SITUACE. komunikace je zajištěn

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITOST: Rodinný dům Vysoké Veselí č.p. 148 s příslušenstvím a s pozemky Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Vysoké Veselí, k.ú. Vysoké Veselí Adresa nemovitosti: Zahraničních Hrdinů 148, Vysoké Veselí OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s.r.o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 17, Praha 2 IČ: telefon: dolmen06@centrum.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení, povinná p. Zdeňka Hádková, č.j. 167 EX 538/13-35 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 111 tran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne Dolmen servis, s.r.o.

2 SITUACE SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Právní stav nemovitostí není příčinou vzniku žádných rizik. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojená s umístěním nemovitostí nebyla zjištěna. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Nařízení exekuce a z něho plynoucí způsob prodeje zpravidla snižuje skutečně realizovanou kupní cenu nemovitých věcí. S ohledem na dikci znaleckého úkolu (odhad obvyklé ceny a její definici v zákoně č. 151/1997 Sb.) se v ocenění toto riziko nezohledňuje. Dikce znaleckého úkolu (stanovení obvyklé ceny) zohlednění těchto závazků vylučuje (viz samostatné ocenění práv a závad s nemovitostí spojených). Vliv exekučního řízení na zpeněžitelnost majetku se v rámci tohoto posudku neposuzuje (podle znaleckého úkolu je třeba stanovit cenu obvyklou. Tyto vlivy jsou z definice OC vyloučeny). Podle ustanovení zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku v platném znění je možno obvyklou cenu stanovit pouze porovnáním. citace: 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.(konec citace). Ostatní rizika: nejsou Komentář: Podle dostupných informací není nemovitost k datu ocenění pronajata

3 NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1. Stanovení obvyklé ceny všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné: Zdeňka Hádková, zapsaných na LV: 684, Královéhradecký kraj, okres Jičín, katastrální území a obec Vysoké Veselí. 2. Určení příslušenství nemovitostí uvedených ad 1.) 3. Zjištění věcných břemen a nájemních práv 4. Podat vyjádření, zda je možno považovat výhodu oprávněné osoby z věcného břemene za přiměřenou zjištěnému věcnému břemeni a zda nájemné ze zjištěného nájemního práva je v místě a čase obvyklé. Prohlášení znalce: 1. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti nebude mít žádnou majetkovou účast, případně jiné výhody plynoucí ze skutečností, které jsou v tomto ocenění uvedeny. Zpracovatel není s objednatelem posudku propojen ani personálně ani majetkově. Všechny údaje a skutečnosti uvedené v tomto posudku jsou zpracovány na základě poskytnutých podkladů a vlastních zjištění a jsou jen vlastním názorem znalce na celou problematiku, aniž by byly jakkoliv ovlivněny třetími osobami. 2. Nezávislost znalce : Znalec je osobou nezávislou a tak i vystupuje a jedná. Odměna za vypracování posudku není závislá, ani nevychází z konečných závěrů v tomto ocenění. 3. Předpoklady ocenění : Informace pro toto ocenění byly převzaty od objednatele posudku a současně byly použity podklady z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno na základě všech dostupných zjištěných skutečností, které byly poskytnuty objednatelem, a současně na zjištění, která jsem byl schopen zajistit při celkovém posouzení a z veřejně dostupných zdrojů. Zpracovatel posudku neodpovídá za případné vady poskytnutých podkladů nebo omyly ve veřejně dostupných podkladech, které byly v ocenění použity. Znalec předpokládá, že vlastnická práva i jiná práva k oceňovanému majetku jsou bezvadná a úplná. Výsledné hodnoty uvedené v tomto posudku jsou zjištěny pro účely uvedené v zadání posudku. V případě použití výsledných hodnot pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky případně škody tímto použitím vzniklé. 4. Časové omezení : Toto ocenění je vypracováno k výše uvedenému datu, všechny údaje uvedené v tomto posudku se vztahují k období ocenění. Z případné změny podmínek, které se vyskytnou po datu zpracování posudku, a za případné změny tržních podmínek nelze převzít odpovědnost. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Zahraničních Hrdinů 148, Vysoké Veselí Region: Královéhradecký Okres: Jičín Katastrální území: Vysoké Veselí - 3 -

4 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Usnesení č.j. 167 EX 538/13-35 Soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, Exekutorský úřad Praha 10, ze dne kopie výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 684 pro katastrální území Vysoké Veselí - zobrazení katastrální mapy (internet) - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění - vlastní databáze zpracovatele ocenění - nabídky realitních kanceláří (podrobně viz přílohová část posudku) - informace získané v sousedství nemovitosti - fotodokumentace - vnější prohlídka nemovitých věcí 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996) - Porovnávací hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, EKOPRESS 2006) - Odhad hodnoty pozemků (Ing. Zbyněk Zazvonil, Oekonomia-Praha 2007) 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 684 pro katastrální území Vysoké Veselí, obec Vysoké Veselí je v části A zapsán vlastník: Hádková Zdeňka (555124/0002). V části B je zapsána budova: Vysoké Veselí, č.p. 148-bydlení na p.č. st. 140 a dále pozemek: p.č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 393 m 2. V části C je zapsáno: - zástavní právo smluvní ve prospěch EU-Credit s.r.o. - Byl vydán exekuční příkaz k prodeji id. 3/8 nemovitostí. (podrobně viz část posudku). 7. Dokumentace a skutečnost: Žádná výkresová dokumentace k budově není znalci k dispozici. Nemovitosti jsou zjevně užívány v souladu s právním stavem

5 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně Předmětem ocenění je řadový bytový (rodinný) dům postavený při jižní straně průběžné komunikace (ulice Zahraničních Hrdinů) v městě Vysoké Veselí. Město Vysoké Veselí je začleněno územně pod okres Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jičín. Obec Vysoké Veselí se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihovýchodně od Jičína. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Na území tohoto městečka žije trvale zhruba 830 obyvatel. Vysoké Veselí se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Veselská Lhota a Vysoké Veselí. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Vysoké Veselí má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Příslušenství: Spolu s domem jsou užívány venkovní úpravy (oplocení dvorní strany pozemku, zpevněná plocha dvora z různých materiálu, dále vrtaná studna (hl. 11,20 m) a vedlejší stavba - dílna přistavěná k rodinnému domu. Popsané příslušenstvím ovlivňuje hodnotu nemovitosti pozitivně. Samostatně se však neoceňuje (je zvolen porovnávací způsob ocenění, kdy srovnávací báze (etalon) rovněž příslušenství obdobného rozsahu zahrnuje. Pozemek: Řadový stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 148 a z části využívaný jako nádvoří. Povrch je téměř rovinatý. Pozemek je přístupný z uliční (severní) a dvorní (jižní) strany z veřejných komunikací se zpevněným povrchem. V místě je možnost připojení na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu. Výměra: 393 m 2. II - Podrobný popis domu Řadový bytový - rodinný dům postavený při jižní straně ulice Zahraničních Hrdinů. Je nepodsklepený, přízemní s využitým podkrovím. Celková užitná plocha domu je 180 m 2. Původně se jednalo o obytnou část s nebytovým prostorem ve východní části (postaveno asi kolem r. 1890). Tento prostor byl postupně s obytnou částí stavebně i provozně propojen, okna přivrácena k ulici byla zazděna. Prosvětlení nově vzniklých místností je zajištěno okny v dvorní fasádě domu. Dům byl postupně svépomocně rekonstruován a byla měněna i jeho vnitřní dispozice. Svépomocnému způsobu provádění prací odpovídají i zvolené technologie. Vestavba podkroví byla prováděna rovněž postupně, přístup do podkrovního prostoru je po strmém (žebříkovém) schodišti bez podstupnic. Základy jsou kamenné, postupně izolované proti vodě. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, stropy polospalné nebo spalné. Schodiště je dřevěné bez podstupnic, s velkým sklonem. Krov je sedlový, krytina pálená. Fasáda je vápenná dvouvrstvá, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna jsou většinou dřevěná špaletové či zdvojená. Dveře hladké v kovových zárubních, podlahy mají nášlapné vrstvy - 5 -

6 různého provedení. Dům je připojen na elektrický proud, veřejný vodovodní a kanalizační řad. Plynovod je přiveden na hranici pozemku (v ulici Zahraničních Hrdinů). Bleskosvod instalován není. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým boilerem. Zařizovací předměty a keramické obklady jsou ve standardním provedení. Dispozice: 1. n.p.: Kuchyň, předsíň, koupelna s rohovou vanou, WC, pokoj, hala se schodištěm ve východní části. Podkroví: 4 pokoje pro sezónní (krátkodobý) pobyt. Technický stav: Odpovídá běžné a poměrně pravidelné údržbě. III -Popis širších vztahů a jejich hodnocení: III.1. Vlastnické a právní vztahy: 1.1. Nemovitost je ve výlučném vlastnictví jedné fyzické osoby Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena Na nemovitostech vázne zástavní právo (podrobně viz přílohová část posudku) Byl nařízen exekuční prodej nemovitých věcí. Hodnocení z hlediska ocenění: Právní vztahy působí na tržní hodnotu majetku negativně (zástavní práva sice na nového vlastníka nepřecházejí, způsob zpeněžení však ve většině případů vede ke spekulativnímu chování zájemců). Z tohoto důvodu nelze tento stav zohlednit při stanovení - odhadu ceny obvyklé. II 2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska účelu využití Nemovitost leží malém městě v okrese Jičín v souvislé zástavbě rodinných domu nedaleko centra obce. V místě je vyšší hustota automobilové dopravy, životní prostředí však nenarušuje Dopravní relace Spojení s okresním městem je vyhovující (autobus). Příjezd do obce pro automobilovou dopravu je výhradně po silniční sítí nižšího řádu, poměrně komplikované Infrastruktura služeb Vyhovující úroveň obchodů a další služby jako pošta, policie a základní zdravotní služby a škola v docházkové vzdálenosti přímo v obci Přírodní a kulturní zajímavosti ovlivňující hodnotu majetku Oblast Českého ráje, obec a okolí však leží mimo sféru intenzivního turistického ruchu. Hodnocení z hlediska ocenění: Umístění nemovitosti je na vyhovující úrovni, nejedná se však o vyhledávanou lokalitu. Vyhovuje jak trvalému bydlení, tak i pro přechodný-rekreační pobyt

7 III 3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Povrch pozemku je téměř rovinatý a má vhodný tvar. Nevýhodou je poměrně malá výměra volné části parcely Inženýrské sítě V místě je připojení na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu (zemní plyn), ten neí do domu přiveden přístup k nemovitosti Po veřejné zpevněné komunikaci ze severní (uliční) i jižní (dvorní) strany. bezproblémový Technické opotřebení stavby Odpovídá stáří původních konstrukcí a postupné svépomocně prováděné modernizaci. Dílna ve dvoře je ve velmi špatném technickém stavu. Hodnocení z hlediska ocenění: Technická vybavenost místa je na vysoké úrovni a působí pozitivně na tržní hodnotu majetku. Stavebně technický stav staveb naopak tržní hodnotu snižuje. III 4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi V místě je na daném segmentu trhu zjevný převis nabídky nad poptávkou Výnosový potenciál Nehodnotí se Nejvyšší a nejlepší využití K trvalému bydlení, možno i k rekreačnímu pobytu. K datu ocenění je nemovitost užívána nejlepším možným způsobem Využitelnost majetku Další možnosti rozšíření neexistují. 4.6.Morální opotřebení stavby Na vysoké úrovni (nevhodně zvolené materiály při rekonstrukci, neesteticky řešená uliční fasáda domu. Hodnocení z hlediska ocenění: Obchodní a ekonomické vztahy hodnotíme jako velmi problematické

8 OCENĚNÍ Přístup k porovnání (přímé porovnání nemovitých věcí posuzovaných jako jeden funkční celek popis metody): 1. Nabídkové ceny jsou upraveny objektivizačními koeficienty 2. Náplň jednotlivých koeficientů použitých při komparaci: K m = koeficient místa (zohledňuje význam polohy oceňované nemovitosti oproti porovnávanému vzorku) K c = koeficient zohledňující časovou cenu (při oceňování pozemků se nepoužije, používá se pouze u staveb, odpovídá jejich technickému stavu, resp. míře jejich technického opořebení). K v = koeficient vybavení (zohledňuje a) úroveň technického vybavení místa inženýrskými sítěmi, u staveb pak úroveň technologického provedení a vybavení (způsob vytápění, zařizovací předměty ap.). K 1 = koeficient zohledňující účel využití oceňovaných nemovitostí a jeho variabilitu, případně potenciální možnosti dalšího rozšíření K 2 = koeficient zohledňující hodnotu příslušenství K 3 = koeficient zohledňující názor znalce 3. Vyhodnocení jednotlivých nabídek vzhledem k oceňované nemovitosti se provede takto: Je-li srovnávaná nabídka hodnocena oproti oceňované nemovité věci jako horší než OM (oceňovaný majetek), pak hodnota komparačního koeficientu odpovídá: k > 1. Je-li srovnávaná nabídka hodnocena oproti oceňované nemovité věci jako lepší než OM (oceňovaný majetek), pak hodnota komparačního koeficientu odpovídá: k < 1. Je-li srovnávaná nabídka hodnocena jako srovnatelná s OM (oceňovaný majetek), pak hodnota komparačního koeficientu odpovídá: k = Konečným výsledkem porovnávacího přístupu je aritmetický průměr výsledků dílčích. 5. Komparace Jednotka: soubor Množství jednotek oceňované stavby: 1,00-8 -

9 Popis srovnávaných vzorků: Nabídka č. 1: Uveřejněna: Pod číslem: ze dne Stručný popis: Rodinný dům v obci Vysoké Veselí, ul. Zahraničních hrdinů, 118 m 2, přízemní se zahradou. Inženýrské sítě v místě (plyn nepřipojen). Po rekonstrukci v r Pozemek: 475 m 2 Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění obchodní politiky nabízejících: K O = 0,85 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,85 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Nabídka č. 2: Uveřejněna: Pod číslem: ze dne Stručný popis: Rodinný dům ve Vysokém Veselí - Veselské Lhotě, 90 m 2, přízemní. Původní stav, rekonstrukce v r (?). Elektřina a voda v místě, bez plynovodu. Příslušenství: Stodola. Pozemek: 564 m 2. Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění obchodní politiky nabízejících: K O = 0,90 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,90 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Nabídka č. 3: Uveřejněna: Pod číslem: ze dne Stručný popis: Rodinný dům ve Vysokém Veselí, klidná čás obce, volně stojící, Všechny IS v místě, plyn nepřipojen. Dobrý stav. Pozemek: 350 m 2. Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění obchodní politiky nabízejících: K O = 0,85 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,85 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč - 9 -

10 Nabídka č. 4: Uveřejněna: Pod číslem: 201 ze dne: Stručný popis: Rodinný dům ve Vysokém Veselí - Veselské Lhotě, klidný část obce, vhodné i k rekreaci. Menší užitná plocha je kompenzována dobrým vybavením. Vodovod i studna, elektřina. Velký pozemek. Pozemek: m 2. Měrná jednotka: 1 soubor (stavby, pozemky) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění obchodní politiky nabízejících: K O = 0,90 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,90 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Komparace-propočet: Název Objektivizovaná nabídková cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] Nabídka č ,- Kč 1,00 1,00 1,02 1,05 1,05 1,03 1, ,53 Nabídka č ,- Kč 1,03 1,03 1,03 1,07 1,00 1,05 1, ,81 Nabídka č ,- Kč 1,00 0,97 0,97 1,08 1,00 1,00 1, ,13 Nabídka č ,00 Součet: ,47 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: ,62 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,81 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,13 Kč/jedn. Základní cena: ,62 Kč 1,00 á ,62 Kč/ = ,62 Kč Rodinný dům č.p. 148 s příslušenstvím a s pozemkem p.č. st výsledná obvyklá cena = ,62 Kč Obvyklá cena souboru nemovitých věcí po úpravě: ,- K REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč

11 Odhadnutá obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Obvyklá cena souboru nemovitých věcí popsaných v tomto posudku je k datu odhadnuta na: ,-Kč. Odhad se opírá o porovnání s objektivizovanými cenami obdobných nemovitostí nabízených v místě k datu ocenění. Hodnota příslušenství: Příslušenství je popsáno v části Nález. Jeho hodnota je zahrnuta v odhadnuté obvyklé ceně nemovitých věcí jako celku. Samostatně ocenitelná práva: Nezjištěna. Samostatně ocenitelné závazky a závady: Nezjištěny. ZNALECKÁ DOLOŽKA Dolmen servis, s.r.o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne , zn. 189/95-OOD zapsán podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. V Praze dne Jan Weidenhoffer, jednatel

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23