ZNALECKÝ POSUDEK. č. 79/7829/2017. o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 112/5, k.ú. Lány, obec Lány, okres Kladno, Středočeský kraj

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 79/7829/2017 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 112/5, k.ú. Lány, obec Lány, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 79/7829/2017 LV no.: 822 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány, obec Lány, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Lány, ulice Křivoklátská (naproti Židovského rybníka) Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná hlavní stavba Čísla parcel Parcel of land nr. 112/5 Appurtenances: Příslušenství: rozvodný pilíř s pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu Size: Velikost m 2 Location in the town: Poloha v obci: v intravilánu obce, ulice Křivoklátská, naproti Židovského rybníka, proluka zástavby, pozemek v současné době volný bez započaté výstavby Type: Druh zahrada Infrastructure: Infrastruktura v obci Lány základní, úplná občanská vybavenost ve městě Nové Strašecí a Statutárním městě Kladno Unit price: Jednotková cena viz. níže Kč/m 2-2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 822 ze dne je oceňovaný pozemek ve vlastnictví: Petr Rovný, bytem Ke Hřbitovu 159, Lány. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavním právem smluvním včetně souvisejících omezení ve prospěch METROFIN INVESTMENT s.r.o. a souvisejícím podzástavním právem ve prospěch Klech Martin (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zákazem zcizení a zatížení po dobu zástavního práva s oprávněním pro METROFIN INVESTMENT s.r.o. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Pozemek je dle sdělení vlastníka užíván vlastníkem sousedního objektu jako výběh pro koně, avšak bez nájemního vztahu, pouze na základě ústní dohody. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavním právem smluvním včetně souvisejících omezení ve prospěch METROFIN INVESTMENT s.r.o. a souvisejícím podzástavním právem ve prospěch Klech Martin (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zákazem zcizení a zatížení po dobu zástavního práva s oprávněním pro METROFIN INVESTMENT s.r.o. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Legal state / právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku zahrada. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek je prakticky jako pozemek v současné době užíván. Podle dostupného územního plánu obce Lány včetně zpracovaného návrhu nového územního plánu a podle zjištění na obecním úřadě obce Lány, je předmětný pozemek územním plánem zařazen do ploch s možností výstavby rodinného domu území čistě obytná. Jedná se prakticky o proluku ve stávající zástavbě. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Weak points / slabé stránky: - prakticky nejsou Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost včetně dobré dostupnosti Hlavního města Prahy - velmi vyhledávaná a preferovaná lokalita pro rodinné bydlení - dostupnost inženýrských sítí (inženýrské sítě na hranici pozemku, případně před pozemkem) - pozemek s možností výstavby rodinného domu - dostatečná výměra pozemku Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 822 pro k.ú. Lány, obec Lány, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Lány, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě a informace sdělené vlastníkem d/ územní plán obce Lány dostupný na internetových stránkách obce, informace zjištěné na obecním úřadě Lány e/ studie revitalizace okolí Židovského rybníka Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne za účasti vlastníka, pana Petra Rovného

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Lány Kód obce : Název obce : Lány Počet obyvatel obce : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Širší centrum obce Lány, zástavba rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Lány patří s cca obyvateli k větším obcím okresu Kladno a vzhledem ke svému situování v dobré dojezdové vzdálenosti do Hlavního města Prahy (cca 30 km k městské části Praha - Řepy) a města Kladno (cca 13 km) vyhledávanou pro potřeby bydlení. Obec Lány disponuje dostatečnou občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, škola, mateřská škola, obchody, služby, restaurace, sportoviště, kulturní místa aj.). S rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Nové Strašecí (cca 5 km) a Statutární město Kladno, kde se nachází úplná občanská vybavenost včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná silnicemi druhých tříd, které v dalším průběhu navazují na silnici I/606 Nové Strašecí Kladno a na rychlostní komunikaci R6 (Nové Strašecí Praha). Dominantou obce je zejména Lánský zámek, který je užíván jako letní sídlo prezidentů a jeho přilehlá Lánská obora. Okolí obce Lány je tvořeno nenarušenou přírodou Křivoklátských lesů. Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Lány, v intravilánu obce, v širším centru obce Lány, ul. Křivoklátská, naproti Židovského rybníka, ve stávající zástavbě rodinných domů. Jedná se prakticky o proluku ve stávající zástavbě. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace a veřejného prostranství, ulice Křivoklátská, po pozemcích čís. parcel 792/1 (ostatní plocha/ostatní komunikace) a 792/5 (trvalý travní porost), které jsou ve vlastnictví Obce Lány. Přístup a příjezd k oceňovanému pozemku lze hodnotit jako bezproblémový. Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN), evidovaný v druhu pozemku zahrada. Podle dostupného územního plánu obce Lány včetně zpracovaného návrhu nového územního plánu a podle zjištění na obecním úřadě obce Lány, je předmětný pozemek územním plánem zařazen do ploch s možností výstavby rodinného domu území čistě obytná. Jedná se prakticky o proluku ve stávající zástavbě. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Celková výměra oceňovaného pozemku činí m 2. Pozemek je v současné době volný bez započaté výstavby, na hranici pozemku jsou do zděného pilířku přivedeny IS (plyn, elektro), veřejné kanalizace a veřejný vodovod je dle sdělení vlastníka přiveden na hranici pozemku. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby. Příslušenství tvoří rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu

5 Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány Věcná hodnota Cena pozemku je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. Z hlediska ocenění se jedná o pozemek s možností výstavby rezidenční stavby. Pozemek je oceněn dle 9 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy

6 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce Ostatní obce 8. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Celkem 1. až 5. znak 0.06 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena zam 2 stavebního pozemku = Kč 723,- ZC = ZCv x Iu = 1692 Kč x = 723 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x

7 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 221,67 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,00 Pozemková parcela čís. 112/5 Cena celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Věcná hodnota Kč Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaného pozemku není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětný pozemek vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Výnosová hodnota Není stanovena Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemku porovnáním cen byly využity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů pozemků v dané lokalitě. Pro porovnání jsou vybrány prodeje pozemků ve více vyhledávaných a lukrativnějších lokalitách v okrese Kladno, které jsou nejvíce podobné oceňovanému pozemku. Z realizovaných cen v lokalitě uvádíme např.: Stavební pozemek v obci Horní Bezděkov, okres Kladno: Pozemek je obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace, situovaný v nově vznikající rezidenční zástavbě, na severním okraji obce Horní Bezděkov, při příjezdu od obce Braškov. Pozemek je napojen na v místě dostupné IS, a to elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn. Elektro a zemní plyn je přiveden na hranici pozemku do zděného pilířku, přípojky vodovodu a kanalizace jsou ukončeny na pozemku v revizních šachtách. Vydáno územní rozhodnutí o umístění staveb RD v dané lokalitě. Veškeré IS v lokalitě včetně komunikací jsou dokončeny včetně připojení jednotlivých pozemků a je povoleno jejich užívání. Pozemek je tzv. připraven k výstavbě rodinného domu. Na okolních pozemcích již probíhá výstavba RD. Výměra: m 2 Sjednaná cena: ,-Kč, tj., cca 1.900,-Kč/m 2 Vlastní databáze, sjednaný prodej 05/

8 Stavební pozemek, respektive pozemky v obci Velká Dobrá, okres Kladno: Pozemky jsou prakticky obdélníkového tvaru, mírně svažité konfigurace se severní orientací, situované v nově vzniklé rezidenční zástavbě, na jižním okraji obce Velká Dobrá, v ulici Horní. Napojení a dostupnost IS: elektro v komunikaci před pozemkem, vodovod podle dostupných informací přiveden na pozemek, kanalizace a zemní plyn v komunikaci před pozemkem. Podle územní rozhodnutí č.j. Výst. 906/1999/328/Hoř ze dne je pozemek p.č. 93/69 určen k výstavbě RD. Vybrané limity dle ÚR: rodinný dům bude zastřešen valbovou střechou, max. zastavěnost pozemku 30%. Na okolních pozemcích jsou již zpravidla postaveny novostavby RD, jedná se prakticky o proluku v zástavbě. Výměra: 963 m 2 Realizovaná cena: ,-Kč, tj., cca 1.870,-Kč/m 2 Vlastní databáze, realizovaný prodej 08/2016 Stavební pozemek ve městě Unhošť, okres Kladno: Pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situovaný v nově vzniklé rezidenční zástavbě, na okraji města Unhošť, v poměrně vyhledávané a lukrativní lokalitě. Pozemek je mírně svažitý. K pozemku jsou přivedeny rozvody inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, plyn, elektrický proud). Dále je vybudována zpevněná komunikace. Výměra: 879 m 2 Realizovaná cena: ,-Kč, tj., cca 2.958,-Kč/m 2 Vlastní databáze, realizovaný prodej 04/2015 Z výše uvedených příkladů prodejů pozemků s možností výstavby rodinných domů vyplívá, že obvyklá cena obdobných pozemků se v dané lokalitě, tj. ve více vyhledávaných a lukrativnějších lokalitách, pohybuje v cenovém rozpětí 1.900,-Kč/m2 až téměř 3.000,- Kč/m2, a to v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 2.000,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 2.000,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu s obdobnými pozemky v dané lokalitě, s přihlédnutím ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. Výpočet : 1200*2.000,00 Porovnávací hodnota : Kč Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 Rekapitulace hodnot Název Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [Kč] [Kč] [Kč] Není stanovena Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : Kč Není stanovena Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu, tj. trh s pozemky s možností výstavby, a v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 2.000,00 Kč/m2. Pozemek čís. parcely 112/5, k.ú. Lány - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) : Kč - 9 -

10 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 112/5, k.ú. Lány, obec Lány, okres Kladno, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 822 pro k.ú. Lány, obec Lány, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kladno, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 19. dubna 2017 Slovy: Dvamiliónyčtyřistatisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 822 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavním právem smluvním včetně souvisejících omezení ve prospěch METROFIN INVESTMENT s.r.o. a souvisejícím podzástavním právem ve prospěch Klech Martin (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zákazem zcizení a zatížení po dobu zástavního práva s oprávněním pro METROFIN INVESTMENT s.r.o. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. Znalecká doložka ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 79/7829/2017. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 03. května