Zánik nájmu bytu. Diplomová práce. Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva. David Švrček 2006/2007

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva Diplomová práce David Švrček 2006/2007 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny.

2 Na tomto místě bych chtěl poděkovat JUDr. Bc. Markétě Selucké za její rady, podněty a čas věnovaný při konzultacích během zpracování mé diplomové práce. V Kopřivnici, Mniší dne David Švrček 1

3 Obsah Obsah Seznam zkratek právních předpisů Úvod Nájemní vztah k bytu Historický exkurz Vliv římského práva Obecný zákoník občanský z roku Vývoj po roce Občanský zákoník z roku Změny po roce 1989 a potřeba nového občanského kodexu Absolutní zánik nájmu bytu dohodou uplynutím sjednané doby výpovědí pronajímatele Obecně k náležitostem výpovědi pronajímatele Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu Jednotlivé výpovědní důvody a) Hrubé porušování dobrých mravů v domě b) Hrubé porušování povinností nájemce c) Nájemce má dva nebo více bytů d) Nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jej užívá jen občas e) Byty zvláštního určení Výpověď pronajímatele s přivolením soudu Jednotlivé výpovědní důvody a) Pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro své příbuzné b) Výpověď ze služebního bytu c) Veřejný zájem a potřeba oprav, které brání užívání bytu d) Byt související stavebně s prostory pro podnikání výpovědí nájemce ukončením výkonu práce pro pronajímatele

4 smrtí nájemce zničením bytu odstoupením od nájemní smlouvy splynutím soudním rozhodnutím o zrušení práva společného nájmu Relativní zánik nájmu bytu Přechod nájmu bytu Skončení nájmu bytu dohodou o výměně bytu Změna vlastnického práva k bytovému domu či bytu Zvláštní úprava zániku nájmu u některých bytů Družstevní byty Služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení Komparace zániku nájmu bytu v ČR s rakouskou právní úpravou Jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu Výpověď pronajímatele Výpověď nájemce Zánik bytu bez povinnosti jeho obnovení Uplynutí doby Okamžité zrušení nájemní smlouvy nájemcem Okamžité zrušení nájemní smlouvy pronajímatelem dohodou Splynutím Přechod nájmu bytu Shrnutí komparativní části Závěr Resumé Literatura Monografie: Články: Internetové zdroje: Přehled použité judikatury:

5 Seznam zkratek právních předpisů OZO Obecný zákoník občanský, císařský patent č. 946/1811 Sb., ve znění třetí velké novely z roku OZ Občanský zákoník, z. č. 141/1950 Sb. ObčZ Občanský zákoník, z. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Návrh ObčZ navrhovaný občanský zákoník, dílo K. Eliáše a M. Zuklínové, verze pracovní komise zveřejněná na počátku března roku [citováno dne 9. března 2007]. Dostupná na : C.ř.s. Civilní řád soudní, č.113/1895 Ř.z. O.s.ř. O řízení ve věcech občanskoprávních, z. č. 142/1950 Sb. O.s.ř. Občanský soudní řád, z. č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů. ObchZ Obchodní zákoník, z. č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. MRG Das Mietrechtsgesetz (zákon o nájemním právu), BGBl 1981/520 idf., ve znění pozdějších předpisů. ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (rakouský obecný zákoník občanský), JGS Nr. 946/1811 idf., ve znění pozdějších předpisů. V rámci historického exkurzu jsem pracoval s různými zněními občanského zákoníku, popř. občanského soudního řádu, o který konkrétní zákon se jedná vyplývá z kontextu práce a členění podkapitol. Dále je v textu této práce na různých místech poukazováno na navrhovanou úpravu občanského zákoníku, proto považuji za nutné upozornit, že pokud na návrh ObčZ výslovně neodkazuji, tak se vždy jedná o z. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění předpisů platných a účinných ke dni

6 Úvod Každý jednotlivec by měl mít právo na zajištění přiměřené životní úrovně, což zahrnuje i právo na zajištění bydlení. Ačkoliv právo na zajištění bydlení není v českých právních předpisech výslovně stanoveno, vyplývá z celé řady mezinárodních úmluv, jimiž je ČR vázána. 1 Právo bydlení je realizováno na základě různých právních titulů vlastnického práva, nájemního práva (podnájemního práva) či práva věcného břemene. Konkrétně nájemní vztahy k bytům tvoří velmi frekventovaný právní titul, na základě kterého je dáno právo užívat byt a tím uspokojovat potřebu bydlení. Právní úprava nájmu bytu je nejen věcí právně složitou, ale sociálně i politicky citlivou. Snad všechny moderní bytové politiky řeší v právní úpravě otázku nalezení optimální rovnováhy mezi zájmy pronajímatelů spočívající v ochraně jejich vlastnických práv k bytům a zájmy nájemců na zajištění té nejzákladnější životní potřeby totiž potřeby bydlení. V těchto souvislostech hraje právě otázka zániku nájmu bytu velmi významnou roli a právní úpravě tohoto institutu by měla být věnována patřičná pozornost. K výběru stanoveného tématu této diplomové práce mne přivedl zájem o problematiku nájemního bydlení, přičemž konkrétní zaměření na skončení nájmu bytu bylo determinováno nedávnými novelizacemi této problematiky a možností vnést vlastní názory a poznatky o současném stavu de lege lata, ale i de lege ferenda. Nájem bytu je podle občanského zákoníku chráněný právní vztah. Ústavní soud dokonce konstatoval, že české nájemní právo k bytům je postaveno na výrazné ochraně nájemce. 2 Tato skutečnost se projevuje zejména při zániku nájemního vztahu výpovědí ze strany pronajímatele. Prvně se jedná o omezení pronajímatele taxativně stanovenými důvody, pro něž může nájem bytu vypovědět a dále je ochrana nájemce bytu zajištěna tím, že nájemce není povinen vyklidit byt dříve, než je mu poskytnuta odpovídající bytová náhrada (v případech stanovených zákonem). Nicméně v důsledku novelizace občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb., došlo v poslední době v této chráněnosti k významným změnám, které chci ve své práci reflektovat, a to v rámci splnění cíle této práce, jímž je rozbor jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu. Vzhledem k pokroku v pracích na novém 1 O právu na byt se hovoří např. v čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech (vyhlášen pod č. 120/1976 Sb.) Podobně je upraveno právo na bydlení i mnoha jinými mezinárodními úmluvami, které zohledňují zvláštní potřeby určitých sociálních skupin obyvatelstva. Např. právo rodiny na zajištění bydlení ve smyslu čl. 16 Evropské sociální charty (vyhlášena pod č. 14/2000 Sb.m.s.), nebo starých osob ve smyslu čl. 4 odst. 2 písm. a) Dodatkového protokolu k Evropské sociální chartě (vyhlášen pod č. 15/2000 Sb.m.s.). 2 Nález Ústavního soudu ze dne 23. září 2004, sp. zn. IV. ÚS 524/

7 občanském kodexu, jsem se také rozhodl poukázat v textu práce na některé zajímavosti z navrhované úpravy nájmu bytu, neboť tento významný legislativní projekt si tuto pozornost zasluhuje, a to i s vědomím, že ještě s největší pravděpodobností dozná jistých změn. Aby bylo možné komplexně pojmout stanovené téma diplomové práce, zahrnul jsem do jejího obsahu i historický exkurz, pomocí něhož chci nastínit jakým způsobem se vyvíjela úprava zániku nájemních vztahů k bytům na našem území, a které události měly vliv na její dnešní podobu. Pro možnost lepšího zhodnocení české právní úpravy se budu zabývat i rakouskou úpravou zániku nájmu bytu. V rámci možností, které tato práce skýtá provedu přehled jednotlivých způsobů zániku nájmu bytu a tyto pak srovnám s úpravou v českém právní řádu. Cílem této komparace je poukázat na odlišnosti a zároveň umožnit vytvoření představy o postavení nájemce a pronajímatele v právní úpravě, která je nám velice blízká. Stěžejní část práce se podrobně zabývá zánikem nájemního vztahu k bytu mezi pronajímatelem a nájemcem. Jednotlivé způsoby zániku nájmu bytu jsem rozdělil do dvou skupin podle toho, zda se jedná o absolutní či relativní zánik nájmu bytu. Smysl a vysvětlení tohoto členění vyplyne z úvodu třetí kapitoly. Největší pozornost je zaměřena na výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele, neboť právě tato forma zániku nájmu doznala převratných změn, které mají učinit vztah nájemce a pronajímatele proporcionálně vyváženějším. V textu se podrobně věnuji jednotlivým výpovědním důvodům, když při uplatnění některých z nich se nyní nevyžaduje přivolení soudu k výpovědi, což je v oblasti nájemních vztahů k bytům ta nejpodstatnější změna. Zvláštní kapitolu tvoří zánik nájmu u družstevních bytů a bytů zvláštního určení, když zejména problematika družstevního bydlení by sama o sobě vydala na další samostatné téma, ale vzhledem k možnostem mé diplomové práce bylo nutné uvést jen ty nejvýznamnější specifika institutu zániku nájmu těchto bytů. V textu kapitoly pojednávající o zániku nájmu bytu jsou včleněny četné judikáty, především Nejvyššího soudu ČR. Ve výběru judikatury jsem se snažil uvést ta rozhodnutí, která jsou právní praxí ponejvíce uznávána a z hlediska výroku zapadají nejvhodněji do textu diplomové práce. Vzhledem k poměrně krátké době, která uplynula od zmiňované novelizace, jež významně ovlivnila nájemní vztahy, nevytvořila se ještě odpovídající judikatura, z které by bylo zřejmé, jak se postavit k novým pozměněným ustanovením občanského zákoníku. Proto bylo i pro mne výzvou pokusit se pojednat o možných následcích provedené novelizace. 6

8 1. Nájemní vztah k bytu Nájem bytu je smluvní vztah mezi dvěma stranami - pronajímatelem (vlastníkem nájemního domu nebo bytu jako jednotky) a nájemcem (uživatelem, lidově nájemníkem) bytu, spadá do oblasti soukromého práva. Výchozím předpisem pro úpravu nájemních vztahů k bytům je zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále také ObčZ ) ve znění pozdějších novel. Nájem bytu patří mezi specifické případy nájmu, o nichž má občanský zákoník zvláštní úpravu ( 685 až 716), kterou je nutné vnímat jako komplex pravidel upravujících práva a povinnosti ke specifickému předmětu bytu. Vzhledem k tomu lze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě ( 663 až 684) použít jen tehdy, není-li pro nájem bytu stanovena úprava zvláštní. Ustanovení upravující nájem bytu jsou kogentní, což jen poukazuje na zvláštní přístup k daným nájemním vztahům, které zákon v 685 odst. 3 ObčZ výslovně označuje za chráněné. Institut nájmu bytu se vyznačuje týmiž pojmovými znaky, jež jsou charakteristické pro institut nájmu jako takový. Jde o tyto znaky: Přenechání užívání Předmětem je věc (její část), v daném případě byt Dočasnost Úplatnost Přenechání bytu do užívání za účelem bydlení je smyslem daného nájemního vztahu. Jeho předmětem je byt jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů ( 118 odst. 2 ObčZ), protože samotný občanský zákoník pojem bytu nevymezuje, je nutné hledat jeho definici především ve stavebních předpisech 3 a také v judikatuře. Podle ustáleného výkladu soudní praxe se bytem pro účely právního vztahu nájmu bytu rozumí soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro posouzení, zda soubor místností (jednotlivá obytná místnost) je bytem, je právní stav založený pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu o povolení užívání stavby, případně o změně účelu jejího užívání, nikoli faktický stav 3 Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. 3 písm. h) byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen. 7

9 jejich užívání nebo vůle účastníků smlouvy. 4 Byty lze rozdělit v závislosti na jejich charakteru do několika skupin, když toto rozlišení vystihuje určitá specifika různých kategorií bytů, která se promítají i do způsobů zániku nájmu bytu. Ve své práci odlišuji od obyčejných bytů byty družstevní, byty služební, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení. 5 Nájem bytu je pojmově vztahem dočasným, lze jej však sjednat nejen na dobu určitou, ale i bez určení doby nájmu. Není-li doba nájmu výslovně dohodnuta, považuje se nájemní smlouva za uzavřenou na dobu neurčitou. 6 Posledním charakteristickým znakem nájemního vztahu k bytu je úplatnost, neboť bezplatné přenechání bytu do užívání by bylo nutno považovat za výpůjčku ( 659 až 662 ObčZ). Podle 685 odst. 1 ObčZ vzniká nájem bytu nájemní smlouvou, ale vyskytují se i jiné významné skutečnosti, které zakládají nájemní vztah k bytu přechod nájmu bytu, sňatek s nájemcem bytu, ale i třeba výměna bytu (bez uzavření nájemní smlouvy). 7 Nájemní smlouva však zůstává základním právním dokumentem, který stanoví práva a povinnosti spojené s nájmem bytu. Zvláštní charakter právního vztahu nájmu bytu, jenž je označován za chráněný, je projevem myšlenky či zásady ochrany slabší strany tohoto právního vztahu, 8 tedy nájemce bytu. Jak jsem již poukázal, celá řada mezinárodních úmluv hovoří o právu na byt, resp. právu na bydlení, ale je nutno zohledňovat i práva a zájmy druhé strany tohoto obligačního vztahu, tedy pronajímatele (většinou vlastníka bytu). V podmínkách české právní úpravy je typická vyšší míra pozitivněprávní ochrany nájemce bytu, která se projevuje v omezení smluvní volnosti stran, což se významně odráží také v otázce skončení nájmu bytu. Ústavní soud ČR přitom v roce 2006 opakovaně konstatoval, že povaha právního vztahu nájmu, včetně nájmu 4 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 28 Cdo 85/2007, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , sp. zn. 26 Cdo 400/ Blíže k vymezení těchto bytů a specifikům zániku nájemního vztahu k těmto bytům ve 4. kapitole. 6 Naopak podle navrhované úpravy občanského zákoníku se budou takové nájemní vztahy považovat za sjednané na dobu určitou, a sice na dobu dvou let. Toto zřetelně dokumentuje snahu preferovat do budoucna dočasnost nájemních vztahů. Pokud by mělo jít o nájem na dobu neurčitou, musí strany ve smlouvě uvést výslovně. Viz. oddíl Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. Praha : Linde, a.s., 2001, s Otázka ochrany slabší strany soukromoprávního vztahu má dvě základní řešení: a) Liberální řešení, odmítající užívat právních norem ke zmírnění reálně existující nerovnosti subjektů v určitých typových skupinách vztahů regulovaných soukromým právem. Názory této skupiny argumentují v dimenzích soukromého práva zpravidla rozporem s deklarovaným principem rovnosti a svobody v právu, který by sociální ochranářskou dimenzí formálně právně popřel do jisté míry sám sebe. b) Sociálně determinované řešení, které usiluje na jedné straně o prosazení ochrany slabších cestou nástrojů práva (přímé legislativní omezení vlivu silnějšího subjektu na právní poměry subjektu slabšího v typových právních vztazích právě zejména nájemní vztahy k bytům), na druhé straně však zasahují významně do rovnosti účastníků v soukromoprávních vztazích. In. Hurdík, J., Fiala, J., Hrušáková, M. Úvod do soukromého práva. Brno : Masarykova univerzita, 2006, s

10 bytu jako vztahu obligačního, pojmově předpokládá vytvoření maximálního prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti stran. 9 Idea autonomie vůle je respektována jako vůdčí myšlenka soukromého práva a ačkoliv je její omezení konkrétně ve prospěch ochrany nájemce bytu potřebné, je toto omezení tolerovatelné pouze v určité optimální míře. Hledání této optimální míry je však zejména v oblasti skončení nájemního vztahu k bytu ztíženo protichůdnými zájmy účastníku nájemního vztahu. Poslední úpravy v této oblasti, ale i navrhovaná úprava se snaží odstranit nerovnovážný stav mezi nájemcem a pronajímatelem, který vede k nekonečným diskusím a sporům. Vyváženého vztahu mezi právem vlastnickým a právem na ochranu nájemce bytu lze přitom dosáhnout jen harmonickým uplatňováním zásady ochrany slabší strany a autonomie vůle stran Nález Ústavního soudu ze dne , sp. zn. Pl. ÚS 20/ Při výčtu principů ovládajících soukromé právo nemohu opomenout stěžejní princip (nikoliv však vůdčí, tím by měla být ona autonomie vůle stran) ovládající soukromé právo, a to zásadu či ideu rovnosti subjektů soukromoprávních vztahů. Jakékoliv větší zásahy do zásady rovnosti, které by fakticky učinily ze slabšího subjektu subjekt silnější, jsou z hlediska soukromoprávních zásad, tj. stěžejních idejí, které mají nezastupitelnou úlohu při aplikaci, interpretaci a normotvorbě soukromého práva, neakceptovatelné. In. Selucká, M. Pojem přiměřený náhradní byt, Jurisprudence, 2005, č. 4, s

11 2. Historický exkurz 2.1. Vliv římského práva Jestliže jsem se rozhodl poukázat v rámci své práce také na historický vývoj institutu zániku nájmu bytu, pak nemohu opomenout právní úpravu starověkého Říma. Právníci starověkého Říma sice pojem nájmu ani teoreticky nezpracovali, ani jej nedefinovali, ale pracovali se smlouvami, které již více či méně svým obsahem připomínají právní vztah nájmu. Tyto smlouvy patřily v římském právu mezi tzv. smlouvy (kontrakty) konsensuální, když k jejich vzniku stačila pouhá shodná vůle stran. Pod smlouvu nájemní bychom mohli podřadit locatio-conductio rei (smlouva o nájmu a pachtu). 11 Jednalo se o smlouvu, při které jedna strana (locator) postupovala straně druhé (conductor) do detence nějakou individuálně určenou věc (což mohl být i byt), aby ji strana druhá užívala (nájem) anebo požívala (pacht) po určitou dobu za sjednanou úplatu. Jednalo se o synallagmatický právní vztah, tzn. že oběma smluvním stranám vznikala práva a povinnosti a již zřetelně obsahoval obecné pojmové znaky nájmu, tedy přenechání určité věci k užívání či braní užitků, dočasnost a úplatnost. Práva z tohoto právního vztahu se uplatňovala dvěma žalobami: actio conducti - žaloba nájemce (pachtýře) proti pronajímateli (propachtovateli), a actio locati - sloužící pronajímateli (propachtovateli). Oprávnění nájemce byla účinná pouze proti pronajímateli, proti třetím osobám sám žádnou ochranu neměl a musel to být pronajímatel, který na jeho ochranu zakročil a sjednal pořádek. Římská locatio-conductio rei skončila uplynutím sjednané doby, odstoupením pronajímatele v důsledku neplacení nájemného nájemcem nebo také odstoupením nájemce (např. měla-li věc vady, které bránily běžnému užívání). Konstrukci výpovědi s přípustnými výpovědními důvody a stanovenou výpovědní lhůtou v tomto období ještě nenalezneme. Locatio-conductio rei měla dvě zvláštní modality 12 locatio-conductio irregularis - to byla smlouva, při které bylo dohodnuto, že nájemce po skončení užívání buď věc vrátí, anebo zaplatí ujednanou cenu. relocatio tacita - mlčky provedené obnovení nájmu. Jestliže strany pokračovaly v realizaci smlouvy o nájmu i poté, co minul její konečný termín, mělo se za to, že spolu uzavřely smlouvu novou. 11 Blaho, P., Haramia, I., Židlická, M. Základy rímského práva. 1. vydání. Bratislava : Nakladatelství MANZ, 1997, s Kincl, J., Urfus, V., Skřepejk, M. Římské právo. 2. vydání. Praha : C.H.Beck, 1995, s

12 Jaromír Kincl uvádí, že instituce římského práva jsou jakési vstupní partie ke studiu a poznávání práva platného. 13 Proto jsem i já začal svůj historický exkurz poznámkou o již dlouho mrtvém právu, které bylo ovšem na takové úrovni, že jeho vliv na vývoj práva do současnosti je zcela zřetelný a zejména způsoby právního myšlení a postupy při řešení sporů mohou sloužit jako významný návod i v současné době Obecný zákoník občanský z roku 1811 Prvním občanskoprávním kodexem platným na našem území se stal 1. června 1811 rakouský obecný zákoník občanský (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, tzv. ABGB), který byl v českých zemích označovaný jako obecný zákoník občanský (dále OZO). Koncepce kodexu vycházela z římského práva, ale základním východiskem se stala přirozenoprávní teorie. Představoval vyvrcholení více jak stoletého kodifikačního procesu civilního práva. Jeho význam nakonec přesáhl svou dobu a ovlivnil právní úpravu i pozdějšího samostatného Československa, 14 kde s určitými nezbytnými úpravami platil až do roku Chceme-li nalézt odpověď na otázku čím byl tak výjimečný a co přinesl do občanského práva nového, pak je třeba poukázat na jeho všeobecnost a výlučnost. Zrušil totiž starší právní úpravu a začal platit bez výjimky pro všechny obyvatele státu bez ohledu na jejich společenské postavení a akceptoval představy nově nastupujících podnikatelských kruhů o nedotknutelnosti soukromého vlastnictví. 16 Obecný občanský zákoník se věnoval institutu nájmu ve druhém oddílu o osobních právech k věcem, hlavě dvacáté páté. Konkrétně smlouvě nájemní (pachtovní) je věnována poměrně značná pozornost v 1090 až 1121 OZO, což je vcelku pochopitelné, neboť nájemní smlouva byla již tehdy jednou z nejfrekventovanějších soukromoprávních smluv. Smlouvou nájemní (pachtovní) zákoník rozuměl smlouvu, kterou někdo nabývá užívání nespotřebitelné (movité či nemovité) věci na určitou dobu a za určitou úplatu. Zánik nájemního vztahu byl upraven v ustanovení 1112 až 1121 OZO, které byly označeny jako Zrušení nájemní (pachtovní) smlouvy, ale šlo skutečně o zánik právního vztahu, ačkoliv zde zákon nepřesně mluví o zániku smlouvy. 17 Jednalo se především o tyto způsoby: 13 Kincl, J., Urfus, V., Skřepejk, M. Římské právo. 2. vydání. Praha : C.H.Beck, 1995, nestránkovaný úvod. 14 Rakouský obecný zákoník občanský platil na našem území i po vzniku samostatného Československa a to díky tzv. recepční normě - zákonu č. 11/1918 Sb., na Slovensku však platilo uherské zvykové právo. 15 Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy Brno : Nakladatelství Doplněk, 1993, s Malý, K. a kol. Dějiny českého a československého práva do roku Praha : Linde, a.s., 2003, s Rouček, F., Sedláček, J. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl V. Reprint původního vydání. Praha : CODEX Bohemia, 1998, s

13 zkázou věci tedy jejím zničením, pokud zničení věci zavinila jedna ze stran, druhá měla právo na náhradu škody (vyjma náhody) uplynutím doby na kterou byl nájem sjednán výpovědí pouze v případě, že nájemní (pachtovní) smlouva byla sjednána na dobu neurčitou zcizením věci případ, kdy vlastník pronajatou (propachtovanou) věc zcizil někomu jinému, nájemce měl pak povinnost po řádné výpovědi ustoupit novému vlastníkovi a zároveň právo se na pronajímateli domáhat náhrady škody. odstoupením nájemce podle 1117 OZO odstoupením pronajímatele podle ustanovení 1118 OZO 18 Smrtí některé ze smluvních stran se nájemní smlouva nezrušovala ( 1116a OZO), nicméně dané ustanovení po úmrtí nájemce umožňovalo, aby byl nájem bytu vypovězen (na zákonnou výpovědní dobu), a to nájemcovými dědici nebo i pronajímatelem. Jelikož stěžejní část mé práce tvoří problematika výpovědi, jako velmi frekventovaného důvodu zániku nájmu bytu, pokusil jsem se na tomto místě poosvětlit její úpravu v tomto období, zejména určitá specifika. Pro řízení o výpovědi je rozhodující civilní řád soudní č.113/1895 ř.z. (dále též c.ř.s.), ten obsahoval v šesté části oddílu třetím zvláštní druh řízení - řízení o rozepřích ze smlouvy nájemní nebo pachtovní. Jednalo se o formu zkráceného řízení, kdy přicházely v úvahu dvě možnosti skončení nájmu bytu, a to soudní výpověď a výpověď mimosoudní. 19 Soudní výpověď podle 562 c.ř.s. měla obsahovat především jména a příjmení nájemce a pronajímatele, přesné označení předmětu nájmu, dobu sjednaného nájmu a návrh, aby soud odpůrci přikázal pod hrozbou exekuce odevzdání předmětu nájmu. Proti výpovědi mohl odpůrce, který čelil výpovědi podat námitky u soudu, a to ve lhůtě osmi dnů, byla-li výpovědní lhůta alespoň čtrnáctidenní, jinak ve lhůtě tří dnů. Mimosoudní výpověď podle 565 c.ř.s. se lišila pouze ve formě podání, neboť obsahové náležitosti musela splňovat stejně jako výpověď soudní. Bylo ji možno podat prostřednictvím notáře, ústně nebo dopisem. Aby ovšem měla stejné účinky jako výpověď soudní tj. aby byla zejména exekučním titulem, muselo se prokázat, že byla odpůrci doručena a kdy se tak stalo. I u mimosoudní výpovědi příslušelo odpůrci právo podávat námitky. 18 Tamtéž, s Tamtéž, s

14 Soudní výpověď i výpověď mimosoudní byly instituty procesního práva. Hmotněprávní aspekty začaly hrát podstatnější roli v oblasti skončení nájmu bytu až s větším rozvojem ochrany nájemců, která se stala předmětem zájmu především v období první republiky. Z hlediska zániku nájemního vztahu k bytu výpovědí jsem v tomto období nalezl zárodky celé řady výpovědních důvodů. Výpověď z nájmu bytu, kterou chtěl podat pronajímatel, vyžadovala svolení okresního soudu, v jehož obvodu je byt a mohla být opřena jen o důležité důvody, které zákon demonstrativně uváděl. 20 To prakticky znamenalo, že zákonodárce připustil existenci důležitého výpovědního důvodu, který v právním předpise zvláště upraven nebyl. Tato okolnost umožnila soudu při řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu posoudit a judikovat i případy dalších důležitých výpověďních důvodů, než v zákoně uvedených a inspirovat tak zákonodárce k tomu, aby je do příštího zákona o ochraně nájemníků výslovně uvedl. Zatímco nařízení č. 83/1918 Sb. upravovalo sedm kvalifikovaných výpovědních důvodů, tak zákon č. 44/1928 Sb. obsahoval těchto důvodů již devatenáct a tento stav byl zachován až do konce první republiky. V rámci jednotlivých výpovědních důvodů se postupně upřesňovaly podmínky, za nichž mohl soud k výpovědi přivolit. V současné právní úpravě je nezřídka několik prvorepublikových výpovědních důvodů podřazeno pod jeden výpovědní důvod Vývoj po roce 1948 Radikální politická změna v této době ovlivnila hospodářské a sociální poměry ve společnosti a přinesla velké změny do všech právních odvětví. Po revoluci roku 1948 se komunistická strana snažili zúročit nabytou moc a vytvořit takové právní předpisy, které by vyjadřovaly politické a hospodářské postuláty tzv. socialistické výstavby. 21 Sovětizace našeho právního řádu bohužel negativně ovlivnila také nájemní poměry, zejména potlačováním smluvní autonomie stran a zakotvením silných pravomocí státních orgánů. Politická moc byla upevněna právním řádem, dovršením tzv. právnické dvouletky, na jejímž konci stál nový občanský zákoník z roku 1950, tzv. střední kodex, který nabyl účinnosti dne Smlouva nájemní v něm byla upravena v části čtvrté ( 387 až 409) a byla definována jako smlouva, kterou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně užíval anebo z ní bral užitky. Nájemní vztah se končil nejčastěji právními úkony stran dohodou, soudním smírem, výpovědí a odstoupením od smlouvy. Někdy končil 20 Tamtéž, s Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy Brno : Nakladatelství Doplněk, 1993, s

15 nájemní poměr na základě určitých událostí, zvláště uplynutím smluvené nájemní doby nebo zkázou předmětu nájmu. 22 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu v zákoníku upraveny nebyly, což důvodová zpráva vysvětlovala tím, že se jedná o uspořádání poměrů úzce souvisejících s úpravou procesní a jsou tak obsažena v občanském soudním řádu. 23 Skončení nájemního vztahu k bytu bylo tedy upraveno zákonem č. 142/1950 Sb., o řízení ve věcech občanskoprávních (dále o.s.ř.). Ten obsahoval v části věnované věcem nájemním ustanovení věnované chráněným nájmům, u kterých bylo zrušení nájemní smlouvy ztíženo. I zde tedy byla zmíněna chráněnost nájemníků jako sociálně slabší strany, která ovšem platila jen pro nájem bytu, jejich částí a jiných místností. Za chráněné se přitom nepovažovaly hostinské pokoje v ubytovacích pokojích, pokoje v internátech a ve studentských kolejích. Všechna ustanovení o chráněném nájmu byla kogentní a nemohla být vyloučena ani omezena úmluvou stran. Pokud nájemní poměr neskončil dohodou smluvních stran, pak ho mohl pronajímatel ukončit jen s přivolením soudu nebo soudním smírem, když jakýkoliv jiný způsob zrušení nájemního poměru pronajímatelem byl neplatný. Přivolení k výpovědi mohlo být dáno dle 385 odst.1 o.s.ř. jen z důležitých důvodů, ale ze zvláště naléhavých důvodů mohl pronajímatel žádat též o přivolení ke zrušení nájemního poměru bez výpovědi. Tato ustanovení byla konkretizována nařízením ministra spravedlnosti č. 179/1950 Sb., kde byly vymezeny jak důležité důvody k výpovědi chráněných nájmů, tak jejich zrušení bez výpovědi. Přivolení k výpovědi se udělovalo se zřetelem na potřebu pronajímatele (demonstrativně uvedeno 6 důvodů) nebo kvůli chování nájemce (demonstrativně uvedeno 5 důvodů). Výpovědní důvody na straně pronajímatele jako potřeba družstva, potřeba národního podniku nebo instituce státní správy jasně poukazovaly na snahu státu kontrolovat bytovou politiku a zvýhodňovat právnické osoby. V 4 tohoto nařízení bylo zakotveno významné právo soudu, který mohl dát přivolení k výpovědi též z jiných důvodů, které uznal za stejně důležité jako ty demonstrativně zmíněné. V části věnované samotnému řízení ve věcech chráněného nájmu mě zaujalo ustanovení, které přikazuje soudům, aby ještě před samotným rozhodnutím ve věci daly příležitost k vyjádření místnímu národnímu výboru ( 389 o.s.ř.). V důvodové zprávě k tomuto ustanovení byla tato povinnost soudů osvětlena tak, že má zaručit rozhodování soudů v souladu s bytovou politikou lidových orgánů. 24 Angažovanost místních národních výborů v bytové politice se projevovala i u exekuce vyklizením bytu, když vyklizení bytu nebylo možné bez jejich potvrzení, že pro povinnou stranu je zajištěn náhradní byt. 22 Pelikán, V. Nájmy a nájemné. Praha : Orbis, 1957, s Andrlík, J., Parma, M. Občanský zákoník. Praha : Orbis, 1950, s Rubeš, J. Občanský soudní řád. 2. opravené a rozšířené vydání. Praha : Orbis, 1951, s

16 2.4. Občanský zákoník z roku 1964 Rozvíjející se socialistická společnost měla zcela jiné potřeby a považovala výstavbu bytů a jejich užívání za věc celé společnosti. Institut nájmu, kterým bylo umožněno získávat byty jen k dočasnému užívání a který vychází z ochrany zájmů soukromých vlastníků bytů, nemohl tyto nové vztahy při užívání bytu vyjádřit. 25 A tak nový občanský zákoník, z. č. 40/1964 Sb. s účinností od zavedl v oblasti nájemních vztahů k bytům zcela nový institut osobního užívání bytu, který plně nahradil nájem bytu. Charakteristickým znakem institutu práva osobního užívání bytu byla jeho časová neomezenost. To však samozřejmě neznamenalo, že by nemohl skončit. Pouze nebylo možné předem stanovit dobu jeho trvání. Dalšími podstatnými znaky bylo, že šlo o byty v socialistickém vlastnictví, a že se zásadně za užívání bytů platila úhrada. Osobní užívání v sobě navíc kombinovalo prvky soukromoprávní s prvky veřejnoprávními, neboť do vzniku, určování obsahu i zániku těchto vztahů výrazně zasahovaly státní orgány veřejnoprávními rozhodnutími. 26 Občané mohli užívat byty spravované národními výbory podle dohody, uzavřené na podkladě rozhodnutí místního národního výboru nebo na podkladě rozhodnutí jiného orgánu, který určoval zákon o hospodaření s byty a nebytovými prostory, z. č. 41/1964 Sb. V rámci rozlišení jednotlivých způsobů zániku práva osobního užívání bytu již zde užiji systematiku, které se budu držet v hlavních kapitolách mé práce. Jde o rozdělení na absolutní a relativní zánik nájmu bytu. Absolutní zánik nastal tehdy, jestliže došlo k vyklizení bytu a užívací právo nepřešlo na nikoho jiného. Jednalo se zejména o tyto způsoby: písemné oznámení uživatele bytu, že nechce byt užívat - Uživatel měl povinnost uvést v oznámení lhůtu, kdy má užívání skončit a to nejméně jeden měsíc tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. Nebyla-li lhůta uvedena, skončilo užívání bytu koncem měsíce následujícího po měsíci, v němž oznámení došlo organizaci ( 183 ObčZ). písemná dohoda mezi uživatelem a organizací - Dohoda musela být písemná pod sankcí absolutní neplatnosti a na rozdíl od oznámení, v ní mohla být sjednána i jiná doba zániku užívacího práva než konec kalendářního měsíce. Organizací zde byla myšlena státní, družstevní, či jiná socialistická organizace ( 183 ObčZ). 25 Češka, Z. a kol. Občanský zákoník komentář. Díl 1. Praha : Panorama, 1987, s Lazar J., Švestka J. a kol. Občanské právo hmotné I. Praha : Panorama, 1987, s

17 rozhodnutí soudu Soud tak mohl učinit na návrh organizace, podaný podle 80 občanského soudního řádu. Při svém rozhodování ovšem musel respektovat kogentní ustanovení zákona a mohl zrušit právo užívat byt jen v případech, které zákon výslovně stanovoval. Těmito případy byly: 1. Jestliže dosavadní uživatel přestal pracovat pro organizaci, jejíž byt užíval a ta jej potřebovala pro jiného pracovníka 2. Jestliže uživatel, nebo ti, kdo s ním bydlí, přes výstrahu hrubě porušovali zásady socialistického soužití, nebo jestliže uživatel hrubě porušoval své povinnosti (neplacení za užívání bytu nebo za služby po dobu delší než tři měsíce) 3. Měl-li uživatel dva byty 4. Neužíval-li uživatel byt bez vážných důvodů vůbec nebo ho užíval jen občas. rozhodnutí národního výboru - Národní výbor rozhodoval o zrušení práva užívaní bytu jen v případech, které mu byly v 185 ObčZ výslovně svěřeny do jeho pravomoci. Jednalo se o rozhodnutí vydané ve správním řízení. Důvodem pro vydání takového rozhodnutí byla nadměrnost bytu podle předpisů o hospodaření s byty a obecný zájem (původ v územním plánování a ve stavebních předpisech). smrt uživatele - Nedošlo-li k přechodu práva osobního užívání bytu na některou spolužijící osobu podle 179 ObčZ. zkáza bytu V důsledku zkázy bytu nastala nemožnost plnění podle 93 odst. 1 ObčZ. O zánik práva užívání bytu ovšem nešlo v případě, kdy se stal byt pouze nezpůsobilým k bydlení viz. 185 písm. b) ObčZ. splynutím Tím, že dosavadní uživatel nabyl vlastnické právo k bytu podle zákona č. 52/1966 o osobním vlastnictví k bytům nebo tím, že nabyl vlastnické právo k domu, v němž je byt. O relativní zánik šlo tehdy, jestliže užívací právo přecházelo na někoho jiného. Zde lze zařadit tyto situace: přechod práva osobního užívání bytu - V důsledku smrti uživatele bytu nebo jeho trvalým opuštěním společné domácnosti nastal přechod za splnění zákonných podmínek uvedených v 179 a 181 ObčZ. Bylo nutné odlišovat situace smrti uživatele bytu družstevního a nedružstevního. výměna bytu - Dohodu uživatelů o výměně bytů schvaloval místní národní výbor, jiný orgán příslušný podle předpisů o hospodaření s byty nebo orgán družstva v závislosti na tom, kdo z nich byt spravoval ( 188 ObčZ). 16

18 Právo osobního užívání bytu tedy mohlo zaniknout právním úkonem, událostí anebo rozhodnutím státního orgánu či soudu. Jako doklad poměrů ve společnosti uvádím ještě zvláštní případ zániku užívacího práva přímo ze zákona podle 1 z. č. 15/1970 Sb., o zániku práva osobního užívání bytu a vyklizení bytu občanů, kteří se protiprávně zdržují mimo území ČSSR Změny po roce 1989 a potřeba nového občanského kodexu Po událostech z listopadu 1989 bylo vzhledem ke změněným společenským, politickým a hospodářským podmínkám zcela zřejmé, že platný občanský zákoník novým poměrům nemůže vyhovět. Řešení, které bylo zvoleno, představovala obsáhlá novela občanského zákoníku přijatá jako zákon č. 509/1991 Sb., která se významně promítla i do nájemních vztahů. Odstranila dosavadní administrativní zasahování do nájemních vztahů a přinesla také změny v terminologii. Institut osobního užívání bytu se ke dni transformoval přímo ze zákona na nájem bytu ( 871 odst. 1 ObčZ). Vzhledem k tomu, že právní vztah osobního užívání bytu byl pojmově vztahem časově neomezeným, došlo k transformaci na nájemní vztah na dobu neurčitou. Oproti předchozí právní úpravě došlo také ke změně v tom, že zrušit nájem již nemůže orgán státní správy. 28 Nájem bytu byl pojat jako chráněný, když tato chráněnost, se založila na tom, že pokud nedojde k dohodě, pronajímatel nemůže nájem vypovědět bez uvedení důvodu, ale může pouze podat u soudu návrh na přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodů taxativně uvedených v 711 odst.1 ObčZ. Tzv. velká novela z. č. 509/1991 Sb. byla ovšem všeobecně považována jen jako provizorní řešení, jako mezistupeň před očekávanou rekodifikací občanského práva, bohužel obzvláště u nájemních vztahů k bytům lze konstatovat, že tato provizornost jejich úpravy neodpovídala potřebám a podmínkám nájemního bydlení, nelze ji proto hodnotit jako uspokojivou, a to i přes řadu úprav a novelizací. Ačkoliv je žádoucí, aby nájemcům bytů byla poskytována vyšší míra ochrany, což souvisí s významem potřeby bydlení, nemohou být na druhé straně neúměrně znevýhodňováni a omezováni vlastníci (pronajímatelé) bytů. Hlavními ohnisky sporů byly a ještě jsou problematika regulovaného nájemného a omezení pronajímatele v možnosti jednostranného skončení nájemního vztahu k bytu současně to byly ovšem dva nejvýznamnější stavební kameny principu ochrany nájemce bytu, jako slabší strany nájemního vztahu. 27 Bičovský, J., Holub, M. Občanský zákoník a předpisy souvisící. I.svazek. Praha : Panorama, 1984, s Důvodová zpráva k zákonu č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník (z. č. 40/1964 Sb.). 17

19 zájmy. 29 V souvislosti se zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného Právnická fakulta, Katedra občanského práva Ústavní soud ČR opakovaně konstatoval, že povaha právního vztahu nájmu bytu (jako vztahu obligačního) pojmově předpokládá vytvoření maximálního prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti stran. K zásahu do svobody jednotlivce se může státní moc uchýlit pouze v případech, které jsou odůvodněny určitým veřejným zájmem, jestliže je takový zásah proporcionální (přiměřený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo. Pronajímatelé považovali z tohoto pohledu úpravu nájmu bytu jako nevyhovující a značně poškozující jejich z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, dostalo řešení deregulace nájemného z bytů zákonný podklad 30 a byl také podstatným způsobem modifikován způsob jednostranného skončení nájemního vztahu pronajímatelem bytu. Ovšem ani tyto změny, byť jsou nepochybně přínosem, neřeší otázku nájemních vztahů definitivně a dostatečně uspokojivě, a proto nájemci i pronajímatelé s očekáváním vzhlížejí k navrhovanému občanskému zákoníku. Návrh občanského zákoníku je v prvé řadě dílem Karla Eliáše a Michaely Zuklínové, kteří byli pověřeni k jeho zpracování v lednu roku 2000 někdejším ministrem spravedlnosti Otakarem Motejlem. Návrh se navrací k obecnému zákoníku občanskému z roku 1811, resp. k vládnímu návrhu nového občanského zákoníku z roku 1937, který však byl upraven podle vzoru nových zákoníků (především kodifikace nizozemské a kanadské provincie Quebec). Definitivní verze návrhu občanského zákoníku by měla být předložena vládě ČR na konci roku Do té doby by měla probíhat diskuze, do které by se měly zapojit co možná nejširší masy odborné i laické veřejnosti, neboť je jistě všeobecným zájmem vytvoření kvalitního soukromoprávního kodexu. Úprava nájmu bytu je v navrhovaném občanském zákoníku obsažena ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu v 1925 až 1985, samotný zánik nájmu bytu je pak upraven v 1969 až 1982 v oddíle označeném skončení nájmu bytu. V následujícím textu své práce budu na navrhovanou úpravu poměrně často poukazovat, neboť pokrok v legislativních pracích na počátku roku 2007 k tomu vybízí. Nový soukromoprávní kodex by se měl stát platným nejdříve v roce 2011). 29 Ústavní soud ČR se dokonce zabýval návrhem na zrušení ustanovení 685 až 716 ObčZ (oddíl upravující nájem bytu), tento návrh dne 28. února 2006 nálezem Pl. ÚS 20/2005 odmítl. 30 S poukazem na nález Ústavního soudu č. 84/2003 Sb., resp. na nález Pl. ÚS 20/2005, by bylo i v případě neexistence zákona č. 107/2006 Sb., možné se dovolávat přímo u obecného soudu, aby rozhodl o zvýšení nájemného, nájemné by mělo být stanoveno s ohledem na místní podmínky, v racionálně odůvodněné výši. 31 Tisková zpráva ministerstva spravedlnosti. [citováno dne 12. února 2007]. Dostupná z: 18

20 3. K zániku nájmu bytu může dojít na základě různých právně relevantních skutečností. Ty nejvýznamnější jsou zmíněny v 710 ObčZ, který vyjmenovává čtyři způsoby zániku nájmu bytu (dohodou, výpovědí, uplynutím doby a ukončením výkonu prací pro pronajímatele). Nelze ovšem zůstat pouze u tohoto ustanovení, jiné způsoby zániku nájmu bytu lze nalézt v rámci zbylých speciálních ustanovení o nájemních vztazích ( 673 až 716 ObčZ) a také v rámci obecných ustanovení o zániku závazků ( 559 až 587 ObčZ). Tohoto rozlišení se ovšem držet nebudu a pro lepší přehlednost své diplomové práce jsem rozdělil důvody zániku nájmu bytu na dvě skupiny. Prvá skupina nazvaná absolutní zánik nájmu bytu představuje zánik předmětného vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy nájem bytu nepřechází na nikoho dalšího a stává se právně volným. Těmto případům se budu věnovat nejobsáhleji a považuji je za samotnou podstatu své práce, ale považoval jsem za nezbytné uvést i dále zmiňované případy relativního zániku nájmu, neboť teprve společně dotvářejí obraz institutu zániku nájmu bytu. Druhá skupina s názvem relativní zánik nájmu bytu charakterizuje situace, kdy sice zaniká nájem bytu mezi pronajímatelem a nájemcem, avšak práva a povinnosti z nájmu bytu přechází na základě určitých právně relevantních skutečností na osobu jinou s výlučným nájemcem nebo pronajímatelem svázanou. 32 V rámci těchto dvou kapitol se budu podrobně věnovat jednotlivým důvodům zániku nájmu bytu Absolutní zánik nájmu bytu dohodou Skončení nájemního poměru k bytu dohodou je zcela v souladu s principy na nichž stojí úprava občanskoprávních vztahů. Tyto vztahy by totiž měly vznikat a zanikat v souladu se svobodnou vůlí jejich účastníků. Pokud se nájemce hodlá vystěhovat nebo pokud souhlasí s důvody, které pronajímatele vedou k požadavku na uvolnění jeho bytu, není nutné, aby se ukončením nájmu zabývaly již tak přetížené soudy, nebo aby nájemce musel očekávat doručení výpovědi od pronajímatele. Bylo by žádoucí, aby tento způsob zániku nájmu bytu v praxi převládal. Dohoda o zániku nájmu bytu musí být podle 710 odst. 1 ObčZ uzavřena písemně, a to pod sankcí absolutní neplatnosti. Nedostatek písemné formy nemůže být nahrazen, byť sebe jasnější vůlí nájemce byt vyklidit a fakticky opustit, a to i kdyby byt pronajímateli s jeho 32 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : Nakladatelství CP Books, 2005, s