NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU DEVELOPERA A NÁJEMNÍCH VZTAHŮ

Transkript

1 NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU DEVELOPERA A NÁJEMNÍCH VZTAHŮ Jiří Fiala a Lubomír Bartál Michal Hink a Jana Matisková Clifford Chance Dentons Europe CS LLP 24. října 2013

2 OBSAH NOZ z pohledu developera Obecně k NOZ zásady Věci a věcná práva nové koncepty Nemovitá věc podle NOZ Oddělené vlastnictví staveb a pozemku/trvalá dualita a přechodná ustanovení Právo stavby a jeho použití v developmentu Změny v úpravě věcných břemen Základní rozdíly v nové úpravě katastru nemovitostí NOZ z pohledu nájemních vztahů Přehled závazkových vztahů z titulu přenechání věci k užití jinému Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi Hlavní změny v úpravě nájemních vztahů vpády do jistot Nájem prostoru sloužícího podnikání Změna vlastnictví (obecná úprava)

3 OBECNĚ K NOZ - ZÁSADY Dispozitivnost tam kde není výslovně zakázáno, dobré mravy, veřejný pořádek Slib zavazuje a smlouvy mají být plněny Očekávání rozumu průměrného člověka Povinnost jednat poctivě Soudní precedenty legitimnost očekávání

4 VĚCI A VĚCNÁ PRÁVA NOVÉ KONCEPTY Pozemek a stavba, součást a příslušenství nemovité věci Právo stavby: komplementární k zániku stavby jako nemovité věci Věcná břemena: změna není zásadní Široký katalog dalších věcných práv k věci cizí

5 NEMOVITÁ VĚC PODLE NOZ Věc v právním smyslu ( 489) (dosud bez definice) vše, co je: rozdílné od osoby, slouží potřebě lidí, a je ovladatelné; nově i negativní vymezení (lidské tělo, živé zvíře). Rozdělení věcí ( 496 a násl.): Hmotná x nehmotná hmotná věc - (objektivně) ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu; nehmotné věci - práva, jejichž povaha to připouští (např. autorské právo, práva průmyslového vlastnictví, vč. patentů či ochranných známek), a jiné věci bez hmotné podstaty (zbytková definice) Nemovitá x movitá nemovité věci výčet stanoven v NOZ (mohou být hmotné i nehmotné) movité věci vše, co není nemovitou věcí (mohou být hmotné či nehmotné) Další dělení (např. věc zuživatelná x nezuživatelná, zastupitelná x nezastupitelná) a vymezení (hromadná věc, obchodní závod apod.)

6 NEMOVITÁ VĚC PODLE NOZ (POKRAČOVÁNÍ) Nemovité věci (hmotné i nehmotné) ( 498): Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. stavba metra, důl) + věcná práva k nim; Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, jakož i stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí; Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby); Věci, ohledně nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace, letiště, vodní díla atd.); Stavba, pokud se nestala součástí pozemku (např. dočasná stavba či stavba v odděleném vlastnictví - viz dále).

7 ODDĚLENÉ VLASTNICTVÍ STAVEB A POZEMKU/TRVALÁ DUALITA A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ K : Shodný vlastník stavby a pozemku stavba zaniká jako právní pojem Různí vlastníci stavby a pozemku trvalá dualita Dualita po : Vzájemné předkupní právo vlastníci pozemku a stavby (nelze vyloučit) Stavba dále zanikne kdykoliv po spojení vlastnictví pozemku a stavby Skutečností bránící sjednocení vlastnictví

8 ODDĚLENÉ VLASTNICTVÍ STAVEB A POZEMKU/TRVALÁ DUALITA A PŘECHODNÁ USTANOVENÍ Stavba součástí součástí pozemku pozemku B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha Zádveřice, č.p. 111, a nádvoří rod. dům Stavba stojí na parcele: 243; zastavěná plocha a nádvoří Další údaje: stavba je součástí pozemku: zastavěná plocha Zádveřice, č.e. 112, a nádvoří rod. dům Stavba stojí na parcele: 245; 689; 456, LV 56, k.ú. Lípa zastavěná plocha a nádvoří Další údaje: stavba je součástí pozemku: 245

9 PRÁVO STAVBY A JEHO POUŽITÍ V DEVELOPMENTU Právo stavby ( 1240 a násl.): Speciální věcné právo osoby (stavebníka) mít na cizím pozemku (pod povrchem či na povrchu) stavbu (existující i nově zřizovanou). Je nemovitou věcí; zapisuje se do katastru nemovitostí. Stavba je součástí práva stavby, její zánik nemá vliv na právo stavby. Lze zřídit jen dočasně dohodou maximálně na 99 let, na 40 let při vydržení (soud může prodloužit či zkrátit); konec doby práva stavby musí být zřejmý z katastru nemovitostí. Lze zřídit bezúplatně (daňové dopady) či úplatně: (i) jednorázová úplata nebo (ii) stavební plat (zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno). Stavebník: (i) stejná práva jako vlastník a (ii) povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu (možno sjednat povinnost stavbu pojistit). Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se zatížením práva stavby výhrada se zapisuje do katastru nemovitostí (právo stavby pak nelze zatížit bez souhlasu). Vzájemná předkupní práva vlastníka pozemku a práva stavby (lze sjednat jinak - výhrada se zapisuje do katastru nemovitostí).

10 PRÁVO STAVBY A JEHO POUŽITÍ V DEVELOPMENTU (POKRAČOVÁNÍ) Vznik: smlouvou (mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku) + vkladem do katastru nemovitostí (účinky ke dni podání) (konstitutivní zápis); rozhodnutím orgánu veřejné moci (např. rozhodnutím soudu při vypořádání spoluvlastnictví) (deklaratorní zápis); vydržením. Zánik: písemnou dohodou stavebníka a vlastníka pozemku; uplynutím doby; možno prodloužit (pouze na maximální zákonem stanovenou dobu) - nutný souhlas osob s věcnými právy k pozemku zřízenými po zřízení práva stavby. Při zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku, stavebníkovi náleží náhrada - ½ hodnoty stavby; lze sjednat jinak. Stavebník se může práva stavby zříci právo stavby nezaniká a vlastník pozemku může právo stavby převést na sebe či jinou osobu.

11 ZMĚNY V ÚPRAVĚ VĚCNÝCH BŘEMEN Služebnosti, reálná břemena Služebnosti: vlastník pozemku se něčeho zdrží nebo něco strpí Reálná břemena:vlastník pozemku je povinen konat/dávat Věcná břemena uzavřená před a zapsaná do veřejného seznamu po účinnosti nového OZ (?) Lze sjednat mezi pozemky téhož vlastníka Služebnosti nezanikají spojením vlastnictví panující a služebné věci

12 ZMĚNY V ÚPRAVĚ VĚCNÝCH BŘEMEN Podrobnější úprava některých služebností Přístup: Služebnost stezky: právo chodit či dopravovat se lidskou silou Služebnost cesty: právo jezdit vozidly Sítě: Služebnost inženýrské sítě Právo vést vedení, provozovat ho a udržovat Užívání věci: Služebnost požívacího práva Praktické využití v obchodních vztazích nejasné

13 ZÁKLADNÍ ROZDÍLY V NOVÉ ÚPRAVĚ KATASTRU NEMOVITOSTÍ Nově definováno, co je předmětem evidence v KN Předmětem evidence v KN nebudou Podzemní stavby Rozestavěné budovy Zápis právních vztahů do KN - vklad vs. záznam vs. poznámka Vkladem se bude zapisovat cca 20 práv na základě NOZ Nové podmínky přezkumu listin při vkladovém řízení

14 ZÁKLADNÍ ROZDÍLY V NOVÉ ÚPRAVĚ KATASTRU NEMOVITOSTÍ (POKRAČOVÁNÍ) Rozhodnutí o povolení vkladu - povinnost KÚ vyrozumět účastníka na jeho adresu uvedenou v katastru (přestože zastoupen zmocněncem) Poznámky spornosti ( 24) Lhůty pro zápis do KN ( 33) Vklad bez zbytečného odkladu po povolení vkladu Záznam a poznámka 30 dnů od doručení listiny Žaloba na určení hranice pozemku ( 1026 NOZ)

15 PŘEHLED ZÁVAZKOVÝCH VZTAHŮ Z TITULU PŘENECHÁNÍ VĚCI K UŽITÍ JINÉMU Výprosa ( 2189 a násl.) bezplatné přenechání věci bez sjednání doby a účelu užívání Výpůjčka ( 2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání Nájem ( 2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné Pacht ( 2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci

16 ZÁKLADNÍ ZNAKY NÁJMU A PACHTU A ROZDÍLY MEZI NIMI NÁJEM užívání, ale nezuživatelnost věci dočasnost úplata nájemné druhy na obecná ustanovení navazuje speciální úprava: (i) nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii) nájmu prostoru sloužícího podnikání, (iii) podnikatelského nájmu movitých věcí, (iv) nájmu dopravního prostředku a (v) ubytování (vč. tzv. timeshare) forma - písemná forma vyžadována jen u nájmu bytu a u některých jednotlivých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) úprava dispozitivní PACHT užívání a požívání brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim dočasnost úplata pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace druhy na obecná ustanovení navazuje speciální úprava (i) zemědělského pachtu a (ii) pachtu závodu forma - není výslovně stanovena písemná forma úprava dispozitivní úprava stručnější, přiměřené použití ustanovení o nájmu

17 HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ VPÁDY DO JISTOT Přechodná ustanovení NOZ Zák. č. 116/1990 Sb. (i) vznik nájmu (ii) práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti NOZ NOZ (iii) vše ostatní (např. zánik/ukončení nájmu) Tzv. nepravá retroaktivita, např nájem na dobu určitou delší, než 50 let = > po 1. lednu 2014 nájem na dobu neurčitou

18 HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Souběžné jednání s více nájemci (pronajímateli) Předsmluvní jednání Culpa in contrahendo a 1729 Písemná vs. ústní forma nájemní smlouvy Ústní nájemní smlouva a její dodatečné písemné potvrzení (1)!Omezená možnost namítat neplatnost pokud nedodržena sjednaná písemná forma smlouvy ( 582 NOZ vs. 1758) Postoupení nájemní smlouvy Souhlas předem vůči neurčité osobě ( 1897) postoupení ve skupině bez omezení = staré bianco směnky -

19 HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Změna okolností a předčasné ukončení nájmu ze strany nájemce Obecná změna okolností / Hrubý nepoměr v právech a povinnostech možnost obnovení jednání o obsahu smlouvy změna obsahu smlouvy soudem zrušení smlouvy soudy Speciálně pro nájemní vztahy 2311 a 2287 Změna okolností z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval např. autosalon Saab; nebo nízký footfall? Další nově upravené možnosti ukončení nájmu ze strany nájemce Porušení smlouvy podstatným způsobem prodlením ( 1977), jiným podstatným způsobem ( 2002); vada/nepoužitelnost předmětu nájmu ( 2208; 2210; 2227) Odstoupení/výpověď ihned a bez nutnosti poskytnutí lhůty k nápravě

20 HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Plnění do notářské úschovy Nájemce možnost složit dlužné nájemné do úschovy notáře ( 2253) nájem nelze vypovědět (uplatní se i na nebyt. prostory?) Náhrada za převzetí zákaznické základny Výpověď ze strany pronajímatele vyjma případu hrubého porušení povinností nájemce "Náhrada za výhodu " Povinným "pronajímatel nebo nájemce Umístění "loga/reklamy" nájemce "Nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící k podnikání" Pronajímatel může odmítnout pouze, má-li pro to vážný důvod Presumpce souhlasu pronajímatele, pokud do jednoho měsíce nereaguje na písemnou žádost nájemce

21 HLAVNÍ ZMĚNY V ÚPRAVĚ NÁJEMNÍCH VZTAHŮ VPÁDY DO JISTOT (POKRAČOVÁNÍ) Odpovědnost pronajímatele za třetí osoby Nájemce v užívání rušen/jinak dotčen jednáním třetí osoby ( 2212) "třetí osobou" např. i dodavatel médií? Poskytování služeb vyúčtování služeb! Obdobné použití ustanovení upravujících nájem bytu Rozúčtování cen a úhrady služeb "stanoví jiný právní předpis Riziko do budoucna? Výpověď z nájmu a námitky Nejasné účinky námitek, viz související část prezentace Změna vlastnictví a vyvázání se z "nevýhodných podmínek" nájmu Asset deal a jeho vliv na obsah nájemní smlouvy, viz další část prezentace

22 NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb. Přiměřeně se použijí obecná ustanovení o nájmu Předmět nájmu Prostory nebo místnosti, je-li účelem jejich nájmu provozování podnikatelské činnosti Účel nemusí být výslovně uveden (pokud prostor převážně slouží podnikání) Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva ( 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného )

23 NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ (POKRAČOVÁNÍ) Převod nájmu společně s převodem podnikání písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele Skončení nájmu na dobu neurčitou 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu 3 měsíční (nájem nad 5 let 6 měsíční) Skončení nájmu na dobu určitou stanovené důvody a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost): Nájemce může vypovědět: ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen; přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti

24 NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ (POKRAČOVÁNÍ) Pronajímatel může vypovědět: má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostor; porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb. Námitky proti výpovědi do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta)

25 ZMĚNA VLASTNICTVÍ (OBECNÁ ÚPRAVA) Změna vlastnictví ( ) Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět - rozdíl oproti 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné Ochrana nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vl. práva (singulární sukcese): přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech věděl; u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci - 1 měsíc.

26 KONTAKTY Michal Hink Advokát T: E: Jiří Fiala Counsel T: E: Jana Matisková Advokátka T: E: Lubomír Bártal Seniorní advokát T: E: