Z n a l e c k ý p o s u d e k číslo T / 2013 rodinného domu čp.346 na st.395 s příslušenstvím a pozemky dle LV 1498 k.ú.

Transkript

1 Z n a l e c k ý p o s u d e k číslo T / 2013 rodinného domu čp.346 na st.395 s příslušenstvím a pozemky dle LV 1498 k.ú.libáň, obec Libáň NEMOVITOST: typ nemovitosti rodinný dům čp.346 na st.395, k.ú.libáň Adresa nemovitosti: Kraj Královéhradecký, obec Libáň, PSČ Katastrální údaje: Okres Jičín, obec Libáň, k.ú.libáň, list vlastnictví 1498 Stavba rodinného domu čp.346 s pozemkem st.395, ppč.896/6 VLASTNÍK: Monika Justová, bytem Stakorská 133/16, Kosmonosy ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovit obvyklou cenu pro nedobrovolnou dražbu Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Lžičař a Partner Postranní 663, Hradec Králové IČ DIČ telefon Fax ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing.Jana Trýznová / Ing.Jana Trýznová Adresa zhotovitele: Jilemnice, Husova 16, IČ DIČ telefon Fax jtryznova@quick.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 6 Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo: 1 a 2 Strana 1 / 6

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba kolaudovaná 1920 změna stavby v r rekonstrukce v r.2009 Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 1 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 1 Počet bytů : 1 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Požadavky objednatele Zvláštní požadavky objednatele - nejsou Rizika nemovitosti: (věcná břemena, negativní vlivy, vlastnické vztahy, omezení a pod.) zástavní právo smluvní pro HB a.s. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6-12 měs. nad 1 rok Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu *** ) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav ,00 Kč Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP) - z toho hodnota pozemku ,00 Kč Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Na trhu s nemovitostmi je stálý zájem o objekty k trvalému bydlení - rodinné domy a byty ve městech a rekreačních střediscích a v obcích v jejich blízkosti. Rodinný dům s 1 bytem v rekonstrukci, špatný technický stav, pozemky celkem 636m2 a z toho je dvůr a zahrada 400m2. Okrajová klidná část obce s dobrou občanskou vybaveností, vzdálenost do centra obce cca 300m. Rodinný dům v obci v blízkosti bývalého okresního města Jičína 12km, kde je veškerá občanská vybavenost a pracovní příležitosti. V Jilemnici dne Ing.Jana Trýznová * Strana 2 / 6

3 Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Nález Rodinný dům čp.346 na st.395 Zastavěná plocha st m2 Zahrada ppč.896/6 227m2 Dle LV 1498 Monika Justová, Stakorská 133/16, Kosmonosy Přehled všech vlastníků Přehled podkladů Výpis z KN č.1498 z Snímek katastrální mapy vlastní prohlídka a zaměření informace vlastníka Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Libáň je obcí lokálního významu se základní občanskou vybaveností s 1714 obyvateli, z obce jsou dostupná města Jičín 12km, Mladá Boleslav 20km, kde je napojení na dálnici Paraha-Liberece, do 20km je lokalita rekreace Českého ráje. V obci je základní občanská vybavenost - OÚ, pošta, základní a mateřská škola, zdravotní středisko, fotbalové hřiště, tenisové kurty, sokolovna, koupaliště, základní sít obchodů a služeb, restaurace, ubytovací služby. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce, na ulici Lindnerova, při místní komunikaci v zástavbě rodinných domů podél této komunikace, vzdálené od centra cca 300m. Nemovitost je přístupná z veřejné komunikace, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektro, na dvoře je studna, likvidace odpadů v současné době není, původně byla patrně žumpa. U domu je vedlejší stavba a oplocená zahrada. Ne Stavební rizika horší stavebně technický stav Popis jednotlivých staveb U každé stavby její název, dále: Základní popis Samostatně stojící rodinný dům čp.346, je zděný, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou bez využitého podkroví, půdorys obdélníkového tvaru s přistavěnou kůlnou. Dům je cca z roku Podle stavebních konstrukcí baly na domě cca v roce 1960 provedena rekonstrukce krytina, okna, vnitřní dveře, omítky, podlahy. Vlastník v roce 2009 začal s rekonstrukcí, je však provedena jen v místnosti koupelny část elektroinstalace, rozvod vodovodu, odpady od vany, WC a umyvadla, osazena vana, bojler, WC, nedokončeno, nejsou obklady, dlažby, štuková omítka. V dalším prostoru domu další úpravy provedeny nebyly, v domě není vybavena kuchyně, v domě není vytápění. Celkový stav domu je horší, k celkové rekonstrukci. Zastavěná plocha 10,08*9,13+5,60*420 = 115,55m 2 Obestavěný prostor 115,55*3,20 +(10,08*9,13)*(0,30+4,40/2) = 600,00m 3 Standardní vybavení, cena za m 3 Op = 3.500,00 Kč Užitná plocha 90m2 Reprodukční cena nemovitosti 600m3 * 3.500,0Kč/m3 = ,00Kč Míra opotřebení stanovena odhadem na 80% (dům z roku 1930, v rekonstrukci, bez vnitřního vybavení) Cena nemovitosti po opotřebení CN ,00 * 0,20 = ,00 Kč Dispozice: Přízemí vstup ze dvora, do předsíně 8,50m2, nalevo prostor kuchyně 10,01m2, napravo prostor koupelny s WC 9,57m2, směrem do ulice 2 pokoje 20,16m2 a 19,94m2. Směrem do dvora je přistavěna místnost, původně užívána jako černá kuchyně, nyní neužívaná. Podkroví půda není pevné schodiště, přístup jen po žebříku. Provedení stavby základy a podezdívka z pískovce s dodatečnou izolací, zdivo zděné, stropy dřevěné, krov sedlové střechy dřevěný, krytina pálené tašky, klempířské kce.pozink., vnitřní omítky štukové, fasáda hladká, vnitřní obklad chybí, podlaha obytné místnosti vlýskové, ostatní prostory chybí, schodiště chybí, dveře náplňové, okna dřevěná špaletová, vytápění chybí, elektro Strana 3 / 6

4 Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Popis tech. stavu stavby příslušenství U jednotlivých pozemků: Základní popis každého pozemku Trvalé porosty nefunkční, rozvod vody studené a teplé nový v koupelně, TUV el.bojler, odkanalizování z koupelny nedořešené, vybavení kuchyně chybí. rodinný dům Není dochována Trvalé bydlení Špatný stav, dům k rekonstrukci Na pozemku zastavěné plochy st.395, směrem do zahrady je postavena stodola a na ni navazující kůlna. Stodola zděný přízemní objekt se sedlovou střechou krytou cementovými taškami, celkový stav stavby je horší, je cca z roku ZP = 9,80*6,00 = 58,80m2, OP = 230,00m3 Opotřebení přes 80% Kůlna zděný přízemní objekt s pultovou střechou krytou cementovými taškami, celkový stav stavby je horší, je cca z roku ZP = 9,80*5,80 = 56,80m2, OP = 140,00m3 Opotřebení přes 80% Vzhledem ke špatnému stavu těchto staveb je jejich hodnota v obvyklé ceněn nemovitosti nepodstatná. Pozemky okrajová zastavěná část obce, od centra cca 300m, napojení na veřejné sítě elektro, na dvoře studna, odpady nejsou, přístup z veřejné zpevněné komunikace Zastavěná plocha st m2 Zahrada ppč.896/6 227m2v současné době se pozemky stavební v obci prodávají za cenu Kč/m 2 podle lokality v obci a napojení na inž.sítě oceňované pozemky okrajová část, nedaleko centra, zpevněná komunikace, klidná část pro bydlení, v místě napojení na sítě elektro, vlastní studna, vlastní likvidace odpadů 250,00Kč/m2. Cena pozemků: CP = ( )*250,00 = ,00 Kč Popis jednotlivých druhů porostů Věcná břemena - nejsou Cena nemovitosti celkem Rodinný dům ,00 Kč Pozemky ,00 Kč Celkem ,00 Kč Stanovení ceny porovnávacím způsobem V daném místě u daného druhu nemovitostí je trh s nemovitostmi rozvinutý K porovnání jsou použity uskutečněné prodeje obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě a jejím blízkém okolí. Srovnatelné nemovitosti Libáň rodinný dům vnitřní v řadové zástavbě, cca z roku , rekonstrukce cca 1970, bez dalších úprav, mírně podstandardní stav, dům je zděný, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou s částečně využitým podkrovím, v domě je byt 4+1 s příslušenstvím, vytápění ústřední elektrické, u domu pozemek zahrady 233m2, sitě-elektro, vodovod, septik, okrajová zastavěná část stejné obce ZP 100m2, OP 500m3, užitná plocha 130m2, Nabídka RK ,00Kč Strana 4 / 6

5 Dům v lepším stavu než oceňovaný, ale řadový dům vnitřní, menší pozemek, stejná lokalita Libáň rodinný dům vnitřní v řadové zástavbě, cca z roku , rekonstrukce cca 1990, dobrý standardní stav, dům je zděný, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou bez využitého podkroví, v domě je byt 5+1 s příslušenstvím, vytápění lokální elektrické a lokální na TP, u domu pozemek zahrady 276m2, sitěelektro, vodovod, septik, možnosti i plyn, střední zastavěná část stejné obce ZP 120m2, OP 600m3, užitná plocha 100m2, Nabídka RK ,00Kč Dům v lepším stavu než oceňovaný, konstrukce v roce 1990, ale řadový dům vnitřní, menší pozemek, lepší lokalita Libáň rodinný dům krajní v řadové zástavbě, cca z roku 1900, dům v původním stavu, k rekonstrukci či demolici, velmi špatný stav, dům zděný, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou bez podkroví, v domě je byt 3+1 bez příslušenství, u domu pozemek zahrady 490m2, sitě-elektro, vodovod, jímka, okrajová zastavěná část stejné obce, ZP 90m2, OP 400m3, užitná plocha 60m2, Nabídka RK ,00Kč Dům v horším stavu, krajní řadový dům vnitřní, srovnatelný pozemek, srovnatelná lokalita Zdůvodnění obvyklé ceny nemovitosti Na trhu s nemovitostmi je v této lokalitě poměrně malý zájem, nabídka převažuje poptávku. Oceňovaná nemovitost rodinný dům v horším stavu, na kterém byla započata rekonstrukce a je provedena, ale nedokončena koupelna, v domě byty 2+1 a koupelna s WC, u domu je stodola v horším stavu a pozemky celkem 636m2 a z toho je dvůr a zahrada 400m2. Okrajová část obce, cca 300m od centra, v obci se základní občanskou vybaveností, v obci s výbornou dostupností měst Jičín a Mladá Boleslav. Nevýhodou oceňované nemovitosti je jei stavebně technický stav. Obvyklá cena nemovitosti. Strana 5 / 6

6 Rekapitulace věcná hodnota stanovená z reprodukčních cena stavby+pozemky stávající stav ,00 Kč hodnota stanovená výnosovou metodou z nájmu stávající stav hodnota stanovená srovnávací (porovnávací) metodou stávající stav nestanovena Obvyklá cena nemovitostí je stanovena odborným odhadem znalce, s přihlédnutím k dané lokalitě a účelu využití nemovitosti, s porovnáním srovnatelných nemovitostí obchodovaných v dané lokalitě v průběhu posledních 12 měsíců. obvyklá cena nemovitosti slovy: Petsettisíc Kč Oceněním stanovená obvyklá cena je platná pro předmětnou nemovitost, místo, čas a účel ocenění. V Jilemnici dne Ing.Jana Trýznová Doložka Soudní znalec, jmenovaný rozhodnutím soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr.1988/95 ze dne pro obory: ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví - odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské Koncesní listina oceňování nemovitého majetku ŽÚ /02 Zm z vydal Okr.ŽÚ Semily Ocenění je zapsáno v deníku pod číslem T / V Jilemnici dne Ing.Jana Trýznová Husova Jilemnice Strana 6 / 6