ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 O ceně podílu o velikosti 1/4 pozemku p.č.868/2, orná půda, o velikosti 3836 m 2, a dále o ceně podílu o velikosti 2/6 pozemku p.č.842/13, orná půda, o velikosti 8575 m 2 a pozemku p.č.842/14, orná půda, o velikosti 9037 m 2, v obci Pňovice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.416 a LV č.417 pro k.ú.pňovice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-1078/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/4 pozemku p.č.868/2, orná půda, o velikosti 3836 m 2, a dále o ceně podílu o velikosti 2/6 pozemku p.č.842/13, orná půda, o velikosti 8575 m 2 a pozemku p.č.842/14, orná půda, o velikosti 9037 m 2, v obci Pňovice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.416 a LV č.417 pro k.ú.pňovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Pňovice Pňovice Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Pňovice Katastrální území: Pňovice Počet obyvatel: 921 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 158,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 612,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.416 pro k.ú.pňovice - výpis z LV č.417 pro k.ú.pňovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce. Pozemky jsou zemědělsky využívány. Pozemek p.č.868/2 není dle Územního plánu určen k jinému, než zemědělskému využití. Část pozemků p.č.842/13 a 842/14 je dotčena plánovanou výstavbou obchvatu obce

4 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení

5 Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. LV č Pozemek p.č.868/2 2. LV č Pozemky p.č.842/13 a 842/14-5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. LV č. 416 pozemek 1.1. Pozemek p.č.868/2 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 868/ ,00 6,35 60,00 10, ,76 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 3 836,00 m ,76 Pozemek p.č.868/2 - zjištěná cena = ,76 Kč - 6 -

7 2. LV č. 417 pozemky 2.1. Pozemky p.č.842/13 a 842/14 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i) = 0,960 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Stavby pro zemědělství a V 0,00-7 -

8 ostatní neuvedené 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek nelze III -0,10 napojit na žádné sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,02 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti: Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikaci 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,528 7 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,528 = 0,507 6 i = 1-8 -

9 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,507 0,300 93,09 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda 842/13 572,00 93, ,48 9 odst. 4 orná půda 842/ ,00 93, ,75 Stavební pozemky - celkem 2 947, ,23 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 842/ ,00 13,29 60,00 21, ,60 orná půda 842/ ,00 6,35 60,00 10, ,88 orná půda 842/ ,00 13,29 60,00 21, ,12 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,60 Pozemky p.č.842/13 a 842/14 - zjištěná cena = ,83 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE 1. LV č Pozemek p.č.868/ ,80 Kč 1. LV č celkem: ,80 Kč 2. LV č Pozemky p.č.842/13 a 842/ ,80 Kč 2. LV č celkem: ,80 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šestsetsedmnácttisícdevětsetpadesát Kč ,60 Kč ,- Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu k podílu 1/4 a 2/6 a s tím související zápisy, Zahájení a Nařízení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji podílu 1/4 a podílu 2/6 nemovitosti, jsou podrobně rozepsána na přiložených LV č. 416 a LV č. 417 k.ú. Pňovice. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) Hnojice - Prodej orné půdy o celkové rozloze 6306 m2, vhodný k investici. Pozemek je na katastru vedený jako orná půda s vysokou bonitou. Příjezd zajištěn po obecní komunikaci. Požadovaná cena 35,- Kč/m2 vč.provize. 2) Štěpánov - Moravská Huzová, okres Olomouc - Prodej orné půdy o celkové rozloze 4218 m2, vhodný k investici. Pozemek je na katastru vedený jako orná půda s vysokou bonitou. Jedná se o dvě parcely vedle sebe 4218 m2. Příjezd zajištěn po obecní komunikaci. Požadovaná cena 30,- Kč/m2 včetně provize. 3) 3 sousedící pozemky vedené jako trvalý travní porost a orná půda o celkové výměře 3508 m2 v katastrálním území Červenka, okres Olomouc. Jedná se o pruh v honu. Přístup přes obecní pozemek. BPEJ a Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy. Daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující. Požadovaná cena 26,- Kč/m2 včetně provize

12 4) Litovel, okres Olomouc - prodej pozemku o celkové výměře m2, který je v současnosti veden v katastru nemovitostí jako orná půda, trvalý travní porost a komunikace. Pozemky tvoří celek. Požadovaná cena 30,- Kč/m2. Jednotkovou srovnávací cenu zemědělského pozemku stanovuji na 25,- Kč/m2. Za pozemek na LV č.416 celkem ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Za zemědělské pozemky na LV č.417 celkem ,- Kč. Jednotkovou cenu za pozemky, dotčené plánovanou výstavbou silnice, stanovuji na 100,- Kč/m2. Za pozemky celkem ,- Kč. Za LV č.417 tedy celkem ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/4 nemovitosti na LV č.416 stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvacetjedentisíc Kč

13 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 2/6 nemovitosti na LV č.417 stanovuji na ,- Kč. Slovy: Stoosmdesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 416 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 417 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

16 Snímek katastrální mapy

17 Fotodokumentace nemovitosti Pozemek p.č.868/2 Pozemky p,č.842/13 a 842/

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -