Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 211 / 2017

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 211 / 2017 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 253, LV č. 650 součást pozemku parc.č. St. 623 pozemek parc.č. St. 623, LV č. 650, podíl 1/1 (358 m2, zastavěná plocha a nádvoří) včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Loučovice Počet obyvatel 1677 Kat. území Loučovice Ulice č.p. 253 Část obce dle LV Loučovice Objednatel odhadu Exekutorský úřad Prachatice Mgr. Kamil Košina Zdíkov č.p Stachy ČESKÁ REPUBLIKA Tel kucera.ota@exekutorprachatice.cz Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Ham Jiří - Loučovice, Loučovice 54, ČESKÁ REPUBLIKA Hámová Jaroslava - Loučovice, Loučovice 54, ČESKÁ REPUBLIKA Vypracoval ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Dne Licence číslo Ing. Miroslav Lukeš Ke dni Dobrkovická Český Krumlov Prohlídka dne Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Počet stran textu 7 Počet stran příloh 5 SJM Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 150 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Sedmset tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV

2 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné ANO ANO ANO Probíhající obnova operátu Změna výměr obnovou operátu Věc nemovitá situována v záplavovém území Zóna 4 - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 650. ANO Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ham Jiří Nařízení exekuce - Hámová Jaroslava Zahájení exekuce - Hámová Jaroslava Stavba dlouhou dobu neužívaná Dle mého názoru je stavba více jak 6 let neužívaná. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 650, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Loučovice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 650, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Loučovice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Loučovice leží cca 6 km od přehrady Lipenské nádrže. Tato oblast je významná především cestovním ruchem a rekreací. Ideální jsou také přírodní podmínky a životní prostředí. Vzdálenost od Českého Krumlova je cca 30 km a od Kaplice cca 31 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba jiná Poloha v obci Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem - 2 -

3 Nemovitost je umístěna v jihozápadní části obce Loučovice v těsné blízkosti fotbalového hřiště. Občanská vybavenost : pošta, 3 x prodejna potravin, dětský a praktický lékař, restaurace, kulturní dům, mateřská školka, základní škola, kadeřnictví, drogerie V obci je zastávka ČSAD a také vlaková zastávka. Pracovní příležitosti - do Českého Krumlova cca 30 km, Do Kaplice cca 25 km, do Českých Budějovic cca 58 km Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ano 58 Km Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům z roku cca 1890 v okrajové části obce Loučovice. RD je v neudržovaném a neobyvatelném technickém stavu bez ÚT. RD je nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími bez využitelného podkroví. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o dispozici V 1.NP se nachází kuchyně, obytná místnost, komora a koupelna. Schodiště do 2.NP je dřevěné. Ve 2.NP se nachází 2 x pokoj a komora s přístupem na půdu. RD je ze smíšeného zdiva tl cm, střecha je dřevěná sedlová s krytinou eternitové šablony. Stropy jsou klenbové a dřevěné. Okna dřevěná špaletová a dřevěná zdvojená. Vnitřní a vnější omítky jsou vápenné. Podlahy jsou betonové s povrchem dlažba a dřevěné vlysové. Vytápění je lokální v současnosti bez zdroje. TUV není zajištěna. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do jímky. Nemovitost je již delší dobu neužívaná a neudržovaná. Technický stav je zhoršený bez závažných statických poruch majících vliv na stabilitu a cenu nemovitosti. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 678 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ne Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Stodola Samostatně stojící kamenná stodola se sedlovou střechou a jednou valbou s krytinou eternitové šablony na pozemku p.č. St. 623, napojena na el. síť a vodovod - průměrný až zhoršený technický stav Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 127 Opotřebení odhadem 65 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti Základy - v průměrném technickém stavu Svislé nosné zdivo - průměrný technický stav Stropy - průměrný technický stav Schodiště - průměrný technický stav /zhoršený technický stav Krov - v průměrném technickém stavu Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Střešení krytina - průměrný technický stav Vnější fasáda - zhoršený technický stav Okna - průměrný technický stav/zhoršený technický stav Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 827 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 358 m 2 Cena pozemků 558 Kč/m 2 Cena celkem Kč - 3 -

4 Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce smíšené zdivo v tl cm práce vodorovné dřevěné trámové + klenbové konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dvojitá dřevěná špaletová a dřevěná zdvojená povrch podlah dlažba + dřevěné vlysové vytápění chybí elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není ohřev teplé vody chybí ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo chybí Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně, obýtná místnost, koupelna m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha 2 x pokoj, komora m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 4 -

5 Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům z roku 1890 v širším centru města Vyšší Brod. RD je v neudržovaném a neobyvatelném technickém stavu bez ÚT. RD je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o dispozici V 1.PP se nachází chodba, 2 x sklep a sklad (dřevník). Do 1.NP se dostaneme po kamenném schodišti a zde se nachází veranda, hala, pokoj, kuchyně, komora, pokoj, koupelna s WC a WC. Kamenné schodiště dál vede do půdních prostor. Dále z 1.NP vede dřevěné schodiště do podkroví, kde se nachází hala a 3 x pokoj. RD je ze smíšeného zdiva tl cm, střecha je dřevěná sedlová s jedním pultovým vikýřem (plechová krytina) a s krytinou eternitové šablony. Stropy jsou klenbové nad 1.PP a dřevěné trámové nad 1.NP. Schodiště je kamenné a dřevěné. Vnitřní a vnější omítky jsou vápenné. V podkroví solilitový obklad. Podlahy jsou z části betonové a z části dřevěné s povrchem dlažba a prkenné. V současném stavu bez rozvodů ÚT a zdroje. TUV je zajištěna el. bojlerem a v kuchyni el. průtokovým ohřívačem. RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vesnické stavení v obci Černá v Pošumaví, rozděleno na katastru na pravou a levou polovinu nemovitosti. Prodej pravé poloviny nemovitosti, pozemek přesně zakreslen, stavba s číslem popisným (polovina zcela oddělena), na samostatném pozemku o celkové výměře 425 m2, v obci Černá v Pošumaví. Dům je k rekonstrukci, ale nedávno obývaný. Nemovitost má 5x místnost s prostornou půdou, přístavby - dílna, chlévy. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 87.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2-5 -

6 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům poblíž lipenské přehrady (Lipno 13km) RD 3+1,v nádherném místě na Šumavě v obci Dolní Drkolná - Vyšší Brod. V přízemí se nachází dva pokoje a samostatná kuchyň, koupelna, toaleta, komora. V patře je prostorná ložnice. Dům je podsklepený s ustředním topením a kotlem na tuhá paliva. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nemovitost je řadový koncový rodinný dům v širším centru obce Benešov nad Černou, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a z části obytným podkroví. Rodinný dům má dipozici Součástí nemovitosti je i přístavba garáže. Rodinný dům prošel v roce cca 2006 částečnou modernizací - rozvody ÚT s elektrokotlem a radiátory, el. bojler. V 1.NP se nachází zádveří, chodba, WC, 2 x komora, kuchyně, koupelna, 3 x pokoj a garáž. Po dřevěných schodech se dostaneme do podkroví, kde se nachází chodba, pokoj a půdní prostory. Krov je dřevěný sedlový s krytinou pálená taška. Svislé nosné zdivo je zděné. Stropy dřevěné s podhledem. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní omítky štukové a vnější vápenné hladké. Podlahy jsou betonové s povrchem PVC, ker. dlažba a dřevěné parkety. RD je vytápěn ÚT s elektrokotlem. RD napojen na el., obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu nemovitosti č.p. 253 zapsanou na LV č. 650 v katastrálním území Loučovice, obec Loučovice včetně pozemku p.č. St. 623, vše zapsané na LV č. 650 v katastrálním území Loučovice odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy, tj. 700 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0845 ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Ing. Miroslav Lukeš Dobrkovická Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: podpis Znalecká doložka Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 211/2017 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Hřbitovní 603, Český Krumlov Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš. V Českém Krumlově dne Ing. Miroslav Lukeš jednatel znaleckého ústavu - 7 -

8 Fotodokumentace Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD a stodolu Pohled na RD a stodolu Pohled na RD a stodolu Pohled na stodolu - 8 -

9 Fotodokumentace - mapy Obec Loučovice Loučovice č.p umístění nemovitosti v obci - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -