ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 1393/6 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 28 k.ú. Šakvice LV. 37 okr. eclav na pozemku, parc.. St.243 zastav ná plocha a nádvo í obec: Šakvice parc.. 37/29 ostatní plocha VLASTNICTVÍ: Jaromír Králí ek, Dlouhá 28, Šakvice Podíl: 1/3 Zden k Králí ek, Dlouhá 28, Šakvice Podíl: 1/3 Jana Králí ková, Dlouhá 28, Šakvice Podíl: 1/3 Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R,se sídlem Praha 3, Orlická 4 I : proti povinnému: Jaromír Králí ek, Dlouhá 28, Šakvice na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 19 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 4 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 28 v etn p íslušenství LV. 37 pro k.ú. Šakvice Související pozemek:.parc.st. 243 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 269m 2.parc.37/29 zahrada o vým e 2m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m,v. p íslušenství Adresa nemovitosti: Dlouhá 28, Šakvice Kraj: Jihomoravský, Okres: B eclav, Obec: Šakvice, Katastrální území: Šakvice, Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 37,7358 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 37,74 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti Jany Králí kové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Hustope e pro LV. 37 k.ú. Šakvice ze dne informace sd lené pí. Janou Králí kovou - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV. 37 k.ú.šakvice Druh vlastnictví: Podílové Vlastnické právo: Jaromír Králí ek, Dlouhá 28, Šakvice Podíl: 1/2 Zden k Králí ek, Dlouhá 28, Šakvice Podíl: 1/2 Jana Králí ková, Dlouhá 28, Šakvice Podíl: 1/2 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m.p. 28 s p íslušenstvím v okrajové ásti obce Šakvice je situován do uli ní, adové zástavby v ulici Dlouhá, podél místní, zpevn né komunikace. Tato komunikace místního významu navazuje na hlavní, pr jezdní vozovku v obci. D m je napojen na ve ejný plynovod, vodovod a kanalizaci. Inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. D m je p ízemní, nepodsklepený a je bez obytného podkroví. V hlavním pr elí jsou vstupní dve e a odtud je vstup p es vstupní chodbu do kuchyn, která navazuje na obytnou ást domu. Z chodby je možný i pr chod do dvora p es malou p ístavbu. Vstup do dvora je možný bránou v zadním oplocení. Všechny prostory v dom jsou využívány výlu k bytovým ú el m. Obytná ást obsahuje celkem dva obytné pokoje, kuchyni a chodbu. P íslušenství v dom chybí. V obytné ásti domu nejsou prostory, které by mohly sloužit ke komer ním ú el m ani provozní místnosti. D m je charakterizován jako rodinný. m byl postaven a uveden do užívání p ibližn p ed 9ti lety. Od této doby byly v dom provedeny které stavební úpravy a byly vybudovány p ípojky inž. sítí. Pozemek je ohrani en z ásti zástavbou a z ásti plotem. Pozemek je tvo en dv mi parcelami, zastav nou plochou a ostatní plochou. íslušenstvím k domu jsou vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemek. parc. 243 a 37/29 bez trvalých porost. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) D m.p a m je p ízemní, nepodsklepený, se sedlovou st echou, bez obytného podkroví. Je umíst n v uli ní zástavb jako adový, vnit ní. Vstup do domu je z uli ní fronty p es chodbu do kuchyn, která je propojena s obytnou ástí. S chodby je rovn ž pr chod do dvora domu p es p ístavbu za domem. P íslušenství obytné ásti chybí. 3

4 vodní d m byl vybudován p ibližn p ed 9ti lety. Postupn byla p istav na p ístavba, byla vybudována plynofikace, vodovod, rozvod elektro a rekonstrukce n kterého vybavení a fasády v uli ním pr elí. D m, jako celek byl vybudován tradi ní stavební technologií, obvyklou v dob výstavby a je bez mimo ádného vybavení. Základy domu jsou betonové nebo cihelné bez hydroizolací, st ny jsou ze smíšeného zdiva, oboustrann omítnuté, stropy jsou d ev né, trámkové s vodorovným, omítaným podhledem. St echu tvo í jednoduchý, d ev ný krov, krytina je z pálených tašek na d ev ném la ování. St echa nad verandou je pultová obdobného provedení. Okna jsou vesm s d ev ná, dvojitá, dve e jsou plné nebo prosklené. Klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a to pouze žlaby a svody. Vytáp ní domu je lokální, plynovými ímotopy. V kuchyni je d ez se studenou vodou a plynový sporák. Podlahy v obytných místnostech jsou tvo eny d ev nou dlážkou, ostatní místnosti mají voln položené lino. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 9 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: 9,67*7,38+2,4*3,1 = 78,8 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. NP: 78,8 m 2 2,6 m Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: 9,67*7,38*3,25+2,4*3,1*2,6 = 251,28 m 3 ZAST EŠENÍ: 9,67*7,38*3,5*,5+2,4*3,1*,6*,5 = 111,6 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 362,34 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 78,8 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 78,8 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1, Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I -,8 smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota 1 III,2 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III, žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -,8 7. Zákl. p íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý záchod, I -,1 chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III, 4

5 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II, celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -,1 stavbou) nebo do 3 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III, 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad provedení IV,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stá í upraven o +, pro stavby s nástavbou, p ístavbou i rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stá í 9 let:,6 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 *,6 =,289 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II, 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport v obci - základní škola II, 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II, 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,94 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -,5 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,95 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,289 *,94 *,95 =,258 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 164,- K /m 3 *,258 = 816,31 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 816,31 K /m 3 * 362,34 m 3 = ,77 K m.p zjišt ná cena = ,77 K 5

6 b) Vedlejší stavby b1) Chlívek - 7 ízemní, zd ný objekt se sedlovým, d ev ným krovem a krytinou z cementových tašek, nepodsklepený s p dním prostorem (seníkem). Strop je klenbový do ocelových nosník, st ny jsou z cihelného, páleného zdiva s vnit ní hrubou omítkou. Objekt nemá okna ani dve e, fasáda rovn ž chybí. Podlaha je tvo ena betonovou nebo cihelnou dlažbou. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1NP: 5,68*3,23 = 18,35 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1NP: 18,35 m 2 2,48 m Obestav ný prostor: Vrchní stavba : (5,68*3,23)*(2,48) = 45,5 m 3 Zast ešení: (5,68*3,23)*(,68) = 12,48 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 57,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez hydroizolací P 1, 2. Obvodové st ny S 1, 3. Stropy S 1, 4. Krov S 1, 5. Krytina S 1, 6. Klempí ské konstrukce C 1, 7. Úprava povrch S 5, vn jší omítky C 5, 8. Schodišt X 1, 9. Dve e C 1, 1. Okna C 1, 11. Podlahy S 1, 12. Elektroinstalace C 1, Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. standardu [%] [%] podíl 1. Základy P 7,1 1,,46 3,27 2. Obvodové st ny S 31,8 1, 1, 31,8 3. Stropy S 19,8 1, 1, 19,8 6 ást [%]

7 4. Krov S 7,3 1, 1, 7,3 5. Krytina S 8,1 1, 1, 8,1 6. Klempí ské konstrukce C 1,7 1,,, 7. Úprava povrch S 6,1 5, 1, 3,5 C 6,1 5,,, 9. Dve e C 3, 1,,, 1. Okna C 1,1 1,,, 11. Podlahy S 8,2 1, 1, 8,2 12. Elektroinstalace C 5,8 1,,, Sou et upravených objemových podíl : 81,52 Hodnota koeficientu vybavení K 4:,8152 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 25,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): *,8152 Polohový koeficient K5 (p íl dle významu obce): *,85 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38): * 2,121 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): *,979 Základní cena upravená = 1 798,52 K /m 3 Plná cena: 57,98 m 3 * 1 798,52 K /m 3 = ,19 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 35 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 45 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 8 rok Opot ebení: 1 % * S / PCŽ = 1 % * 35 / 8 = 43,75 % ,71 K Chlívek - zjišt ná cena = ,48 K b2) Šopa - 7 ízemní, jednoduchý zd ný objekt se sedlovým, d ev ným krovem a krytinou z cementových tašek, nepodsklepený. Objekt nemá strop, st ny jsou z cihelného zdiva povrchových úprav. Objekt nemá okna ani dve e. Podlaha je tvo ena pouze zdusanou hlínou. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1NP: 7,91*3,23 = 25,55 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1NP: 25,55 m 2 2,58 m Obestav ný prostor: Vrchní stavba: (7,91*3,23)*(2,58) = 65,92 m 3 Zast ešení: (7,91*3,23)*(,68) = 17,37 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 83,29 m 3 7

8 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy S 1, 2. Obvodové st ny S 1, 3. Stropy C 1, 4. Krov S 1, 5. Krytina S 1, 6. Klempí ské konstrukce C 1, 7. Úprava povrch C 1, 8. Schodišt X 1, 9. Dve e C 1, 1. Okna C 1, 11. Podlahy zdusaná hlína P 1, 12. Elektroinstalace C 1, Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. standardu [%] [%] podíl 1. Základy S 7,1 1, 1, 7,1 2. Obvodové st ny S 31,8 1, 1, 31,8 3. Stropy C 19,8 1,,, 4. Krov S 7,3 1, 1, 7,3 5. Krytina S 8,1 1, 1, 8,1 6. Klempí ské konstrukce C 1,7 1,,, 7. Úprava povrch C 6,1 1,,, 9. Dve e C 3, 1,,, 1. Okna C 1,1 1,,, 11. Podlahy P 8,2 1,,46 3, Elektroinstalace C 5,8 1,,, Sou et upravených objemových podíl : 58,7 Hodnota koeficientu vybavení K 4:,587 Hodnota koeficientu K4 vychází nižší než,8, byla omezena na tuto hranici (K4 =,8). Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 25,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): *,8 Polohový koeficient K5 (p íl dle významu obce): *,85 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38): * 2,121 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): *,979 Základní cena upravená = 1 764,99 K /m 3 Plná cena: 83,29 m 3 * 1 764,99 K /m 3 = 147 6,2 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 35 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 45 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 8 rok Opot ebení: 1 % * S / PCŽ = 1 % * 35 / 8 = 43,75 % ,13 K Šopa - zjišt ná cena = 82 69,89 K ást [%] 8

9 c) Pozemky c1) Pozemky, náležející k domu.p Pozemek je situován v obytné zástavb v Dlouhé ulici a sestává ze dvou parcel, stavební plochy a ostatní plochy. Ob tyto parcely na sebe navazují a tvo í jednotný funk ní celek. Jsou odd leny zídkou s bránou. Ostatní plocha je voln p ístupná z ve ejného prostranství, je zatravn ná a bez trvalých porost. Využívá se pouze k zadnímu p ístupu do dvora domu. Pozemek jako celek je rovinný, z v tší ásti zastav ný, zbytek je využíván jako dv r. Ohrani en je ploty nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na inž. sít v etn splaškové kanalizace. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St , 37, ,6 Sou et 1 152,6 Úprava ceny íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,21 Mezisou et ,27 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): *,979 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): * 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,88 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 37,74 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] ostatní plocha 37/29 2, 37,74 754,8 Sou et 754,8 Úprava ceny - íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % + 75,48 Mezisou et 83,28 Úprava ceny dle 28 odst. 5: *,4 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): *,979 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): * 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem 76,52 Pozemky, náležející k domu.p.28 - zjišt ná cena = ,4 K 9

10 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) D m.p. 28 = ,77 K b) Vedlejší stavby b1) Chlívek = ,48 K b2) Šopa = 82 69,89 K c) Pozemky, náležející k domu.p.28 = ,4 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,54 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 1

11 1. 2. B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: b ezen 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec Šakvice leží na severním b ehu Novomlýnských nádrží asi 15 km na severovýchod od Mikulova. Obec leží na pahorku nad severním b ehem dolní zdrže novomlýnské soustavy, která zaplavila nivu eky Dyje v etn Šakvického rybníka, jenž byl v minulosti zajímavou lokalitou vodní flóry i fauny. Jižn od obce je na b ehu Novomlýnské nádrže tábo išt využívané hlavn rybá i. V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Nevýhodná je poloha mimo dopravní trasy, výhodou je blízkost vodních nádrží Nové Mlýny. Nejbližší m sto Hustope e je vzdáleno asi 6km s návazností na dálnici D1. Je tu zvýšený sezonní cestovní ruch. V obci jsou pr rn upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V obci je jeden tší pr myslový závod na výrobu OK. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V oblasti je pr rná nezam stnanost a projevuje se také nedostate rozvinutý trh s byty. Katastrální vým ra: 1192 ha Po et obyvatel: 146 Z toho v produkt. ku: 837 Pr rný v k: 37,4 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha od dopravního dálni ního i železni ního tahu ve sm ru na Brno a B eclav a SR. Výhodou je dále blízkost vodních nádrží Nové Mlýny. Nejbližší m sto Hustope e je vzdáleno asi 8km s návazností na dálnici D1. Je tu b žný sezonní cestovní ruch. V obci jsou pr rn upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti je pr rná nezam stnanost, v míst p evyšuje pr r. Porovnávané nemovitosti - p ehled: Cihlový d m s pr jezdem, dvorem, hospodá skou ástí a stodolou, vinohradem a dalšími pozemky. D m je áste podsklepený, na dvo e studna. ZP 38 m2, registrovaná vinice 573 m2. Uli ní fronta je 7 m. IS: kanalizace a obecní vodovod není napojen, ale je p ed domem, pouze rozvod el. 23/4V v hliníku, plyn. Vytáp ní WAW a kamna na TP, studna. Stá í domu cca sto let. D m je k rekonstrukci nebo jako stavební místo. Nemovitosti jsou bez právních závad. Zastav ná plocha 38 m2 Užitná plocha 8 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely m2 Typ objektu ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy p ed rekonstrukcí Plocha sklepa 8 m2 Umíst ní nemovitosti okraj obce Plocha zahrady 1 98 m2 Komunikace asfaltová Plyn Plynovod Topení Lokální - plynové, Lokální - tuhá paliva Elekt ina Elektro - 23 V, Elektro - 4 V RD 3+1 p ízemní, v adové zástavb, postavený do tvaru L, s vjezdem, dvorem, zahradou 98 m², vinicí 53 m². D m je napojený na vodovod, zemní plyn, elektriku, kanalizace je p ed domem. D m je ur ený k opravám, je neudržovaný, pozemky neobd lávané. Vytáp ný je lokálními kamny na tuhá paliva, má koupelnu. Pod domem je vinný sklípek. Plocha pozemku: m² Zastav ná plocha: 416 m² Zahrada: 98 m² Užitná plocha: 416 m² Typ budovy: adový Druh budovy: cihlová Po et NP: 1 Voda: vodovod. Stránka 11

12 3. Šakvice ízemní, d m 2+1. D m je postavený ze smíšeného zdiva. Je nekomfortní, bez sociálního za ízení, s topením lokálním na tuhá paliva. Je napojený na vodovod, elektriku 22 V, zemní plyn vede p ed domem. D m je ur ený k opravám.po et obytných místností: 3 Druh budovy: cihlový Telefon: ne Sklep: ne Garáž: ne 4. RD- s novou p íst. ve dvo e, Rakvice, okr. B eclav V centru obce Rakvice na ulici Nádražní je na prodej RD - zbor s novou p ístavbou z roku 2 ve dvo e. Sklep, zahrada, studna, veškeré IS p ed domem. Celkem 4m². ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny K 1 poloha K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Šakvicích 69 K,7,95,7 1, 1,,9 1,,6 483 K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší K 2. Rodinný d m v Rakvicích 3. Rodinný d m v Šakvicích 685 K 1,,8,7 1, 1,,8 1,, K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší 425 K 1,,95,8 1, 1,,9 1,, K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší K 29 7 K 4. Rodinný d m v Rakvicích 6 K 1,,8,8 1, 1,,8 1,,51 6 K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší 37 2 K Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: 37 2 K K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Koef redukce Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: Odchylka od pr ru:,15 Porovnávací hodnota celkem: Index odlišnosti K Cena porovnávaná Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 3 K Stránka 12

13 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 28 k.ú. Šakvice LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 28 Zastav ná plocha: 79 m 2 Obestav ný prostor: 362 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 79m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.243 o vým e 269 m 2 ostatní plocha parc.. 37/29 o vým e 2 m 2 Vým ra pozemku celkem: 289 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 79 m 2 x,7 = 55 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 55m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 55 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 55 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok 37 jiné ú ely Stránka 13

14 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení negativní,7 d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,7 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,27 snižující Dosažitelná výše nájemného : 42 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 9 rok Doba dalšího trvání: 3 rok edpokládaná životnost: 12 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 2 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 75,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : 362 K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 3 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 78% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: 4 58 K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná plocha lokalit. manipulace, dv r 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav 3 3. Realitní kancelá Poho elice 3 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3,, Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Index,7 zahrada, sad, parkování, rekrea ní plochy pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1,5 1,5 1,5 nezjišt no 1,5 1,5,,8 1, Stránka 14

15 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 269,, 3, % 8 7 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy 2,, 1,5 % 3 K zahrada, sad, (rekreace),,, % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 289,, Celkem: 8 1 K Využitelná plocha pozemku celkem : 289 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 28, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,8 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient:,64 Pr rná zjišt ná výše nájemného: 17,9 /m 2 /rok VN = 5 173,- K /rok Náklady (odhad): 2% N = 1 35,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem: 74 K Index,8 1, snižující K K C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 4 /m 3 = K opot ebení: 75,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 1 K pr rné opot ebení: 8,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 289 m 2 x 7 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: 42 2 K 362 K 2 K 2 23 K K Stránka 15

16 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,77 K ,4 K ,37 K ,54 K K K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 5,435 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 3 K K K 3 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah spoluvlastnický podíl negativní Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1,,9 1,,9 27 K Stránka 16

17 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 37 k.ú. Šakvice obec Šakvice okr. B eclav m.p. 28 etn p íslušenství a pozemku parc.. St.243 zastav ná plocha a nádvo í parc.. 37/29 ostatní plocha Obvyklá cena: 27 K Spoluvlastnický podíl povinného: 1/3 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu povinného: slovy: devadesáttisíc K 9 K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Stránka 17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 26/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 18

19 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Zadní pr elí domu Snímek. 2: Kuchy Snímek. 3: Pokoj Stránka 1