Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 142/2, LV č. 702, s podílem na společných částech domu 8032/43921, budova zapsána na LV č. 249 na pozemcích jiného vlastníka: pozemek parc.č. St. 213, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Ždánice Počet obyvatel 339 Kat. území Ždánice u Kouřimi Ulice Ždánice č.p. 142 Část obce dle LV Ždánice u Kouřimi Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Krejčí Pavel Ždánice, Ždánice 142 Krejčová Marcela Ždánice, Ždánice 142 pozemek parc.č. St. 213 Česká republika, hospodaří Státní pozemkový úřad Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 12 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč SJM Obvyklá cena ideální ½ - současný stav Kč Třistapadesát tisíc Kč 1

2 Komentář k ceně Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypický byt 4+1 s příslušenstvím v domě zděné technologie, v širším centru obce místního významu kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost zeleně - stabilizovaná lokalita - dobrá možnost parkování záporné faktory: - pouze ideální polovina nemovitosti - technický stav bytu - způsob vytápění - méně atraktivní lokalita Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.702 : Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Dražební vyhláška Exekuční príkaz k prodeji Nařízení exekuce Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Nezjištěno ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.702 : Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby ANO Stavba na cizím pozemku pozemek p.č.st.213 ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit Státní pozemkový úřad Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání 2

3 Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č.702 : Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Dražební vyhláška Exekuční príkaz k prodeji Nařízení exekuce Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 3211/1999 nebyla předložena 3

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č. 702, vyhotovený dálkovým přístupem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 249, vyhotovený dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Ždánice u Kouřimi. Znalecký posudek č /2000, vyhotovil znalec J.Urbanem Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Ždánice u Kouřimi. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Ždánice se nachází v okrese Kolín, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 20 km západně od Kolína a cca 4 km jižně od Kouřimi. Obcí prochází silnice 1.třídy č.2 Praha-Kutná Hora. Jedná se o obec místního významu. V obci je minimální občanská a technická vybavenost (obecní úřad, obchod, restaurace, sportoviště). Veškerá další vybavenost je v Kouřimi. Průměrná je dopravní dostupnost Prahy autobusy PID ke stanici metra Háje a dále autobusy SID. V obci je proveden pouze veřejný rozvod elektřiny a vody. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost se nachází ve stabilizované lokalitě s převažující funkcí bydlení, při místní komunikaci, v sousedství stejného bytového domu. Komunikace je přímo přístupná ze silnice č.2. Centrum obce je vzdálené cca 200m. Zastávka autobusu se nachází před domem. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Dostatečná frekvence spojů Omezené 47 Km Informace o nemovitosti Jedná se o zděný bytový dům s jedním vchodem čp.142, postavený na pozemku p.č.st.213 ve vlastnictví České republiky. Dům je přístupný z chodníku předloženým zakrytým schodištěm. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody a elektřiny. Parkování je možné na menších parkovacích plochách při obou štítových zdech a dále v ulici. Bytový dům je zděné technologie, s panelovými stropy, sedlovou střechou. Má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví. V suterénu se nachází společné části domu a sklepní prostory. Od prvního nadzemního podlaží se nachází dvě bytové jednotky na podlaží, přístupné přímo z jednoramenného vnitřního, lodžií přímo osvětleného schodiště. Tři bytové jednotky nad sebou se vytápějí společným kotlem na tuhá paliva umístěným v suterénu. V bytových jednotkách nejsou měřiče spotřeby tepla. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.2 s příslušenstvím. Nachází se v 1.NP. Je třístranně orientovaná. Komora je umístěna naproti bytu na témže podlaží, 2 sklepy jsou v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.142 ve výši 8032/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice : Ze společné chodby se vstupuje do předsíně. Z ní jsou přístupné koupelna, WC, kuchyň, tři pokoje, z nichž jeden je průchozí do čtvrtého pokoje. Kuchyň je též průchozí. Bytová jednotka je v původním technickém stavu s původním vybavením, pouze s novější kuchyňskou linkou. Je opotřebovaná běžným užíváním. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 149/2 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Státní pozemkový úřad. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken severovýchod, severozápad, jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 33 Bytový dům je v původním, průměrném, omezeně udržovaném technickém stavu. Byla provedena pouze výměna části klempířských konstrukcí. Opotřebení domu odhad 40%. 4

5 Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 40 Bytová jednotka je v původním technickém stavu, opotřebovaná běžným užíváním. Po výměně je pouze kuchyňská linka. Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Byt (jednotka) bez rekonstrukce Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací poškozenou vlhkosti svislé nosné zděné stropy betonové montované konstrukce krov sedlový střešní krytina pálená tašková obvodové stěny z cihelného zdiva vnější úpr. povrchů omítka ze škrábaného břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště teracové okna dřevěná zdvojená dveře náplňové do ocelových zárubní podlahy obytných všívané koberce, PVC podlahy nebytových PVC, keramická dlažba místn. místn. vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, elektro světelný rozvod společný kotel pro 3 byty rozvod vody studené a teplé rozvod plynu sporák na PB zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák na PB, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha původní pokoj-rozdělený na dva m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 předsíň 9.49 m m 2 kuchyně 9.30 m m 2 koupelna 4.08 m m 2 WC 1.09 m m 2 spíž 0.72 m m 2 komora 1.60 m m 2 sklep 2.10 m m 2 sklep 3.57 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 5

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 79.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 4+1/L, OV Lokalita : Oleška-Krymlov, obec cca 3 km vzdálená Technický stav : původní Vytápění : lokální na tuhá paliva Lodžie, lepší technický stav cena včetně provize obdobná lokalita 6

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 80.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1/garáž, OV Lokalita : Zásmuky, ul.družstevní Technický stav : původní Vytápění : ústřední elektro Horší technický stav Atraktivnější lokalita, větší obec, vyšší vybavenost 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 9200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 7

8 Byt 4+1,balkon, 2 sklep, OV Lokalita : Zásmuky, ul.pražská Technický stav : původní Vytápění : lokální elektro Horší technický stav Atraktivnější lokalita, větší obec, vyšší vybavenost Při hlavní průjezdní komunikaci 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 77.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 4+1, garáž, sklep, OV Lokalita : Horní Kruty, obec cca 6 km vzdálená Technický stav : po částečné rekonstrukci Vytápění : ÚT tuhá paliva obdobný technický stav cena včetně provize obdobná lokalita Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 8

9 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý trh bytů v OV, proto byla využita širší lokalita do 5 km. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 0,90-1,30 mil.kč tj Kč/m2, podle lokality, velikosti, polohy domu, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k lokalitě a technickému stavu směrována do spodní poloviny rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu ,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 9

10 Fotodokumentace SV a JV fasáda, hlavní vstup do domu JZ a JV fasáda JZ a SZ fasáda SV fasáda a hlavní vstup do domu společná chodba se schodištěm před bytem pokoj 10

11 Fotodokumentace pokoj kuchyň předsíň koupelna WC 11

12 12 Fotodokumentace - mapy

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20