AKTIVITA A Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů

Transkript

1 Koordinační schůzka k projektu WD Hnanice, AKTIVITA A Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů DÍLČÍ CÍL DC 102 VLIV HOSPODÁŘSKÉ KRIZE NA REGIONÁLNÍ DISPARITY VE FYZICKÉ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ A TESTOVÁNÍ NÁSTROJŮ FYZICKÉ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ ZEJMÉNA V OBLASTI UDRŽITELNOSTI PRŮMYSLOVÉ VÝSTAVBY A BYDLENÍ SKUPIN DOMÁCNOSTÍ ZASAŽENÝCH HOSPODÁŘSKOU KRIZÍ REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT WD

2 Koordinační schůzka k projektu WD , Hnanice, Zadání cíle: vytvořit obecný podklad pro hodnocení a prognózy potřeb bytové výstavby v ČR v dlouhodobém horizontu s ohledem na současné podmínky hospodářské recese V úvodu formulována hypotéza o dvou zásadních omezeních současných prognóz a analýz systému bydlení: Nakolik jsou dostupné a přiměřeně přesné datové zdroje analýz a prognóz v oblasti bydlení? Charakterizující stávající zásobu bydlení a procesy probíhající v systému bydlení, zejména v podmínkách ČR. Dále pak data v oblasti finanční dostupnosti bydlení, monitoringu cen a nájmů. Jsou stávající metody, modely hodnocení systému bydlení vyhovující? V demografických prognózách - kritika bilancí potřeb bydlení v návaznosti na modely cenzových domácností. Otázka přeceňování vlivu příjmů domácností a hypotéčních podmínek pro modelování systémů bydlení? Je dostatečné vnímání dalších faktorů - dlouhodobá očekávání vývoje cen nemovitostí a politická rozhodnutí (v podmínkách ČR nastavení sociálních dávek v oblasti bydlení, očekávané zvýšení daně z nemovitostí),.pecifika systému bydlení v ČR (privatizace, deregulace). Aktivita A10104, Aktivita A Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách

3 Výchozí situace: Koordinační schůzka k projektu - Hnanice, Objektivní dlouhodobá potřeba prognóz v oblasti bydlení: v makroekonomické oblasti (ČNB, vláda, ministerstva, aktuální vazby krize) regionálním plánování územním plánování (stanovení přiměřené potřeby ploch) Existující prognózy systému bydlení: Prognózy potřeby bytové výstavby na úrovni ČR i krajů mají v ČR poměrně dlouhou tradici, zejména v rámci územního plánování (Terplan Praha) Nemalou roli hrají i prognózní materiály oborové (Vize českého stavebnictví do roku 2015) ÚUR, komerční subjekty prognózy na úrovni obcí Obecně je uváděna v ČR potřeba bytové výstavby min tis. bytů ročně

4 Na základě v minulosti prezentovaných výsledků byly formulovány tyto závěry: Současná evidence bytového fondu (prvního a druhého bydlení) je v ČR nedostatečná, nepřesná, neumožňuje přiměřeně posuzovat stav a vývoj bytového fondu (čisté přírůstky, úbytky počtu bytů a zejména ploch pro bydlení). Kritika Eurostatu, politiků EU, nově i v ČR). Analýza stávajících kvantitativních indikátorů úrovně bydlení, historického vývoje vede ke konstatování o nadměrném rozsahu systému bydlení v ČR, který je v nerovnováze s ekonomickou výkonností ČR. Po r.2000 se výrazně se zlepšila dostupnost dat o cenách, nájmech a finanční dostupnosti bydlení. Hlavním problémem je dostupnost dat vznikajících v rámci daně z převodu nemovitostí, jež zpracovává pouze ČSÚ.

5 Technicko-ekonomické aspekty bydlení v ČR a percepce trhu V souvislosti s bilancemi odpadů bytu je potřeba uvést, že životnost bytů se dlouhodobě prodlužuje. Současně se však mění poměr nákladů hrubé stavby a částí stavby s výrazně kratší životností (15-40 let, např. koupelny). Obecnou tendenci je tak růst nákladů na údržbu, výhodnost držby starších nemovitostí bude z dlouhodobého hlediska stále více problematická. Málo vlastníků nemovitostí si uvědomuje, že během životního cyklu nemovitostí, tvoří jejich pořizovací cena pouze cca 1/3 nákladů, většina nákladů vzniká z důvodu jejich užívání (problém percepce trhu). Více než 70. let masivní regulace nájemného v ČR, hluboce pokřivila představy o nákladovém nájemném. Vzniká obecná shoda o jeho výši na úrovni 2,4-3,3% z reprodukční ceny stavby, tj. v absolutní výši cca Kč/m2 stavby, bez vnímání územní diferenciace nákladů. Mnohem diskutabilnější jsou úvahy a bilance, které odvozují tzv. ekonomické nájemné, obsahující i tzv. přiměřený zisk (vyhl. MF ČR 5% míra kapitalizace).

6 Vývoj čistých a hrubých výnosů nájemného bytů v ČR Rok Průměrná tržní cena starších bytů (standard IRI) Průměrné tržní nájemné starších bytů (standard IRI) 65,7 67,2 72,9 85,8 89,0 86,5 87,4 93,4 107,3 106,2 101,8 roční míra hrubých výnosů v % z tržní ceny 8,68 8,62 8,33 7,83 7,58 7,42 6,67 5,48 4,96 5,09 5,34 roční míra čistých výnosů po odečtení nákladů 4,03 3,82 3,85 3,97 3,85 3,50 3,03 2,55 2,48 2,35 2,35 10 leté vládní dluhopisy ČNB 6,9 6,3 4,9 4,1 4,8 3,5 3,8 4,3 4,6 4,7 4,7

7 Demografické podmínky vývoje systému bydlení v ČR Rok Úhrnná plodnost Čistá míra reproduk ce Průměrný věk matek Úhrnná potratovost muži Naděje dožití ženy celkem 1, dítě ,2. 47,0 49, ,68 0,66 28,3 25,0. 55,9 59, ,67 1,18 28,6 25,1. 51,0 59, ,40 1,16 25,1 22,5 1,03 67,1 74, ,96 0,93 24,6 22,3 1,36 67,5 74, ,28 0,61 25,8 23,3 0,84 69,7 76, ,14 0,55 27,2 24,9 0,63 71,6 78, ,15 0,55 27,5 25,3 0,60 72,1 78, ,28 0,62 28,6 26,6 0,53 72,9 79, ,33 0,64 28,9 26,9 0,53 73,4 79, ,44 0,70 29,1 27,1 0,54 73,7 79, ,50 0,72 29,3 27,3 0,54 74,0 80, ,49 0,73 29,4 27,4 0,53 74,2 80,1

8 Porovnání vývoje nákladových a tržních cen bytů v ČR

9 Vývoj cen bytů po r Koordinační schůzka k projektu - Hnanice, Průměrná cena starších bytů se v ČR od roku 2000 do roku 2008 prakticky ztrojnásobila, tento vývoj je potvrzen nezávisle z více zdrojů (ČSÚ, IRI Brno). Již na konci roku 2008 došlo ke zlomu a ceny v roce 2009 poklesly, mírný pokles pokračoval i v roce 2010 a v průběhu roku Ceny starších bytů překročily průměrné reprodukční (neboli nákladové ceny starších bytů po odpočtu opotřebení) Ceny nových bytů jsou výrazně vyšší než jejich nákladové ceny (marže, zisky) Míru vychýlení cen dobře charakterizuje Kp koeficient prodejnosti- zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (vyhl. č. 279/1997 Sb., ve které byl poprvé použit koeficient prodejnosti, s cílem přiblížit cenu zjištěnou (nákladovou) vývoji na trhu nemovitostí. Výchozí data byla převzata z přiznání k dani z převodu nemovitostí, které ČSÚ, oproti datu prodeje, resp. podání přiznání k dani se opožďují tyto údaje průměrně o 7 měsíců. Koeficient prodejnosti je definován jako poměr mezi průměrnými skutečně dosaženými kupními cenami a časovými cenami srovnatelných nemovitostí.

10 Tab. Změna nákladové ceny nemovitosti v závislosti na koeficientu prodejnosti, vliv na cenu pozemku nákladová cena nemovitosti KP (koeficient prodejnosti) řádek 1. výpočet původní cena růst ceny pokles ceny ,1 0,5 cena tržní 4. "= ř.2 * ř.3" nákladová cena pozemku stavební renta 6. "= ř.4 - ř.2" tržní cena pozemku 7. "= ř.5 + ř.6" tržní cena pozemku 8. "= ř.3 * ř.5" změna tržní ceny pozemku % 150% 50% změna Kp % 110% 50%

11 Přesnost dat o cenách bydlení v ČR Koordinační schůzka k projektu - Hnanice, Existuj: Zdroje dat o cenách po r.2000 jsou stále významnější (zejména ČSÚ-MF) Problémem je získání dat o tržním nájemném (deregulace odvozena od ceny bytů) Námitky o stavu trhu v ČR Shoda IRI s ČSÚ index růstu cen bytů v ČR viz. následující tabulka Rok cena bytu kupní - průměr ČSÚ 100,0 95,3 111,8 149,5 155,4 178,7 191,7 243,2 285,7 nabídková cena staršího bytu (standard IRI) index 100,0 103,1 115,5 144,7 155,0 153,9 173,0 225,1 285,8

12 Odlišnosti IRI s ČSÚ ceny pozemků. Pramen: ČSÚ, graf ČNB Pozn.: Data za 2009 předběžné údaje, resp. dopočet z nabídkových cen Koordinační schůzka k projektu - Hnanice,

13 Kardinální tezí pro posouzení stavu na trhu bydlení -Kp by neměl být výrazně nad či pod hodnotou 1 (100%) -Čisté výnosy z nájemného by se neměly výrazně lišit ve srovnání s jinými srovnatelnými investicemi Rok Kp - koeficient prodejnosti bytů v % 86,1 83,5 89,1 103,7 107,2 102,0 109,7 136,8 161,4 145,9 133,6 roční míra hrubých výnosů v % z tržní ceny 8,68 8,62 8,33 7,83 7,58 7,42 6,67 5,48 4,96 5,09 5,34 roční míra čistých výnosů po odečtení nákladů 4,03 3,82 3,85 3,97 3,85 3,50 3,03 2,55 2,48 2,35 2,35

14 Rozsah prací omezuje možnosti popisu stávajících ukazatelů, modelů, základní členění: 1) demografické (využívaná zejména v systému územního plánování, stavebnictví) 2) makroekonomické (od jednoduchých price to rent, price to income až po celou řadu sofistikovaných modelů uplatňovaných zejména centrálními bankami a výzkumnými institucemi), omezení nepřesné cenové vstupy, příjmy domácností, privatizace, svépomocná výstavbaúdržba, rodinné tradice-zadlužení domácností 3) aplikace mikroekonomických modelů, tato metody je uplatněna dosud spíše okrajově (viz. následující tabulka) V této situaci doporučujeme analýzu poptávkové a nabídkové stránky systému bydlení v ČR(analýza vychýlení cen- Kp a čistých výnosů, včetně analýzy výhodnosti nájemního a vlastnického bydlení )

15 Price/income Koordinační schůzka k projektu - Hnanice, Relativní cena bydlení v ČR - mezinárodním srovnání (zdroj Thomson Reuters, ČSÚ, IRI, výpočet ČNB) 200 NL FR DK UK NZ IT NO AU CZ SE ES CA IE CH US FI JP 50 DE KO Price/ rent

16 Podle (Karšay, 2010) byla v minulosti v zemích OECD vyvinuta řada modelů hodnocení cen nemovitostí opírající se o 4-5 ukazatelů, které měly mít významný vliv na ceny nemovitostí. Například pro Slovensko byl vytvořen model založeny na těchto faktorech: 1. Reálné ceny nemovitostí 2. Hrubý disponibilní příjem domácnosti 3. Reálné úrokové sazby nových úvěrů na nemovitosti 4. Nabídka bydlení (počet rozestavěných a dokončených bytů) 5. Počet obyvatel ve věku 25 až 40 let Většina výchozích položek se jeví jako problematická.

17 Nerovnováha vlastnického a nájemního bydlení jako zdroj distorzí Rok vývoj ceny standardního bytu 68m2 v tis. Kč náklady - dlouhodobá údržba v tis. Kč ročně 0,0-35,0-36,2-38,3-39,1-40,2-41,3-42,5-45,1-47,3-47,2 náklady - dlouhodobá údržba Kč/m2 měsíčně -42,9-44,4-46,9-47,9-49,2-50,6-52,1-55,2-58,0-57,9 přírůstek-úbytek hodnoty (ročně v tis. Kč) 19,0 77,0 180,0 64,0-7,0 118,0 322,0 375,0-65,0-145,5 užitek-imputované nájemné ročně v its. Kč 54,8 59,5 70,0 72,6 70,6 71,4 76,2 87,6 86,6 83,0 bilance bydlení (roční v tis. Kč) 38,8 100,3 211,7 97,5 23,4 148,1 355,7 417,5-25,7-109,7 ušlý zisk (alt.10 leté vládní dluhopisy ČNB) -39,0-30,1-25,4-29,6-21,7-23,4-26,5-28,1-28,9-29,0 bilance bydlení - rozšířená (roční v tis. Kč) -0,2 70,2 186,2 68,0 1,7 124,7 329,3 389,4-54,6-138,7 Výhodnost vlastnického bydlení : nájemní bydlení příspěvek na nájemné (2 osoby-příjem 20tis. Kč/měsíc)

18 Prognózy potřeby bytů obecné závěry: -Celý systém bydlení v ČR je pod tlakem nadhodnocených cen a nízkých čistých výnosů z nájemného, trh je dlouhodobě v nerovnováze -Poptávkovou stranu (nízké výnosy) zvyšují zejména dávky na bydlení -Nabídkovou stranu (ceny) snižuje zvýšení daně z nemovitostí, snížení podpory hypoték, zvyšuje pokles úrokových sazeb hypoték -Zásadním faktorem v podmínkách ČR je deformovaná percepce výhodnosti vlastnického bydlení (vedlejší specifické privatizace, tradice výstavby, údržby, rodinného bydlení, zadlužení domácností)

19 Prognózy potřeby bytů závěry z hlediska prognóz: -V minulosti byly nadhodnocené výchozí předpoklady (chybná východiska pro stanovení odpadu bytů, vývoje počtu domácností, obyvatel) -Neexistuje důvod předpokládat, že optimální bytová výstavba v ČR musí být dlouhodobě na úrovni cca tis. bytů ročně -Rozsah nové bytové výstavby je pouze jedním z faktorů ovlivňujících dostupnost bydlení, přírůstky obytných kapacit jsou často realizovány mimo evidenci staveních úřadů výsledky sčítání -Je nutno analyzovat celý sektor prvního i druhého bydlení (více než 20% kapacit)

20 DĚKUJI ZA POZORNOST Aktivita A10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů