Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1505/123/2016

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1505/123/2016 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Účel ocenění určení obvyklé ceny nemovitosti (spol. podíl id. 1/2) Předmět ocenění Budova RD č.p. 35, LV č. 223 součást pozemku parc.č. St. 32 pozemek parc.č. St. 32, LV č. 223, podíl 1/1 (272 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 488/2, LV č. 223, podíl 1/1 (71 m2, zahrada) pozemek parc.č. 488/6, LV č. 223, podíl 1/1 (4588 m2, ovocný sad) včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Zlatá Koruna Počet obyvatel 747 Kat. území Plešovice Ulice Plešovice č.p. 35 Část obce dle LV Plešovice Objednatel odhadu Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Lancík Ivan - Český Krumlov, náměstí Svornosti - Vnitřní Město 1, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1579 Lancíková Anna - Zlatá Koruna, Plešovice 35, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /059 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 11 1/2 1/2 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 159 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav spol. podíl id. 1/ Kč Osmsetsedmdesátpět tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup, informace získány z místního šetření, dálkového náhledu do KN!!! - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + rozsáhlý pozemek - stavba v neudržovaném stavu Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 223. ANO ANO ANO ANO ANO ANO Zástavní právo smluvní - není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Změna výměr obnovou operátu - bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-1955/2016, V-1956/2016, V-2244/2016 Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území rozsáhlé chráněné území - zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu zemědělský půdní fond Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno (podle listiny) uložení vodovodního řadu, chůze a jízdy za účelem kontroly, údržby a oprav ze dne s právními účinky od bez negativního vlivu na obvyklou cenu nemovitosti Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 223. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lancík Ivan Zahájení exekuce - Lancík Ivan Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek - 2 -

3 Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Českém Krumlově 16 D-290/ ze dne Právní moc ke dni Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé cena nemovitosti. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 223, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Plešovice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace (do nemovitosti nebyl umožněn vstup), vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 223, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Plešovice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace (do nemovitosti nebyl umožněn vstup), vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Zlatá Koruna patří územně do okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Zlatá Koruna se rozkládá asi sedm kilometrů severovýchodně od Českého Krumlova. Počet trvale žijících osob této středně velké vesnice se pohybuje kolem čísla 720 obyvatel. Protéká zde Vltava. Zlatá Koruna se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Plešovice, Rájov a Zlatá Koruna. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,

4 Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Zlatá Koruna má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Kompletní v Českém Krumlově ve vzdálenosti cca 7 km. Pracovní příležitosti - dojíždění do Českého Krumlova, do Českých Budějovic, do Kaplice. Dopravní dostupnost - po místní komunikaci II. třídy směr Český Krumlov - Křemže. V místě zastávka ČSAD a vlak.zastávka s více jak 4-mi spoji denně směr Český Krumlov Oceňovaná nemovitost se nachází v odloučené části obce Plešovice v místě s místním názvem V Zátiší. V pěší dostupnosti se nachází zastávka ČSAD a ČD. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ne 24 Km Informace o nemovitosti Nebyl umožněn vstup do nemovitosti, ale dle dostupných informací se jedná o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Rodinný dům byl postaven před cca 101 lety a před a cca před 49 lety bylo přistavěno sociální zařízení (koupelna s WC). Rodinný dům je zděný a střecha je sedlová. Dispozice : 1.NP - chodba, sklad, předsíň s kotlem etážového topení, koupelna s WC, spíž, kuchyně, 3 pokoje a 2 verandy. Podkroví - 3 účelové místnosti. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 590/1 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 165 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] dřevník Volně stojící dřevník, pilířové zdivo s výplní dřevěných stěn Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 101 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 700 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 175 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z prostého betonu svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva v tloušťce 60 cm??? - 4 -

5 vodorovné dřevěné z kulatiny??? konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody dřevěné??? dveře a vrata vchodové dřevěné okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC??? vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva??? elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé??? bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod chybí ohřev teplé vody bojlerem??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén??? Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo??? kuchyňská linka, sporák kombinovaný, lednice s mrazákem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba, sklad, předsíň,koupelna s WC,spíž,kuchyně m m 2 3 x pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha 3 x účelová místnost m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 45.0 m 2 Podlahová plocha 80.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Objektu k bydlení č.p. 10 obec Zlatá Koruna, který je součástí pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 45 m2 a dále garáže bez č.p./č.e., která je součástí pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 47 m2 a dále jiné stavby bez č.p./č.e., která je součástí pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 a dále pozemku p.č. 105/2 - zahrada o výměře 169 m2 a pozemku p.č. 106/2 - zahrada o výměře 345 m2, vše vedené v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště Český Krumlov pro obec Zlatá Koruna a k.ú. Zlatá Koruna na listu vlastnictví č Oceňovaná nemovitost je řadový rohový rodinný dvoupodlažní dům bez využitelného podkroví se sedlovou střechou situovaný na východním svahu Vltavského údolí ve starší zástavbě. V přízemí se nachází zádveří, pokoj, kuchyně a koupelna s WC. Ve druhém patře se nachází chodba a 2 x pokoj. Základy jsou kamenné. Svislé nosné zdivo je cihelné. Dům je po částečné rekonstrukci z roku Nová krytina střechy, přelaťování, nový komín, odpady, rozvody elektřiny, ústředního topení a vody. Plyn je do domu zaveden, ale nevyužit. Okna původní, dřevěná, špaletová v dobrém stavu. Orientace jihovýchodní. K nemovitosti náleží samostatně stojící garáž (16m2) se dvěma skládky (původně prádelna a dřevník.), na kterou navazuje menší zahrada (169m2) s dílnou a letním posezením s krbem (jiná stavba bez č.p./č.e.) o zast. ploše do 25 m2. Přes cestu je pak ve svahu větší terasovitá zahrada (345m2)

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům s garáží a dvorkem v obci Dolní Třebonín. Celková plocha pozemků 280 m2, zastavěná plocha 130 m2. Částečně podsklepený jednopodlažní dům s podkrovím a velkou půdou s možností přístavby další obytné plochy v podkroví. U domu je garáž a technické stavby dílna + kůlna, dvorek a malá zahrádka 30 m2 za domem. Bytová jednotka 3+kk, 91 m2 s koupelnou, WC. Vlastní studna s pitnou vodou, možnost napojení vodovodní řad cca 10 m, kanalizace, el. 230/400V. Vytápění je řešeno novými krbovými kamny s výměníkem a rozvody po celém domě, je provedena částečná výměna původních oken za plastová. Dolní Třebonín je aktivní obec s veškerou vybaveností (MŠ, ZŠ, obchody, pošta, lékař, sběrný dvůr), snadnou dostupností a pravidelným autobusovým spojením do Českých Budějovic (15km) do Českého Krumlova (9km). 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -

7 Rodinný dům o dispozici 3+1 v Českém Krumlově, městské části Plešivec. Dům se zastavěnou plochou 144 m2 se nachází u hlavní komunikace směrem na Větřní. Ve zvýšeném 1. NP je bytová jednotka o dispozici 2+1 se sociálním zařízením, v podkroví pak další pokoj upraven pro bydlení. V domě částečně vyměněná nová plastová protihluková okna a dlažba, jinak je objekt určen ke kompletní rekonstrukci. Vytápění zajištěno lokálními kamny na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepen. K domu patří pozemek o ploše m2 který je součástí převislého skalního útvaru. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 35, obec Zlatá Koruna zapsaného na LV č. 223 v katastrálním území Plešovice včetně pozemků p.č. St. 32, p.č. 488/2 a p.č. 488/6, vše zapsané na LV č. 233 v katastrálním území Plešovice odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na Kč/m2 užitné plochy, tj mil.kč. Spoluvlastnický podíl id. 1/2 nemovitosti povinného Ivana Lancíka ve výši 875 tis. Kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV vyplývá věcné břemeno uložení vodovodního řádu, chůze a jízdy za účelem kontroly, údržby a oprav ze dne pro Obec Zlatá Koruna. Dle mého názoru věcné břemeno nemá žádný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitostí, které toto věcné břemeno zatěžuje. Toto věcné břemeno nezaniká změnou vlastnických práv na oceňovaných nemovitostech a vzhledem k charakteru věcného břemena (chůze, jízdy za účelem kontroly, údržby a oprav) nelze žádat o zrušení tohoto věcného břemene. Na základě výše popsaného odhaduji výslednou hodnotu práv a závad na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1505/123/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov Fotodokumentace - 8 -

9 Pohled na RD pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD zahrada zahrada - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy část obce Plešovice, Zlatá Koruna Plešovice č.p umístění nemovitosti v obci

11 - 16 -

12 - 17 -