Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 73 / 2014

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 73 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova č.e. 96, LV č. 215 na pozemku parc.č. St. 164 ideální 1/2 pozemek parc.č. St. 164, LV č. 215 ideální 1/2 pozemek parc.č. 343/18, LV č. 215 ideální 1/2 pozemek parc.č. 343/61, LV č. 412 ideální 1/28 (zahrnuto ve výsledná ceně) Adresa Kraj Jihočeský kraj Městys Malšice Počet obyvatel 1848 Kat. území Dobřejice Ulice levý břeh Lužnice před řetězovým č.e. 96 mostem Část obce dle LV Dobřejice Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o Písek Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Ne Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 117 EX 3962/13-29 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Tel podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ Suková Andrea Milevsko, Karla Čapka 822 1/2 Burešová Petra Písek, Semice, Obecní 100 1/2 Vypracoval Ing. Kubíska Zdeněk Dne Licence číslo K Hájence 1200 Ke dni Sezimovo Ústí zdenek.kubiska@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 3 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 56.2 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč, z toho ideální 1/ Kč Třistašedesátpět tisíc Kč Komentář k ceně cena stanovena s ohledem na stav, polohu, kapacitu, vybavení a dispoziční řešení cena p.č. 343/61 samostatně bez ceny - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladem je klidná poloha, příjemné prostředí, příznivá vzdálenost do Tábora, Bechyně, když Dobřejice jsou zajímavá rekreační lokalita díky i zdejšímu řetězovému mostu charakter stavby jako střední rekreační chaty je chápán jako klasická stavba pro rodinnou rekreaci v prostředí dalších chat, s rizikem záplav víceleté vody. Podmínky platnosti ceny Cenu hodnotím v úrovni standardní rekreační stavby pro příjemnou rodinnou rekreaci mimo intravilán místní části Malšic, s přístupem z Dobřejic a Stádlce - podmínkou platnosti ceny je v podstatě zachování tohoto stavu. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Devětsetdevadesátpět tisíc Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV exekuce - řešeno tímto oceněním Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území po povodních v roce 2002 chata dle údajů sousedů zaplavena do 0,40 m, opravena Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti majetkoprávně neuspořádaná cesta - chatu je možno užívat v letním období Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná dle údajů sousedů chata delší čas nevyužita Kč - 2 -

3 Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nemovitost byla získána dědictvím - bez vypovídací schopnosti pro současnost Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu pořízeno výstavbou v roce také bez vypovídací schopnosti pro současnost Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 215, vyhotovil exekutorem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 412, vyhotovil exekutorem Snímek kat. mapy pro k.ú. Dobřejice, vyhotovil Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 215, vyhotovil exekutorem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 412, vyhotovil exekutorem Snímek kat. mapy pro k.ú. Dobřejice, vyhotovil Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Malšice a jejich místní část Dobřejice jsou příměstským městysem Tábora. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Dobřejice. Nejbližší správní centrum je Tábor, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Malšice leží při silnici č. II/137, která spojuje Tábor s Bechyně. Nejbližší železniční stanice je v místě, v Malšicích. Chata se nachází mimo intravilán městyse, v místní části Dobřejice od centra vsi m severozápadně směrem ke Stádleckému řetězovému mostu. Okolní zástavbu tvoří další stavby chat rekreační lokality Dobřejic podél levého břehu Lužnice, nedaleká rekreační zařízení většího typu, úzká zpevněná silnice směr Dobřejice a Stádlec. V Malšicích je obvyklá infrastruktura, Obecní úřad, objekt s.p. Česká pošta, silnice směr Tábor - Bechyně, trať ČD téhož směru, řada firem a menších provozoven, restaurace, obchody, základní služby, bývalý zemědělský areál, provozovny, za prací se většinou dojíždí, když nejbližší místa jsou Tábor, Bechyně, Týn nad Vltavou. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože místo stavby je klidné, přístupné z obecního pozemku, výměra pozemku zaručuje vytvoření dostatečného soukromí k rekreaci Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Dobřejice se nacházejí tři kilometry od Malšic. V katastru se nachází jak domy pro trvalé bydlení, tak i řada chat podél Lužnice v chatových osadách. Lokalita rekreačních chat severovýchodně od centra Dobřejic, úzkou zpevněnou silnicí III. třídy u užší silnice do Dobřejic. Stavba je v souladu s územním plánem obce, v okolí další zástavba rekreačními chatami. V obci zastávka autobusu. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Stavba chaty je přístupná z lesní nezpevněné cesty, jedná se o střední chatu, zajímavá turistická oblast kolem řeky Lužnice, rybářské a vodácké možnosti, zřícenina nedalekého hradu Příběnice Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 55 Km Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ne Informace o nemovitosti Velikost pozemku je 285 m2. V chatě se nacházejí prostory využité pro rekreační pobyt majitelů, zřejmě skladby 3 + k.k. s příslušenstvím a vybavením, je zde sociální zázemí, zařízený kuchyňský kout Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 343/60 ve vlastnictví Lubas Anton, Würzburggasse 6/3, 1130 Wien, Rakousko 1/2 Pospíšilová Jaroslava, Ovocná 3586/45, Kroměříž 1/2-3 -

4 Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: ztížené podmínky v zimním období. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. jedná se o historickou cestu k chatám, nutno identifikovat v mapě PK a postupně majetkoprávně uspořádat Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova Stav průměrný Stáří roků 1989 Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 284 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 285 m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou vlhkosti svislé nosné zděné stropy dřevěné trámové s podhledem konstrukce krov sedlový střešní krytina živičný šindel obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 30 cm vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště dřevěné okna dřevěná zdvojená dveře hladké dýhované, vstupní přírodní podlahy obytných PVC, koberce, dřevěné přírodní podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva elektro světelný a motorový rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu není zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně WC, umyvadlo kuchyňská linka, spotřebiče Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Mimořádná výbava okenice Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - 4 -

5 PENB k dispozici PENB zákonná povinnost Ne Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha prostory přízemí m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha ložnice m m 2 schodiště samostatné vnitřní 2.40 m m 2 balkon 5.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: - ID , datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 51.0 m 2 Podlahová plocha 67.8 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obdobný případ střední rekreační chaty za Malšicemi, o málo větší užitné plochy na levém břehu Lužnice u Bečic, dispozice 2 + kk v klidně části chatové oblasti nedaleko obce Dobronice u Bechyně. Celková plocha je 650 m2. Chata má prostorný obývací pokoj s krbem a malou kuchyňkou. V patře je ložnice se vstupem na balkon. Součástí je terasa s výhledem do okolí. Chata je podsklepená, zahrada o celkové výměře 650 m2, chata má vyšší vybavení co do způsobu vytápění a sociálního zařízení 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba montovaná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 88.0 m 2 Podlahová plocha 71.7 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odprodán byl za tuto cenu objekt rekreační chaty v lokalitě Dobronice u Bechyně za mostem, jako běžná rekreační chata z let osmdesátých, skladby 3 + k.k. s dostatečným komfortem co do příslušenství a vybavení, pro rekreaci je zde dobré prostředí s výhledem na zříceninu hradu Dobronice, když kladem je i odpovídající prostor zahrady. Pro bydlení hodnotím kladně polohu, charakter stavby chaty z roku 1981, její dispozice, negativem horší přístup a vzdálenost k řece. Jinak místo s dobrou vzdáleností do Bechyně, je zde možno i garážovat, je zde pergola. Dobrá stavba, jen nižší tepelněizolační vlastnosti

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 69.0 m 2 Podlahová plocha 79.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděná a obdobně řešená chata v nezátopové oblasti u řeky Lužnice u Dobronic. V přízemí je veranda, předsíň, kuchyňka, obývací místnost s krbem a koupelna. V podkroví ložnice. Částečně podsklepené. Elektrický proud 230/380 V, voda z vrtané studny, septik. Vytápění krbem, bezpečnostní plastová okna a dveře. Kolaudace v roce Na okrasné zahradě o CP 503 m2 je kůlna. Možnost rybaření, les v místě Větší pozemek, horší příjezd, novější stavba Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 V místě podobném nemovitostem v metodě srovnání cen se jedná o dobrou klasickou stavbu rekreačního objektu se standardním provedením a vybavením, ostatní srovnávané objekty obdobné polohy, dobré až lepší kvality, což ostatně potvrdily i kupní smlouvy uzavřené k těmto nemovitostem. Konstatuji i příznivé podmínky pro rekreační bydlení s ohledem na polohu vůči silnici Tábor - Bechyně, ponížení z důvodu záplavové oblasti. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je neužívána Vypracoval Licence číslo 0139 Ing. Kubíska Zdeněk K Hájence Sezimovo Ústí podpis - 6 -

7 Fotodokumentace Fotodokumentace - mapy - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 FAKTURA - DODACÍ LIST 73/2014 Prodávající: IČO: , DIČ CZ Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200, Sezimovo Ústí tel.č., fax , 602/ č. běžného účtu /0100 variabilní symbol 1813 Datum vystavení Datum uskutečnění zdanitelného plnění Datum splatnosti Forma úhrady: převodem Kupující: Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o Písek Tel podatelna@exekucepisek.cz Věc: Vyúčtování honoráře a náhrady nákladů za vyhotovení ocenění č /2014 o obecné obvyklé ceně nemovitosti sestávající ze současné hodnoty chaty ev.č. 96 v Dobřejicích s příslušenstvím a pozemky K Vašemu usnesení č.j Ex 3962/13-29 jsem zpracoval ocenění shora uvedených nemovitostí. Za tento úkon Vám dle sazebníku cen účtuji: I. Odměny: - za vyhotovení ocenění sazba za ocenění stavby ocenění Odměna celkem bez DPH 4 500,- Kč 4 500,- Kč II. Náhrady: neúčtuji Celkem k úhradě bez DPH 4 500,- Kč DPH 21 % 945,- Kč, náhrada bez DPH činí 55,- Kč Celkem honorář za tržní ocenění Slovy: pět tisíc pět set 0/100 Kč 5 500,- Kč =========== Poznámka: jsem plátce DPH