ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4146/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4146/13 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č a podílu id. 1/16 na nemovitostech zapsaných na LV č. 1004, vše včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území Braník, hl. m. Praha. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská Mladá Boleslav Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 1505/11-40 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 26 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: LV č. 6989, 1004 Adresa nemovitosti: V Malých domech II 376/10 Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Braník 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , zpracovatelem posudku, za přítomnosti vlastníka nemovitostí, pana Romana Vyšína. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - cenová mapa, kopie dokladu je v příloze posudku - informace předané zástupcem vlastníkem nemovitosti, panem Romanem Vyšínem, jak dále v posudku uvedeno - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - místní šetření provedené dne podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č a podílu id. 1/16 na nemovitostech zapsaných na LV č. 1004, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území Braník, hl. m. Praha. Jedná se o budovu čp. 376 na parc. č a pozemek parc. č. 1100, a o podíl na pozemku parc. č. 1101, vše včetně všech součástí a příslušenství.

3 - 3 - LV č Budova čp. 376 na parc. č Jedná se o řadový rodinný dům vnitřní, který je součástí lokality se čtyřmi řadami podobných staveb, pocházejících z 30. let minulého století. Stavba o zastavěné ploše cca 50 m 2 obsahuje dvě nadzemní podlaží, půdní prostor, v části upravený na podkroví, a jednu místnost ve sklepě. V domě je jeden byt obsahující v 1. NP zádveří, kuchyni a jednu místnost a záchod, ve 2. NP předsíň, koupelnu a dvě místnosti, v podkroví a ve sklepě po jedné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha dílem sklonitá s taškovou krytinou, dílem pultová s povlakovou krytinou. Je zavedena elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Vytápění ústřední s plynovým kotlem. Dům byl asi před pětadvaceti roky adaptován, nyní se nalézá ve stavu, kdy je sice funkční, ale podle obvyklých požadavků na bydlení v domech tohoto typu v dané lokalitě, by se očekávalo provedení adaptace charakteru až rekonstrukce. Je potřeba výměna a oprava prvků i střednědobé a dlouhodobé životnosti stavby. Pozemek Na LV je zapsána jedna pozemková parcela: Parc. č zahrada o výměře 122 m 2. Pozemek obdélníkového tvaru tvoří zahradu k řadovému rodinnému domu čp. 376, postaveném na navazujícím pozemku parc. č jiného vlastníka. Zahrada je oplocená s chodníkem od hranice pozemku s komunikací k domu a s trvalými porosty. Pod povrchem pozemku jsou vedeny přípojky vody, kanalizace, plynu a elektřiny. Pozemek je součástí lokality s řadovými rodinnými domy mezi ulicemi Vlnitá a Na Usedlosti, která vznikla ve 30. letech minulého století. Součásti a příslušenství Jedná se o obvyklé venkovní úpravy oplocení pozemku, zpevněné plochy, přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu a o porosty ovocné i okrasné. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zástavními právy exekutorskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a zahájením exekuce. Při místním šetření byl dům vystěhovaný, ve stavu, kdy lze očekávat potřebu provedení adaptace, nicméně i v tomto stavu funkční. Podle sdělení vlastníka nemovitosti nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy a dům v současné době nikdo nepoužívá. LV č Pozemek Na LV je zapsána jedna pozemková parcela: Parc. č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 71 m 2. Pozemek tvoří souvislou plochu přibližně čtvercového tvaru. Téměř celý pozemek je zastavěn řadovým rodinným domem čp. 376, malá část plochy pozemku tvoří dvorek před domem.

4 - 4 - Pozemek není přímo přístupný z veřejné komunikace, ale navazuje na pozemek parc. č. 1100, který tvoří zahradu užívanou společně s domem čp. 376 a ta již hraničí s komunikací. Součásti a příslušenství Zpevněná plocha na části pozemku tvořící dvorek před domem. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo k celku omezeno zástavním právem smluvním, vlastnické právo oceňovaného spoluvlastnického podílu je potom omezeno nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zástavními právy exekutorskými a zahájením exekuce.

5 - 5 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny nemovitosti Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelné nemovitosti starší malé rodinné domy, s obvyklými součástmi a příslušenstvím, jsou v této části Prahy předmětem obvyklého obchodního styku. Oceňovaná nemovitost, kterou je nemovitost tohoto typu, ovšem bez části pozemku a dále jen spoluvlastnický podíl na tomto pozemku je majetek, který je obchodován velmi výjimečně. Zatímco informace o nabídkách k prodeji nemovitostí, které lze porovnávat s oceňovanou nemovitostí, jako celku, jsou k dispozici, získání informací ať už o prodeji nebo alespoň o nabídce nemovitosti bez části pozemku, či jen spoluvlastnického podílu na takovém pozemku je velmi neobvyklé. Ocenění provedu tak, že nejdříve odhadnu obvyklou cenu nemovitosti jako celku, potom provedu ocenění samotného pozemku parc. č Cena nemovitostí zapsaných na LV č bude potom rozdílem těchto cen a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na pozemku zjistím jako podíl na obvyklé ceně pozemku. Obvyklá cena nemovitosti jako celku (nemovitosti na LV č a LV č dohromady) V porovnatelných lokalitách Prahy 4, a pro nedostatek porovnatelných nemovitostí v této lokalitě, i v Praze 10, jsou porovnatelné nemovitosti (v podstatě ty nejmenší rodinné domy s malými pozemky) nabízeny za ceny v cenovém rozpětí od 4,5 do 5,0 mil. Kč. Příklady takových nemovitostí uvádím v příloze posudku. Odhad cenovým porovnáním Obvyklou cenu cenovým porovnáním lze odhadovat ve středu uvedeného nejčastějšího cenového rozpětí od 4,5 mil. Kč do 5,0 mil. Kč. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti jako celku cenovým porovnáním: ( ,- Kč ,- Kč) / 2 * 0,90 = ,- Kč

6 - 6 - Obvyklá cena samotného pozemku V porovnatelných lokalitách Prahy 4 jsou porovnatelné menší pozemky nabízeny ke koupi za ceny nejčastěji v intervalu od ,- Kč/m 2 do ,- Kč/m 2. Příklady takových nemovitostí uvádím v příloze posudku. Jen pro informaci, cenová mapa uvádí pro toto místo cenu 8.000,- Kč. Odhad cenovým porovnáním Obvyklou nabídkovou cenu cenovým porovnáním odhaduji na úrovni ,- Kč/m 2. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena samotného pozemku cenovým porovnáním: ,- Kč/m 2 * 0,85 = ,- Kč/m 2 Obvyklá cena jen nemovitostí zapsaných nalv č Obvyklá cena nemovitosti jako celku: ,- Kč Obvyklá cena pozemku parc. č. 1101: 71 m 2 * ,- Kč/m 2 = ,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zaps. na LV č. 6989: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č Stav, kdy předmětem obchodu není celá nemovitost, ale jen spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/16, který není reálně vymezen, je třeba vnímat jako zdroj problémů při výkonu vlastnických práv a povinností. Tato skutečnost by měla způsobit pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku hodnotou spoluvlastnického podílu budu proto ještě, s ohledem na nepatrnou velikost spoluvlastnického podílu, redukovat na 50%, což by mělo vyjádřit tento vliv. Obvyklá cena nemovitosti jako celku: 71 m 2 * ,- Kč/m 2 = ,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/16: ,- Kč / 16 * 0,50 = ,- Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena: 1/ Nemovitostí zapsaných na LV č. 6989, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území Braník, hl. m. Praha. Výsledná cena činí ,- Kč Slovy: Tři miliony pět set padesát tisíc Kč. 2/ Spoluvlastnického podílu id. 1/16 na nemovitostech zapsaných na LV č. 1004, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území Braník, hl. m. Praha. Výsledná cena činí ,- Kč Slovy: Dvacet tři tisíce Kč. V Praze, Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4146/13 znaleckého deníku.

8 E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - cenová mapa - kupní smlouva - smlouva o zřízení věcného břemene - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 8 -