Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 12 / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 12 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 574, LV č. 307 na pozemku parc.č. 615 pozemek parc.č. 615, LV č. 307 pozemek parc.č. 1759/2, LV č. 307 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Trhové Sviny Počet obyvatel 4974 Kat. území Trhové Sviny Ulice Svatá Trojice č.p. 574 Část obce dle LV Trhové Sviny Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p Český Krumlov Tel. IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 574 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ pozemek parc.č. 615 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ pozemek parc.č. 1759/2 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni Bechyně mvomackova@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 34 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 192 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion pětsetpadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad- interiér domu ( koupelny, podlahy, inženýrské rozvody vody, elektřiny, kanalizace ) po rekonstrukci v dobrém stavu zápor - samota, přístup po nezpevnění komunikaci, vedlejší stavba nedokončená Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění - 1 -

2 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Čtyři miliony třistašedesátosm tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuční řízení Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva V /1996 ze dne nebyla k ocenění předložena - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687, Kaplice Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687, Kaplice

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Trhové Sviny jsou město v Jihočeském kraji v okrese České Budějovice. Leží 19 km jihovýchodně od Českých Budějovic na soutoku Farského a Trhoviosvinského potoka. Katastrální území má rozlohu 5280 ha. Ve městě žije 5000 obyvatel. Trhové sviny se skládají z místních částí: Březí, Bukvice, Čeřejov,Hrádek, Jedovary, Něchov, Něžetice, Otěvěk, Pěčín, Rankov, Todně, Trhové Sviíny, Třebíčko, Veselka, Rejta ( Trhové Sviny). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci samota Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu V Trhových Svinech se nalézá základní škola, gymnázium, středné odborná škola, a střední odborné učiliště,knihovna, kino, malý koncertní sál. Je zde městský úřad s rozšířenou pravomocí, hotel, restaurace, obchody,dopravní spojení autobusem. Informace o nemovitosti Nemovitost je rodinným domem, stavba stodoly, a ostatní stavby jsou zanedbatelné, převážně dřevěné sbíjené přístřešky a kolny. Jedná se o samostatně stojící dům, původní zemědělská usedlost, umístěná mimo zastavěné území Trhových Svin, na samotě, vzdálenost je přibližně 2 km jižním směrem. Přístup k domu je po nezpevněné komunikaci odbočující z místní komunikace vedoucí k osadě Mokrovce. Dům je bez fasády, zděný převážně ze smíšeného zdiva. Společně s hospodářskou stavbou a částí kde byla započata výstavba nové stavby ( v současnosti pouze zdi do výše cca 1 NP) vytváří uzavřený dvůr. V okolí jsou pak různě umístěny dřevěné sbíjené stavby. K obytnému domu náleží pozemky orné půdy, trvalého travního porostu, ostatních komunikací, lesní pozemky a vodní plochy( vodní plocha vytváří i rybníky,které nejsou v současnosti zanesené do katastru nemovitostí, byly provedeny vlastníkem, zřejmě bez stavebních povolení ) tyto pozemky jsou oceněny v samostatném ocenění. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: ztížené podmínky v zimním období. jedná se o polní cestu, vyježděné koleje Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 225 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka,sporák plynový vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] stodola ve zhoršeném stavu, část ubourána vystavěna nově částečně zeď, započata stavba Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 72 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 851 m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není - 4 -

5 Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění není Plyn není není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy kamenné 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč bez izolací 100 zděné 100 stropy dřevěné trámové 100 krov 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 100 vnější úpr. povrchů bez fasády cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště chybí 100 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře hladké dýhované 100 podlahy obytných prkenné, keramická dlažba 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není zaveden 100 zdroj teplé vody bojler PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně,hala, čtyři pokoje, 2x koupelna, WC m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: CENTURY 21 Stejskal, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej velkého rodinného domu na samotě v blízkosti obce Brloh v krásné krajině pod Kletí. Dům je zděný a má nově zrekonstruovanou střechu. Dispozice domu je 5+1 s obytnou plochou více jak 100 m2 ve dvou patrech. V kuchyni jsou kamna na tuhá paliva, stejně je vytápěn i celý dům. Voda je rozvedena do domu z vlastní studny. Dům je částečně podsklepen, má prostornou půdu a dřevěnou verandu s obytným prostorem. Na pozemku je zděná budova, kde jsou 2 garáže a další prostory. Pozemek je oplocen a je na něm jezírko s možností chovu ryb. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: RE/MAX Profil, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům po částečné rekonstrukci, 220 m2, se zahradou o výměře 303 m2. Původní nemovitost byla rozšířena o přístavbu dvou místností a koupelny. Jsou zde nová plastová okna, rozvody vody v plastu, provedena rekonstrukce elektroinstalace v mědi, nové radiátory. Přístavba domu je zateplená. Nové podlahy v celém domě. V současné době je dispozice domu 2 + 1, v rekonstrukci je jedna místnost a veranda. V prostorné kuchyni vévodí kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Sporák na plynové bomby, s možností připojení na elektřinu. Zajímavým prvkem je krb v obývacím pokoji. V nově přistavěné prostorné koupelně vana, sprchový kout a WC, ještě jedno samostatné WC v domě. Podlahové krytiny tvoří plovoucí podlahy a dlažba, přičemž v koupelně, kuchyni a chodbách je podlahové vytápění. Vytápění domu lokální, na tuhá paliva, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Voda obecní, veřejná kanalizace. V obci škola, škola, obchod, lékař, pošta, autobusové a vlakové spojení

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 65.0 m 2 Podlahová plocha 65.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej RD před rekonstrukcí v chráněné krajinné oblasti. Vlastní studna, zaveden elekt. proud, odpad na hranici pozemku Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 cenu obvyklou rodinného domu s pozemkem st. 615 a zahradou č. parcelní 1759/2 odhaduji vzhledem k technickému stavu, poloze a dostupnosti ( jedná se o samotu, přístup po nezpevněné komunikaci, občanská vybavenost 2 km v Trhových Svinech) zemědělské pozemky jsou oceňovány zvlášť Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostíí

8 - 8 - Fotodokumentace

9 - 9 - Fotodokumentace

10 Fotodokumentace