ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 03781/ Značka: _83474 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: jiný nebytový prostor č. 1389/17 v bytovém domě č.p postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu o velikosti 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, LV č. 6267, Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Určeno pro: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 03781/16-017, Značka: _83474, ze dne Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 bylo předáno objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 26 stran, z toho 9 stran příloh. V Prostějově, dne

2 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: jiný nebytový prostor č. 1389/17 v bytovém domě č.p postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu o velikosti 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, LV č. 6267, Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (jiný nebytový prostor č. 1389/17 v bytovém domě č.p postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu o velikosti 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, LV č. 6267, 5842) ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

3 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: - Přístup do oceňovaného jiného nebytového prostoru nebyl umožněn, zástupce vlastníka nebyl nezastižen. Nebylo rovněž sděleno, zda je oceňovaný jiný nebytový prostor pronajat Podklady předané objednavatelem - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 03781/16 017, Značka: _83474, ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kateřinky u Opavy, LV č. 6267, vyhotovený dálkovým přístupem dne Část prohlášení vlastníka na předmětný jiný nebytový prostor Podklady zajištěné zpracovatelem - Neoficiální výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kateřinky u Opavy, LV č. 5842, ze dne Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Kateřinky u Opavy, vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Přístup do oceňovaného jiného nebytového prostoru nebyl umožněn, zástupce vlastníka nebyl nezastižen - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: jiný nebytový prostor č. 1389/17 v bytovém domě č.p postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu o velikosti 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, LV č. 6267, 5842.

5 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kateřinky u Opavy, LV č je oceňovaná nemovitá věc ve vlastnictví: 3.4. OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kateřinky u Opavy, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Přístup do oceňovaného jiného nebytového prostoru nebyl umožněn, zástupce vlastníka nebyl nezastižen. Nebylo rovněž sděleno, zda je oceňovaný jiný nebytový prostor pronajat. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou 20 %. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňované nemovité věci.

6 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je jiný nebytový prostor č. 1389/17 v bytovém domě č.p postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu o velikosti 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, LV č. 6267, MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH NEMOVITÝCH VĚCÍ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Město Opava je statutárním městem Moravskoslezského kraje s obyvately. V místě je k dispozici kompletní infrastruktura a občanská vybavenost. Opava je dostupná autobusovou a vlakovou dopravou, další složky dopravy tvoří MHD. Oceňovaný nebytový prostor je situován v I. NP bytového domu, postaveného v rovinném terénu v severovýchodní zastavěné části města Opavy, na ulici Zeyerova. Okolní zástavba je tvořena převážně bytovými domy obdobného charakteru, dále objekty občanské vybavenosti (ZŠ) a drobnými provozovnami. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace, ve vlastnictví města Opavy (p.č. 2886). Parkování je možné na veřejném parkovišti před bytovým domem. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou Jiný nebytový prostor č. 1389/17, k.ú. Kateřinky u Opavy Přístup do oceňovaného jiného nebytového prostoru č. 1389/17 nebyl umožněn, základní informace jsou čerpány z doloženého částečného prohlášení vlastníka. Předmětem ocenění je jiný nebytový prostor č. 1389/17, který je dle prohlášení vlastníka situován v IX. NP bytového domu č.p. 1389, postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří. Dle prohlášení vlastníka nebytový prostor sestává z chodby, komory, kanceláře s kuchyňským koutem, koupelny s WC a lodžie. Celková výměra užitné plochy činí: 36,20 m 2 (uvažována ½ výměry lodžie). Z venkovní obhlídky je patrné, že bytový dům je s osmi nadzemními podlažími, zastřešený plochou střechou. Lze očekávat napojení oceňovaného jiného nebytového prostoru na veškeré inženýrské sítě. Původní stáří bytového domu nelze přesně stanovit, dle odborného odhadu znalce je ze 70. let minulého století. Z venkovní obhlídky je patrné že proběhla revitalizace fasády a oken. Předmětem ocenění je rovněž spoluvlastnický podíl 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku pod bytovým domem p.č.st S ohledem na předpokládaný technický stav, stáří, provedení a vybavení je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 40 % SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITOSTÍ Nebyl umožněn přístup, nebylo tak možno zjistit aktuální využití oceňovaného nebytového prostoru. Dle prohlášení vlastníka má převažující plocha nebytového prostoru sloužit jako kancelář.

7 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEBYTOVÉ JEDNOTKY Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění nebytových jednotek je zjištění užitné plochy (základní měrná jednotka je tedy 1 m 2 ). Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení bytového domu (bytové jednotky), lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Od výchozí ceny bytové jednotky se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých bytových jednotek je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

8 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č Jiný nebytový prostor č. 1389/17 Výčet užitné plochy dle prohlášení vlastníka: Chodba 2,74 m 2 Komora 3,45 m 2 Koupelna + WC..3,12 m 2 Kancelář + kuch. kout.24,15 m 2 Lodžie..5,52 m 2 Celkem 36,20 m 2 (uvažována ½ výměry lodžie) Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na předpokládaný celkový technický stav, stáří, provedení a vybavení je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 40 %. Podlahová plocha celkem m 2 36,20,-- Jednotková cena Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 1,0 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celou podlahovou plochu Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 40 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet hodnoty pozemku p.č.st (podílu 442/10000) U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemku byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). p.č.st zastavěná plocha a nádvoří m 2 75,00 Výměra pozemku celkem m 2 75,00 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 75,00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 500,00 Výchozí cena pozemku celkem Kč Cena spoluvlastnického podílu 442/10000 Kč 1.658,00

9 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 9 Rekapitulace, LV č. 6267, 5842, k.ú. Kateřinky u Opavy Reprodukční hodnota nebytové jednotky Kč ,- Věcná hodnota nebytové jednotky Kč ,- Věcná hodnota pozemku (podílu 442/10000) Kč 1.658,- Věcná hodnota celkem Kč ,-

10 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. nebytová jednotka, uvedené velikosti, předpokládaného vybavení, technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je obchodovatelná. Nebytové prostory k porovnání: Kanceláře, Opava, 110 m 2 Nabízíme na prodej suterénní prostory bývalé zubní laboratoře, která v roce 2012 prošla rozsáhlou rekonstrukcí. Jedná se o prostory s vlastním vchodem. Celková plocha prostoru je 110m2 a skládá se z předsíně, prostoru pro čekárnu se sociálním zařízením, dvě provozní místnosti a znovu zázemí se soc zařízením. Celý prostor je velmi dobře dispozičně vyřešen a zrekonstruován. Topení je řešeno plynovým kotlem s ohřevem vody, elektřina, voda a plyn vše měřeno na samostatnou jednotku. Cena: ,- Kč (14.090,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce Kanceláře, Ostrava-Zábřeh, 90 m 2 Nabízíme k prodeji nebytový komerční prostor cca 90 m2 v Ostravě Zábřehu, který se nachází v cihlovém bytovém domě po revitalizaci. Rekonstrukce prostor proběhla v r.2006 (elektrorozvody, žaluzie, podhledy se světly, elek.topení,apod). Vhodný pro ordinaci, obchod, kanceláře, služby, aj. Dispozice: vstupní část, obchodní prostor s prosklenými výlohami, kancelář, kuchyňka a WC, sklad. Zařízení je možné po dohodě odkoupit. Prostory mají samostatný vstup z ulice a jsou vybaveny bezpečnostním systémem. Cena zahrnuje podíl na společných částech domů. Velmi nízké provozní náklady. Parkování před vstupem do budovy. Cena: ,- Kč (18.330,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce Kanceláře, Ostrava-Vítkovice, 205 m 2 Prodej objektu, který je zděný, řadový středový, situován na rovinatém terénu. Objekt je využíván jako kancelářské prostory pro zázemí společnosti. Tento komerční objekt byl postaven v roce 1938 s průběžnou rekonstrukcí a údržbou, hlavní rekonstrukce proběhla v roce Výborná dosažitelnost a napojení na městskou infrastrukturu. Dispoziční řešení je následující: 1.PP: sklepní prostory, kotelna; 1.NP: chodba se schodištěm, 2x kancelář a WC; 2.NP: chodba se schodištěm, 3x kancelář a WC; 3.NP: chodba se schodištěm, 3x kancelář a WC; Podkroví: půdní prostor, stavebně neupravený. Cena: ,- Kč (19.460,- Kč/m 2 ) Zdroj: realitní inzerce

11 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 11 Tabulka srovnávací hodnoty: Jednotková cena (Kč/m 2 ) Přepočtená jednotková cena (Kč/m 2 ) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní kanceláře Opava ,- 1,00 1,00 0,96 1,00 0,90 1, ,- kanceláře Ostrava ,- 0,95 1,00 0,97 1,00 0,90 1, ,- kanceláře Ostrava ,- 0,95 1,00 0,92 1,15 0,90 1, ,- Průměrná cena (zaokr.): ,- Při srovnání realizovaných prodejů nebytových jednotek z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s nebytovou jednotkou oceňovanou, byly srovnány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na nebytové jednotky se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné nebytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených jednotkových cen od ,- Kč/m 2 do ,- Kč/m 2, po zohlednění hodnototvornými faktory volím srovnávací jednotkovou hodnotu ve výši průměrné ceny: ,- Kč/m 2. Užitná plocha oceňované BJ činí: 36,20 m 2. Celková srovnávací hodnota tak činí: 36,20 m 2 * ,- Kč/m 2 = ,- Kč. Dále uplatňuji bezpečnostní srážku 20 % zohledňující neumožnění přístupu do předmětného jiného nebytového prostoru a absenci informace o případné nájemní smlouvě: ,- Kč * 0,8 = ,- Kč (zaokrouhleno) Výsledná srovnávací hodnota jiného nebytového prostoru č. 1389/17 v bytovém domě č.p postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu o velikosti 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, LV č. 6267, 5842, činí: ,- Kč

12 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovité věci, k.ú. Kateřinky u Opavy: ,- Kč Srovnávací hodnota nemovité věci, k.ú. Kateřinky u Opavy: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňované nemovité věci stanovuji ve výši srovnávacích hodnoty.

13 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kateřinky u Opavy, LV č jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k zahájení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Nájemní smlouva nebyla předložena, nebylo rovněž sděleno, zda je jiný nebytový prostor pronajat, tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou.

14 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBVYKLÁ CENA Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: jiný nebytový prostor č. 1389/17 v bytovém domě č.p postaveném na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří, včetně alikvotního podílu o velikosti 442/10000 na společných částech bytového domu č.p a pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava, LV č. 6267, ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

15 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek Přemyslovka Prostějov

16 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 16 Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek Usnesení Doručenky 12. PŘÍLOHY

17 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Nález Popis nemovitostí Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných nemovitých věcí a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitostí Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Obvyklá cena Znalecká doložka Přílohy Obsah... 17