Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. zjištění obvyklé tržní ceny nemovité věci

Transkript

1 Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně nemovité věci- Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: rodinného domu č. p. 930 s příslušenstvím a pozemky, pozemek p.č. St. 2638, p.č. St. 6423, p.č. 923/31, 923/113 dle LV č. 4761, obec Třebíč, k.ú. Třebíč, okres Třebíč, kraj Vysočina JUDr. Tamara Kropáčová insolvenční správce dlužníka Sven Frederic Komarek Šantova 2 Olomouc zjištění obvyklé tržní ceny nemovité věci Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, Tel., fax.: Datum místního šetření: Datum, k němuž je ocenění provedeno: Počet listů posudku: 17 Počet vyhotovení posudku: 2 V Olomouci, dne 09.prosince 2014

2 NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU Údaje o nemovité věci Jedná se o ocenění rodinného domu s nebytovým prostorem s příslušenstvím a pozemky v obci Třebíč, ulice Kosmákova 19. Dvoubytový, rodinný dům střední velikostní kategorie s nebytovým prostorem bývalou ošetřovnou a čekárnou se zázemím. Dům je samostatně stojící, podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví, je zastřešen sedlovou a pultovou střechou. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné uliční komunikace- bezproblémový. Přilehlý pozemek dvorek a zahrada. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, zemní plyn a kanalizaci do žumpy. V pravé části dvora je situována vedlejší stavba sklad a samostatná garáž. Dále je za domem situován venkovní betonový bazén, dlouhodobě neužívaný ve velmi špatném stavu. V domě jsou umístěny dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 s příslušenstvím, dále dva pokoje vpodkroví (stavebně nedokončené, vybourané dveře a část povrchů podlah) bývalá ošetřovna s čekárnou a zázemím v 1.PP a dvě garáže v domě a jedna v přístavbě viz výše uvedeno. Dům z roku 1952, v roce 1993 byla provedena a dokončena přístavba. V posledních letech neužíván, část vytápění nefunkční, do objektu zatéká Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4761, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Třebíč, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Projektová dokumentace - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti vlastníka a znalce Vlastnické a evidenční údaje k.ú. : Třebíč obec : Třebíč okres : Třebíč kraj : Vysočina vlastník : Komarek Sven Frederic, Kosmákova 930/19, Horka- Domky, Třebíč parcela číslo : St zastavěná plocha a nádvoří 246 m 2 St zastavěná plocha a nádvoří 116 m 2 923/31- zahrada -138 m 2 923/113-zahrada - 67 m 2 list vlastnictví : 4761

3 OCENĚNÍ MOVITÉ VĚCI Typ nemovitosti Účel ocenění Odhad tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č / 2014 Rodinný dům s nebytovými prostory s garáží v domě a garáží mimo dům v současném stavu Zjištění obvyklé, tržní ceny pro insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 930, LV č na pozemcích parc.č. St a parc.č. St pozemek parc.č. St. 2638, LV č pozemek parc.č. St. 6423, LV č pozemek parc.č. 923/31, LV č pozemek parc.č. 923/113, LV č včetně příslušenství Adresa Kraj Vysočina Město Třebíč Počet obyvatel Kat. území Třebíč Ulice Kosmákova č.p. 930 Část obce dle LV Horka-Domky Objednatel JUDr. Tamara Kropáčová insolvenční správce dlužníka S.F. Komarka Šantova 2 Olomouc Tel. Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro insolvenčního správce Komarek Sven Frederic, Třebíč, Kosmákova 930/19 Vypracoval Ing. Štencl Bohuslav Dne Licence číslo Rooseveltova 117 Ke dni Olomouc rkastra@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 2 x Kč Samostatné garáže 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Dvamilionyšestsetpadesáttisíc Kč

4 - 4 - Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné - výhodná místní poloha k trvalému bydlení z pohledu rušivých vlivů, klidné místo - možnost napojení na všechny IS - možnost garážování - velmi dobrá dopravní dostupnost - v obci velmi dobrá úroveň občanské vybavenosti záporné - menší přilehlý pozemek - průměrný stavebně technický stav a standard vybavení, objekt delší dobu nevyužíván a neudržován Podmínky platnosti ceny Výmaz zástavních práv a exekuce uvedených na LV. Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo exekutorské Allianz pojišťovna, a.s. 135 EX-3330/ ze dne Zástavní právo smluvní BP INTEGRALIS LIMITED ze den , právní účinky ke dni Zástavní právo z rozhodnutí o úpadku- Finanční úřad v Třebíči, ze den , č.j: /2010/ Ocenění je provedeno bez vlivu těchto práv. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Poloha v zóně 1 se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti- ze dne , 135 EX-3330/ Nařízená exekuce usnesení -24 EXE-767/ ze dne Ocenění je provedeno bez vlivu těchto skutečností. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek

5 - 5 - Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Darovací smlouva ze dne Není vyhodnoceno. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4761, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Třebíč, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Projektová dokumentace Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4761, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Třebíč, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Třebíč má obyvatel je okresním městem. Město se všemi správními funkcemi. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V blízkosti centrální části obce, v lokalitě vhodné k bydlení. V místě je možnost napojení na všechny IS. Ve městě je kompletní síť obchodů a služeb, jsou zde MŠ ZŠ, Gymnázia, Vyšší odborná škola, Vysoká škola Západomoravská, policie, pošta, a knihovna, ordinace lékařů, nemocnice. Informace o nemovitosti Jedná se o ocenění rodinného domu s nebytovým prostorem s příslušenstvím a pozemky v obci Třebíč, ulice Kosmákova 19. Dvoubytový, rodinný dům střední velikostní kategorie s nebytovým prostorem bývalou ošetřovnou a čekárnou se zázemím. Dům je samostatně stojící, podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví, je zastřešen sedlovou a pultovou střechou. Dům je situován v okrajové části zástavby obce, vzóně obytné, okolní zástavbu tvoří rodinné domy, lokalita vhodná pro trvalé bydlení. Příjezd a přístup k objektu je z veřejné uliční komunikace- bezproblémový. Přilehlý pozemek dvorek a zahrada. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, veřejný vodovod, zemní plyn a kanalizaci do žumpy. V pravé části dvora je situována vedlejší stavba sklad a samostatná garáž. Dále je za domem situován venkovní betonový bazén, dlouhodobě neužívaný ve velmi špatném stavu. V domě jsou umístěny dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 s příslušenstvím, dále dva pokoje, z tuho jeden v rekonstrukci v podkroví, ošetřovna s čekárnou a zázemím v 1.PP a dvě garáže v domě a jedna samostatná garáž. Dům z roku 1952, v roce 1993 provedena přístavba. V posledních letech není objekt v celém rozsahu užíván, není na něm delší dobu prováděna údržba, což má za následek zhoršení stavu části prvků krátkodobé životnosti, část vytápění je nefunkční, horší stav krytiny střechy, v půdním prostoru jsou patrné známky lokálního zatékání.

6 - 6 - Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 923/32 a 923/69 ve vlastnictví obce Třebíč. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 216 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna zděný objekt u domu Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 52 Opotřebení odhadem 52 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Ostatní V roce 1993 provedena přístavba patrové části. Samostatné garáže Garáž je přístavba Počet garážových stání 1 Plocha m 2 Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 567 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné z cihel práce vodorovné dřevěné s podhledem, přístavba konstrukce střechy sedlová konstrukce, stropy I+Hurdis krytina střech taška pálená, na přístavbě špatná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka ze škrábaného břízolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický koupelny a WC schody betonové dveře a vrata vnitřní hladké lakované a dýhované okna dřevěná zdvojená povrch podlah prkenné, PVC, keramická dlažba vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva a plyn (nefunkční), část radiátorů elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu

7 - 7 - ohřev teplé vody elektrickým bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo sporák elektrický sprchový kout, umyvadlo sporák elektrický Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Mimořádná výbava obezděná krbová vložka Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň před čekárnou 4.48 m m 2 WC v nebytovém prostoru 1.54 m m 2 čekárna m m 2 ošetřovna m m 2 chodba m m 2 kotelna 7.54 m m 2 sklep m m 2 sklep 4.09 m m 2 chodba 6.42 m m 2 prádelna m m 2 kotelna m m 2 garáž m m 2 garáž- dílna m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 5.40 m m 2 chodba se schodištěm m m 2 byt č.1 - hala m m 2 byt č.1 - jídelna m m 2 byt č.1 - kuchyně 7.15 m m 2 byt č.1 - koupelna s WC 7.02 m m 2 byt č.1 - pokoj m m 2 byt č.1 - pokoj m m 2 byt č.2 - ložnice m m 2 byt č.2 - předsíň 5.25 m m 2 byt č.2 - kuchyně m m 2 byt č.2 - obývací pokoj m m 2 koupelna 3.60 m m 2 byt č.2 - spíž 3.06 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj v rekonstrukci 11,28 m2 v šikmině m m 2 pokoj v rekonstrukci m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2

8 Srovnávací metoda Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými byty jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektu, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti.vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním situace na trhu v posuzovaném období. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Rodinný dům v obci Třebíč, ulice Ruská, k.ú. Třebíč, okres Třebíč, kraj Vysočina. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, krajní řadový, menší velikostní kategorie, s menší užitnou podlahovou plochou, situovaný ve stejné obci, se srovnatelnou místní polohou se srovnatelnou dostupností, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek, srovnatelná dopravní dostupnost a úroveň občanské vybavenosti v místě, dům s možností garážování. 2. srovnatelná nemovitost Rodinný dům v obci Třebíč, ulice Bezručova, k.ú. Třebíč, okres Třebíč, kraj Vysočina. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: s-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, vnitřní řadový, menší velikostní kategorie, s menší užitnou podlahovou plochou, situovaný ve stejné obci, situovaný v centrální městské části se srovnatelnou dostupností, mírně lepší stavebně technický stav a standard vybavení dům po rekonstrukci, menší přilehlý pozemek, srovnatelná dopravní dostupnost a úroveň občanské vybavenosti v místě, dům bez možnosti garážování. 3. srovnatelná nemovitost Rodinný dům v obci Třebíč, ulice Hasskova, k.ú. Třebíč- Vnitřní Město, okres Třebíč, kraj Vysočina. Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná

9 - 9 - Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, krajní řadový, s vestavěnou garáží, srovnatelné velikostní kategorie, se srovnatelnou užitnou podlahovou plochou, situovaný ve stejné obci, se srovnatelnou místní polohou se srovnatelnou dostupností, lepší stavebně technický stav a standard vybavení- dům po celkové rekonstrukci, menší přilehlý pozemek, srovnatelná dopravní dostupnost a úroveň občanské vybavenosti v místě, dům s možností garážování. 4. srovnatelná nemovitost Rodinný dům v obci Třebíč, k.ú. Třebíč Horka Domky, okres Třebíč, kraj Vysočina, Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S-reality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jednobytový, rodinný dům, vnitřní řadový, srovnatelné velikostní kategorie, se srovnatelnou užitnou podlahovou plochou, situovaný ve stejné obci, se srovnatelnou místní polohou se srovnatelnou dostupností, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, menší přilehlý pozemek, srovnatelná dopravní dostupnost a úroveň občanské vybavenosti v místě, dům bez možnosti garážování. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě vyhodnocení polohy objektu, stavebně technického stavu a standardu vybavení a stavu poptávky po srovnatelných nemovitostech stanovuji obvyklou tržní cenu za 1m 2 podlahové plochy pod střední úrovní redukovaných cen. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí rodinných domů ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí cen 7.800, ,-- Kč/m 2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenost, stavebně technický stav a standard vybavení domu. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta nad horní hranici obchodovaných cen ve výši 9.500,-- Kč/m 2 Orientační propočet: Podlahová plocha 252,26 m 2 x 9.500,-- Kč/m 2 2, ,--Kč Garáže v domě 2 x ,--Kč Sam.garáže 1 x ,--Kč Celkem zaokrouhl. 2, ,-- Kč

10 R E K A P I T U L A C E Obvyklá tržní cena rodinného domu č. p. 930, na pozemcích p.č. St. 2638, p. St. 6423, p.č. 923/31, p.č. 923/113, dle LV č. 4761, v Třebíč 2, ,--Kč Slovy: =Dvamiliónyšestsetpadesáttisíckorunčeských=. Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4761, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne Kopie kat.mapy k.ú. Třebíč, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace V Olomouci, dne 09.prosince 2014 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc