Znalecký posudek číslo 1628/118/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1628/118/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domě č.p. 15 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 179 a pozemcích parc.č.st. 179, parc.č. 520/5, 520/6 a 520/10 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Branky, obec Branky, okres Vsetín, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 823/06-6 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 17 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 15 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 110) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 110, k.ú. Branky, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Valašské Meziříčí, řízení PÚ : 1371/2008. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Branky v měřítku 1 : 2880 ze dne , mapový list XV , řízení PÚ : 1371/2008. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: 1.f.: 1.g.: 1.h.: Částečná projektová dokumentace nadstavby 1.patra rodinného domu č.p. 15, Branky na Moravě, okres Vsetín vypracovaná v dubnu 1974 Ing. K. Caisbergrem. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku, p. Valové, p. Kašíkové (zaměstnanci OÚ v Brankách, tel.: ) a p. Janoškové (zaměstnanec MÚ ve Valašském Meziříčí, Oddělení územního plánování a regionálního rozvoje, tel.: ). 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne i.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( j.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 37 Ex 823/06-6 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ na rodinném domě č.p. 15 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 179 a pozemcích parc.č.st. 179, parc.č. 520/5, 520/6 a 520/10 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Branky, obec Branky, okres Vsetín, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 110 pro k.ú. Branky ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Lušovjan Zdeněk, Branky 15, Branky na Moravě, (741209/5845), podíl ½ Lušovjanová Marta, Branky 15, Branky na Moravě, (515208/045), podíl ½ LV č. 110 Katastrální území Branky (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Branky ( ), Vsetín (CZ0723) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Branky, 15, rod. dům, St. 179, 259 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St. 179, 259 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 520/5, 778 m 2, trvalý travní porost 520/6, 1252 m 2, zahrada 520/10, 761 m 2, orná půda parc.č. 520/5, 520/6 a 520/10 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Další informace o nemovitostech byly získány při místním šetření od p. Valové a p. Kašíkové (zaměstnanci OÚ v Brankách, tel.: ) a dále telefonicky od p. Janoškové (zaměstnanec MÚ ve Valašském Meziříčí, Oddělení územního plánování a regionálního rozvoje, tel.: ). Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá rodina Lušovjanových. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 110 ze dne pro k.ú. Branky v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsána půjčka od ČSTSP, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 110). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na půjčku od ČSTSP, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 110 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Branky. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 110 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Branky bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Branky, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží západně ve vzdálenosti cca 5 km od Valašského Meziříčí podél komunikace II. třídy č. 150 vedoucí z Valašského Meziříčí do Bystřice pod Hostýnem. Posuzovaná nemovitost je situována ve východní okrajové části obce, jižně od výše uvedené silnice, mezi místní komunikací a železniční tratí Valašské Meziříčí Bystřice pod Hostýnem. Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený, dvoupodlažní rodinný dům č.p. 15 s plochou střechou umístěný na pozemku parc.č.st Dle projektové dokumentace nadstavby rodinného domu získané na OÚ v Brankách je objekt částečně podsklepený, při místním šetření však podsklepení objektu nebylo zjištěno. Původní rodinný dům pochází z roku 1960, v roce 1974 byla provedena jeho nadstavba. Za objektem se nachází částečně zděná, částečně dřevěná, polorozpadlá vedlejší stavba situovaná na pozemku parc.č.st. 179 a zanedbaná zahrada (pozemek parc.č. 520/6). Součástí ocenění jsou Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 pozemky parc.č. 520/5 a 520/10, které se nachází západně vedle rodinného domu a zahrady. Jedná se o zatravněné pozemky, přes které vede vedení vysokého napětí. Oceňovaná nemovitost je umístěna v rovinatém terénu v klidné lokalitě v zástavbě rodinných domů v blízkosti železniční trati. Přístup k objektu je umožněn po místní asfaltové komunikaci. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 15, vedlejší stavbou, venkovními úpravami (oplocení, venkovní schody, studna, septik, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí), trvalými porosty a pozemky parc.č.st. 179, parc.č. 520/5, 520/6 a 520/10. V obci jsou dostupné veškeré IS. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p Hospodářská stavba 3. Venkovní úpravy 4. Trvalé porosty 5. Pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Komentář k výpočtu, popisu vybavení a dispozice uvedené ve věcné hodnotě : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, jsou výměry použité ve výpočtu věcné hodnoty, vybavení a dispozice objektu zjištěné z částečné projektové dokumentace pro nadstavbu RD č.p. 15 a z informací získaných při místním šetření. Ve výpočtu není uvažováno se sklepem (původně uveden v projektové dokumentaci), protože při místním šetření nebylo podsklepení zjištěno Rodinný dům č.p Popis Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům, se 2.NP a plochou střechou. Objekt je půdorysného tvaru písmene L. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je plochá s plechovou krytinou a pozinkovanými klempířskými konstrukcemi, stropy objektu mají rovný podhled. Fasádní omítky tvoří břízolit bez obkladu soklu, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, keramické obklady jsou provedeny v kuchyních a sociálních zařízeních. 1.NP a 2.NP spojuje železobetonové schodiště s povrchem z litého teraca. Podlahy jsou dřevěné vlysové, gumové a z keramické dlažby. Okna jsou dřevěné dvojité a zdvojené, dveře jsou dřevěné. Dům je napojen na elektrickou energii, je provedena elektroinstalace 220/380 V. Zdrojem vody je studna, ohřev je řešen elektrickými ohřívači vody. Odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací (původně řešeno septikem), vytápění je ústřední, zdrojem je kotel na tuhá paliva. Vnitřní hygienické vybavení tvoří splachovací WC, vany a umyvadla, v kuchyni jsou instalovány sporáky ve standardním provedení. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, kanalizaci, plynová přípojka je zřízena před domem, do objektu není připojení provedeno. Dispoziční řešení : - 1.NP bytová jednotka o velikosti 3+1, - 2.NP bytová jednotka o velikosti Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 8,10*11,15+3,65*4,06 = 105,13 m 2 Obestavěný prostor: (8,10*11,15+3,65*4,06)*(6,80) = 714,91 m Stáří a opotřebení Rodinný dům pochází dle informací získaných při místním šetření z roku 1960, v roce 1974 byla provedena jeho nadstavba. K datu ocenění je objekt v zanedbaném stavu, jeho opotřebení je určeno odborným odhadem na 60 %. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 622,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 714,91 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 622,- Kč 714,91 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 60 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Vedlejší stavba Jedná se o vedlejší stavbu obdélníkového půdorysu ve velmi špatném stavebně technickém stavu, která se nachází za rodinným domem. Objekt je částečně zděný, částečně dřevěný, střecha je sedlová, krytá taškami. Komentář : věcná hodnota vedlejší stavby byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména o oplocení, venkovní schody, studnu, septik, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Trvalé porosty Jedná se především o trvalé porosty v zahradě za rodinným domem. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemky Pozemky parc.č.st. 179 a parc.č. 520/6 Jedná s o rovinaté pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č Na pozemku parc.č.st. 179 je umístěn rodinný dům č.p. 15 s vedlejší stavbou, za kterými se nachází zanedbaná zahrada parc.č. 520/6 s trvalými porosty. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku St zastavěná plocha a nádvoří 520/ zahrada Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 110 z Katastru nemovitostí činí celkem m Ostatní pozemky - pozemky parc.č. 520/5 a 520/10 Jedná s o rovinaté pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 110, které se nachází západně od rodinného domu č.p. 15 a zahrady parc.č. 520/6. Pozemky jsou zatravněné, v zadní části se nachází náletové porosty. Mají charakter úzkých na sebe navazujících pruhů směřujících severojižně. Dle územního plánu sídelního útvaru obce Branky schváleného dne se pozemky nachází v plochách soukromé zeleně a celé leží v ochranném pásmu vedení vysokého napětí, které prochází jejich středem (sdělení bylo získáno telefonicky od p. Janoškové, zaměstnanec MÚ ve Valašském Meziříčí, Oddělení územního plánování a regionálního rozvoje, tel.: ). Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku 520/5 778 trvalý travní porost 520/ orná půda Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 110 z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100,- až 400,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebních pozemků navrhuji jejich obvyklou hodnotu na 250,- Kč/m 2. U ostatních pozemků jsem dle získaných informací z lokálních realitních kanceláří, internetového serveru a odborných znalostí odvodil, že se jejich cena pohybuje v rozmezí 10 až 20 % z ceny stavebních pozemků. Pro daný případ navrhuji 10 % z hodnoty stavebních pozemků, tedy 25,- Kč/m 2. Mnou kalkulovaná jednotková cena pro stavební pozemky činí 250,- Kč/m 2 a pro ostatní oceňované pozemky činí 25,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 250,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná cena stavebních pozemků 250,- Kč/m m 2 = ,- Kč Jednotková cena ostatních pozemků 25,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná cena ostatních pozemků 25,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 15 Pozemky Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : jedenmilionsedmsettřicetsedmtisícdevětsetpadesát korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Objekt užívá rodina Lušovjanových. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Brankách a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Jiné Oceň. objekt Branky 2 x 3+1 ne samostatně stojící, nepodsklepený, dvoupodlažní RD s plochou střechou, s vedlejší polorozpadlou hospodářskou stavbou, zahradou a zatravněnými pozemky, IS - elektřina, kanalizace, plynová přípojka před domem 1 Choryně 6+1 ne 2 3 Kelč u Valašského Meziříčí Podlesí, Valašské Meziříčí 7+2 ano 6+2 ano 4 Všechovice 5+2 ano 5 Kunovice u Valašského Meziříčí 7+2 ano 6 Branky 6+3 ano částečně podsklepený RD se zahradou, v přízemí je byt. jednotka 3+1, v patře 3 x pokoj + soc. zařízení, vytápění - plyn. karma a el. přímotopy samostatně stojící, podsklepený RD se 2.NP, v 1.NP je byt. jednotka 3+1, ve 2.NP byt. jednotka 4+1, s lodžiemi, terasou, garáží, zahradou, kůlnou, veškeré IS samostatně stojící RD, nachází se v klidné části města, v 1.NP je byt. jednotka 2+1, v podkroví byt. jednotka 4+1, se zahradou, garáží s kůlnou, 3 studny samostatně stojící, podsklepený RD se dvěmi bytovými jednotkami (3+1 v 1.NP, 2+1 ve 2.NP), s terasou a balkónem, možnost dalšího rozšíření, s garáží, dílnou, zahradou, veškeré IS, vlastní studna na užitkovou vodu samostatně stojící, podsklepený RD se 2.NP, v domě se nachází 2 byt. jednotky (3+1 v 1.NP a 4+1 ve 2.NP), s velkou zahradou, garáží, veškeré IS rodinný dům - zemědělská usedlost se 3 byty (4+1 a 2 x 1+1), se dvěmi garážemi, stájemi, pozemkem schváleným pro zastavění (IS na hranici), vhodný k bydlení a chovu hospod. zvířat Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,98 0,99 1,00 1,02 1,00 1,00 0, , ,00 1,02 1,05 1,03 0,97 1,01 1, , ,03 1,00 1,05 1,04 1,00 1,04 1, , ,97 0,99 1,05 1,04 1,01 1,02 1, , ,99 1,01 1,05 1,02 1,02 1,01 1, , ,00 1,03 1,10 1,02 1,02 1,02 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení nedaleko Valašského Meziříčí - možnost napojení na veškeré IS - velký pozemek Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - zhoršený stavebně technický stav vedlejší stavby - zahrada v zanedbaném stavu - objekt bez garáže Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 110 ze dne pro k.ú. Branky v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 110 ze dne pro k.ú. Branky v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsána půjčka od ČSTSP, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 110). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na půjčku od ČSTSP, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá rodina Lušovjanových. Vedlejší stavba se nachází ve špatném stavebně technickém stavu, zahrada (parc.č. 520/6) je zanedbaná. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 110 ze dne je zhotovitelem ocenění navržená na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domě č.p. 15 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 179 a pozemcích parc.č.st. 179, parc.č. 520/5, 520/6 a 520/10 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Branky, obec Branky, okres Vsetín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 110 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Valašské Meziříčí podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : osmsetsedmdesátpěttisíc korun českých). V Brně, dne 16. června 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1628/118/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 16.června 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17