Setkání nad Prahou

Transkript

1 Setkání nad Prahou Aktuální situace na trhu nového bydlení a prognóza pro další období Nová možnost financování, která řeší omezenou dostupnost hypoték (Kombinované financování s hypotékou 80 %)

2 Proč se dostupnost bydlení zhoršuje? Klesá nabídka Paralyzované povolování nových staveb Protideveloperská nálada po posledních komunálních volbách Rostou ceny Růst nákladů dražší pozemky, dražší stavební práce, změny technických norem zdražující výstavbu, na mnoho let umrtvené miliardy v nerozvíjených pozemcích a areálech Silná poptávka (ekonomický růst, investoři, nízké sazby hypoték) Je sice konjunktura, mzdy ale rostou pomaleji než ceny bydlení ČNB omezuje dostupnost hypoték

3 Délka schvalovacího procesu jako v Kongu Podle Světové banky je ČR na ostudném 127. místě v délce a složitosti povolování staveb 247 dní délka lhůt daná zákonem V realitě se ale povolování běžného bytového domu prodloužilo v poslední době z 8 na 10 let a dále se prodlužuje (z toho vlastní realizace je jen "třešinkou na dortu" trvá cca 1,5 roku) 122. Kosovo 123. Španělsko 124. Keňa 125. Kongo 126. Chorvatsko 127. Česká republika 128. Grenada 129. Kuvajt 130. Bangladéš 131. Seychely 132. Ghana Zdroj: Světová banka

4 Nabídka bytů již druhým rokem klesá Během posledních dvou let nabídka oproti dlouhodobému průměru klesla o 30 % Dochází zásoby dříve schválených projektů, nové se schvalují pomalu Na trh jdou převážně menší projekty Chybí velké projekty, které umožňují pružně doplňovat nabídku Ceny vzrostly za dva roky Vývoj nabídkových cen za m 2 v závislosti na počtu nabízených bytů o cca 40 % * 2018* Nabídka bytů ke konci roku Průměrná nabídková cena za m2 Zdroj: Nabízené byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality a 2018 odhad Central Group. Průměrné ceny Trigema, společné analýzy Central Group, Trigema, Skanska Reality, 2017 a 2018 odhad Central Group.

5 Od roku 2015 ceny skokově rostou Za dva roky: Ceny bytů za m 2 narostly v Praze o cca 40 % Při standardní nabídce a poptávce by odůvodnitelné zvýšení činilo cca 15 %: Růst cen pozemků o cca 20 % Růst cen staveb od dodavatelů o cca 10 % Přísnější technické normy zdražující výstavbu Kdyby nabídka nebyla uměle omezena, ceny by tak mohly být o cca 25 % nižší Nepoměr poptávky a nabídky Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Na mnoho let umrtvené miliardy v nerozvíjených pozemcích a areálech Vývoj absolutních nabídkových cen nových bytů a průměrné mzdy v Praze II.Q 2014 II.Q 2015 II.Q 2016 II.Q 2017 nabídkové ceny mzda / měs Zdroj: Vývoj cen Trigema + společné analýzy Central Group, Trigema, Skanska Reality. Průměrné mzdy v Praze ČSÚ Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

6 Povoleno o polovinu bytů méně, než je třeba V roce 2017 podle všeho bude Vývoj počtu zahájených a prodaných bytů povoleno cca 2800 bytů Praha ale potřebuje ročně 5000 až 6000 nových bytů, počítá s tím Strategický plán Prahy Reálně se tedy povolila jen polovina potřebného počtu * Počet zahájených bytů Počet prodaných bytů Zdroj: Prodané byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality. Zahájené byty ČSÚ odhad Central Group

7 12 let vyděláváme jen na byt Dostupnost bydlení se rok od roku zhoršuje 13,00 Počet hrubých ročních platů potřebných na průměrný prodaný byt 12,00 Na průměrný pražský byt bylo před 11,00 10,00 2 roky potřeba necelých 10 ročních 9,00 11,5 12,1 platů, letos již více než 12 8,00 7,00 8,9 9,5 9,6 Průměrný roční plat vystačí asi na 6 m 2 bytu, tedy výměru koupelny 6,00 Zdroj: Central Group. II.Q 2013 II.Q 2014 III.Q 2015 II.Q 2016 II.Q 2017

8 Garsonka již stojí tolik, co dříve byt 2+kk kk Kč kk Nabídkové ceny dispozice III.Q 2015 II.Q 2017 navýšení 1+kk Kč Kč 46 % 2+kk Kč Kč 38 % 3+kk Kč Kč 32 % 4+kk Kč Kč 29 % průměr Kč Kč 40 % Zdroj: Trigema, Central Group.

9 Byty s cenou pod Kč / m 2 mizí z trhu % 50 % 25 % 10 % Současné situaci by lépe odpovídalo rozdělení na intervaly: do 60 tisíc Kč / m 2 (11 % bytů v nabídce nejlevnější segment nových bytů) tisíc Kč / m 2 (60 % bytů v nabídce střední segment nových bytů) 90 tisíc a více Kč / m 2 (29 % bytů v nabídce nadstandardní a luxusní segment nových bytů)

10 Praha je na tom hůř než okolní metropole 6,7 6,4 6,1 5,9 12,1 9,9 9,5 9,6 9,7 Zdroj dat: Výpočty Central Group a KPMG; Data: a) Praha analýza společností Trigema, Skanska Reality a Central Group; b) Bratislava Bencont; c) Budapešť Otthon Centrum / Maďarská národní banka; d) Varšava Polská národní banka; e) Vídeň EHL/BUWOG; f) německá města Jones Lang Lasalle / Landesbausparkassen, průměrná hrubá mzda dle statistických úřadu daných zemí, u německých měst, Vídně a Bratislavi pro rok 2017 použita data za 2016; ostatní H1 2017, u Mnichova a Kolína KPMG úprava průměru za spolkovou zemi dle gehalt.de

11 Indexy cen bytů po zohlednění vývoje inflace 1,6 1, ,5 1, ,4 1, ,3 1, ,2 1, ,1 1 0,9 0, ,8 0,7 0,6 0, , Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Německých měst Praha Vídeň Varšava Budapešť Zdroj dat: 1) 7 Německých měst Berlín, Hamburg, Mnichov, Kolín, Stuttgart, Frankfurt nad Mohanem, Duesseldorf, centrální banka na základě dat od bulwiengesa AG, transakční hodnoty, informace do roku 2016, 2) Praha nabídkové ceny, statistický úřad 3) Vídeň nabídkové ceny, centrální banka a Prof. Wolfgang Feilmayr, Department für Raumplanung, TU Wien. 4) Varšava nabídkové ceny sekundární trh, centrální banka, 5) Budapešť nabídkové ceny, centrální banka; HICP (Harmonizovaný index spotřebitelských cen) Eurostat (roční průměr, čtvrtletní průměry pro 2017); kalkulace KPMG

12 Kdo kupuje byty? Singles a investoři (domácí i zahraniční) Za 10 let přibylo jednočlenných domácností, tvoří už 30,4 % Jednotlivci mají zájem především o menší byty (1+kk a 2+kk) nižší absolutní ceny snadněji dosažitelné nákup na investici (v investičně zajímavých lokalitách až 30 %, v typicky rodinných jen 5 %) ceny menších bytů rostou nejrychleji Pro cizince hlavně ze západní Evropy jsou ceny v ČR stále dostupné

13 Více kupují ženy, méně manželé Zdroj: Central Group.

14 Do této situace ČNB ještě dále snižuje dostupnost hypoték Požadavek LTV max. 80 % na průměrný byt nutné úspory ve výši 1,3 milionu Kč Zejména mladí lidé nemají takové úspory, aby mohli složit 20 % ceny bytu Jsou nuceni akontaci v lepším případě shánět po rodině, v horším pak draze a rizikově u nebankovních subjektů Dispozice 1+kk 2+kk 3+kk 4+kk Průměrný byt Zdroj: Central Group. Požadované úspory (LTV 80 %) Kč Kč Kč Kč Kč Přesun do nájmů růst nájemného vyšší výnos z bytů zvýšený zájem o koupi bytu ze strany investorů vyšší ceny bytů = cenová spirála

15 Nutné vlastní zdroje enormně rostou Konkrétní rodinný byt 4+kk za průměrnou cenu 7,59 milionu Kč Hypotéka Měsíční splátka na 30 let Nutné vlastní zdroje 80procentní 90procentní Kč Kč Kč Kč Kč Kč Zdroj: Central Group. Setkání nad Prahou

16 CENTRAL GROUP přichází s řešením omezené dostupnosti hypoték Kombinované financování s hypotékou 80 %

17 CENTRAL GROUP nabídne řešení Pro ty, kdo nemají dostatek vlastních zdrojů na 80procentní hypotéku Klient složí jen 10 % vlastních zdrojů a sjedná si 80procentní hypotéku, kterou začne splácet až za 3 roky Chybějících 10 % si bude spořit po dobu až tří let Nastěhovat se ale může okamžitě tedy bydlí ve svém a spoří si chybějící vlastní zdroje, zároveň ale nesplácí hypotéku a neplatí ani nájemné Hypotéku bude čerpat teprve po splacení % vlastních zdrojů, tedy od 4. roku

18 Kombinované financování je v souladu s ČNB Kombinované financování CG respektuje doporučení ČNB, na rozdíl od souběhu splátek hypotéky s jinou půjčkou na dofinancování Výrazně totiž nezvyšuje finanční zatížení domácnosti a nedochází k souběhu splátek několika půjček V průběhu splácení % vlastních zdrojů ze strany klienta se prověřuje i jeho spolehlivost pro hypoteční banku Kupní cena bytu Kč Kč 10 % (akontace) Kč Kč 10 % v měsíčních splátkách po dobu 3 let Kč Kč Splátka hypotéky od 4. roku Kč Kč Zdroj: Central Group.

19 Jaký bude další vývoj?

20 Po sedmi letech růstu pokles prodeje bytů Za tři čtvrtletí v Praze prodáno 4050 Vývoj počtu prodaných bytů nových bytů, za celý rok odhadujeme prodej max bytů (meziročně o téměř 20 % méně) Pokles prodejů poprvé od roku * Počet prodaných bytů Zdroj: Prodané byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality, 2017 odhad Central Group.

21 Objem trhu stagnuje, prodeje klesají Objem trhu i přes výrazný pokles prodejů poklesne jen nepatrně Růst cen Prodej luxusnějších projektů blíže centru Menší počet levnějších projektů na periferii Při zdravém stavu by prodeje atakovaly 7000 bytů ,0 Odhadovaná hodnota prodaných nových bytů v Praze , , , ,4 30, * 2018* Hodnota v mld. Kč Počet prodaných bytů Zdroj: Prodané byty s územním rozhodnutím do roku 2015 samostatné analýzy Central Group, 2016 Central Group, Trigema, Skanska Reality a 2018 odhad Central Group. Hodnota prodejů odhady Central Group.

22 Další zhoršení dostupnosti bydlení Pokračující úbytek nabídky a nárůst cen (v roce 2018 o cca 5 10 %) 13,00 12,00 11,00 Počet hrubých ročních platů potřebných na průměrný prodaný byt Růst sazeb hypoték 10,00 9,00 11,5 12,1 12,7 8,00 7,00 8,9 9,5 9,6 6,00 II.Q 2013 II.Q 2014 III.Q 2015 II.Q 2016 II.Q 2017 II.Q 2018 odhad CG Zdroj: Central Group.

23 Jak je na tom CENTRAL GROUP I nadále je s velkým odstupem jedničkou trhu Na rozdíl od konkurence jsme na několik let předzásobeni dříve připravenými projekty Máme nakoupeny pozemky pro výstavbu 20 tisíc bytů v Praze (zejména brownfieldy) Letos se nám podařilo dát do prodeje témeř 1000 bytů, zdaleka nejvíce na trhu Oproti loňskému prodeji je to ale pokles o 20 %, i nám tedy klesá nabídka

24 Velké připravované projekty Letos jsme získali 4 velké 8 Velké brownfieldy ve vlastnictví CG brownfieldy za celkem 2,5 miliardy Kč Jednáme o nákupu dalšího velkého areálu Ruzyně / Liboc (WESTPOINT) Zličín (TATRA) 6 PRAHA 5 7 Žižkov (TELECOM) Vysočany (TEBAS) 3 9 Žižkov (PARKOVÁ ČTVRŤ) Kavčí hory (PARK) Krč (ZÁLESÍ) Hloubětín (TESLA) 10

25 Co by ceny vrátilo do normálu? Na celostátní úrovni: Rychlejší a jednodušší povolování staveb Co nejméně vnějších zásahů a regulací Novela SZ byla jen první krok. Nutná je ale celková rekodifikace stavebního práva Oddělení státní správy od samosprávy Jedno ministerstvo pro celý investiční proces a stavebnictví V Praze: Rozhýbání rozvoje města Odstranění stavebních uzávěr na rozvojových územích Nový moderní Metropolitní plán a do jeho platnosti urychlit změny současného ÚP Jeden specializovaný úřad pro velké stavby

26 Trendy, které situace na trhu s bydlením přinese Zátěž pro infrastrukturu Růst cen nových bytů Růst cen starších bytů Stěhování do středních Čech Paralyzované povolování nové výstavby Nedostupnost vlastnického bydlení pro střední třídu Byty jen pro cizince a turisty Vylidňování centra Růst cen nájmů

27 Děkujeme za pozornost