ZNALECKÝ POSUDEK. č. 309/6389/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 309/6389/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na rodinném domě č.p. 137 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St a 5331, k.ú. Filipov u Jiříkova, obec Jiříkov, část obce Filipov, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 309/6389/2013 LV no.: 350 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na rodinném domě č.p. 137 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St a 5331, k.ú. Filipov u Jiříkova, obec Jiříkov, část obce Filipov, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Filipov č.p. 137, Jiříkov GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: Kč nebyla stanovena Kč nebyla stanovena nezjištěn (rodinný dům a několik vedlejších staveb) rodinný dům vedlejší stavby, venkovní úpravy (oplocení apod.) Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/6 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/6 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Kč Kč nestanoveno Kč St m 2 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura osada Filipov - část města Jiříkov osada s minimální občanskou vybaveností (obchod), základní občanská vybavenost ve městě Jiříkov MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: zděný odhad 131 m 2 nezjištěna odhad 980 m 3 nezjištěn odhad 80 % Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost 150 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 350 jsou v podílovém spoluvlastnictví: Česká republika, příslušnost hospodařit s majetkem státu pro Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (podíl 1/6), Roman Krzák, bytem Černokostelecká 937/6, Strašnice (Praha 10), Praha (podíl 1/6), Josef Kutílek, bytem Filipov 137, Jiříkov (podíl 1/6), Jolana Pappová, bytem Kodályova 1543/10, Dunajská Streda , Slovensko (podíl 1/2). Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 ve vlastnictví Josefa Kutílka, bytem Filipov 137, Jiříkov. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 350 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádnými omezeními. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 350 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 350 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 137 je v katastru nemovitostí evidovaný se způsobem využití jako rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům pravděpodobně užívaný pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - z exteriéru domu je patrné, že dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu vlivem zanedbané údržby Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 350 pro k.ú. Filipov u Jiříkova a obec Jiříkov, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Filipov u Jiříkova, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na , 12:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyla přítomna žádná osoba, která by umožnila provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Filipov u Jiříkova Kód obce: Název obce: Jiříkov Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: osada Filipov Infrastructure / infrastruktura: Město Jiříkov se nalézá ve Šluknovském výběžku, v Ústeckém kraji, v okrese Děčín, přibližně 4 km severně od města Rumburk, přibližně 48 km severovýchodně od města Děčín a přibližně 130 km severně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má město Jiříkov obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, ordinace lékařů, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace II/263. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v osadě Filipov, která je částí města Jiříkov, a která leží v těsné blízkosti státní hranice se SRN, jihovýchodně od sídelní části města Jiříkov. Oceňované nemovitosti jsou situované v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení. Podle sdělení místních obyvatel se v lokalitě nachází rozvod elektrického proudu a rozvod kanalizace, na který nejsou oceňované nemovitosti napojeny. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 137: Rodinný dům č.p. 137 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 1180, k.ú. Filipov u Jiříkova. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice rodinného domu. Podle sdělení obyvatel lokality je dům pravděpodobně částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střecha je sedlová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnější povrchy tvoří hrubá fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle sdělení obyvatel lokality pochází rodinný dům pravděpodobně z 20. či 30. let minulého století. Na exteriéru domu je patrné, že jeho stavebně technický stav je ve špatném stavu vlivem zanedbané údržby. Další stavby: Podle zjištění na místě tvoří příslušenství rodinného domu č.p. 137 pravděpodobně několik vedlejších staveb a venkovní úpravy (převážně oplocení). Vedlejší stavby i venkovní úpravy jsou ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Vzhledem k neumožnění prohlídky nejsou vedlejší stavby a venkovní úpravy samostatně oceněny a v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 1180, k.ú. Filipov u Jiříkova, o výměře 148 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 137, část pozemku je pravděpodobně zastavěna vedlejší stavbou. Pozemek čís. parcely 5331, k.ú. Filipov u Jiříkova, o výměře 458 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 137 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 1180, k.ú. Filipov u Jiříkova

5 Tvary pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví Města Jiříkov

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/6 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na rodinném domě č.p. 137 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St a 5331, k.ú. Filipov u Jiříkova, obec Jiříkov, část obce Filipov, okres Děčín, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/6 z obvyklé ceny nemovitostí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech (zaokrouhleno na desetitisíce) Kč x 1/6 = Kč x 70 % = Kč - 6 -

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na rodinném domě č.p. 137 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St a 5331, k.ú. Filipov u Jiříkova, obec Jiříkov, část obce Filipov, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 16. září 2013 Slovy: Čtyřicettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 350 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádnými omezeními. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 309/6389/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 18. září

8 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace

9 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 309/6389/2013 LV no.: 350 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář Rodinný dům v části obce Jiříkov-Filipov, ul. Filipovská, okr. Děčín Rodinný dům v části obce Jiříkov-Starý Jiříkov, ul. Pohraniční okr. Děčín Rodinný dům v části obce Jiříkov-Starý Jiříkov, ul. Antonínova, okr. Děčín Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), ,00 IX-13 nestanoven ,00 0,80 roubený RD v dobrém stavu, část. podsklep., dispozice 5+1 nabídka RK *2), ,00 IX-13 nestanoven ,00 0,65 zděný RD se zanedbanou údržbou, dispozice 2x 2+1 nabídka RK *3), ,00 IX-13 nestanoven ,00 0, zděný RD se zanedbanou údržbou 1) nabídka realitní kanceláře EU - Grand Reality, Varnsdorf 2) nabídka realitní kanceláře AVAREAL, Třebenice 3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,993 mil.kč nebyla stanovena 0,328 mil.kč 0,330 mil.kč

10 Situace lokality Mapa oblasti

11

12

13

14 Rodinný dům č.p. 137 v části obce Jiříkov-Filipov, okr. Děčín Jihovýchodní pohled Jihozápadní pohled Západní pohled Severozápadní pohled