ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2017 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovité věci pozemek p.č.st.326 se stavbou rodinného domu č.p.196, a pozemek p.č.107/105, katastrální území Chvatěruby (kód:655368), obec Chvatěruby, okres Mělník Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/ Praha 10 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 003 EX 553/12-63 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 228/2014 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od Oceněno ke dni: 13. dubna 2017 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 28. dubna 2017

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je rodinný dům, jehož obestavěný prostor je větší než 1100 m 3, je cena zjištěná určena nákladovým způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení nákladových údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Chvatěruby (kód: ), obec Chvatěruby. Nemovitou věc tvoří: - Pozemek p.č.st.326, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 183 m 2, - Stavba rodinného domu č.p.196, - Pozemek p.č.107/105, ovocný sad, výměra 707 m 2, - Venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, IS, aj.). Nemovitá věc se nalézá v západní okrajové části obce Chvatěruby, přístupná je z místní zpevněné komunikace. Převažující okolní zástavbou jsou rodinné domy. Objekt se nalézá cca 0,3 km jihovýchodně od železnice a cca 0,5 km východně od řeky Vltavy. Chvatěruby se nalézají 1 km jihovýchodním směrem od obce Kralupy nad Vltavou. Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, v dosahu nemovité věci je dálniční komunikace D8, která je východním směrem přibližně 2,7 km. Praha je vzdálená 12 km na jihovýchod, Mělník je 16 km severovýchodním směrem. Hromadná dopravní obsluha je v lokalitě zastoupena autobusovou a vlakovou dopravou. Autobusová zastávka Chvatěruby je cca 0,3 km východně od nemovité věci a vlaková stanice Chvatěruby je cca 0,6 km severozápadním směrem. Chvatěruby mají statut obce a podle Malého lexikonu obcí mají k datu ocenění 535 stálých obyvatel. V obci, je základní sortiment služeb občanské vybavenosti. Chvatěruby jsou obcí, která je ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Kralupy nad Vltavou, pověřený obecní úřad je též v Kralupech nad Vltavou. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne č.j. 003 EX 553/ Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Chvatěruby (kód:655368), obec Chvatěruby, list vlastnictví č.536, vyhotovený dálkovým přístupem dne Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Chvatěruby (kód: ) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti uživatelů objektu a exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.536 pro katastrální území Chvatěruby (kód: ), obec Chvatěruby zapsáni: SJM Zdeněk Karafiát identifikátor: /1139 Branická 426/ Praha 4 Braník Radmila Karafiátová identifikátor: /1955 Na Skalách Kralupy nad Vltavou - 3 -

4 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Příklady porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.326 2) Pozemek p.č.107/105 3) Rodinný dům č.p.196 4) Venkovní úpravy * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.326 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.326, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 183 m 2, katastrální území Chvatěruby (kód: ), obec Chvatěruby. Pozemek je svažitý s orientací na severozápad. Součástí pozemku je rodinný dům č.p Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území obce Prahy do 20 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace, teplovod 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

6 1.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 348,- ZC = ZCv x Iu = 1140 Kč x = 348 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 293,02 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,93 Pozemek p.č.st.326 Cena celkem Kč ,- 2. Pozemek p.č.107/105 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.107/105, ovocný sad, výměra 707 m 2, katastrální území Chvatěruby (kód: ), obec Chvatěruby. Pozemek je svažitý s orientací na severozápad. Pozemek je v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem a stavbou. 2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 348,- ZC = ZCv x Iu = 1140 Kč x = 348 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 293,02-6 -

7 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 293,02 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,31 Pozemek p.č.107/105 Cena celkem Kč ,- 3. Rodinný dům č.p.196 Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu č.p.196, která je realizována na pozemku p.č.st.326 v katastrálním území Chvatěruby (kód:655368), v obci Praha. Stáří stavby je odborně odhadnuto. Objekt je podsklepená zděná stavba s obytným podkrovím. Půdorys stavby je ve tvaru L. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly stavby s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Základy jsou betonové, pasové. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytina sestává z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Venkovní obklad je dřevěný a z keramického obkladu. Dveře a okna jsou dřevěné, vrata jsou dřevěná, otvíravá. Stropy jsou rovné. Povrchové úpravy podlah jsou převážně z dřevěných parket, z keramické dlažby a povlakových krytin. V hygienických místnostech je realizován keramický obklad. Dispoziční uspořádání je následující: 1.PP - garáž a technické místnosti, koupelna. 1.NP - 3 pokoje, kuchyně, koupelna se záchodem, chodba, Podkroví - 4 pokoje, koupelna, kuchyně. 1.NP a podkroví je užíváno samostatně. Rodinný dům je napojen na rozvod elektra, vodovod, teplovod a je odkanalizován do žumpy. Vytápěn je dálkovým zdrojem. Technický stav odpovídá stáří, použitým konstrukčním materiálům, realizovaným dílčím stavebním úpravám, nepravidelné údržbě, účelu a době užití. Venkovní úpravy sestávají z nedokončeného oplocení (zděné sloupy, podezdívka), z přípojek IS, zpevněných ploch. Venkovní úpravy jsou oceněny samostatně. 3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná 3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 8.2*16.3*2.4+8*8.3*2.4 = m 3 Vrchní stavba 8.2*16.3*4+8*8.3*4 = m 3 Zastřešení 8.2*16.3*3.8/2+8*8.3*3.8/2 = m 3 celkem = m 3-7 -

8 3.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.PP 8.3*8+8.2* m m 1.NP - 2.NP 8.3*8+8.2* m m 3.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 21. Instalace plynu chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. 3.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní-předmětem prodeje je spoluvlastnický podíl id. 1/2 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce Ostatní obce 8. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území obce Prahy v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 9. Občanská vybavenost obce Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Celkem 1. až 5. znak It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x =

9 3.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka cca 300 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu hluk ze železnice Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.01 = Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.130,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.458,43 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,02 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,02 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč ,51 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,51 Rodinný dům č.p.196 Cena celkem Kč ,

10 4. Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 4.1 Venkovní úpravy Oceněno podle 18 vyhlášky Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům č.p Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 2% ze zjištěné ceny = Kč ,24 Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.st.326 Kč ,- 2) Pozemek p.č.107/105 Kč ,- 3) Rodinný dům č.p.196 Kč ,- 4) Venkovní úpravy Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

11 METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci pozemků p.č.st.326 vč. rodinného domu č.p.196, a p.č.107/105, vše v katastrálním území Chvatěruby (kód:655368), obec Chvatěruby, je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu srovnatelné nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány rodinné domy, které jsou lokalizovány v obci Chvatěruby a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně interiéru), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální vytápění na tuhá paliva, rozvodem vody, kanalizace do žumpy či septiku, samostatně stojící, s vedlejšími stavbami bez vlivu, s možností parkování, s přístupem po zpevněné komunikaci, s velikostí pozemku cca 1000 m 2 a bez dalších vlivů. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav stavby a interiéru, typ oken, konstrukce, vytápění, IS, typ domu, vedlejší stavby, velikost pozemku, přístupovou cestu, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné

12 i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotkov á cena [Kč/m 2 ] KRC Jednotková cena po KRC [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č / Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav budovy Technický stav bytového prostoru ,56 0, ,08 1,05 Zlončice 1,10 novostavba 1,10 novostavba ,39 0, ,52 1,10 Pod Horami, Veltrusy 1,00 velmi dobrý 1,00 velmi dobrý ,26 0, ,65 1,05 Kozomín 0,95 dobrý 0,95 dobrý ,88 0, ,29 1,05 Zlončice 1,10 novostavba 1,10 novostavba ,13 0, ,72 1,05 Kozomín 1,10 novostavba 1,10 novostavba k4 k5 k6 k7 k8 i Typ konstrukce Typ oken Typ vytápění Vybavení IS 1 1,00 cihlová 1,03 nadstandard /nová 1,05 podlahové 1,00 standardní 1,05 2 1,00 cihlová 1,00 standard 1,05 plynový kotel 1,00 standardní 1,10 3 1,00 cihlová 1,00 standard 1,00 4 1,00 cihlová 1,03 5 1,00 cihlová 1,03 nadstandard /nová nadstandard /nová 1,03 1,03 centrální tuhá paliva elektrický kotel elektrický kotel 1,00 standardní 1,05 1,00 standardní 1,05 1,00 standardní 1,05 elektro, vodovod, kanalizace elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, vodovod, kanalizace elektro, vodovod, kanalizace elektro, vodovod, kanalizace k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCO Typ domu Možnost parkování Vedlejší stavby Velikost pozemku [m2] Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,00 2 1,00 3 1,00 4 1,00 5 1,00 samostatně stojící samostatně stojící samostatně stojící samostatně stojící samostatně stojící 1,03 1,03 vlastní venkovní stání vlastní venkovní stání 1,00 1,00 1,10 garáž 1,00 1,03 vlastní venkovní stání 1,00 1,10 garáž 1,00 0, ,00 0, ,00 1, ,00 0, ,90 0, ,00 nedokonč enost 1, ,57 1, ,48 1, ,88 1, ,15 1, ,

13 3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] ,89 Kč Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] ,57 Kč Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 2 705,59 Kč Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] ,20 Kč Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] ,38 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] ,79 Kč 4. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 198 SJT C Lokalita Chvatěruby k 1 1,00 Technický stav budovy dobrý k 2 0,95 Technický stav bytového špatný prostoru k 3 0,90 Typ konstrukce cihlová k 4 1,00 Typ oken standard k 5 1,00 Typ vytápění dálkové k 6 1,05 Vybavení podstandardní k 7 0,95 Inženýrské sítě voda/studna, septik, elektřina k 8 1,00 Typ domu samostatně stojící k 9 1,00 Možnost parkování garáž k 10 1,10 Vedlejší stavby k 11 1,00 Velikost pozemku [m 2 ] 890 k 12 0,96 spoluvlastnictví, svažitý pozemek, Další vlivy - jinde nezahrnuté železnice k 13 0,80 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 0,72 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] ,79 x 0, ,45 Celková srovnávací cena oceňovaného objektu ,

14 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl id. 1/2 na nemovité věci pozemky s rodinným domem č.p.196 na severozápadním okraji obce Chvatěruby. Pozemky jsou svažité. Nemovitá věc se nalézá na kraji zástavby rodinných domů. Rodinný dům je v zanedbaném technickém stavu. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita v dosahu Prahy, Kralup nad Vltavou. Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Spoluvlastnictví, - Hluk ze železnice. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě nákladového způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny nákladovým způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky pozemky s rodinným domem. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč ,- 2) Cena zjištěná podílu id. 1/2 Kč ,- 3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč ,- 4) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací podílu id. 1/2 Kč ,

15 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovité věci pozemek p.č.st.326 se stavbou rodinného domu č.p.196, a pozemek p.č.107/105, katastrální území Chvatěruby (kód:655368), obec Chvatěruby, okres Mělník, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: jeden milión šest set sedmdesát čtyři tisíce Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt není v oblasti častého výskytu přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, půjčka od ČSTSP, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: nemovité věci: ,- Kč spoluvlastnického podílu id. 1/2: ,- Kč 2. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady, které by měly vliv obvyklou. 3. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady, které by prodejem z dražby nezanikly. 4. Nemovitá věc, ani žádná její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, je: Spoluvlastnický podíl id. 1/2 po zaokrouhlení: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 28. dubna vypracoval

16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz