Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu odhad ceny obvyklé Předmět ocenění Budova RD č.p. 205, LV č na pozemku parc.č. 635/1 Garáž, LV č na pozemku parc.č. 646/2 pozemek parc.č. 634/3, LV č pozemek parc.č. 635/1, LV č pozemek parc.č. 646/2, LV č pozemek parc.č. 634/2, LV č včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Město Holešov Počet obyvatel Kat. území Všetuly Ulice Za Cukrovarem č.p. 205 Část obce dle LV Všetuly Objednatel JUDr. Josef Černý, soudní exekutor JUDr. Josef Černý tř. T.Bati č.p Zlín ČESKÁ REPUBLIKA Tel. Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 011 EX 36/ Vlastnictví Budova RD č.p. 205 jos.cerny@volny.cz, eu.zlin@volny.cz IČ DIČ Holdošová Ing. Eva - Holešov, Za Cukrovarem 205, ČESKÁ 1/2 REPUBLIKA Košťál Jaroslav - Holešov, Masarykova 628, ČESKÁ REPUBLIKA, 1/2 Garáž pozemek parc.č. 634/3 Holdošová Ing. Eva - Holešov, Za Cukrovarem 205, ČESKÁ 1/2 REPUBLIKA Košťál Jaroslav - Holešov, Masarykova 628, ČESKÁ REPUBLIKA 1/2 pozemek parc.č. 635/1 Holdošová Ing. Eva - Holešov, Za Cukrovarem 205, ČESKÁ 1/2 REPUBLIKA Košťál Jaroslav - Holešov, Masarykova 628, ČESKÁ REPUBLIKA, 1/2 pozemek parc.č. 646/2 Holdošová Ing. Eva - Holešov, Za Cukrovarem 205, ČESKÁ 1/2 REPUBLIKA Košťál Jaroslav - Holešov, Masarykova 628, ČESKÁ REPUBLIKA 1/2 pozemek parc.č. 634/2 Košťál Jaroslav - Holešov, Masarykova 628, ČESKÁ REPUBLIKA 1/1 Zpracováno pro exekutora - 1 -

2 Vypracoval Ing. Mlčoch Jaroslav Dne Licence číslo Kvítková 4323 Ke dni Zlín tel: Prohlídka dne Počet stran textu 13 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 170 m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Samostatné pozemky 620 m Kč/m Kč Mimořádné zvýšení ceny vzhledem ke kvalitě příslušenství Jedná se o přistavěnou garáž k RD z levé strany RD. Obvyklá cena - současný stav po zaokrouhlení Obvyklá cena jednotlivých podílů na LV č Kč Kč Dva miliony stopadesát tisíc Kč Holdošová Eva, Ing. Podíl id. ½ Kč Košťál Jaroslav Podíl id. ½ Kč Obvyklá cena nemovitostí na LV č celku Kč Obvyklá cena nemovitosti na LV č Košťál Jaroslav Podíl id. 1/ Kč Komentář k ceně Podobné starší RD jsou v městě Holešov, v jeho přilehlých částech dobře obchodovatelné, ovšem závisí na umístění v rámci města, dále zda-li se jedná o objekty v řadové zástavbě, nebo samostatně stojící, výměře pozemků a popř. dalších příslušenství. V našem případě se jedná o zrekonstruovaný starší RD s kvalitním příslušenstvím, umístěný v okrajové části města Holešova - Všetuly, na ulici Za Cukrovarem. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 2,15 mil. Kč všech oceňovaných nemovitostí. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Za kladné stránky považuji : Dobrý technický stav nemovitosti po rekonstrukci. Umístění v poměrně klidové části města Holešov, části Všetuly. V místě je plná zainvestovanost IS. Město Holešov je vyhledávaným z hlediska bydlení. Samostatná garáž na p.č. 646/2. Za záporné stránky považuji : Omezení vlastnického práva - rozsáhlé omezení vlastnického práva. Krajní řadový RD - omezené soukromí. Přístavba garáže u RD není zakreslena do KM. Stagnace na trhu s nemovitostmi. Podmínky platnosti ceny Tato cena je stanovena bez ohledu na omezení vlastnického práva. Garáž přistavěná k RD není zakreslena do KM (doporučuji legalizaci této stavby). Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony osmsetsedmdesátdevět tisíc Kč Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Přístavba garáže k RD není zakreslena do KM (doporučená legalizace - geometrické zaměření a zapsání do KM). ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace - 2 -

3 ANO Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Na LV č a 3394, k.ú. Všetuly vázne rozsáhlé omezení vlastnického práva. Toto omezení není v odhadu ceny obvyklé nikterak zohledněno. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitosti jsou předmětem ocenění pro stanovení a odhad ceny obvyklé nemovitostí. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty dle jednotlivých listin zapsaných na LV č a 3394, k.ú. Všetuly

4 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3085, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3394, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Snímek kat. mapy pro k.ú. Všetuly, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3085, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3394, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Snímek kat. mapy pro k.ú. Všetuly, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Holešov je průmyslovým městem, čítajícím obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Všetuly, na ulici Za Cukrovarem, v okrajové části města Holešova, části Všetuly, čtvrti Kolonka, významného správního města Hostýnského regionu. Město Holešov se nachází při silnici III. třídy č. 490 a 432, která spojuje krajské město Zlín s městem Hulín. Nejbližší správní centrum je ve městě Kroměříž, od kterého je nemovitost vzdálena cca 10.0 km. Město Holešov je významným z hlediska zlínského regionu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba průmyslová zástavba Nemovitosti jsou umístěny ve městě Holešov v části Všetuly, na ulici Za Cukrovarem, v okrajové části městské čtvrti Všetuly, části Kolonka. V místě není městská hromadná doprava. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 2,25 km ve městě Holešov. Okolní zástavbu tvoří řadové rodinné domy a průmyslové objekty bývalého cukrovaru Holešov. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, RD se nachází v poměrně klidové části města Holešov, části Všetuly, které je vyhledávané z hlediska bydlení a podnikání, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi, dobrá komunikační dostupnost do krajského města Zlína a okresního města Kroměříž. Pro město byl schválen územní plán v 7/2012. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou rodinných a bytových domů. Dopravní dostupnost je automobilem cca 10 min. vozem a 20 min. ČSAD, do okresního města Kroměříž. Zastávka ČSAD je ve vzdálenosti cca 650 m. Tato část města Holešova - Všetuly, ulice Za Cukrovarem, nebyla nikdy zaplavena. V místě se vyskytuje spodní voda. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek p.č. 634/3 (zahrada), p.č. 635/1 (zast.plocha), na pozemku p.č. 635/1 stojí stavba Všetuly, RD č.p. 205, pozemek p.č. 646/2 (zast.plocha) na pozemku p.č. 646/2 stojí stavba Všetuly, bez č.p./č.e. (garáž), to zapsáno na LV č. 3085, k.ú. Všetuly a dále pozemek p.č. 634/2 (zahrada), zapsaný na LV č. 3394, k.ú. Všetuly. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, plynovod a elektrorozvod. Přístupová komunikace ulice Za Cukrovarem - p.č a 1039/2, jsou zpevněné (vlastník - Město Holešov). Tvar pozemků je obdelníkového půdorysu. Pozemek p.č. 634/3 a 634/2 (oba zahrada) jsou nepravidelného půdorysu. Pozemky jsou rovinné s orientací převážně na západ. Po roce 2006 k převodu nemovitosti nedošlo. Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je krajní řadová. Pojistka byla uzavřena. Ke stavbě náležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Jedná se o přistavěnou zděnou, jednopodlažní stavbu, zastřešenou plochou střechou. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce 5+1 se soc. zařízením v přízemí a patře. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č a 1039/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] - 4 -

5 Garáž přistavěná k RD k RD je z levé boční strany přistavěna zděná, jednopodlažní stavba, zastřešená plochou střechou s živičnou krytinou. Dispozičně obsahuje garáž s dílnou a soc. zařízením. Garáž není geometricky zakreslená!!! Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 77 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Garáž na p.č. 646/2 Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 46 Opotřebení odhadem 58 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení rekonstrukce celková rekonstrukce RD 2006 Samostatná garáž na p.č. 646/2 Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 23.0 m 2 Garáž je zkolaudována Ano Datum kolaudace 1968 Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové s konstrukce podhledem krov pultová střecha 100 střešní krytina pozinkovaný plech falcovaný % dokonč 100 vrata dřevěná dvoukřídlá 100 podlahy cementový potěr 100 vytápění nevyskytuje se 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 Popis garáže Jedná se o řadovou krajní, jednopodlažní stavbu, zastřešenou pultovou střechou s plechovou krytinou. Dispozičně stavba obsahuje garážové stání pro osobní automobil. Stavba je užívána asi od roku Současný technický stav je průměrný až zanedbaný. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 720 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 219 m 2 Cena pozemků 600 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky Výměra 620 m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku napojeno Dálkové vytápění není Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, plynovod a elektrorozvod. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenobetonové bez izolace svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm - CO práce vodorovné žb. monolitické deskové, dřevěné konstrukce střechy valbová s krovem dřevěným konstrukce, stropy trámové s podhledem krytina střech plechová hliníková - šablony klempířské konstrukce pozinkované - žlaby, svody a parapety

6 úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém - PPS tl. 7-8 cm vnitřní obklady obklad keramický - kuchyně, schody betonové s úpravou stupňů z teraca koupelen a WC dveře a vrata vchodové plastové, dýhované okna plastová s dvojsklem obložkové a proskl.,vrata ocelová roletová povrch podlah parketové, keramická dlažba vytápění ÚT na ZP, radiátory jsou ocelové deskové (kotel chybí) elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí - z vnitřní plynovod zemní plyn kuchyně, koupelen a WC ohřev teplé vody plynový bojler ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, myčka nádobí, digestoř, lednice s mrazákem vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 2 Mimořádná výbava Klimatizace kachlová kamna Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha schodiště, chodba, kotelna, prádelna, sklad m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň se schodištěm, kuchyně, obývací pokoj m 2 pracovna, spíž, WC m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha koupelna, pracovna, ložnice, pracovna m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Realitní kancelář Evropa Uherské Hradiště, datum vložení inzerátu 06/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Holešov, ulice U Potoka, okres Kroměříž Krajní řadový, zděný, nepodsklepený, dvoupodlažní RD, sedlová střecha, dispozice Stáří 65 let, generální rekonstrukce v roce Pozemky o výměře 300 m2. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: AGENTURA ZVOK, Zlín, datum vložení inzerátu 06/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Holešov, okres Kroměříž Volně stojící, zděný, podsklepený, dvoupodlažní RD, sedlová střecha, dispozice Stáří 38 let, částečná rekonstrukce v roce Pozemky o výměře 480 m

8 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Realitní kancelář KLÍČ, spol. s r.o., Kroměříž, datum vložení inzerátu 06/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Holešov, část Žopy, okres Kroměříž Krajní řadový, zděný, podsklepený, dvoupodlažní RD, sedlová střecha, dispozice a 3+1. Stáří 48 let, částečná rekonstrukce v roce Pozemky o výměře 638 m2, vedlejší stavba. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Z uvedených nabídek je patrné, že o kupní ceně rozhoduje technický stav a výměra okolního pozemku, popř. příslušenství. V našem případě se jedná o starší RD, který byl v roce 2006 zrekonstruován a byla provedena přístavba garáže z levé strany RD. Současný technický stav je velmi dobrý - průměrný, stavba je udržovaná. Dispozičně stavba obsahuje bytovou jednotku 5+1, s dobrým příslušenstvím - garáží přistavěnou k RD, menší výměrou pozemků, umístěný v okrajové části města Holešov, části Všetuly na ulici Za Cukrovarem. Cena u podobných RD, se v místě pohybuje v cenovém rozmezí ,- Kč/m2/podlahové plochy, v závislosti na umístění, dispoziční rozlehlosti objektu, příslušenství a velikosti pozemků. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku ,- Kč/m2/podlahová plocha u RD, což představuje částku ,- Kč, dále cenu ,- Kč u garáže přistavěné k RD, se započtením ceny pozemků, dále cenu ,- Kč u pozemků p.č. 634/3 a p.č. 634/2 a cenu ,- Kč u garáže na p.č. 646/2 se započtením ceny pozemku, což představuje celkovou cenu ,- Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0180 Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková Zlín podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne č.j.spr. 438/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod č /2014 do znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace znalečného č. A-38/

9 Fotodokumentace RD č.p čelní pohled RD č.p čelní pohled, vlevo garáž přistavěná k RD RD č.p boční pohled RD č.p vcho do RD a garáže Interier RD - kuchyně Interier RD - obývací pokoj - 9 -

10 Fotodokumentace Interier RD - spíž Interier RD - schodiště Interier RD - chodba, vzadu koupelna Interier RD - koupelna Interier RD - pokoj Interier RD - pokoj

11 Fotodokumentace Interier RD - pracovna Interier RD - půdní prostor Interier RD - suterén - kotelna Garáž na p.č. 646/2 - čelní pohled Garáž na p.č. 646/2 - zadní pohled Garáž na p.č. 646/2 - interier

12 Fotodokumentace Interier garáže přistavěné k RD Interier garáže přistavěné k RD

13 Fotodokumentace - mapy Město Holešov,část Všetuly,ulice Za Cukrovarem,RD č.p. 205 a garáž - p.č. 646/2 Letecký snímek