Organizační zajištění výstavby. Alternativní dodavatelské systémy

Transkript

1 Organizační zajištění výstavby Alternativní dodavatelské systémy

2 1. Systém Design - build (vyprojektuj - postav) - vyskytuje se v soukromém i veřejném sektoru - v současnosti stále oblíbenější - využívá se zejména pro složité projekty (stavby, u kterých lze očekávat drobné změny během realizace) Předpoklady pro využití systému DB (ze strany objednatele): - objednatel je zkušeným investorem - priority výstavby: čas - funkce - náklady - kvalita - mezi objednatelem a gen. dodavatelem je vzájemná důvěra

3 Charakteristické prvky systému DB: - přímá komunikace mezi objednatelem a generálním dodavatelem - projektovou dokumentaci i realizaci dělá jeden dodavatel - objednatel uzavírá jediný kontrakt na celé dílo - menší potenciál pro vznik sporů plynoucích z požadavků a jejich realizace - snížení času realizace projektu

4 systém DB objednatel inženýrská organizace projektant generální dodavatel subdodavatel subdodavatel subdodavatel

5 Princip systému DB: i Tento systém lze charakterizovat jako systém jediného - generálního dodavatele, u kterého objednatel zadává vypracování projektové dokumentace i vlastní realizaci stavby. Objednatel tak uzavírá pouze jeden kontrakt na celé dílo a jedná se o jednu zakázku. Dodavatel se uzavřením smlouvy zavazuje dílo vyprojektovat, zhotovit a předat objednateli za předem stanovených podmínek. Pro objednatele jde o jednodušší variantu, než muset vést jednání s projektanty, architekty a zhotoviteli samostatně. Další výhodou je úspora času vyplývající z přípravy pouze jednoho výběrového řízení. Veškerou následnou agendu vede inženýrská organizace.

6 Varianty systému DB: A. in house Design - build je varianta používaná pro opakující se neměnné projekty - projektová dokumentace je vytvořena přímo generálním dodavatelem

7 Varianty systému DB: B. consultative design - build je varianta vypracování projektové dokumentace subdodavatelskou firmou, kterou si smluvně zajišťuje generální dodavatel stavby - používá se pro komplikované stavby a specializované návrhy - projektant musí mít zkušenosti s těmito projekty

8 Varianty systému DB: C. systém stavby na klíč - jedná se o kompletní servis služeb, kdy dodavatel realizuje pro objednatele předem stanovený projekt za předem dohodnutou cenu - služby dodavatelů se mohou lišit, mohou zajišťovat: - pozemek - financování, hypotéku - odkup nemovitosti se zpětným pronájmem apod.

9 Varianty systému DB: C. systém stavby na klíč Charakteristika staveb na klíč: - cena za projekt a realizaci je předem stanovena - financování stavby je na straně dodavatele (až do dokončení proj.) - veškeré pojistky a jistiny během projektu jsou na straně dodavatele - vybavení či zařízení může být také součástí projektu

10 Varianty systému DB: i C. systém stavby na klíč Objednatel má k dispozici kompletní servis služeb a sám musí obstarávat naprosté minimum záležitostí. Ideální je, pokud si může objednatel prohlédnout hotový prototyp nebo vzorovou stavbu dopředu. Tento systém se velice často používá u staveb s velkým podílem technologických zařízení, které vyžadují odbornou instalaci. Výhodou je, pokud dodavatel technologie zná a pracuje s nimi častěji. Systém stavby na klíč je ideální pro objednatele, který nechce investovat své finance do doby, než je stavba kompletně dokončena. V případě změn během stavby ze strany objednatele se cena promítá do výsledné kalkulace. Objednatel se smluvně zavazuje koupit dokončenou stavbu. Tato varianta systému DB se nejčastěji používá při výstavbě skladů, standardizovaných hotelů, obchodních domů nebo bytové výstavbě (RD).

11 Výhody systému Design - build: i Rizika plynoucí z projekčních chyb a opomenutí se přesunují z objednatele na dodavatele. Ten je může řešit efektivněji. Dodavatel je součástí projekční fáze a k tomuto procesu může přispět cennými zkušenostmi z oblasti realizace. Na trhu s rostoucími cenami materiálů může dodavatel dosáhnout dřívějším nákupem nižších cen.

12 Nevýhody systému Design - build: i Objednatele má menší možnost kontroly nad projekční fází projektu. Výsledek projektu závisí ve velké míře na zkušenosti generálního dodavatele s Design - Build kontrakty. Může být problematické zajistit v období konjuktury dostatečný počet soutěžících generálních dodavatelů a subdodavatelů. Cena projekční a realizační fáze projektu může být o 3% až 5% vyšší než cena projektu tradičního, vzhledem k subjektivnější metodě výběru dodavatele.

13 2. Projekty charakteru PPP Alternativní dodavatelské systémy: PPP Public Private Partnership (veřejně-soukromé partnerství) spojení veřejného a soukromého sektoru za účelem realizace projektů a činností, kterými jsou uspokojovány veřejné potřeby realizace zajišťuje soukromý sektor základ projektu tvoří koncesní smlouva soukromý sektor se zavazuje k provozování veřejných služeb nebo výstavbě infrastruktury

14 Účastníci projektu typu PPP Alternativní dodavatelské systémy: PPP soukromý partner (koncesionář) veřejný partner (zadavatel) Evropská komise (pokud se financuje z prostředků EU) věřitelé (finanční instituce)

15 Alternativní dodavatelské systémy: PPP Proč má veřejný projekt realizovat soukromá firma? - stát (obec, kraj) nemá dostatek prostředků k realizaci projektu nebo poskytování služby nebo půjčí si a projekt financuje sám: - úroková sazba může být 4 6% projekt realizuje pomocí PPP: - úroková míra vychází 5 13% - pomalá realizace - málo efektivní - vyšší míra rizika? - efektivnější využití (soukromých) prostředků - nižší míra rizika pro zadavatele - kratší doba realizace

16 Alternativní dodavatelské systémy: PPP Výhody PPP soukromý sektor je schopen lépe využít finanční prostředky urychlení realizace akce (platba od zadavatele je vázána s dokončením realizace) minimalizace nákladů na provoz hotového projektu (provozuje většinou koncesionář) lepší rozložení rizika mezi smluvní partnery (zadavatel nese rizika např. právní, koncesionář riziko stavební či kvalitativní)

17 Alternativní dodavatelské systémy: PPP Nevýhody PPP veřejnému subjektu vzniká dluh (není však schvalován jako součást veřejného rozpočtu omezování některých budoucích plateb) velice složitá příprava projektu PPP (někdy i roky) vyšší cena přípravy projektu (odhady až 8% ceny projektu) délka trvání smluv (co bude za 10 nebo 20 let?)

18 Alternativní dodavatelské systémy: PPP Varianty projektů typu PPP - existuje řada modifikací: - BOT: Build Operate Transfer (postav provozuj předej) - BTO: Build Transfer Operate (postav předej provozuj) - BBO: Buy Build Operate (odkup postav provozuj) - BOO: Build Own Operate (postav vlastni provozuj) - a další