ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2017 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 627/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 4982, vymezená v budově Chodov, č.p. 626, 627, 628, zapsané na LV č. 3601, stojící na parcele č. 2194, 2195 a 2196, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 368/26962 na společných částech bytového domu č.p. 626, 627, 628, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 368/26962 na parcele č o výměře 208 m2, na parcele č o výměře 208 m2 a na parcele č o výměře 127 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 627/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 4982, vymezená v budově Chodov, č.p. 626, 627, 628, zapsané na LV č. 3601, stojící na parcele č. 2194, 2195 a 2196, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 368/26962 na společných částech bytového domu č.p. 626, 627, 628, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 368/26962 na parcele č o výměře 208 m2, na parcele č o výměře 208 m2 a na parcele č o výměře 127 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Dolní Chodov, obec Chodov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Dolní Chodov ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Dolní Chodov ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Dolní Chodov ze dne Horčička Eduard, Hlavní 382/33, Bohatice, Karlovy Vary 1/2 Steidlová Pavlína, Komenského 1077, Chodov 1/2 Adresa: 1. máje čp. 627 Název katastrálního území: Dolní Chodov Název obce: Chodov Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva (Na předmětu ocenění váznou dle LV 4982 pro k.ú. Dolní Chodov) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Steidlová Pavlína Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Steidlová Pavlína Zahájení exekuce - Horčička Eduard Zahájení exekuce - Steidlová Pavlína Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v mírně okrajové, severozápadní části obce Chodov, ul. 1. máje čp. 627 při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 2199, parc.č ve vlastnictví Město 4

5 Chodov, Komenského 1077, Chodov). Bezprostřední okolí je prostorné, s běžnou možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, se zástavbou převážně původními bytovými domy. Hlavní vstup do bytového domu je orientován z jižní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je nepodsklepený a má sedm nadzemních podlaží, v 1 NP (přízemí) jsou společné prostory, sklepy a bytové jednotky, v ostatních podlažích bytové jednotky. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Objekt byl dán do užívání v osmdesátých letech minulého století, po revitalizaci, je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou železobetonové, střecha je plochá, schodiště je železobetonové prefa, omítky jsou štukové, výtah. Chodov patří administrativně pod okres Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Sokolov. Obec Chodov se rozkládá asi deset kilometrů severovýchodně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 18 km od německých hranic Popis a stav objektů Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 2. nadzemním podlaží (1patro) bytového domu. Plocha bytu 35,34 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby se schodištěm a výtahem. Dispozice a výměry bytu: předsíň (6,70m2, PVC), z předsíně rovně WC (1,00m2), koupelna (2,10m2, vana, bez umyvadla), okolo sociálního zařízení kuchyně (8,50m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem, okno na jih), z předsíně a z kuchyně dveře do pokoje (17,07m2, PVC, parkety, okno na jih). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. Byt je prázdný, neobydlený, již delší dobu bez oprav a bez údržby, částečně poničený, morálně zastaralý. K užívání bytu náleží sklep o ploše 1,40m2. Pozemky St. p.č o výměře 208m2, st.parc.č o výměře 208m2 a st.parc.č o výměře 127m2, vše zastavěná plocha a nádvoří, zastavěné budovou čp. 626, čp. 627 a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém domě po revitalizaci. Bytová jednotka je v původním, poničeném, neudržovaném, horším, morálně zastaralém stavu Výpočet Porovnání 1) Osadní ul., Chodov ,- Kč Kupní cena, prodej 09/2016 Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 5 nadzemním podlaží (4. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 67,9 m2. Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová, podlahy PVC, ker. dlažba, plovoucí, koberec, parkety. Byt je v původním stavu. 5

6 2) ul. Budovatelů, Chodov ,- Kč Kupní cena, prodej 06/2016 Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 4. nadzemním podlaží (3 patro) bytového domu. Plocha bytu činí 54,86 m2. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. Byt je v původním, horším, morálně zastaralém stavu. 3) ul. Hlavní, Chodov ,- Kč Kupní cena, prodej 05/2016 Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 7. nadzemním podlaží (poslední) bytového domu. Plocha bytu činí 55,20 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. Dispozice a výměry bytu přeměřením na místě: předsíň (6,93m2, plovoucí), vpravo WC (0,92m2), koupelna (2,24m2, umyvadlo, vana, umakartové jádro), okolo sociálního zařízení do "L" kuchyně (8,59m2, plovoucí, kuchyňská linka bez sporáku, okno na sever), z kuchyně pokoj (13,92m2, plovoucí, okno na sever), z předsíně rovně pokoj s lodžií (22,60m2, plovoucí, lodžie 2,91m2 na jih). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla přibližně před 7 roky provedena částečná rekonstrukce (rozvody elektro, podlahy, omítky, tapety), jinak je byt převážně v původním, horším, morálně zastaralém stavu (zejména sociální zařízení). K užívání bytu náleží lodžie přístupná z pokoje bytu o ploše 2,91m2, na které je trvalý výskyt holubů a sklep v 1 NP domu o ploše 1,38m2. Byt je prázdný, vyklizený, není již užíván k bydlení. Prodej 05/ ) ul. Hlavní, Chodov ,- Kč Nabídková cena Reality-IMB nabízí k prodeji byt 1+1 v Chodově, klidná část ul. Hlavní.Byt je v osobním vlastnictví o velikosti 37 m2 a nachází se v přízemí. Nová - zděná koupelna, kuchyňská linka, rozvody elektřiny a vody, plovoucí podlaha. Dům zateplený s novou fasádou je v klidné části města. Nízké náklady na bydlení, s vyřízením úvěru rádi pomůžeme. Energetická třída C - úspornýcelková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků Poznámka k ceně: Včetně služeb RK! ID zakázky: IMB3813 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 37 m 2 Plocha podlahová: 37 m 2 Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod 5) ul. Jiráskova, Chodov ,- Kč Kupní cena, prodej 01/2017 Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 8. (posledním) nadzemním podlaží (7. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 35,7 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště rovně. Dispozice a výměry bytu: předsíň (2,00m2, ker. dlažba), vpravo koupelna společně s WC (2m2+1m2, ker. dlažba, vana, umyvadlo, WC), z předsíně rovně kuchyně (14,50m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem, okno na jihozápad), z pokoje vlevo pokoj (16,40m2, parkety, okno na jihozápad).vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové a z předsíně do kuchyně skládací plastové, okna plastová. V bytě byla již dříve provedena částečná rekonstrukce, byt je v morálně zastaralém stavu, bez oprav a bez údržby. K užívání bytu náleží sklep v 1 NP domu o ploše 2,0m2. 6

7 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce Obvyklá cena (dále OC) spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení OC spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Nekomerční nemovitosti:- většinový podíl -snížení aritmetického podílu o cca % - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca % hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 3+1, Osadní ul., Chodov 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1, byt 2+1, Budovatelů, Chodov 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1, byt 2+1, Hlavní, Chodov 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1, byt 1+1, Hlavní, Chodov 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 0, byt 1+1, Jiráskova, Chodov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, maximum 8937 minimum 4660 průměr 5917 užitná plocha m2 35,34 porovnávací hodnota celkem spoluvlastnický podíl ve výši 1/ koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu Kp = 0, Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: osmdesát tisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: osmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt v původním, poničeném, neudržovaném, horším, morálně zastaralém stavu Z transakční historie, analýzy transakcí a vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými jednotkami je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z databáze a nabídkových cen pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: osmdesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vstup do domu chodba vstup do bytu 10

11 schéma bytu předsíň 11

12 koupelna, WC kuchyně pokoj 12

13 pohled severní pohled jižní 13

14 katastrální mapa 14