ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR

Transkript

1 Vysoká škola ekonomická v Praze Národohospodářská fakulta Hlavní specializace: Regionální studia ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR A EKONOMICKÉ HODNOCENÍ NÁKLADOVOSTI ŘEŠENÍ diplomová práce Autor: Bc. Jakub Homola Vedoucí práce: doc. Ing. Petr Toth, Ph.D. Rok: 2012

2 Prohlašuji na svou čest, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. Bc. Jakub Homola V Praze, dne

3 Anotace Práce systematicky klasifikuje a stručně charakterizuje všechny dostupné zdroje financování bydlení pro domácnosti v ČR. Jakožto na hlavní cíl se práce zaměřuje na hodnocení nákladovosti, a to jak úvěrů na bydlení, tak na hodnocení nákladovosti celkových řešení financování bydlení, která kromě úvěrů zahrnují i použití vlastních zdrojů, daňových úspor, státních podpor a dotací. Práce obsahuje analýzu 4 používaných metod hodnocení nákladovosti úvěrů na bydlení a dvě vlastní inovativní metody, které nevykazují slabé stránky používaných metod, při zachování všech silných stránek. Cíl práce je splněn sestavením obecné metody pro nalezení celkového řešení financování bydlení s nejnižšími ekonomickými náklady. Klíčová slova financování bydlení, hypoteční úvěr, stavební spoření, analýza nákladů, daňová úspora, osobní a rodinné finance, roční procentní sazba nákladů (RPSN) Annotation This dissertation systematically classifies and shortly describes all available funds to get a flat in Czech Republic. The main subject is a cost analysis. There is not only cost analysis and evaluation of motgage and loan, but this work contains method, how to evaluate the aggregate combinations with assets, tax savings and government benefits. There are analysed 4 usual used methods for evaluation mortgages and loans and also 2 new innovative methods, that lost weaknesses and maintain strengths. The goal of the work is achieved by creating of the general method, that manages the aggregate solution, keeping the lowest available economic costs. Keywords financing of housing, mortgage, housing saving, cost analysis, tax saving, personal and household finance, Annual Percentage Rate of Charge JELL Classifikation G210 - Banks; Other Depository Institutions; Micro Finance Institutions; Mortgages D140 - Personal Finance D190 - Household Behavior and Family Economics: Other 2

4 Obsah Anotace... 2 Klíčová slova... 2 Annotation... 2 Keywords... 2 JELL Classifikation... 2 Obsah... 3 Seznam zkratek... 4 Úvod Teoretická východiska a terminologie Výdaje na bydlení a právní důvod užívání nemovitosti Zdroje financování vlastního a družstevního bydlení Vlastní zdroje Cizí zdroje úvěry na bydlení Daňové úspory, státní podpory a dotace Teoretická východiska a terminologie pro hodnocení nákladovosti úvěrů na bydlení Cizí zdroje financování vlastního a družstevního bydlení úvěry na bydlení Hypoteční úvěr (bankovní, nebankovní, předhypoteční úvěr) Úvěr ze stavebního spoření Doplňkové úvěry Úvěry ze SFRB Úvěry od municipalit Ekonomické hodnocení nákladovosti úvěrů na bydlení V praxi používané metody Metoda č. 1: Metoda komparace pravidelných výdajů Metoda č. 2: Metoda ročních nákladů Metoda č. 3: Metoda celkové splatné částky (a koeficient navýšení) Metoda č. 4: Metoda roční procentní sazby nákladů (RPSN) Vlastní metody Metoda č. 5: Metoda současné hodnoty úvěru ke konci ního období Metoda č. 6: Metoda RPSN za ní období Přehled všech metod a jejich silných a slabých stránek Ekonomické hodnocení nákladovosti celkových řešení a nejvhodnější metoda Závěr Použitá literatura a zdroje informací

5 Seznam zkratek angl. angličtina LTV z angl. loan to value výše úvěru ku hodnotě zástavy HÚ hypoteční úvěr SS stavební spoření RPSN roční procentní sazba nákladů MMR Ministerstvo pro místní rozvoj ČNB Česká národní banka SFRB Státní fond rozvoje bydlení AČSS Asociace českých stavebních spořitelen ČOI Česká obchodní inspekce ČSÚ Český statistický úřad 4

6 Úvod Téma této diplomové práce je zajímavé už z toho důvodu, že otázky financování bydlení musí nějakým způsobem řešit většina českých domácností. Bydlení patří k základním lidským potřebám, a proto má své pevné místo ve spotřebním koši domácností, kde zaujímá dominantní pozici. Pozoruhodné je, že nejvýznamnější výdajovou položku nedokážou domácnosti nákladově optimalizovat tak, jako jiné, méně významné položky. Celkové řešení financování bydlení se skládá z několika složek. Optimalizovat tyto složky a sestavit z nich nejlepší možné řešení, není až tak jednoduché, jak se může na první pohled zdát. Důsledkem je neefektivita, která každoročně zbytečně odčerpá domácnostem miliony korun, protože nemají dostatek informací, a chovají se nehospodárně. Tato práce se snaží najít způsob, jak efektivně hodnotit nákladovost zejména úvěrů na bydlení, ale také celkových řešení financování bydlení, která zahrnují i financování bydlení z vlastních zdrojů a za přispění daňových úspor, státních podpor a dotací. Práce se tedy zabývá náklady z pohledu domácností dlužníků. První kapitola seznámí čtenáře s problematikou bydlení z hlediska právního důvodu užívání nemovitostí a příslušných zdrojů financování. Druhá kapitola charakterizuje 5 základních druhů úvěrů na bydlení a podložena poznatky první kapitoly naplňuje dílčí cíl práce, kterým je zmapování, systematické uspořádání a zhodnocení všech zdrojů financování bydlení v ČR. Třetí kapitola se věnuje podrobné analýze 6-ti metod hodnocení nákladovosti úvěrů na bydlení, přičemž metody č. 1, 2, 3 a 4 jsou v praxi běžně používané a metody č. 5 a č. 6. sestavil autor této práce, ve snaze odstranit nedostatky stávajících metod, při zachování jejich silných stránek. Výstupem 3. kapitoly je přehled silných a slabých stránek všech 6-ti metod. Čtvrtá kapitola pak zasazuje vlastní metody hodnocení nákladovosti úvěrů č. 5 a č. 6 do širšího kontextu hodnocení nákladovosti celkových řešení financování bydlení. Výstupem práce je ucelený postup či návod, jak pro daný záměr financování bydlení konkrétní domácnosti nalézt celkové řešení s co nejnižšími ekonomickými náklady. 5

7 1. Teoretická východiska a terminologie 1.1 Výdaje na bydlení a právní důvod užívání nemovitosti Výdaje na bydlení představují největší položku ve spotřebním koši českých domácností. Tyto výdaje můžeme rozčlenit do třech hlavních skupin. První skupinu tvoří výdaje za služby. Můžeme sem zařadit výdaje za energie, vodné a stočné, pojistné, výdaje na údržbu nemovitostí či za úklidové služby. Druhou skupinu tvoří daně a poplatky. Jedná se především o daň z nemovitosti a místní poplatky (zejm. za komunální odpad), případně o správní poplatky. Konečně třetí skupinou výdajů na bydlení jsou výdaje za právní důvod užívání nemovitosti. Právní důvod užívání je odborný termín, který vyjadřuje, jaký právní vztah opravňuje obyvatele té které nemovitosti k jejímu užívání a obývání. V praxi se nejčastěji vyskytují 3 základní právní důvody 1 : vlastnictví, nájemní vztah a družstevní práva. Na základě toho tedy rozlišujeme vlastní bydlení (jinak též vlastnické), nájemní bydlení a družstevní bydlení. Každý z těchto právních důvodů má svá specifika a své silné a slabé stránky. To však není předmětem zkoumání této práce. Ta se zaměřuje čistě na problematiku financování, a proto následuje specifikace jednotlivých právních důvodů užívání z hlediska jejich financování. Výdaje na právní důvod užívání nemovitosti Financování nájemního bydlení je charakteristické tím, že probíhá průběžně, v pravidelných, obvykle měsíčních, platbách nájemného. Z toho vyplývá, že nájemní bydlení může být financováno z pravidelných příjmů domácnosti, aniž by bylo potřeba shromáždit větší finanční částku v jeden okamžik. Naproti tomu vlastnické i družstevní právo k bydlení se vyznačuje tím, že domácnost pro jeho získání 2, resp. financování, musí vynaložit poměrně vysokou finanční částku, a to obvykle jednorázově a předem. Konkrétním způsobem pořízení nemovitosti k bydlení může být koupě, výstavba (vč. rekonstrukce) nebo vypořádání majetkových poměrů (po rozvodu, z dědictví, apod.). V případě družstevního bydlení hovoříme o převodu členských práv a 1 Tato práce se nezabývá okrajovými kategoriemi, jako je bydlení v různých ústavech a léčebnách, chráněných domech pro nesvéprávné, věznicemi, apod. Naopak bydlení v sociálních bytech a domovech pro seniory spadá ve své podstatě do nájemního bydlení, protože splňuje základní charakteristiky této kategorie. 2 Nejsou zde uvažovány bezplatné převody práv (dary, dědictví nebo výhry), protože nevyžadují financování. 6

8 povinností. U družstevního bydlení se mimoto často objevuje tzv. nesplacená anuita 3. Jedná se o závazek člena družstva vůči družstvu, který může být splacen buď jednorázově a nebo splácen dlouhodobě v pravidelných splátkách. Jednorázové splacení se tedy podobá jednorázové platbě za převod členských práv a povinností, naopak postupné splácení se více podobá platbě nájemného i v tomto případě je však rozhodující částka vynaložená jednorázově (za převod práv), a proto můžeme z hlediska financování sloučit vlastní a družstevní bydlení do jedné kategorie, jejímž specifikem je nutnost vynaložení relativně vysoké částky jednorázově na začátku. Obvykle se jedná o částky mezi 20-ti a 150-ti násobkem měsíčního příjmu dané domácnosti. Z jakých zdrojů je možné tyto vysoké částky získat, to nám přiblíží následující subkapitola Zdroje financování vlastního a družstevního bydlení Jak bylo vysvětleno v předchozí subkapitole, financování vlastního i družstevního bydlení (dále jen financování bydlení) vyžaduje zdroje pro jednorázové uhrazení poměrně vysokých částek. Potenciální zdroje můžeme rozdělit na vlastní zdroje, cizí zdroje a různé formy daňových úspor, státních podpor a dotací z veřejných financí Vlastní zdroje Vlastními zdroji se rozumí finance v majetku domácnosti, nebo-li její finanční aktiva. Vznikají typicky jako úspory z příjmů domácnosti, nejčastěji z pracovních příjmů. Ale může se jednat i o jednorázové příjmy z prodeje majetku (vč. nemovitého) nebo o dědictví, tedy bohatství vytvořené předchozími generacemi. Nehledě na původ těchto financí hovoříme o vlastních zdrojích domácnosti. Jedná se tedy o jeden z možných zdrojů, které mohou být pro financování bydlení použity. Z toho logicky plyne otázka: Kolik vlastních zdrojů má být použito a jaká část záměru má být financována z jiných zdrojů? Pro odpověď je rozhodující nákladovost (= cena) vlastních zdrojů, v porovnání s nákladovostí jiných zdrojů. Nákladovost vlastních zdrojů je dána nejlepší možnou příležitostí, jak jinak lze tyto zdroje využít. Jak vyplývá z ekonomické teorie (Holman, 2004), domácnost může své zdroje buď spotřebovat nebo uspořit. Úspory může buď uložit v bance (a získat tak úroky ze vkladů), a nebo investovat. Jednou z možných investic je právě použití zdrojů na financování bydlení. 3 Termín anuita má v tomto případě odlišný význam, než v problematice anuitního splácení úvěrů, která je vysvětlena v kapitole

9 Alternativou jsou jiné investice. Může se jednat o nákup cenných papírů (akcie, dluhopisy, podílové listy, aj.), poskytnutí půjčky jinému subjektu, realizaci podnikatelského záměru (pak se domácnost dostává do role firmy), nebo třeba o investici do vzdělání. Holman (2004) dále uvádí, že velikost spotřeby je dána individuálním sklonem ke spotřebě. Každá domácnost má tedy subjektivně danou spotřebu, a nespotřebované finance (= úspory) rozděluje mezi 3 alternativní příležitosti: - bankovní vklady - investice do bydlení - jiná investice Rozhodování mezi uvedenými příležitostmi se odvíjí od očekávané výnosnosti, likvidity a rizika. (Smrčka, 2010) Bankovní vklady Výnosem bankovního vkladu je získaný úrok. Bankovní vklady se vyznačují minimálním rizikem. Při maximální likviditě (běžný účet) je úrok zanedbatelný, s klesající likviditou (termínované vklady) úrokový výnos roste. Mezi běžným účtem a dlouhodobým termínovaným vkladem stojí spořicí účet, jehož likvidita je vysoká a úroková sazba se v současnosti pohybuje až okolo 2% p.a. Investice do nemovitosti Výnosem investice vlastních zdrojů do nemovitosti je úspora nákladů, které by přineslo použití cizích zdrojů namísto vlastních zdrojů. Jedná se tedy o úroky a poplatky, které nebudou muset být vynaloženy 4. Ale nejen to. Výše vlastních zdrojů použitých na pořízení nemovitosti má vliv na nákladovost použitých cizích zdrojů. Především zde hraje klíčovou roli parametr LTV (z angl. loan to value), nebo-li poměr výše úvěru ku hodnotě zástavy. Od LTV se odvíjí výše úrokové sazby a někdy i výše poplatků, tedy nákladovost cizích zdrojů. V některých případech může být kofinancování z vlastních zdrojů i nutnou podmínkou pro získání cizích zdrojů. Dochází k tomu při nižší platební schopnosti domácnosti (tzv. bonita), která tak nedosáhne na vyšší úvěr z hlediska svých pravidelných příjmů. V těchto případech je nutné financovat bydlení částečně i z vlastních zdrojů. 4 Náklady cizích zdrojů popíše a klasifikuje subkapitola

10 Dalším případem nuceného použití vlastních zdrojů pro nedostatek cizích zdrojů může být nedostatečná zástavní hodnota nemovitosi tato problematika je rozebrána v kapitole 2.1. Pokud budeme uvažovat o investici do bydlení, resp. do nemovitosti, z hlediska její likvidity, pak investice je v podstatě definitivní a nevratná (likvidita nulová), protože její přeměna zpět na peníze není možná bez popření původního cíle pořízení bydlení. 5 (Znamenalo by to prodej nemovitosti včetně časové prodlevy, daně z převodu nemovitosti a dalších transakčních nákladů.) Jestliže investici považujeme za nevratnou, a likviditu tudíž za nulovou, pak i riziko investice vlastních zdrojů do bydlení se blíží nule, protože je v zásadě jisté, že investice splní svůj cíl domácnost získá bydlení. Jiná investice Jiné druhy investic můžou nabývat různých kombinací výnosnosti, likvidity a rizika. Příležitosti jednotlivých domácností nejsou stejné. Např. domácnost pekaře uvažuje o koupi moderní pece nebo otevření nového prodejního místa. Domácnost 20-ti letých lidí zvažuje další vzdělání a tím zvýšení pracovních příjmů do budoucna. Zaměstnanec automobilky má možnost koupit akcie firmy za zvýhodněnou cenu, atd. Proto různé domácnosti budou mít různě silnou motivaci použít vlastní zdroje jinak než na pořízení bydlení. Když se domácnost rozhoduje, zda investovat vlastní zdroje do bydlení, porovnává tuto možnost s nejlepší jinou investiční příležitostí a také s možností uložit peníze v bance, což přinese nejen úrok, ale díky vysoké likviditě i možnost budoucího použití na spotřebu (např. koupě auta) či budoucího použití na investici ať už do bydlení nebo jinou. (Investice do bydlení v budoucnu kdy je již bydlení zafinancováno znamená nahrazení použitých cizích zdrojů vlastními zdroji, nebo-li splacení úvěru.) Syrový (2009) k vlastním zdrojům říká, že jejich uložení v bance a financování bydlení z cizích zdrojů dává více možností do budoucna, včetně možnosti jednorázového splacení úvěru na bydlení nebo jeho části. A dále konstatuje, že úvěr na jiný účel než bydlení je zpravidla výrazně nákladnější, a proto by bylo chybou investovat vlastní zdroje do bydlení a následně si půjčovat na jiný účel. Hodnota vlastních zdrojů je tedy dána nejlepší možnou příležitostí. Domácnost bude investovat vlastní zdroje do nemovitosti jen do té míry, dokud nebude jiná lepší příležitost. Přitom je nutné vzít v úvahu jak výnosnost příležitosti, tak likviditu a riziko, včetně individuálního vztahu k riziku. 5 Některé finanční instituce nabízejí i zpětné proplacení vlastních investovaných zdrojů, avšak obvykle maximálně 1 nebo 2 roky zpětně, a později už jsou vlastní zdroje vynaloženy nenávratně. 9

11 1.2.2 Cizí zdroje úvěry na bydlení Jak naznačuje již přechozí subkapitola, cizími zdroji financování bydlení jsou prakticky vždy úvěry na bydlení - a proto hlavním zájmem práce v dalších kapitolách bude hodnocení nákladovosti úvěrů na bydlení. Práce rozlišuje 5 základních druhů úvěrů, jejichž charakteristice je věnována celá kapitola 2. Úvěry jsou co do objemu financí nejvýznamnějším zdrojem financování vlastního a družstevního bydlení, vlastní zdroje tvoří při pořízení bydlení obvykle menší část, a teprve splácením úvěrů jsou cizí zdroje postupně nahrazovány vlastními zdroji. Marek (2006) uvádí ještě další obecné typy cizích zdrojů financí, z nichž by potenciálně připadaly do úvahy dluhopisy a leasing, ale v praxi financování bydlení se s těmito nástroji běžně nesetkáme Daňové úspory, státní podpory a dotace Třetím pilířem financování bydlení, jsou (vedle vlastních zdrojů a úvěrů) daňové úspory, státní podpory a dotace. Jedná se o různé formy úlev a příspěvků ze strany státu, případně od územních samospráv. Tento zdroj financování je co do objemu prostředků nejméně významný, a využitelný je (s výjimkou D a E) jen doplňkově k vlastním nebo cizím zdrojům. Zároveň plní motivační a regulační funkci, jíž stát může ovlivňovat strukturu bydlení podle právního důvodu užívání. Zvyšování dostupných prostředků z tohoto zdroje zlevňuje vlastní (popř. družstevní) bydlení relativně k nájemnímu bydlení. Omezení těchto zdrojů naopak vede k relativnímu zlevnění nájemního bydlení. Motivy státních regulací mohou být u některých dotací i zdravotně-hygienické, environmentální, nebo sledující cíl obecného zlepšování bytového fondu a technické infrastruktury. Uvedené nástroje se v čase mění podle aktuálně preferované politiky státu i Evropské unie. Cílem municipálních dotací může být územní rozvoj, rozšiřování bytového fondu a zvyšování počtu obyvatel. Tato práce řeší problematiku individuálního financování bydlení, a proto se nezabývá dotačními programy podpory výstavby nájemních bytů (dotace investorům) ani státními dotacemi pro obce. A) Daňová úspora (snížení základu daně z příjmu o úroky úvěru na bydlení) Jedná se o nejvýznamnější nástroj podpory vlastního bydlení z veřejných financí. Podpora se týká bankovních HÚ na bydlení a úvěrů ze SS (se zástavou i bez, řádných i překlenovacích.) Zákon o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů uvádí v 15 úroky úvěru na bydlení jakožto výdaj, o který je možné snížit základ daně z přímu, a to až o částku 10

12 Kč ročně na jednu domácnost. Při aktuální sazbě daně z příjmu ve výši 15% tedy činí daňová úspora 15% ze zaplacených úroků. To ovšem jen za předpokladu, že základ daně je dostatečně vysoký, aby se jeho snížení projevilo snížením daňové povinnosti. U nížepříjmových domácností může i díky slevě na dani klesnout vyměřená daň na nulu, a v tom případě již nemá další snižování základu daně význam. Konkrétnější aplikace daňových úspor naznačují jednotlivé metody v kap. 3. B) Státní podpora (bankovních) HÚ pro mladé lidi na starší byty 6 Tato podpora je poskytována na základě nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Cílem je zvýšení dostupnosti staršího vlastnického bydlení pro lidi do 36 let. Podpora má formu úrokové dotace ke splátkám HÚ. Výše úrokové dotace činí 1 až 4 procentní body, v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb HÚ poskytnutých bankami v předchozím roce pokud je nižší než 5% p.a., pak je podpora nulová. V roce 2010 byla průměrná úr. sazba vyšší než 5%, a proto mají HÚ čerpané v r podporu 1% na celou dobu ace úr. sazby, max. však na 5 let. Úr. sazba v r byla nižší než 5%, a proto úvěry čerpané v letošním roce mají na dobu ace podporu nulovou. Při změně ace HÚ se výše podpory stanoví nově (dle prům. úr. sazby předchozího roku), a proto má význam o podporu zažádat i v roce s nulovou podporou, protože dodatečně již žádat nelze. Dotována je pouze část HÚ v max. výši Kč (v případě koupě bytové jednotky), resp. v max. výši Kč (v příp. koupě rodinného domu). Státní podporu zprostředkovává jen 8 ze 13 hypotečních bank, což může být pomocným kritériem pro výběr banky, zejm. v období vysokých úr. sazeb. Pro smlouvy o hypotečním úvěru u kterých proběhlo 1. čerpání úvěru v termínu: činila státní podpora 3% body činila státní podpora 2% body činila státní podpora 1% bod činila státní podpora 0% bodů činila státní podpora 0% bodů činila/činí státní podpora 0% bodů činila/činí státní podpora 0% bodů činila/činí státní podpora 1% bod činila/činí státní podpora 1% bod činí státní podpora 0% bod 6 MMR: Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty 11

13 C) Státní podpora stavebního spoření Tato podpora je vyplácena účastníkům stavebního spoření na základě zákona o stavebním spoření č. 96/2003 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Poslední novela zákona stanovuje roční státní podporu ve výši 10% z uspořené částky v daném roce, max. však 2 000Kč za daný rok. Podpora je vyplácena nehledě na to, zda na základě smlouvy o stavebním spoření je či není čerpán překlenovací úvěr. Ve druhém případě pomáhá připisování podpory ke dřívějšímu přidělení řádného úvěru a splacení překlenovacího úvěru, který je nákladnější. (Podrobněji v kapitole 2.2) V roce 2011 byla vyplacena státní podpora SS ve výši 10,7 mld. Kč. 7 Vzhledem k nastavení pravidel však velká část této podpory neplní účel financování bydlení, ale je použita na jiné účely, podle individuálních potřeb účastníků. D) Dotace po živelné pohromě 8 Dotace je poskytována na základě nařízení vlády č. 394/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Jedná se o nenávratnou dotaci ve výši Kč pro občany, kteří přišli o bydlení v důsledku povodně, příp. jiné živelní pohromy. Dotace zajišťuje MMR. E) Podpora oprav domovních olověných rozvodů 9 Cílem této dotace je zkvalitnění bytového fondu výměnou domovních olověných rozvodů a tím snížení obsahu olova v pitné vodě. Fyzická osoba může získat dotaci Kč na jednu bytovou jednotku. Dotace zajišťuje MMR. F) Municipální dotace Některé obce a města v ČR poskytují dotace stavebníkům, kteří na jejich území staví nebo rekonstruují nemovitost k bydlení nebo ji připojují na technickou infrastrukturu. Tak je tomu např. v Říčanech u Prahy MMR: Statistiky z oblasti bytové politiky, Vývoj stavebního spoření v letech MMR: Státní pomoc po živelní nebo jiné pohromě 9 MMR: Podprogram Podpora oprav domovních olověných rozvodů 10 Oficiální stránky města Říčany 12

14 1.3 Teoretická východiska a terminologie pro hodnocení nákladovosti úvěrů na bydlení Jak bylo řečeno v předchozí subkapitole 1.2, pro hodnocení nákladovosti financování bydlení je stěžejní hodnocení nákladovosti úvěrů na bydlení. Tato kapitola definuje, pro potřeby zejm. kapitoly 3, jednotlivé pojmy a proměnné veličiny související s úvěry, a také podrobněji vysvětluje některé základní problémy, jako je anuitní splácení nebo časová hodnota peněz. Náklady úvěrů na bydlení jsou zde pro potřeby další analýzy ( kapitola 3) obecně rozčleněny do tří kategorií. V závěru je vymezen klíčový pojem nákladovost. V hranatých závorkách jsou uváděny zkratky jednotlivých veličin používané v této práci. Úvěr je smluvní vztah o poskytnutí finanční částky věřitelem dlužníkovi na dohodnutou dobu a za dohodnutou cenu. Významově stejným slovem je půjčka. Rozdíl mezi pojmy úvěr a půjčka spočívá v oblasti použití, přičemž úvěr je poskytován finančními společnostmi, nejčastěji bankami, kdežto půjčky jsou poskytovány splátkovými společnostmi a subjekty mimo finanční trh. Výše úvěru [S] (= vypůjčená částka, počáteční vypůjčená jistina) je celková částka poskytnutá věřitelem dlužníkovi před zahájením splácení úvěru, vyjádřená v peněžních jednotkách. Dlužník je subjekt, který si peníze půjčuje a zavazuje se úvěr (vč. nákladů) splatit v dohodnuté době. Věřitel je subjekt, který dlužníkovi úvěr poskytuje, a má právo na vrácení poskytnuté částky (vč. výnosů) v dohodnuté době. Jistina [S dl ] ( = dlužná částka, dlužný zůstatek, zůstatek úvěru, dluh, zadlužení) je rozdíl mezi výší úvěru [S] a vrácenou částkou v daném čase, vyjádřený v peněžních jednotkách. Před zahájením splácení úvěru je jistina rovna poskytnuté výši úvěru, v průběhu splácení se snižuje, při úplném splacení úvěru je rovna nule. Splatnost (= doba splatnosti) je doba, na kterou byl úvěr poskytnut, než má být podle smlouvy zcela splacen. Uvádí se nejčastěji v letech [ Y ] nebo měsících [ n ]. Úrok je podle Smrčky (2009, str. 526) platba navíc nad jistinu jako kompenzace za poskytnutí prostředků. Podle Radové (2005, str. 24) je úrok odměna náhrada za dočasnou 13

15 ztrátu kapitálu, za riziko spojené s inflací a za nejistotu, že kapitál bude splacen v dané lhůtě a výši. Podle obou výše uvedených teoretických definic by však úrokem byly veškeré prostředky zaplacené dlužníkem věřiteli nad rámec poskytnuté výše úvěru. V praxi jsou však tyto náklady dlužníka rozděleny na úroky a poplatky. Proto je úrok pro potřeby této práce definován úžeji, na základě pojmu úroková míra / sazba. Úroková míra / sazba [ i ] je podle Marka (2006, str. 35) poměr odměny za půjčení kapitálu k celkové výši půjčeného kapitálu. Tato práce však bude za úrokovou sazbu považovat jen tu část odměny, která je ve smlouvě mezi dlužníkem a věřitelem vyjádřená v procentech z jistiny za rok. Tedy s různými typy poplatků, které mohou být také vnímany jako odměna za půjčení kapitálu, se bude pracovat odděleně od úrokové sazby. Tedy např. úroková sazba 5% p.a. (per annum = ročně) pak znamená, že dlužník je povinen v každém roce trvání úvěrového vztahu zaplatit věřiteli odměnu, která se rovná 5% z jistiny úvěru v daném roce. Tato odměna je úrokem. Pojmy úroková míra a úroková sazba někteří autoři téměř ztotožňují 11, ale jak uvádí Marek (2006) jiní je vymezují tak, že úr. sazba je konkrétní vyjádření úrokové míry pro konkrétní určitý vztah mezi vypůjčovatelem a poskytovatelem kapitálu. Radová (2005, str. 25) k problému říká, že: terminologie není jednoznačná, avšak pojem úr. sazba převažuje u veličin určených nějakým subjektem (např. diskontní sazba centrální banky, úroková sazba termínovaného vkladu), kdežto pojem úr. míra se používá u veličin vypočítaných z jiných veličin. Tato práce používá termín úroková sazba tam, kde se jedná o smluvně stanovenou veličinu mezi věřitelem a dlužníkem, a pojem úroková míra je použit pro obecné vyjádření veličiny a v souvislosti s diskontní mírou viz dále v práci. Úroková sazba je procentuálně vyjádřená část odměny věřitele, uvedená v úvěrové smlouvě, vyjádřená v % za rok, z jistiny dlužné v daném roce. Fixace úrokové sazby (= ní období) je smluvně stanovené období splácení úvěru, během něhož se úroková sazba nemění. Obvykle trvá 1, 2, 3, 4 nebo 5 let, výjimečně déle. Během doby ace je možné předčasné umoření úvěru obvykle jen za cenu vysoké sankce. Naopak ke konci ace umožňují věřitelé bezplatné umoření úvěru nebo jeho části. 11 Marek (2006) ve své knize pracuje univerzálně pouze s obecnějším pojmem úroková míra. 14

16 Úrok [ I ] za dané období (např. rok) je potom součinem (např. roční) úrokové sazby a jistiny v daném roce. Anuitní splácení je způsob splácení úvěru pravidelnými stejně velkými částkami (= anuita), které obsahují platbu úroku a splátku jistiny (= úmor). Anuita je dle Marka (2006, str. 53): série pravidelných plateb ve stejné výši za určité kapitálové období. Marek (2006) i Radová (2005) však dále uvádějí, že terminologie v této oblasti není jednoznačná a někdy je anuitou nazývána jednotlivá platba = anuitní splátka. Právě taková je praxe v oblasti bankovnictví, a proto i v této práci se anuitou rozumějí jednotlivé pravidelné splátky úvěru. Anuita [A anuita ] je pravidelná splátka úvěru, jejíž výše je konstantní a zahrnuje úrok a úmor. Anuita může být kalkulována pro různě dlouhá období splácení: roční anuita, půlroční, čtvrtletní a měsíční anuita, která je u úvěrů na bydlení nejpoužívanější. Teorie dále rozlišuje anuitu placenou dopředu a anuitu placenou pozadu. V praxi se v oblasti úvěrů téměř vždy setkáváme s anuitou placenou pozadu. Radová (2005, str. 175) tuto skutečnost vyjadřuje zápisem: anuita za měsíční úrokové období od T r do T r+1 se vypočítá k termínu T r+1. Přitom samotná splatnost anuity (den v měsíci, ke kterému má být anuita zaplacena) může být kdykoli mezi termínem T r a T r+1 rozhodující je termín použitý pro výpočet anuity. Anuita na roční bázi se vypočítá dle následujícího vzorce: (Radová 2005, str. 173) HU ip. a. (1 + ip. a. ) a p. a. =, n (1 + ip. a. ) 1 kde n a p.a. je roční výše anuity HU je výše úvěru i je roční úroková sazba (vyjádřená jako desetinné číslo) n p.a. je doba splatnosti Úpravou vzorce se vyjádří vzorec pro v praxi nejčastěji používanou měsíční anuitu: a ip. a. ip. a. HU n 12 i p a 1 12 n 12 HU i (1 + i p. m. p. m. p. m. = = n 12 (1 + ip. m. ) ) 1 n 12, 15

17 kde a p.m. je měsíční výše anuity HU je výše úvěru i je měsíční úroková sazba (vyjádřená jako desetinné číslo) p.m. n 12 je doba splatnosti v měsících Za účelem jednotného označování 12 veličin v celé práci je označení upraveno následovně: a p.m. A anuita je měsíční výše anuity HU S je výše úvěru, resp. současný zůstatek úvěru na začátku n 12 n je doba splatnosti v měsících Pro výpočet měsíční anuity bude vždy použit vzorec: A anuita n S i p. m. (1 + i p. m. ) = n (1 + i p. m. ) 1, i kde i p.m. = 12 Úmor [ M ] je ta část anuity, která je splátkou jistiny (která snižuje dlužný zůstatek úvěru). Úmor je roven rozdílu mezi anuitou a úrokem za dané období. Umořování je placení úmorů, tj. snižování dlužné částky. Umořovací schéma/plán (= amortizační schéma/plán, splátkový plán, splátkový kalendář) Jak už bylo uvedeno, výše úroku v každém roce splácení je dána součinem úrokové sazby a výše jistiny v daném roce. V praxi jsou však jednotlivé anuitní splátky kalkulovány a placeny zpravidla měsíčně. Proto i platby úroků a úmorů jsou vypočítány na měsíční bázi. Jistina úvěru se tedy snižuje zaplacením každé další (měsíční) anuity, resp. každou platbou úmoru. Z toho plyne, že i výše úroku v jednotlivých anuitách se liší, resp. postupně klesá. Jak se vyvíjí výše úroku a úmoru v anuitě ukazuje umořovací schéma. Tabulka ilustruje umořovací schéma anuitního úvěru ve výši 1 mil Kč, s úrokovou sazbou 5% p.a. a splatností 20 let. (Uvedeny jsou jen některé reprezentativní měsíce z celkových 240-ti.) 12 Jednotlivé zdroje používají různé označení veličin. Proto je v této práci na základě hlavních zdrojů stanoven vlastní systém označování, aby jednotlivé části práce byly vzájemně kompatibilní. 16

18 Tab. 1: Vzorové umořovací schéma: měsíc splácení rok splácení splacená jistina v daném měsíci úrok v daném měsíci úmor v daném měsíci 1 1.rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok rok Zdroj: vlastní výpočet Termín splátka může být používán ve dvou významech. Pokud se jedná o splátku jistiny, pak splátka = úmor. V ostatních případech hovoříme o anuitní splátce, tj. úmor + úrok. Mimořádná splátka (= předčasná splátka) je splátka jistiny mimo rámec umořovacího schématu taková splátka je současně mimořádným úmorem. Výdaj (= platba) je obecné označení pro každý peněžní tok od dlužníka směrem k věřiteli, nehledě na to, zda se jedná o náklad (úrok, poplatek), nebo o splátku jistiny, čili úmor. [ A ] je označení pro pravidelné měsíční výdaje. [ A Y ] jsou výdaje za rok, nebo-li suma měsíčních výdajů v daném roce. Cash flow je obecně suma výdajů a příjmů za čas. V této práci je jediným příjmem dlužníka vyčerpání výše úvěru, takže pojem cash flow bude od příjmů abstrahovat, a rozumí se jím tedy pouze suma výdajů dlužníka za čas. Náklad [C] je každý výdaj dlužníka, který nesnižuje jistinu úvěru. Tedy každý výdaj, který není úmorem. 17

19 Náklady úvěru je možné rozdělit na 3 kategorie: 1. Úroky [ I ] Jsou součástí anuitních splátek [A anuita ]. Jejich výše závisí přímo úměrně 13 na úr. sazbě [ i ], jistině [S dl ] a době splatnosti [ Y ], [ n ]. 2. Jednorázové počáteční poplatky [A poč ] jsou náklady a současně výdaje, vynaložené před zahájením splácení úvěru. Jedná se především o poplatek za zpracování / poskytnutí úvěru, za čerpání úvěru nebo za ocenění nemovitosti. Jednorázové poplatky za volitelné služby nebudeme (pro účely porovnávání nákladovosti s jinými úvěry) explicitně započítávat. Pokud však banka nabídne službu, kterou si dlužník cení více než jaký je účtovaný poplatek, můžeme tento spotřebitelův přebytek zohlednit započítáním záporného jednorázového poplatku. Příklad: Dlužník by byl ochotný zaplatit při sjednání úvěru poplatek až Kč, kdyby tím získal možnost mimořádné splátky úvěru (bez dalších nákladů) v průběhu ního období. Banka však tuto službu nabízí za jednorázový poplatek 4 000Kč (bez ohledu na to, zda dlužník v budoucnu službu využije a mimořádnou splátku provede). Spotřebitelův přebytek = 6 000Kč můžeme započítat pro porovnání nákladovosti s jinými úvěry jako záporný počáteční poplatek, neboť takový je rozdíl mezního užitku (10 000) a nákladu (4 000), jež daná služba přináší. 3. Pravidelné poplatky [A popl ] jsou všechny pravidelné výdaje dlužníka, které nejsou úrokem ani úmorem. Pravidelné poplatky můžeme rozdělit na dvě podkategorie. A Pravidelné poplatky přímo související s úvěrem. Sem patří všechny poplatky, které jsou s úvěrem nevyhnutelně spojené. Zejména poplatek za správu úvěru, popř. za výpisy z účtu apod. B Pravidelné poplatky za volitelné služby a související finanční produkty. V praxi je nabídka úvěru často spojená s dalšími finančními produkty nebo službami. Pokud si dlužník kromě úvěru sjedná ještě běžný účet, pojištění, nebo kreditní kartu, může získat nižší úrokovou sazbu nebo nižší pravidelné poplatky podle 3A. Volitelnou službou může být např. možnost mimořádných splátek mimo ní období, možnost přerušení splácení, atd. Volitelné produkty a služby pochopitelně dlužníkovi přinášejí své vlastní poplatky (náklady), ale také určitý užitek z jejich využívání (výnosy). Proto do pravidelných poplatků (nákladů) úvěru, pro 13 Přímou úměrou se zde míní, že roste-li jedna veličina, roste i druhá, a klesá-li jedna veličina, klesá i druhá. Nehledě na proporce této závislosti. 18

20 účel porovnání nákladovosti s jinými úvěry, započítáme pouze rozdíl mezi náklady a výnosy volitelných produktů a služeb. Příklad 1: Banka nabízí dlužníkovi úrokovou sazbu úvěru 5,0% p.a. Pokud by si však k úvěru sjednal ještě běžný účet, úroková sazba bude jen 4,7% p.a. Pokud bude dlužník nový běžný účet využívat, zaplatí za poplatky 200Kč měsíčně. Pokud by účet měl, ale nevyužíval, zaplatí za poplatky pouze 100Kč měsíčně. Za stávající běžný účet zaplatí klient 50Kč měsíčně. (Předpokládáme, že oba účty poskytují srovnatelné služby a stejný komfort užívání.) Jestliže podmínkou pro slevu na úr. sazbě bude pouze sjednání běžného účtu (bez nutnosti používání), pak poplatek dle 3.B je roven 100Kč. Jestliže podmínkou pro slevu na úr. sazbě bude nejen sjednání, ale i využívání běžného účtu, pak poplatek dle 3.B je roven = 150Kč. (Uvažujeme, že původní účet už klient nebude potřebovat a 50Kč měsíčně ušetří. Od transakčních nákladů na změnu účtu abstrahujeme.) Těchto 100Kč / 150Kč je pro účely výpočtů a porovnávání nákladovosti úvěru pravidelným poplatkem úvěru 3.B. Poznámka: Dlužník se pro sjednání (popř. využívání) účtu rozhodne v případě, že mezní náklad tohoto rozhodnutí (poplatek 3.B) bude nižší, než bankou nabízená úspora nákladů díky nižší úrokové sazbě. Příklad 2: Banka nabízí dlužníkovi, že mu v případě sjednání rizikového pojištění nebude účtovat měsíční poplatek 200Kč za správu úvěru. Pojistné činí 600Kč měsíčně. Pokud by banka za sjednání pojištění žádný benefit neposkytovala, byl by dlužník ochotný pojištění uzavřít při pojistném maximálně 500Kč/měsíčně to je částka, na kterou si dlužník pojištění cení. Rozdíl = 100Kč tedy bude poplatkem dle 3.B. Poznámka: Dlužníkovi se vyplatí uzavřít pojištění, které má o 100Kč vyšší náklady než užitek, protože mu přinese úsporu 200Kč, což je více než 100Kč. 19