ZNALECKÝ POSUDEK. č. 52/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 52/2011 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 267/4 včetně příslušenství v obci Kostelec u Holešova, k.ú. Kostelec u Holešova, okres Kroměříž. Objednatel posudku: Účel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/ Ostrava Pro potřeby DRAŽBY. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 267/4 včetně příslušenství v Kostelci u Holešova podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 267/4 včetně příslušenství Adresa nemovitosti: Kostelec u Holešova Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Kostelec u Holešova Katastrální území: Kostelec u Holešova Počet obyvatel: 932 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pí Daňkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - informace o budově čp. 267/4 - snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zajišťovacím převodu práva k členským právům v Bytovém družstvu ze dne údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 908: NOVOSADY, stavební bytové družstvo, Tovární 31, Holešov, Členství v bytovém družstvu na bytové jednotce č. 267/4: Stržínek Oto, Stará cesta 1782, Vsetín, Stržínková Petra, Stará cesta 1782, Vsetín,

3 Celkový popis nemovitosti Obce Kostelec u Holešova i Karlovice jsou plně plynofikovány, vodovodním přivaděčem z VaK Přerov mají zabezpečenu dodávku pitné vody a jsou odkanalizovány. Pro svou výhodnou polohu jsou vyhledávaným místem pro odpočinek a rekreaci. Na území obou obcí je více než sto chat a rekreačních chalup, postavených samostatně nebo soustředěných do chatových osad. V obci působí zemědělská akciová společnost Moravan. Kromě zemědělského závodu jsou větší podnikatelské aktivity v obci soustředěny do výrobny asfaltových holubů "Hornet" a firma VAM zabývající se kovo i dřevo výrobou a hostinskou činností. Obec Kostelec u Holešova je důležitou dopravní křižovatkou. Z obce je možno pohodlně vycestovat prostředky veřejné přepravy do Kroměříže, Holešova, Přerova, Zlína a Olomouce. Využitím dálkových linek je pak možno cestovat do Luhačovic, Jeseníku, Hradce Králové nebo do Liberce. Oceňovaný byt č. 267/4 se nachází v budově čp Budova se nachází ve středu obce. Okolí tvoří obdobné bytové domy a rodinné domky. Bytová jednotka je ve vlastnictví bytového družstva. Budova není prozatím rozdělena na bytové jednotky. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 267/4

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 267/4-25 Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 267/4 v bytovém domě čp Bytová jednotka se nachází v 1.NP. Byt se skládá z 1 místnosti a příslušenství o následující ploše: pokoj 16,06 m 2, kuchyň 7,14 m 2, chodba 4,10 m 2, koupelna 1,99 m 2, WC 0,90 m 2, sklep 1,80 m 2, lodžie 3,20 m 2. Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím je 31,99 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Zlínský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 4,15+2,99 = 7,14 m 2 pokoj: = 16,06 m 2 koupelna: = 1,99 m 2 WC: = 0,90 m 2 chodba: = 4,10 m 2 lodžie: = 3,20 m 2 Podlahová plocha bytu: = 33,39 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 1,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 33,39 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,80 m 2 * 0,10 = 0,18 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 33,57 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00

5 Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,840 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,840 * 0,980 * 0,950 = 0,782 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,782 = ,62 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,62 Kč/m 2 * 33,57 m 2 = ,54 Kč Bytová jednotka č. 267/4 - zjištěná cena = ,54 Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 267/4 = ,54 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,54 Kč ,- Kč slovy: Čtyřistadvatisícčtyřistadevadesát Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej družstevního bytu 1+1 v Bystřici pod Hostýnem. Nová okna, nové podlahy, snímače teplot, balkon, sklep. Původní jádro. Možnost převodu do OV. Klidná lokalita. Cena: ,- Kč 2) Prodej bytu 1+1 v OV v Kroměříži. Byt se nachází v sedmém patře osmi podlažního domu. Byt je částečně vybavený obývací stěnou a sedačkou. Na podlaze je koberec a v kuchyni lino. V koupelně je byt. jádro ve velmi zachovalém stavu. Celý byt působí velice čistě a moderně. Cena: ,- Kč. 3) Prodeji zdařile zrekonstruovaného bytu 1+1 s balkonem na ulici Oskol v Kroměříži. Situovaný v 8. patře panelového domu s výtahem. CO 30 m 2. Byt prošel roku 2008 celkovou rekonstrukcí - rozvody, odpady, podlahy - pokoj plovoucí, v ostatních částech keramická dlažba, bytové jádro zděné, nová kuchyňská linka, plastová okna. Zařízení pokoje po dohodě možné ponechat. Balkon orientovaný na východ. Dům bezbariérový, k dispozici osobní a nákladní výtah. Velmi nízké náklady na bydlení. Měsíční náklady na bydlení 1.700,- Kč (služby, FO, teplo) + el. energie. K bytu náleží sklep. Cena: ,- Kč. Průměrná porovnávací cena: ,- Kč Komentář k ceně obvyklé: Bytová jednotka se nachází v obci Kostelec u Holešova. V této obci prodej bytů téměř neprobíhá. Technický stav je průměrný. Administrativní cena vychází ,- Kč, porovnávací hodnota vychází ,- Kč. Porovnávací hodnota je vyšší, porovnávané nemovitosti jsou ve větších městech, administrativní se mi jeví zase jako moc nízká. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem, bych cenu obvyklou navrhoval v rozpětí těchto cen. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši: ,- Kč. Upozornění: Na družstevním bytovém domě je evidováno zástavní zákonné právo, toto omezení může mít vliv na cenu obvyklou. Tímto zákonným zástavním právem, je údajně zajištěna dotace (tel. informace).

7 - 7 - Ve Vsetíně, Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 52/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č