Znalecký posudek č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2014 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 106 na pozemku p.č. st. 145 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 145 a 334/5, uvedeno na LV č. 27, v k.ú. Zahnašovice, v obci Zahnašovice, v okrese Kroměříž. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti,

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 106 na pozemku p.č.st. 145 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 145 a 334/5, uvedeno na LV č. 27, v k.ú. Zahnašovice, v obci Zahnašovice, v okrese Kroměříž. Účel posudku je zjištění ceny pro potřeby insolventního řízení Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 219 odst.5 zákona č. 182/2006 Sb. zákona o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), se majetek oceňuje obvyklou cenou. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p Zahnašovice Region: Zlínský Okres: Kroměříž Katastrální území: Zahnašovice Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dne za účasti pana Mičoly st. a pana Mičoly ml. a ing. Vojtěcha Masaříka, zástupce znaleckého ústavu. Pan Mičola se znalcem spolupracoval, umožnil znalci prohlídku a zaměření nemovitých věcí. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 27 pro k.ú. Zahnašovice, ze dne Situační plán Informace získané při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 27 pro k.ú. Zahnašovice je vlastníkem předmětného majetku: Mičola Tomáš, č.p. 106, Zahnašovice, r.č /4407 Váznoucí závazky Dle LV č. 27 pro k.ú. Zahnašovice, ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní veškeré pohledávky ve výši 1 mil. Kč s příslušenstvím s řádnou konečnou splatností dne Oprávněný: Komerční banka, a.s. Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nařízení exekuce Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kroměříži č.j. 10Nc-4185/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina: Exekuční příkaz soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral, České Budějovice, čj. 105 EX- 190/ ze dne

4 Listina: Exekuční příkaz soudní exekutor JUDr. Martin Růžička, Zlín, čj. 77 EX-11096/ ze dne Nařízení exekuce Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kroměříži 12 EXE-835/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina: Exekuční příkaz soudní exekutor Ing. Jiří Prošek, Plzeň-město, č.j. 134 EX-06828/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek v celkové výši ,- a jejich příslušenství Oprávněný: Finanční úřad v Holešově Listina: Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 1650/2007/322970/4594 ze dne Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek v celkové výši ,91 Kč a jejich příslušenství Oprávněný: Finanční úřad v Holešově Listina: Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j /2009/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina: Exekuční příkaz soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex-40776/ ze dne Zástavní právo exekutorské jistina ve výši ,- Kč s příslušenstvím, náklady soudního řízení a náklady exekuce na nemovitosti povinného: Mičola Tomáš, č.p. 106, Zahnašovice, r.č /4407 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Přerov, č.j. 103 Ex-40776/ ze dne Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kroměříži 12 EXE-1469/ ze dne Listina:Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 12EXE-1469/ Právní moc ke dni Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kroměříži 12 EXE-196/ ze dne

5 - Zástavní právo exekutorské jistina ve výši 7 196,- Kč s příslušenstvím, náklady soudního řízení a náklady exekuce na nemovitosti povinného: Mičola Tomáš, č.p. 106, Zahnašovice, r.č /4407 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová, Praha 3, č.j. 091 Ex-0339/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo exekutorské jistina ve výši 1 003,- Kč s příslušenstvím, náklady soudního řízení a náklady exekuce na nemovitosti povinného: Mičola Tomáš, č.p. 106, Zahnašovice, r.č /4407 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor JUDr. Jiří Prošek, Plzeň-město, č.j. 134 EX-06828/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské pro částku 6 925,- Kč s příslušenstvím, Oprávněný: Okresní správa sociálního zabezpečení Kroměříž Listina: Usnesení soudu o zařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva OS v Kroměříži 12E-14/ ze dne Právní moc ke dne Zástavní právo exekutorské jistina ve výši 5 097,- Kč s příslušenstvím, náklady soudního řízení a náklady exekuce na nemovitosti povinného: Mičola Tomáš, č.p. 106, Zahnašovice, r.č /4407 Oprávněný: Česká podnikatelská pojišťovna, a.s. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola, Brno-město, čj. 030 Ex-1390/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina: Exekuční příkaz soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola, Brno-město, čj. 030 EX-1390/ ze dne Rozhodnutí o úpadku insolvenční správce Ing. Jiří Kocvrlich, Svisle 2198/18, Přerov Listina: Usnesení soudu o ustanovení předběžného správce o zahájení insolvenčního řízení KS v Brně, č.j. KSBR 30 INS-23823/2012-A-18 ze dne Nařízení exekuce pověřený exekutor Mgr. Jaroslav Homola, Hliníka 41/104, Brno Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce vydané OS v Kroměříži 4 EXE-889/ ze dne Právní moc ke dni Listina: Oznámení o změně exekutora a převzetí exekuce vydané exekutorským úřadem Brno-město 030 Ex-1390/ ze dne Prohlášení konkursu podle insolvečního zákona Listina: Usnesení insolvečního soudu o prohlášení konkursu KSBR 30 INS-23823/2012-B-8 KS v Brně ze dne , uloženo na prac. Brno-město. Všechna uvedená omezení výkonem rozhodnutí (insolvencí) zanikají. 5

6 Celkový popis nemovitosti Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný způsob využití Ostatní obec Zahnašovice (331 obyvatel), se rozkládá asi třináct kilometrů východně od Kroměříže a čtyři kilometry jihozápadně od města Holešov oceňovaná nemovitost se nachází v JZ krajové části obce, cca 400 m od Obecního úřadu, vpravo od státní komunikace ve směru jízdy od Holešova vzdálenost cca 10 min. pěší chůze zóna rodinných domů, uliční oboustranná zástavba řadových domů dům má veškeré přípojky inženýrských síti, přístup po státní zpevněné komunikaci dostatečná pro daný způsob využití zastávka autobusu v obci, jiné spojení obec nemá v obci je hříště, knihovna, kostel a hřbitov, ostatní služby ve městě Holešov na odstavné ploše ve vjezdu do dvora Dům stojí u státní komunikace slabá V současné době jsou v obci nabízeny 2 rodinné domy Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou Příslušenství tvoří: veškeré přípojky inž. sítí, zpevněné plochy ze zámkové dlažby a z betonové mazaniny, plotová vrata prkenná, plot z drátěného pletiva, terasa na zahradě, zahradní jezírko, studna, vedlejší stavby ve dvorní části 3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 106 Základy betonové s izolací Zdivo, podezdívka konstrukční systém zděný Stropy dřevěné se záklopem Střecha sedlová Krytina azbestové šablony Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky omítky vápenné hladké Fasádní omítky břízolitové Vnější obklady chybí Vnitřní obklady na WC, v koupelně a kuchyni Schody ocelové s dřevěnými stupni Dveře a vrata dveře vstupní kovové, vnitřní dřevěné plné nebo prosklené Okna plastová Podlahy dřevěné nebo betonové s koberci, keramická dlažba, betonové s PVC Vytápění ÚT plynové, radiátory litinové Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod neproveden Rozvod vody rozvod teplé a studené vody Ohřev vody plynový bojler Instalace plynu chybí 6

7 Kanalizace napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně kuchyňská linka, odsavač par, plynový sporák Vnitřní vybavení vana, umývadlo Záchod splachovací Ostatní sprchový kout v koupelně Dostavby, prístavby přístavba dvorní části v roce 1977 Rekonstrukce, modernizace v roce 1977 v rámci přístavby, v roce 2007 koupelna a WC, v roce 2005 výměna oken Přístupnost objektu dům je přístupný z místní zpevněné komunikace p.č. 410/10, ve vlastnictví Zlínského kraje Vnitřní dispozice viz samostatná níže uvedená tabulka Úroveň údržby dobrá Závažné nedostatky nezjištěny Z roku 1953 Životnost 100 roků Současný a minulý způsob rodinné bydlení využití Dispoziční řešení včetně výměr : Podlaží Název místnosti m2 1.NP vstupní hala 6,68 spíž 1,99 WC 1,78 prádelna, kotelna 4,90 kotelna na tuhá paliva 3,10 koupelna 4,07 kuchyně 25,00 pokoj 25,57 ložnice 16,47 pokoj 9,30 Podkroví hala se schodištěm 12,20 pokoj 16,55 celkem 127,61 Garáž Objekt ve dvorní části domu, zděného konstrukčního systému s pultovou střechou, krytina azbestové vlnité desky, dveře dřevěné, vrata plechová, kk z pozinkovaného plechu, okna dřevěná, podlaha betonová, přípojka jen elektro 220/380V, montážní jáma, z roku Dílna Zděný objekt, krov pultový, krytina azbestové vlnité desky, dveře i vrata dřevěná, podlaha betonová,, kk z pozinkovaného plechu, přípojky elektro a vody. Dispozice kuchyňka, dílna, sklad dřeva. Studna Kopaná studna hl. 6 m. 7

8 Poznámka: Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejde o výjimečné příslušenství typu bazén, solární panel apod. Takovýto stávající typ příslušenství je standardem pro dnešní rodinné domy, obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o 5%, není proto samostatně příslušenství počítáno, je zahrnuto do jednotkové ceny stavby hlavní. Jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav VĚCNÁ HODNOTA Obsah věcné hodnoty: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Vedlejší staba 1.3 Garáž 1.4 Studna 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 1.1 Rodinný dům č.p. 106 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 132,40 m 2 2,90 m Výčet místností: 1.NP celkem 98,86 m 2 1,00 98,86 m 2 Užitná plocha celkem: 98,86 m 2 2.NP 19,58 m 2 2,27 m Výčet místností: pokoj 16,55 m 2 1,00 16,55 m 2 Užitná plocha celkem: 16,55 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP - uliční část 8,78*11,06*(0,66+2,90) = 345,70 m 3 1.NP - dvorní část 6,28*5,62*(3,28+3,45)/2 = 118,76 m 3 2.NP 4,46*4,39*2,27 = 44,45 m 3 zastřešení uliční části ((8,78*11,06)- (4,46*4,39))*(1,11+3,76/2)+(4,46*4,39*1,60/2) = 247,47 m 3 8

9 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP - uliční část 345,70 m 3 1.NP - dvorní část 118,76 m 3 2.NP 44,45 m 3 zastřešení uliční části 247,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 756,38 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 132 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 115 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 756,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 61 Další životnost roků 39 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč Vedlejší stavba Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 37,69 m 2 2,36 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (11,25*3,35)*(2,36+2,59)/2 = 93,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 93,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 93,28 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 38 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 93,28 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC * OP) Kč

10 Stáří roků 37 Další životnost roků 43 Opotřebení % 46,30 Věcná hodnota (VH) Kč Garáž Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 36,00 m 2 2,37 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (8,89*4,05)*(2,37+2,96)/2 = 95,95 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 95,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 95,95 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 36 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 95,95 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 37 Další životnost roků 43 Opotřebení % 46,30 Věcná hodnota (VH) Kč Studna Ocenění Hloubka [m] 6,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 37 Další životnost roků 63 Opotřebení % 37,00 Věcná hodnota (VH) Kč

11 Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Nivnice: P.č. Druh pozemku Výměra st. 145 zastavěná plocha /5 zahrada 504 Pozemek je rovinatý, protáhlého obdélníkového tvaru, v řadové zástavbě rodinných domů, řadový, vnitřní, s veškerými přípojkami, bezproblémový přístup, v blízkosti státní komunikace. Pozemek p.č. 145 je v části zastavěn rodinným domem, v části garáží a dílnou, v části je dvorkem. Pozemek p.č. 334/5 slouží jako zahrada za domem. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými cenami pozemků jež jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří. V Zahnašovicích je v nabídce 1 stavební pozemek, v okolních obcích do 1 km pak další 3 stavební pozemky. p.č. výměra Kč Kč/m2 Lokalita Zahnašovice Holešov Ludslavice Holešov Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 245 a 620,- Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že ceny budou realizovány v rozptylu 196,- Kč/m2 až 495,- Kč/m2. Nejvyšší vypovídací schopnost má nabídka č. 1 ze stejné obce a č. 3 z obdobné obce vzdálené do 1 km od Zahnašovic. Pro další výpočet věcné hodnoty nemovitých věcí dovozujeme jednotkovou porovnávací hodnotu ve výši 200,- Kč/ m2 Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st , ,00 zahrada 334/ , ,00 Celkem ,00 11

12 3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Rodinný dům v obci Zahnašovice Nabízíme prodej rodinného domu 2+1 s velkou zahradou o výměře 1200 m2 v obci Zahnašovice. Celý pozemek je rovný a slunný a oplocený. Na domě je potřebná velká rekonstrukce nebo demolice. Na pozemku se nachází studna, veškeré sítě jsou na hranici pozemku.v domě je vodovod a elekrický proud na 220/380V. Podlahová plocha domu je 150m2, výměra pozemku 1402 m2. Nabídková cena RK RE/MAX Action, ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z podlahové plochy 2) Rodinný dům v obci Zahnašovice Nabízíme exkluzivně k prodeji přízemní, řadový rodinný dům o 1 bytové jednotce (3+kk) v obci Zahnašovice. Zastavěná plocha domu je 93 m2, užitná plocha je 71 m2. Celková výměra pozemků vč.zahrady je 176 m2. Dispoziční řešení: vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyní a jídelním koutem, ložnice, dětský pokoj, koupelna s WC, vanou a umyvadlem, zvenku přístupná dílna. Dům je nepodsklepený. Střecha je sedlová, s nevyužívanou půdou, kterou lze snadno využít k dobudování podkroví. Dům prošel v roce 2006 kompletní rekonstrukcí je zateplený, nová plastová okna, nová střecha vč.krovu, při rekonstrukci interiéru byly provedeny nové podlahové krytiny, kuchyňská linka, koupelna a veškeré vnitřní instalace, výsledkem je vkusné a útulné prostředí k bydlení pro menší rodinu, manžele v penzi apod. V obytných místnostech je velmi kvalitní plovoucí podlaha, popř.dlažba. Vytápění je ústřední prostřednictvím plynového kotle umístěného v koupelně, v celém domě jsou nové radiátory. Plynový kotel je rovněž zdrojem teplé vody. Napojení na inženýrské sítě: veřejný vodovod, elektrická energie 230V, 400V, plyn, připojení na veřejnou kanalizaci, internet. K domu náleží i menší předzahrádka, na které je umístěno kryté stání pro auto. Vjezd na pozemek je zajištěn automatickou posuvnou bránou. Dostupná infrastruktura autobus, potraviny, kostel, fotbalové hřiště v místě, ostatní jako základní škola, mateřská škola v nedalekých Ludslavicích, kompletní obchodní síť, zdravotní středisko, hasiči, pošta v Holešově. Podlahová plocha domu je 93 m2, výměra pozemku 176 m2. Nabídková cena RK RE/MAX Action, ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z podlahové plochy 3) Rodinný dům v obci Ludslavice Exkluzivně nabízíme ke koupi rodinný dům 4+1 s garáží. Po částečné rekonstrukci probíhající od r.1997 (ústřední topení, elektřina, koupelna, částečná výměna plastových oken, izolace proti vlhkosti, kuchyně ). V přízemí domu se nachází nová kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj, prostorná koupelna, veranda. V 2. NP jsou tři obytné pokoje. V jednom z nich je zaveden přívod vody a odpadu - je zde možnost vybudování kuchyně, nebo koupelny. Součástí domu jsou i hospodářské prostory ( kůlna, dílna, dřevník, prostorná garáž pro dvě auta) a vlastní studna. Parkování i pro více aut je možné před domem. Přístup do nemovitosti ze dvou stran - hlavní vstup do domu je ze silnice, druhý vstup je ze zahrady. Vesnice Ludslavice se nachází 5 km od města Holešova a 18 km od Zlína. Podlahová plocha domu je 167 m2, výměra pozemku 482 m2. Nabídková cena RK STING s.r.o., ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z podlahové plochy 12

13 4) Rodinný dům v obci Všetuly Prodej samostatně stojícího rodinného domu 5+1 v okrajové části města se zahradou 579 m2. Kompletní rekonstrukce v r plastová okna, střecha, zateplení, podlahy. 2 koupelny, terasa, sklep, hospod. budova za domem. Vhodné místo i pro podnikání - sídlo firmy. Podlahová plocha domu je 209 m2, výměra pozemku 723 m2. Nabídková cena RK Zvonek s.r.o., ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z podlahové plochy 5) Rodinný dům v obci Ludslavice Prostorný rodinný dům, postavený v roce 1979 v Ludslavicích je umístěn v pěkném a klidném prostředí s dobrou dosažitelností do Zlína, do Holešova i do Kroměříže. Je částečně podsklepen, má dvě nadzemní podlaží. V 1.NP jsou dva pokoje, koupelna, WC, tech. místnost, kotelna, dvojgaráž. Ve 2.NP jsou tři pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelna, WC. Dům má ústřední plynové vytápění, vodu čerpá z vlastní studny, odpad je sveden do septiku. Na domě byla rekonstruována střecha, vyměněna okna. Volný podle dohody s majitelem. Podlahová plocha domu je 200 m2, výměra pozemku 706 m2. Nabídková cena AGENTURA ZVONEK., ze dne Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z podlahové plochy Komentář: Srovnávaný dům č. 1 leží ve stejné obci, jedná se o starší dům před nutnou rekonstrukcí, má větší výměru podlahových ploch a větší pozemek. Oceňovaný dům je výrazně lepší vybaveností, příslušenstvím a technickým stavem. Srovnávaný dům č. 2 leží ve stejné obci, jedná se o starší dům po celkové rekonstrukci, má menší výměru podlahových ploch a mírně větší pozemek. Oceňovaný dům je horší lokalitou (státní komunikace) a technickým stavem. Srovnávaný dům č. 3 leží ve vedlejší obci, jedná se o větší rohový dům po částečné rekonstrukci s menším pozemkem. Oceňovaný dům je lepší přiměřenou velikostí i technickým stavem. Srovnávaný dům č. 4 leží ve vedlejší obci, jedná se o dům po celkové rekonstrukci, má větší výměru podlahových ploch a menší pozemek. Dům je srovnatelný architekturou i tech. stavem, je lepší velikostí. Srovnávaný dům č. 5 leží ve vedlejší obci, jedná se o mladší dům, s větší výměrou podlahových ploch, menším pozemkem. Oceňovaný dům je lepší konstrukcí střechy. Ze srovnání vyplývá, že očekávaná jednotková cena bude vyšší než ,- Kč/m2, bude nižší než ,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : ,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 115,41 m2) Porovnávací hodnota ,- Kč 13

14 REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota staveb: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Silné stránky nemovitosti : Dobře udržovaný dům Přiměřená velikost Vhodné příslušenství Název hodnoty Kč věcná hodnota porovnávací hodnota Slabé stránky nemovitosti : Řadový dům u státní komunikace procházejí obcí S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 14

15 4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 106 na pozemku p.č.st. 145 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 145 a 334/5, uvedeno na LV č. 27, v k.ú. Zahnašovice, v obci Zahnašovice, v okrese Kroměříž, ke dni , pro potřeby insolventního řízení. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatísíc korun českých Poznámka: ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je i pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. ( Zákon veřejných dražbách ) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík V Uherském Hradišti, ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. 15

16 SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 27 pro k.ú. Zahnašovice ze dne Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 16

17 FOTODOKUMENTACE kuchyně s jídelnou v 1.NP WC ve dvorní přístavbě Spíž ve dvorní přístavbě Prádelna, plynová kotelna ve dvorní přístavbě Koupelna ve dvorní přístavbě Schodiště do 2.NP 17

18 Kuchyňský kout Pokoj Pokoj Pokoj ve 2.NP uliční pohled garáž ze zahrady 18