ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2190/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2190/2013 O ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p. s příslušenstvím a s pozemky č.par. 280 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1095/10 orná půda v obci Litohlavy, okres Rokycany, kat. území Litohlavy, kraj Plzeňský Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Rokycanech 9 EXE 428/ EX- 220/13-28 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p. s příslušenstvím a s pozemky č.par. 280 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1095/10 orná půda v obci Litohlavy, okres Rokycany, kat. území Litohlavy, kraj Plzeňský 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Litohlavy Litohlavy Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Litohlavy Katastrální území: Litohlavy Počet obyvatel: 496 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Petr Hromádka, Osek 263, Osek, vlastnictví: výhradní Petr Hromádka, Osek 263, Osek, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce a vlastníka nemovitosti

3 7. Celkový popis nemovitosti Obec Litohlavy leží východně cca 12 km od krajského města Plzeň a cca 2 km od Dálnice D -5 Praha - Rozvadov. V obci je občanská vybavenost školka, obecní úřad a prodejna potravin. Vyšší občanská vybavenost v Rokycanech a nebo v Plzni krajské město. Dopravní obslužnost zajišťují autobusy ČSAD. Nemovitost je samostatný rodinný dům ležící na okraji obce v zástavbě nových rodinných domů na klidném místě. Přístup je po místní nezpevněné komunikaci - štěrková, kde jsou veškeré inženýrské sítě, které jsou připojené do nemovitosti ( obecní vodovod, kanalizace, elektřina a zemní plyn). Nemovitost je stavebně nedokončena stavba bez kolaudace již užívána od roku S nutností dokončení fasády v částech, zpevněných ploch a oplocení. Nemovitost byla přístupná a proto lze přesně stanovit dispozici a technický stav a vybavení. Rodinný dům je nepodsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, které je stavebně upraveno. Rodinný dům je zděná stavba se sedlovou střechou dřevěný krov s krytinou pálená taška Tondach, klempířské prvky titan-zinek, okna plastová, střešní okna v podkroví, fasáda zateplená s zatřenou omítkou, sokl neobložen, stropy keramické, vytápění kotel na zemní plyn a krbová kamna na přitápění dřevem. Zařízení koupelen jsou sprchové kouty a vany, omítky sádrové a krytiny podlah dlažby a textilní. V podkroví jsou sádrokartonové podhledy s tepelnou izolací. Dispozice : V přízemí je zádveří, chodba, WC, koupelna s vanou, obývací pokoj, jídelna, kuchyně, pokoj a technická místnost, kde je kotel a bojler. V podkroví jsou dva dětské pokoje, ložnice, WC s koupelnou a šatna. Pod střechou je upravený půdní prostor pro děti na hraní. Ohřev teplé vody bojler, topení kotel na zemní plyn a kamna na dřevo. Příslušenství: přípojky obecní vody, čistička odpadní vody s přípojkou na obecní kanalizaci, elektřiny, zemního plynu, a pozemek. Nemovitost je obydlena, ale bez kolaudace. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 1 rok Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 10,3*9,95 = 102,49 m 2 podkroví: 10,3*9,95 = 102,49 m 2 půda: 2,15*9,90 = 21,29 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 102,49 m 2 2,55 m podkroví: 102,49 m 2 2,25 m půda: 21,29 m 2 0,63 m Obestavěný prostor Přízemí: (10,3*9,95)*(2,55) = 261,34 m 3 podkroví: (10,3*9,95)*(2,25) = 230,59 m 3 půda: (2,15*9,90)*(0,63) = 13,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 505,34 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,49 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 226,27 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,21-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu - nedokončené II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 1 rok: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 1,00 = 1,538 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny - IV 0,03 výstavba nových rodinných domů 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je IV 0,05 vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,050 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,538 * 1,000 * 1,050 = 1,615 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m 3 * 1,615 = 5 678,34 Kč/m 3 CP = CU * OP = 5 678,34 Kč/m 3 * 505,34 m 3 = ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč - 6 -

7 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: vyhledávaná lokalita Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,6080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,- 1,00 2,1460 1, ,00 398,56 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 70,- 0,40 2,1460 1, ,00 159,43 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 398, ,56 nádvoří 28 odstavec 5 orná půda 1095/10 777,00 159, ,11 Stavební pozemky - celkem ,67 Pozemky - zjištěná cena = ,67 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třimilionytřicettřitisícšestsetdvacet Kč - 8 -

9 ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Prodej, dům rodinný, 200 m2, celková cena: Kč Adresa: Osek Typ domu: Patrový Rok kolaudace: 2008 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis:Předmětem prodeje je samostatný rodinný dům o dispozici 5kk+G v obci Osek, vzdáleného od Rokycan 4km. Dům je postaven na pozemku o rozloze 657 m2, zastavěná plocha domu činí 110 m2, užitná plocha domu činí 200 m2, u domu je prostorná garáž o rozloze 20 m2. V přízemí domu se nachází předsíň, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, v této časti je zabudovaný plynový kotel, obývací pokoj s francouzskými dveřmi, ze kterých je přístup na terasu a do zahrady, obývací pokoj přechází do kuchyňského koutu, který nabízí velké množství variací kuchyňské linky. V patře domu se nachází čtyři neprůchozí pokoje, prostorná koupelna s moderní vanou. Jedná se o klidnou lokalitu s bezprostřední dostupností do Rokycan a na dálnici D5 směr PRAHA a ROZVADOV. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost: školka, škola, pošta, lékaři, restaurace, obchody, městský úřad, dopravu do obce zajišťuje linkový autobus. 2. Prodej, dům rodinný, 120 m2, celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Škroupova, Nové Město Plocha pozemku: 242 m2 Popis: Nabízíme k prodeji dům 5KK (120m2) v Rokycanech. Vhodný pro 4-5 člennou rodinu. Domek se skládá z přízemí a podkroví. V přízemí o rozloze 49,37 m2 se nachází zádveří a chodba ( 2,46 m2 - je zde položena keramická dlažba / v ostatním pokojích je plovoucí podlaha), obývací pokoj s kuchyňským koutem (30,75 m2), pracovna (7,64 m2), šatna (2,64 m2 ) a koupelna s WC (4,56 m2 ). V podkroví o rozloze 45,06 m2 je chodba (2,27m2), ložnice (9,84m2), první pokoj (12,42m2), druhý pokoj (9,27m2), šatna (4,27 m2), WC (1,49m2) a koupelna (5,5m2). Lokalita: Rokycany, Škroupova ul

10 3.Prodaný rodinný dům, plocha zastavěná: 100 m2, prodaný za Kč Adresa: Rokycany Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Popis: prodaný pěkný cca 5 let po kolaudaci, zděný rodinný dům se zahradou a garáží v Rokycanech blízko centra města - klidné místo. Dům napojen na veškeré inženýrské sítě, příjezdová komunikace městská asfaltová, oplocen, podsklepen, zateplen, dílna, podkroví. Dispozice domu o velikosti 4+1 s příslušenstvím. Velmi výhodná nabídka pro rychlé jednání. ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými rodinnými domy v okrese Rokycany a v okolí. Při posouzení ceny bylo přihlédnuto k technickému stavu a nutnosti investice do dokončení stavby ke kolaudaci. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a menšímu zajmu o nemovitosti. Nemovitost byla přístupná a lze určit technický stav a dispozici nemovitosti Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na částku ,- Kč Cena nákladová ( vyhlášková) ,- Kč Cena obvyklá ( tržní) ,- Kč Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Ve Vejprnicích

11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2190/2013 znaleckého deníku