ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.76/4 v Jindřichově č.p.76, včetně příslušenství a podílu o velikosti 310/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.347, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m 2, vše zapsáno na LV č.368 pro k.ú.pusté Žibřidovice Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Mgr.Ing.Radim Opletal, Pavelčákova 14, Olomouc Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j.057 EX 4607/12 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.76/4 v Jindřichově č.p.76, včetně příslušenství a podílu o velikosti 310/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.347, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 237 m 2, vše zapsáno na LV č.368 pro k.ú.pusté Žibřidovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Jindřichov Jindřichov Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Jindřichov Katastrální území: Pusté Žibřidovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 37,2983 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 37,30 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.368 pro k.ú.pusté Žibřidovice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /5305, Paní Věra Němcová, Jindřichov 76, Jindřichov, vlastnictví: výhradní /5305, Paní Věra Němcová, Jindřichov 76, Jindřichov, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky v bytě nejsou, jen nátěr panelů, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC. Kuchyň je standardní s linkou a elektrickým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je původní výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. Dům je z roku 1989, stav bytu je zhoršený, údržba nedostatečná, drobné opravy jsou potřebné. Ocenění se provádí jako aktualizace vlastního ocenění č /2013 ze dne Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 37,30 1,00 2,1310 0, ,68 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 76/4 237,00 73, ,16 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,16 Pozemek - zjištěná cena = ,16 Kč - 4 -

5 Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,16 Kč ,16 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,16 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: do obyvatel Stáří stavby: 24 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: chodba: 4,85 m 2 WC: 1,05 m 2 koupelna: 2,18 m 2 pokoj: 16,25 m 2 kuchyň: 7,71 m 2 pokoj: 12,04 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 44,08 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koje: 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 44,08 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 44,28 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 24 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,681 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, III 0,05 parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - II -0,05 dlouhodobě vzrůstající nezaměstnanost 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1-6 -

7 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,681 * 1,000 * 0,850 = 0,579 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,579 = 6 129,29 Kč/m 2 CP = CU * PP = 6 129,29 Kč/m 2 * 44,28 m 2 = ,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,96 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 310 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,16 Kč * 310 / = 541,33 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 541,33 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,29 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvěstěsedmdesátjednatisícdevětsetpadesát Kč - 8 -

9 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Předkupní právo - Obec Jindřichov, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 137EX-1863/11-14 ze dne , Nařízení exekuce 22EXE-1748/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 137EX-7767/ ze dne , Nařízení exekuce 22EXE-1147/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 065EX-03791/ ze dne , Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - MONEYGATE s.r.o., F. V. Mareše 2056, Benešov, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 1.862,63 Kč s příslušenstvím a náklady - Severomoravská plynárenská, a.s., Plynární 2748/6, Moravská Ostrava, Ostrava, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, Praha 3, Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro zajištění pohledávky ve výši 319,- Kč - Finanční úřad v Zábřehu, Bezručova 2068/9, Zábřeh, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-4491/ ze dne , Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 1.968,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc, Nařízení exekuce 22EXE-4185/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-4607/ ze dne , Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 2.296,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 9 -

10 Prodej bytu 3+1 s lodžií v Jindřichově, plocha 68 m2. Byt se nachází v klidné části obce, má novou kuchyňskou linku. Ihned k dispozici. Je vhodný i jako investice k pronájmu formou apartmánu. Nová kuchyňská linka, dobrá dispozice s neprůchozími pokoji. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a právních služeb. Výrazně lepší stav, větší byt. Cihlový byt m2 v podílovém spoluvlastnictví, Jindřichov. Dům má novou střechu a fasádu. Byt je v původním stavu, výhodou je spíž uvnitř bytu. Vytápění - el.přímotopy, možnost vybudovat vlastní plynové topení. K bytu náleží půdní prostor a 2 sklepy. Možnost využití k trvalému bydlení nebo rekreačním účelům. Atraktivní rekreační lokalita, v blízkosti jsou lyžařská střediska Ramzová, Branná a Přemyslov. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Cihlový dům, lepší stav. byt o dispozici 2+1 v Jindřichově, o celkové velikosti 45 m2. Byt se nachází ve 6. NP panelového domu s výtahem, náleží k němu sklepní kóje (3 m2). V předsíni je odkládací skříň. Koupelna je s vanou a WC. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, spíž. Z obývacího pokoje je vstup do ložnice, také z předsíně. Podlahy bytu jsou koberce nebo z PVC. Možnost připojení k internetu, kabelové TV. v roce 2008 plastová okna, zateplena severní strana panelového domu a nový výtah podle vyhlášky. Dům leží v klidné lokalitě s veškerou občanskou vybaveností. Může sloužit i k rekreačním účelům. V létě krásná příroda, lesy Jeseníků, v zimě do 15 km lyžařská střediska Branná, Ramzová, Ostružná, Petříkov, Přemyslov, Kouty nad Desnou. Požadovaná cena ,- Kč. Výrazně lepší stav

11 Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvěstědesettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

13 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 368 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

14 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 Mapa oblasti

17 - 17 -

18 - 18 -