Znalecký posudek č. 6792/ A

Transkript

1 Znalecký posudek č. 6792/ A O ceně rodinného domu č.p. 910, Jilemnice, ul. Nouzov, včetně příslušenství a pozemků, stp.č. 174/5, pp.č. 174/2, 174/3, katastrální území Jilemnice, obec Jilemnice, okres Semily, kraj Liberecký - dle LV č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov JUDr. Jan Bohutínský Ječná Trutnov 3 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod č.j. 158 EX 562/12-73 Dle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jiří Danielis Pražská č.p Trutnov znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje 10 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trutnově,

2 strana č. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rodinného domu, včetně pozemků a příslušenství pro účely exekutorského úřadu. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Další místní šetření bylo mnou vyvoláno na , opětovně se nikdo nedostavil, povinná se písemně omluvila přes svého advokáta. Posudek byl vypracován podle stavební dokumentace ze stavebního úřadu v Jilemnici. Povinná a spoluvlastník byli řádně obesláni, nezpřístupnili nemovitost, ale z dostupných informací (stavební dokumentace vyžádáno na stavební úřadu, sdělení vlastníků sousedních pozemků), je možno s jistotou a bez obtíží určit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky nemovitosti. Po dohodě s exekutorem je proto tato nemovitost oceněna. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Semilech - dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 1528, pozemek č. 174/5 - zastavěná plocha, rodinný dům čp m 2, pozemek č. 174/2 - zahrada m 2, pozemek č. 174/3 - ovocný sad m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz, - kolaudační rozhodnutí čj. Výst. 1886/90/332/5/3 (špatně čitelné), ze dne usnesení o vyhotovení znaleckého posudku o ceně nemovitostí povinného, č.j. 158 EX 562/12-73 ze dne projektová dokumentace nemovitosti, vypracovala Poloprutská Dana, říjen prodeje nemovitostí na internetových realitních serverech, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby , - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne a dne fotodokumentace pořízená znalcem dne a dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Jilemnice Katastrální území: Jilemnice (659959) List vlastnictví číslo: 1528 Vlastník: Společné jmění manželů Hanuš Jiří (610326/1560) Hanušová Dana Mgr. (535522/030) Nouzov 910, Jilemnice 5. Dokumentace a skutečnost byla předložena výše uvedená dokumentace nemovitosti, objekt je v dobrém stavebně technickém stavu, byl postaven v roce Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 strana č Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, částečně podsklepený, na svažitém terénu v zářezu, volně přístupný ze zpevněné komunikace ul. Nouzov, v části místně zvané Na Kozinci, v zástavbě obdobných domů, v zastavěné části obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, zemního plynu, kanalizace a vody. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky B. Posudek Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty Ocenění nemovitosti je provedeno analogicky podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Semily Počet obyvatel: obyvatel a) Rodinný dům 5 je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, částečně podsklepený, na svažitém terénu v zářezu, volně přístupný ze zpevněné komunikace ul. Nouzov, v zástavbě obdobných domů, v zastavěné části obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, zemního plynu, kanalizace a vody. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, oplocení, venkovní schody, zpevněné plochy, trvalé porosty. Podzemní podlaží je přístupné po schodech z úrovně 1.N.P. a z úrovně terénu a sestává z kotelny, uhelny, svou sklepů, skladu nářadí, komory, prádelny, sušárny, chodby, schodiště a tělocvičny.

4 strana č. 4 Nosné zdivo o tl. 0,45 m, isolace proti zemní vlhkosti vodorovná a svislá, tvrdé stropy. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné a prosklené. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod vody studené i teplé. Ostatní vybavenost není. První nadzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu a sestává z pěti obytných místností, pracovny, jídelny, kuchyně, koupelny, WC, skladu, dílny, garáže, chodby, schodiště, zádveří a terasy. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, tvrdé stropy. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné a prosklené. Kuchyň standardně vybavena. Koupelna se standardním vybavením. WC splachovací, se sprchovým koutem. Rozvod vody studené i teplé. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Ostatní vybavenost standardní. Objekt má valbový krov, krytý střešními taškami, s úplnými klempířskými konstrukcemi, včetně parapetů. Bleskosvod na objektu není. Fasáda hrubá vápenná, s obkladem soklu keramickým obkladem. Stavebně technický stav objektu je dobrý, údržba dobrá. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Objekt byl postaven a zkolaudován, dle dochovaných dokladů, v roce stáří stavby 23 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Celkovou předpokládanou životnost stavby uvažuji 100 let. Vzhledem ke stavu objektu použiji lineární metodu výpočtu opotřebení. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníky nemovitosti. Dispoziční řešení výměry podlahových ploch 1.P.P. chodba (24,68 m 2 ), sklad nářadí (6,48 m 2 ), sušárna (9,43 m 2 ), komora (9,43 m 2 ), kotelna (9,94 m 2 ), schodiště (3,10 m 2 ), uhelna (11,24 m 2 ), sklep (3,75 m 2 ), sklep (4,95 m 2 ), tělocvična (24,60 m 2 ), prádelna (5,78 m 2 ) = 112,98 m 2 1.N.P. zádveří (2,15 m 2 ), chodba (6,5 m 2 ), obývací pokoj (24,60 m 2 ), šatna (2,88 m 2 ), WC (2,94 m 2 ), ložnice rodičů (11,04 m 2 ), dětský pokoj (9,54 m 2 ), dětský pokoj (9,54 m 2 ), koupelna (9,74 m 2 ), jídelna (13,57 m 2 ), kuchyň (8,46 m 2 ), pracovna ženy (6,18 m 2 ), pokoj (10,80 m 2 ), dílna (8,64 m 2 ), sklad (9,38 m 2 ), garáž (19,32 m 2 ), schodiště (3,74 m 2 ), terasa (14,50 m 2 ) = 173,52 m 2 Podlahová plocha celkem = 286,5 m2 Dle informací sousedů a tabule na fasádě domu, se v domě nachází učebny pro výuku angličtiny, nebyly mi předány potřebné smlouvy, na stavebním úřadu v dokumentaci nejsou uvedeny. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,146 domy rodinné jednobytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.P.P. 2,75 m 7,35 15,70+2,4 3,85+2,95 4,55 = 138,06 m 2 1.N.P. 2,80 m 10,05 15,7+8,8 9,9 = 244,91 m 2

5 strana č. 5 Název Výška Zastavěná plocha Součet: 5,55 m 382,97 m 2 Obestavěný prostor (OP): P.P. 2,75 (7,35 15,70+2,4 3,85+2,95 4,55) = 379,66 m 3 1.N.P. 2,80 (10,05 15,7+8,8 9,9) = 685,73 m 3 Krov 0,40 (10,05 15,7+8,8 9,9) + 3,1/2 (10,05 10,675+8,8 9,9) = 399,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 464,68 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy základové pásy 5,40 % Standardní 2. Zdivo zděné tl. 0,45 m 23,40 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 9,10 % Standardní 4. Střecha valbová střecha 5,40 % Standardní 5. Krytina střešní taška 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné včetně parapetů 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky hrubá vápenná 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady keramický obklad 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady standardní obklad 2,20 % Standardní 11. Schody se standardním povrchem 2,30 % Standardní 12. Dveře dřevěné plné a prosklené 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností standardní povrchy 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností standardní povrchy 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední 5,30 % Standardní 17. Elektroinstalace třífázová a světelná, poj. automaty 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená a teplá 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace úplná 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně standardní 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení standard 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní standard 4,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9940 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9940 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1460

6 strana č. 6 Základní jednotková cena upravená: = 4 543,55 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 464,68 m ,55 Kč/m 3 = ,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 77 roků Opotřebení: / ( ) = 23,000 % Odpočet opotřebení: ,85 Kč 23,000 % ,16 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,69 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,69 Kč b) Pozemky 28, 32 jsou na svažitém terénu, volně přístupné ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů v zastavěné části obce. Je možné napojení na veřejné rozvody elektřiny, zemního plynu, kanalizace a vody. Pozemek č. 174/2 - zahrada a pozemek č. 174/3 - ovocný sad, tvoří jeden funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Obec má evidováno obyvatel. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 69,13 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků % 3,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 174/ ,13 489, ,40 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků % 3,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 174/ ,13 195, ,91

7 strana č odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků % 3,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,425 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ovocný sad 174/ ,13 195, ,62 Součet cen všech typů pozemků: = ,93 Kč Pozemky zjištěná cena: ,93 Kč Věcná hodnota rekapitulace Výsledné ceny (bez koeficientu K p ): a) Rodinný dům ,69 Kč b) Pozemky ,93 Kč Výsledná cena (bez K p ) činí celkem: ,62 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: Cena slovy: pětmilionůtřistasedmdesátdevěttisícšestsetdevadesát Kč , Kč Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Jilemnice 182, , Prodej rodinného řadového domu 6+1 v Jilemnici o CP 495 m2. Zastavěná plocha 91 m2. Dům s garáží, velkým sklepem a půdou je ve velmi dobrém stavu. Vytápění ústředním topením na pevná paliva. Možnost vestavby krbových kamen. V každém patře koupelna. Plyn v ulici zaveden. K1 Zdroj ceny - realitní server - vychodo.ceskereality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - menšího rozsahu 0,90 K3 Poloha - obdobná lokalita 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobného vybavení 1,00

8 strana č. 8 K5 Celkový stav - podobného stavu 1,00 K6 Vliv pozemku - menšího rozsahu 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,10 Jilemnice 150, , Nabízíme poloroubenou chalupu v klidné části města Jilemnice. Dům po celkové rekonstrukci - izolace, komín, podlahové topení, kachlová pec, střešní krytina, podlahy, okna. ZP 80 m2. V přízemí kuchyň - nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a lednicí, koupelna a velká obytná mísnost s pecí. V patře 2 pokoje. U domu zahrada. CP 324 m2. Vhodné k rekreaci i trvalému bydlení. Hypotéku zařídíme K1 Zdroj ceny - realitní server - vychodo.ceskereality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - menšího rozsahu 0,90 K3 Poloha - obdobná lokalita 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobného vybavení 1,00 K5 Celkový stav - horšího stavu 1,10 K6 Vliv pozemku - menšího rozsahu 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 0,90 Stará Paka 230, , Prostorný RD na nádherném místě s výhledem do okolí po část. rek. Dispozice: vstup. chodba, koupelna + WC, kuchyň s jídelnou, ob. pokoj, dět. pokoj, ložnice, schodiště, 3x pokoj, koupelna ve výstavbě, půda - započatá rekonstrukce. K domu náleží stodola. V domě převážně nová okna, před 6 lety rekonstrukce střechy. K domu náleží pozemky o CP m2. Možnost chovu koní. K1 Zdroj ceny - realitní server - sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - mírně menšího rozsahu 0,95 K3 Poloha - horší lokalita 1,30 K4 Provedení a vybavení - obdobného vybavení 1,00 K5 Celkový stav - horšího stavu 1,20 K6 Vliv pozemku - většího rozsahu 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,25 Vrchlabí - Kbely 200, , RD s garáží o dispozici 5+1 v klidné lokalitě, nedaleko centra Vrchlabí. V letech prošel dům rekonstrukcí - nová střecha včetně vazby, izolace, dlažby, rozvody, koupelna s kuchyní. V přízemí se nachází dva pokoje a kuchyň, v podkroví pak tři pokoje. K dispozici je kolna, garáž a sklípek. Dům je obklopený zelení, nedaleko park, les a louky. Výborná dostupnost všech služeb. K1 Zdroj ceny - realitní server - sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - manšího rozsahu 0,90 K3 Poloha - obdobná lokalita 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobného vybavení 1,00 K5 Celkový stav - obdobného stavu 1,00 K6 Vliv pozemku - menšího rozsahu 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,20 Variační koeficient před úpravami: 19,86 % Variační koeficient po úpravách: 2,29 % Průměrná cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 286,5 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Porovnávací hodnotou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jehož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty prodejnosti na inzerované, nabízené obdobné nemovitosti v oblasti, včetně přiměřených pozemků. Tyto ceny obsahují i pozemky, součásti a příslušenství.

9 strana č. 9 C. Rekapitulace Stanovení tržní hodnoty Obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou realitní a ekonomickou krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mých zkušenosti jako majitele První Krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, stanovuji obvyklou cenu ve výši porovnávací hodnoty, sníženou o 20 % vzhledem k nízké poptávce v této lokalitě. Tomuto závěru odpovídá i situace na trhu, kdy nabídka vysoce překračuje poptávku a dále i odpovídající zjištěná hodnota. Výpočet: x 0,80 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č v k.ú. Jilemnice činí ,- Kč Slovy: Třimilióny Kč pozn.: Nebyly mnou zjištěny žádná práva a závazky váznoucí na nemovitosti mimo Omezení vlastnického práva ve Výpisu z katastru nemovitostí. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6792/ A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu.

10 strana č. 10 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti Fotodokumentace Kolaudační rozhodnutí V Trutnově dne

11 strana č. 11

12 strana č. 12

13 strana č. 13

14 strana č. 14

15 strana č. 15 Snímek katastrální mapy -

16 strana č. 16 Poloha nemovitosti na mapě - šipka označuje polohu nemovitosti

17 strana č. 17 Fotodokumentace -

18 strana č. 18 Fotodokumentace ze dne

19 strana č. 19