PROJEKT INFORMAČNÍ BULLETIN

Transkript

1 PROJEKT INFORMAČNÍ BULLETIN PRODEJ BYTOVÉHO FONDU MĚSTA ZNOJMA Listopad 2012

2 PROJEKT Domy rozdělené na byty a oceněné Zaměření bytů/nebytových prostor Příprava prohlášení vlastníka Zápis prohlášení vlastníka do Katastru nemovitostí Vypracování znaleckého posudku na cenu bytu/nebytového prostoru Byt ve Vašem vlastnictví Nabídka na odkup bytu/nebytového prostoru Úhrada kupní ceny Podpis kupní smlouvy Zápis vlastnictví do katastru nemovitostí Vznik společenství vlastníků jednotek Přípravný výbor SVJ Příprava stanov a dalších dokumentů SVJ Ustanovující schůze SVJ za účasti notáře Zápis SVJ do obchodního rejstříku Péče o Váš dům Správa domu Revitalizace domu Maximalizace energetických úspor Zhodnocení Vašeho majetku

3 Obsah Úvodní slovo Slovo starosty Společnost pověřená prodejem bytového fondu Je pro Vás výhodné vlastnit byt? Základní informace o prodeji bytového fondu Kompetence v rámci prodeje bytového fondu Aktualizované znění Zásad prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku města Znojma Společenství vlastníků jednotek K dani z nemovitosti Vaše nejčastější otázky a odpovědi Kontakty k zodpovězení Vašich dotazů Možnosti financování koupě bytové jednotky Vše pod jednou střechou FINANCE zajištění financování koupě a oprav bytu SPRÁVA zajištění efektivní správy domu REALITY zajištění prodeje a pronájmu bytů ENERGETICKÉ ÚSPORY zajištění maximálních energetických úspor 3

4 Úvodní slovo Vážení nájemníci, budoucí vlastníci městských bytů, Zastupitelstvo města Znojmo rozhodlo svým usnesením o prodeji městských bytů do vlastnictví nájemníků. Byl tak završen několikaletý proces přípravy prodeje více než 2500 bytových jednotek, který upravují schválené Zásady prodeje bytů a nebytových prostor včetně pozemků z majetku města Znojma. Tento základní dokument upravuje pravidla prodeje, která vycházejí ze zákona 72/1994 Sb. v aktuálním platném znění a naleznete je uvnitř tohoto informačního bulletinu. Zastupitelstvo i vedení města se při přípravě Zásad prodeje snažili maximálně zohlednit stav nemovitostí a nabídnout stávajícím nájemníkům přijatelné kupní podmínky, avšak museli mít současně na zřeteli tržní ceny bytů, prodej bytů v okolních městech a v neposlední řadě získání odpovídajících finančních prostředků pro další rozvoj města. Prodej bytů do osobního vlastnictví přináší stávajícím nájemníkům řadu výhod - tou největší bude samozřejmě bydlení ve vlastním. Pro každého kupujícího bude ale velmi zásadní povinností uhrazení kupní ceny a převzetí odpovědnosti za údržbu bytu a domu. Povinnosti vyplývající z koupě tak budou představovat malou daň za vlastní majetek a investici do své budoucnosti. Pro mnohé z Vás může změna formy vlastnictví bytu znamenat mnoho otázek, proto se sdružení MUROM MĚSTSKÁ ENERGIE, jako společnost zodpovědná za prodej bytů v majetku města, rozhodla vyjít vstříc Vám všem - novým vlastníkům a připravila vydání informačního bulletinu, jehož první číslo právě čtete. Bulletin Vám usnadní orientaci v jednotlivých krocích prodeje, obecné problematice koupě, cenové nabídce, ale i při objasňování Vašich nových povinností spojených s vlastnictvím bytové jednotky. Další rady a informace Vám již nyní nabízí náš web ale především můžete vše potřebné zjistit i v rámci osobních schůzek, které plánujeme přímo u Vás, a to jak při předávání nabídek, tak při zakládání nových společenství v jednotlivých domech. Protože se jedná o poměrně složitý proces privatizace bytového fondu, neváhejte nás kontaktovat přímo v Klientském centru Znojemské byty, nebo na uvedených telefonních číslech a ové adrese. Velmi rádi zodpovíme všechny Vaše dotazy a zajistíme co nejpohodlnější převod bytu do osobního vlastnictví. Naši pracovníci jsou zde pro Vás, za tým Klientského centra s úctou Ing. Jan Štrof koordinátor projektu Znojemské byty 4

5 Slovo starosty Milí Znojmáci, není tomu tak dávno, co předchozí vedení znojemské radnice zamýšlelo prodat váš byt někomu jinému. Možná si ještě vzpomínáte, že jste vůbec neměli dostat možnost si městský byt koupit. Ta doba už je naštěstí pryč a díky projektu Klíč 2018 budete brzy stát před rozhodnutím, zda bydlet ve vlastním. V květnu jsme podepsali mandátní smlouvu s organizátorem projektu Klíč 2018 sdružením MUROM MĚSTSKÁ ENERGIE. Jsem rád, že se projekt Klíč 2018 rozběhl mílovými kroky, a že vedení znojemské radnice plní avizovaný slib a umožní většině nájemníků městských bytů bydlet ve vlastním. První nájemníci již obdrželi cenové nabídky a z jejich reakcí lze soudit, že se rozhodnou jedinečné nabídky města využít a bydlet již letos ve vlastním. Zde je namístě připomenout, že konečný prodej každé bytové jednotky bude řešen vždy individuálně a prodej každého bytu musí schválit zastupitelstvo města. Mohu vám všem slíbit, že v případě, že projevíte přání svůj byt získat do osobního vlastnictví, budou se všechny orgány města tedy Rada města Znojma a městské zastupitelstvo vaší žádostí neprodleně zabývat tak, aby proces prodeje trval co nejkratší dobu. Pro Vaši lepší informovanost dnes organizátor prodeje vydává první číslo bulletinu, ve kterém Vás provede otázkami a informacemi, které se při prodeji mohou vyskytnout. Věřím, že i tento informační materiál Vám pomůže se správným rozhodnutím. Závěrem si myslím, že městský byt Vám měl být nabídnut ke koupi již dávno a jsem velmi rád, že se tak dnes děje. S úctou Vlastimil Gabrhel Starosta města Znojma 5

6 Společnost pověřená prodejem bytového fondu Sdružení MUROM - MĚSTSKÁ ENERGIE zvítězilo v náročném výběrovém řízení na administrátora prodej městských bytů ve Znojmě. Základní údaje společností ve sdružení: Obchodní firma: Murom a.s. Sídlo: Praha 3, Koněvova 1686/112 IČ: DIČ: CZ Obchodní firma: Městská energie s.r.o. Sídlo: Pod Stadionem 415, Klášterec nad Ohří IČ: DIČ: CZ Naše zkušenosti Obě společnosti, které jsou součástí sdružení MUROM - MĚSTSKÁ ENERGIE, realizující prodej bytů Města Znojmo, disponují rozsáhlými zkušenostmi v této oblasti. Dohromady zprivatizovali více jak 5 tisíc jednotek v uplynulých 5 letech do rukou nájemníků. Největšími projekty privatizace bytového fondu, které již námi byly úspěšně dokončeny, jsou: prodej více jak 2100 jednotek v majetku Města Klášterec nad Ohří prodej více jak 2000 jednotek v majetku společnosti ČEZ a.s. V obou případech se jednalo o zajištění komplexního prodeje včetně zajištění prohlášení vlastníka, ocenění a následné administrace celého procesu až po zápis nových vlastníků do katastru nemovitostí. Společnost Murom a.s. díky svým rozsáhlým zkušenostem s privatizací bytového fondu zavedla a používá systém managementu kvality v oblasti privatizace bytového fondu ISO 9001:2009. Jsme tak jednou z mála společností, která v rámci této činnosti dodržuje přísná pravidla a vysoké standardy. Co je projekt Znojemské byty Projekt Znojemské byty vznikl na základě rozhodnutí Města Znojmo privatizovat městské byty do rukou oprávněných nájemníků. Sdružení MUROM MĚSTSKÁ ENERGIE, které se stalo vítězem náročného výběrového řízení, vyhlášeného Městem Znojmo na realizaci prodeje, bude pod tímto názvem administrovat celý proces. Znojemské byty tak představují realizaci projektu, který město prezentuje již několik let pod názvem Klíč Naší snahou a ambicí je být pro Vás, oprávněné nájemníky, průvodcem celým procesem privatizace. Naše služby Jsme připraveni být Vaším pomocníkem v rámci celého procesu privatizace bytového fondu, ale také po jeho završení. Můžete se na nás s důvěrou obrátit s jakýmkoliv problémem. Naše služby zahrnují mimo jiné následující činnosti: zajištění financování koupě bytu realitní činnost a poradenství poradenství v rámci oprav bytových domů a energetických úspor správa bytových domů 6

7 Je pro Vás výhodné vlastnit byt? Výhody výhodná kupní cena ve srovnání s tržní cenou jistota bydlení neplatíte nájemné z fondu oprav realizujete opravy pouze ve vašem domě byt můžete darovat, či zastavit za úvěr, na příbuzné přechází dědické právo jste zbaveni obav o výši nájemného s probíhající deregulací nájemného Jedná se o Vaší investici do budoucnosti Nevýhody zaplatíte kupní cenu a náklady spojené s prodejem platíte daň z nemovitosti máte povinnost starat se o svůj majetek hradíte příspěvek do fondu oprav Podívejme se nyní podrobněji, co vlastnictví bytu obnáší a zda je pro stávajícího nájemníka výhodné byt od města koupit. Výhody osobního vlastnictví bytu 1. Výhodná cena Kupní cena pro oprávněné nájemníky byla stanovena zásadami a pohybuje se významně pod tržní cenou bytu na volném trhu. 2. Jistota bydlení V současné době dochází v naší zemi k postupnému srovnávání nájemného na tržní úroveň, což má za následek až několikanásobné zvýšení nájemného během několika let. V tomto světle se byt v osobním vlastnictví, který navíc nemůže být bez Vašeho souhlasu prodán třetí osobě, jeví jako jistota stabilního bydlení. Vlastnictví bytu (obdobně jako v případě většiny jiných nemovitostí) je zapisováno do katastru nemovitostí. 3. Neplacení nájemného Vlastník bytové jednotky po koupi bytu přestává platit nájemné, zůstává mu však povinnost hradit spotřebované služby (teplo, vodu, elektrickou energii ), náklady na správu domu a příspěvek do fondu oprav. Tento příspěvek lze považovat za obdobu nájemného, jednoznačnou výhodou však je, že si o jeho výši a způsobu využití rozhodují sami vlastníci. 4. Možnost opravy domu Budoucí vlastníci bytových jednotek si založí fond oprav, ze kterého budou hrazeny opravy a udržování společných částí domu. Tyto sdružené finanční prostředky budou použity na opravy, rekonstrukce a celkové zlepšení bydlení pouze v domě, ve kterém se byty nachází. Společenství vlastníků má navíc možnost získat státní dotace nebo výhodné úvěry na rekonstrukce a zateplení domu. 7

8 5. Možnost volné dispozice s bytem Nepochybnou výhodou vlastnictví bytové jednotky je pak pochopitelně volná dispozice s tímto vlastnictvím: převody vlastnictví jsou téměř neomezené a vlastní byt je možné dát i do zástavy. To je důležité především pro poskytování hypotéčního financování banka poskytující hypotéční úvěr totiž požaduje zajištění své pohledávky z úvěru právě zástavním právem k bytu, na jehož nákup úvěr poskytuje. V neposlední řadě pak může vlastník bytu svůj byt volně pronajímat třetím osobám. Byt ve vlastnictví uživatele je samozřejmě v případě smrti vlastníka předmětem dědění a přechází tak na dědice zemřelého. Není tedy třeba mít obavy, že právo k bytu zanikne smrtí, jak tomu za určitých okolností může být v případě bytů nájemních. 6. Investice do budoucnosti Koupě bytu za podmínek, které jsou v rámci privatizace městských bytů, je velmi dobrou investicí do budoucnosti. Jde o skvělou příležitost, kterou Vám pro investování do vlastního majetku již nikdo nenabídne. Nevýhody osobního vlastnictví bytu 1. Nutnost uhradit kupní cenu Největší nevýhodu přináší povinnost uhradit kupní cenu při pořízení bytu do osobního vlastnictví. Tato nevýhoda je však vyvážena perspektivní investicí především ve střednědobém výhledu. 2. Povinnost hradit daň z nemovitosti Vlastník bytové jednotky nesmí zapomínat, že s vlastnictvím nemovitosti je spojena daňová povinnost. Především je povinen každý rok platit daň z nemovitosti ve výši několika stokorun ročně. Nadto při prodeji bytu podléhá tento prodej dani z převodu nemovitosti, kterou platí prodávající, v tomto případě město. Daň z převodu nemovitostí se podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, v platném znění, vypočítává ze znalcem určené ceny bytu při prodeji, případně z kupní ceny bytu, pokud je tato kupní cena vyšší než cena určená znalcem. 3. Povinnost péče o vlastní majetek Jak vyplývá z článku 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, vlastnictví zavazuje. To platí pochopitelně i o vlastnictví bytů. Vlastník bytu je povinen svůj byt udržovat, přispívat a podílet se na správě domu, v němž je byt umístěn, a nesmí zasahovat do práv ostatních vlastníků jednotek. Práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek jsou upraveny zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Vlastníci jednotlivých bytů jsou také (s určitými výjimkami) vždy povinně členy společenství vlastníků bytů, které zajišťuje správu domu a údržbu společných prostor. 8

9 Základní informace o prodeji bytového fondu Prodej městských bytů bude realizován podle Zásad prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku města Znojma (dále jen Zásady), které schválilo zastupitelstvo města. V těchto zásadách je stanoven závazný postup při realizaci prodeje bytů do vlastnictví oprávněným nájemníkům a dalším oprávněným osobám a postup při realizaci převodu bytů včetně určení ceny. Jejich přehled a pořadí uvádí následující tabulka. Vzhledem k nutnosti zaměřit veškeré jednotky a různým technickým problémům, které je nutné v rámci přípravy prohlášení vlastníka řešit, je možné, že bude docházet k dílčím posunům v rámci pořadí jednotlivých domů. pořadové ulice č.o. č.pop. číslo 1 Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská a Vídeňská 64 8 Vídeňská a Vídeňská 68 9 Vídeňská a Vídeňská Rumunská Rumunská Rumunská Rumunská Jugoslávská Jugoslávská Jugoslávská Jugoslávská Slovenská Slovenská Slovenská Studentská Studentská Studentská Pražská Pražská Pražská Pražská Pražská Pražská Pražská Pražská pořadové ulice č.o. č.pop. číslo 32 Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Vídeňská Rumunská Rumunská Rumunská Rumunská Jugoslávská Jugoslávská Jugoslávská Jugoslávská Slovenská Slovenská Slovenská Studentská Studentská Studentská Pražská Pražská Pražská a Pražská Pražská Pražská Pražská Pražská

10 pořadové ulice č.o. č.pop. číslo 32 Pražská Pražská Pražská-sídliště 1A Pražská-sídliště 1B Pražská-sídliště 4A Pražská-sídliště 4B Pražská-sídliště 5A Pražská-sídliště 5B Nám. Republiky Nám. Republiky Rudoleckého Rudoleckého Rudoleckého Rudoleckého Rudoleckého Havlíčkova Havlíčkova Holandská Holandská Holandská Holandská Holandská Janáčkova Janáčkova Janáčkova Janáčkova Janáčkova Janáčkova Janáčkova a Stojanova Janáčkova Loucká Loucká Loucká Loucká Loucká Loucká Loucká Sokolovská Aninská Aninská Aninská Koželužská Coufalova R. Svobodové Bezručova Bezručova Bezručova Palackého pořadové ulice č.o. č.pop. číslo 80 Palackého Palackého Palackého 12A Palackého Velká Michalská n.kpt.otm.chlupa n.kpt.otm.chlupa Na Kopečku Na Kopečku Na Kopečku Rooseveltova Rooseveltova Rooseveltova Rooseveltova Rooseveltova Rooseveltova Rooseveltova Jana Palacha Jana Palacha Jana Palacha listopadu listopadu listopadu listopadu listopadu Mládeže Bratří Čapků Lidická Bolzánova 31 A Bolzánova 31 B Bolzanova Vít. Nováka a Vít. Nováka Vít. Nováka Vít. Nováka a Vít. Nováka Na Vinici Palliardiho Na Valech Na Valech Stanislavova Smetanova Smetanova Smetanova Smetanova Smetanova Smetanova Fibichova Hálkova U Brány

11 pořadové ulice č.o. č.pop. číslo 128 U Brány Na Rejdišti Pražákova Pražákova Janáčkova Stojanova Fráni Kopečka Pontassievská Pontassievská Alšova Alšova Vrchlického Vrchlického nám. Máchovo Sokolská Sokolská Sokolská Jarošova Jarošova Hradišťská Rooseveltova Rooseveltova a Rooseveltova b Rooseveltova Rooseveltova Rooseveltova října října října října října října října října října října října října října října října října Dukelských boj Bala nám. Žižkovo Sokolská Nám. Republiky Odložený prodej pořadové ulice č.o. č.pop. číslo 171 Smetanova Smetanova Smetanova Smetanova Smetanova Smetanova Pražská 63B Pražská 63C Pražská 63D Pražská 63E Pražská 63F Pražská 63G Pražská 63H Pražská 63I Pražská 63J Pražská 63K Pražská 63L Pražská 63M Pražská-sídliště 7A Pražská-sídliště 7B Pražská-sídliště 7C Vídeňská Vídeňská Vídeňská Gagarinova Gagarinova Gagarinova Gagarinova Dukelských boj Dukelských boj Dukelských boj Dukelských boj Dukelských boj Dukelských boj

12 V další části bulletinu Vás stručně seznámíme s postupem při realizaci prodeje, ovšem závazné jsou vždy Zásady schválené zastupitelstvem města. Prodej bytů bude probíhat v několika krocích, které znázorňuje následující diagram: Rozhodutí zastupitelstva o prodeji bytového domu Projekt klíč 218 V rámci tohoto projektu rozhodlo město Znojmo o zařazaní jednotlivých domů do privatizace Ve výběrovám řázeni byl vybrán organizátor prodeje, sdružení MUROM - MĚSTSKÁ ENERGIE s projektem Znojemské byty Domy rozdělené na byty a oceněné Zaměření bytů / nebytových prostor, zjištění technického stavu domů a bytů Příprava prohlášení vlastníka, kterým se rozdělí dům na jednotlivé jednotky a společné části Zápis prohlášení vlastníka do Katastru nemovitostí Vypracování znaleckého posudku na cenu bytu / nebytového prostoru Výpočet ceny jednotek v souladu se Zásadami prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku města Znojma Byt ve Vašem vlastnictví Zveřejnění záměru prodeje bytováho domu na úřední desce Předání nabídky na odkup bytu oprávněným nájemníkům Akceptace nabídky nájemníkem ve lhůtě 6 měsíců od doručení nabídky Schválení prodeje radou a zastupitelstvem města Doručení výzvy k úhradě kupní ceny Úhrada kupní ceny Podpis kupní smlouvy Zápis vlastnictví do katastru nemovitostí Vznik společenství vlastníků jednotek Přípravný výbor SVJ Příprava stanov a dalších dokumentů SVJ Ustanovující schůze SVJ za účasti notáře Zápis SVJ do obchodního rejstříku Péče o Váš dům Zajištění chodu domu v rámci soukromého vlastnictví jednotlivých majitelů Správa domu Revitalizace domu Maximalizace energetických úspor Zhodnocení Vašeho majetku 12

13 Po rozhodnutí zastupitelstva o zařazení bytového domu do privatizace bytového fondu může být oprávněným nájemníkům doručena nabídka na převod bytové jednotky do jejich vlastnictví. Do 6 měsíců od doručení této nabídky má nájemce možnost se závazně přihlásit ke koupi předmětného bytu. Součástí zaslané nabídky je formulář žádosti o koupi bytové jednotky, jejímž prostřednictvím se nájemce ke koupi přihlásí. Poté bude nájemce vyzván k úhradě kupní ceny a následně bude vypracována kupní smlouva a po rozhodnutí zastupitelstva města bude nájemce vyzván k jejímu podpisu. Termíny podpisu kupních smluv budou sjednávány dle možností a kapacit klientského centra Znojemské byty v jeho prostorách tak, aby mohla být přítomna notářka, která bude současně ověřovat podpisy kupujících na příslušném počtu kupních smluv. Po úhradě kupní ceny, podpisu smlouvy a ověření bezdlužnosti bude podán návrh na zápis do katastru nemovitostí. Smlouvy budou podepisovány v naší kanceláři v klientském centru. Jednou z důležitých podmínek prodeje bytové jednotky je také vyrovnání všech dluhů na nájemném a službách spojených s užíváním. Po obdržení nabídky na odkoupení bytu má nájemce, který je takto v prodlení s úhradou svých závazků, čas do podpisu kupní smlouvy své závazky uhradit. Pokud tak neučiní, nemůže předmětný byt koupit. V případě, že oprávněný nájemce do 6 měsíců od doručení nabídky nepodá žádost o koupi bytové jednotky, může být tento byt nabídnut k odkoupení dalším zájemcům dle podmínek uvedených v Zásadách. Oprávněný nájemce má k bytové jednotce dále předkupní právo v trvání 1 roku. Pokud o jeho byt projeví zájem některý z dalších oprávněných kupujících, bude mu znovu zaslána nabídka, kterou musí akceptovat nejpozději do 3 měsíců. Pokud tak neučiní, předkupní právo ztrácí a smlouva o prodeji bude uzavřena s další zájemcem. Jsme si vědomy, že privatizace bytového fondu představuje nesmírně složitou problematiku, která u Vás může vyvolat celou řadu dalších otázek. Proto jsme připraveni vyřizovat veškeré Vaše dotazy telefonicky či osobně v naší kanceláři. Kontakty na naše pracovníky naleznete v tomto bulletinu. Vzorové dokumenty celého procesu, tedy nabídka, kupní smlouva, akceptace nabídky a výzva k úhradě kupní ceny, jsou ke stažení na našich stránkách 13

14 Kompetence v rámci prodeje bytového fondu Zastupitelstvo města rozhoduje o prodeji konkrétní nemovitosti konkrétní osobě včetně schválení platebních podmínek schvaluje seznam vymezeného majetku určeného pro prodej schvaluje Zásady prodeje bytových a nebytových jednotek schvaluje kupní cenu Rada města předkládá-doporučuje návrhy pro rozhodnutí zastupitelstva města včetně návrhů na zařazení vymezeného majetku do prodeje schvaluje dokumenty pro prodej majetku kontroluje činnost organizátora Odbor správy majetku města zajišťuje zveřejnění záměru o prodeji nemovitostí spolupracuje s organizací, která realizuje prodej bytových jednotek ve smyslu poskytování potřebných podkladů v zájmu hladkého průběhu prodeje eviduje platby kupních cen a poplatků od jednotlivých kupujících a poskytuje tyto údaje organizaci, která realizuje prodej bytových jednotek předkládá radě a zastupitelstvu města návrhy na základě aktuálních potřeb v rámci realizace prodeje Subjekt pověřený realizací prodeje zajišťuje podklady pro zpracování nabídky na koupi bytové jednotky, prohlášení vlastníka nemovitosti a ocenění nemovitostí prostřednictvím soudních znalců zajišťuje prokazatelné seznámení nájemců se záměrem bytový dům prodat zajišťuje příjem přihlášek ke koupi od zájemců včetně potřebné agendy projednává s předkladateli přihlášek veškeré podmínky kupní smlouvy sepisuje s kupujícími kupní smlouvy a zajišťuje návrhy na vklad do katastru nemovitostí zprostředkovává kupujícím možnosti financování koupě bytu 14

15 Aktualizované znění Zásad prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku Zásady prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku města Znojma Zastupitelstvo města Znojma se na svém zasedání konaném dne usnesením č. 31/2011, bodem č usneslo vydat následující zásady prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z majetku města Znojma, ve znění následujících dodatků (dále jen Zásady ): Do níže uvedeného znění zapracován: Dodatek č. 1 ze dne , Dodatek č. 2 ze dne , Dodatek č. 3 ze dne Článek I. Úvodní ustanovení 1. Účelem těchto Zásad je stanovit pravidla a podmínky prodeje bytů a nebytových prostorů včetně pozemků z vlastnictví města Znojma (dále jen město ). S převodem vlastnictví k jednotce bude současně převeden i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a na pozemku, pokud je pozemek ve vlastnictví města, a zařizovací předměty nacházející se v bytě či nebytovém prostoru. 2. Prodej bytů a nebytových prostorů bude realizován podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Byty určené k prodeji budou nabízeny a prodávány fyzickým osobám - nájemcům těchto bytů, jakož i osobám odlišným od nájemců, a to za podmínek stanovených zákonem o vlastnictví bytů, právním řádem České republiky a těmito Zásadami. 3. Seznam obytných domů určených k prodeji dle těchto Zásad bude schválen zastupitelstvem města. 4. Domy, kde vázne zástavní právo nebo kde poskytnutá dotace neumožňuje prodej po stanovenou dobu, budou prodány po uplynutí stanovené lhůty a po výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Článek II. Postup při prodeji bytů a nebytových prostorů 1. Město svým prohlášením vymezí jednotky v domech určených k prodeji. Prohlášení bude písemné ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a bude o něm učiněn zápis do katastru nemovitostí. 2. Při vlastním prodeji bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, bude postupováno takto: 2.1. Město nabídne písemnou formou byt nájemci bytu. Neprojeví-li nájemce písemně souhlas s touto učiněnou nabídkou do 6 měsíců ode dne, kdy mu byla nabídka doručena, může být byt převeden jiné osobě. Nabídka a právo na přednostní odkoupení bytu nájemcem trvá za podmínky trvání nájemního vztahu V případě nezajištění prodeje dle bodu 2. 1., může město nabídnout byt jiným zájemcům formou zveřejnění záměru prodeje na úřední desce. Jako kritérium výběru zájemce bude sloužit nejvyšší nabídnutá cena. Po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty dle článku II. bodu 2. 1., má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí, a to za cenu ve výši nejvyšší nabídky podané při zveřejnění záměru prodeje. Právo zaniká, jestliže nájemce kupní smlouvu neuzavře a kupní cenu neuhradí do tří měsíců ode dne odeslání výzvy k úhradě. V případě, že si nájemník vyřizuje na koupi bytu úvěr a není schopen dodržet námi stanovený termín pro splacení kupní ceny, bude prodloužen termín úhrady o 2 měsíce a to na potvrzení banky, že u nich probíhá proces vyřizování úvěru. Bytová jednotka může být na základě písemného souhlasu nájemce přednostně převedena za kupní cenu dle odstavce 5 čl. III. Zásad, následujícím osobám, pokud si podaly nabídku v rámci zveřejněného záměru prodeje: - manžel/ka, děti, vnuci, partner dle zákona o registrovaném partnerství, rodiče, zeť a snacha. Právo přednostního nabytí zaniká, jestliže tato osoba kupní smlouvu neuzavře a kupní cenu neuhradí do tří měsíců ode dne odeslání výzvy k úhradě. (Nelze učinit prodej jiné osobě než nájemci bez zveřejnění záměru prodeje, na které může reagovat jakákoliv jiná právnická či fyzická osoba - 39, odst. II zák. 128/2000 Sb., o obcích) 15

16 2.3. Pokud jsou nájemci manželé, i když je nájemní smlouva uzavřena pouze s jedním z manželů, jsou účastníky prodeje oba manželé a kupují byt do společného jmění manželů, nedoloží-li notářským zápisem, ze kterého jasně vyplývá, že jejich společné jmění manželů v oblasti koupě konkrétního bytu je zúženo pouze na jednoho z nich. Pokud je k bytu uzavřena nájemní smlouva s právem společného nájmu více nájemcům, budou účastníky kupní smlouvy všichni nájemci a budou nabývat byt do id. spoluvlastnictví rovným dílem Dojde-li po dni zahájení prodeje bytových jednotek k uvolnění bytové jednotky a tato bude právně volná, bude bytová jednotka prodávána jako právně volná, kdy záměr prodeje jednotky bude zveřejněn na úřední desce. Toto ustanovení neplatí pro domy uvedené v odstavci 4 čl. I. Zásad, ve kterých budou bytové jednotky obsazovány novými nájemci do doby 3 měsíců před uplynutím lhůty, po kterou nelze tyto z důvodu dotace či zástavního práva odprodat. 3. Při převodu vlastnictví bytu pronajatého právnické osobě a převodu vlastnictví pronajatého nebytového prostoru, nabídne město prodej přednostně oprávněnému nájemci za nejvyšší cenu nabídnutou při zveřejnění záměru prodeje, minimálně však za cenu dle odstavce 5 čl. III. Zásad (v případě převodu bytu) a čl. IV. Zásad (v případě převodu nebytového prostoru). Podmínkou učinění nabídky ze strany města je, že nebyla dána výpověď z nájmu a není vedeno soudní řízení ve věci nájmu. Neprojeví-li oprávněný nájemce písemně souhlas s touto nabídkou a neuhradí kupní cenu do 3 měsíců od odeslání výzvy k úhradě (v případě poskytnutí úvěru do pěti měsíců), bude byt či nebytový prostor prodán zájemci, který učinil nejvyšší nabídku. O zveřejnění záměru prodeje těchto jednotek bude jejich nájemce vyrozuměn písemně doporučeným dopisem na adresu uvedenou v nájemní smlouvě. 4. Pokud vázne na převáděné jednotce dluh z nájmu, poplatky z prodlení, exekuce, služby, soudní spory, náklady s vymáháním dluhu, může být kupní smlouva uzavřena pouze za splnění podmínky, že dlužná částka včetně případných nákladů soudního řízení bude v plné výši uhrazena před podpisem kupní smlouvy (i v případě uzavřené smlouvy o splátkách). 5. Náklady spojené s vypracováním znaleckých posudků a náklady spojené se zápisem změny vlastnického práva v katastru nemovitostí ponese kupující. Náklady spojené s vyhotovením prohlášení vlastníka ponese město (pokud bude prodej organizovat obchodní společnost, ponese náklady spojené s vyhotovením prohlášení vlastníka tato společnost). Náklady spojené s úhradou daně z převodu nemovitostí ponese město. Článek III. Kupní cena bytové jednotky a pozemku Cena převáděné bytové jednotky, jejímž nájemcem je fyzická osoba, bude vycházet z ceny zjištěné znaleckým posudkem v úrovni ceny obvyklé Kupní cena spoluvlastnického podílu na pozemku náležejícího k bytu bude stanovena ve výši ceny zjištěné dle znaleckého posudku v úrovni ceny obvyklé. 2. Při prodeji bytových jednotek fyzickým osobám - nájemcům bude kupní cena ve výši ceny stanovené znaleckým posudkem, dle ustanovení odst. 1.1., upravena koeficientem O. Výpočet kupní ceny: CK = CB x O + CP + 0,4 x Z CK kupní cena CB cena bytu dle znaleckého posudku CP cena pozemku (poměrné části náležející k bytové jednotce) O - koeficient obsazenosti (koeficient vystihující rozdíl v ceně bytové jednotky při prodeji, když je právně volná a při prodeji s váznoucím nájemním vztahem) Z cena zahrady (poměrné části náležející k bytové jednotce) O = 0,4 16

17 Kupní cena bytové jednotky v případech, kdy si tuto celou zbudoval nájemce vlastním nákladem z půdních či jiných společných prostor v domě, bude vycházet ze znaleckého posudku na určení ceny obvyklé vybudované bytové jednotky - CB (dle ustanovení odst ) a znaleckého posudku na určení ceny prázdného prostoru před vybudováním této jednotky - Cpp, přičemž samotný výpočet bude proveden takto: Výpočet kupní ceny: CK = (CB Iv) + CP + 0,4 x Z Cpp - cena prázdného prostoru před vybudování bytové jednotky určená dle znaleckého posudku Iv - částka vystihující aktuální hodnotu vnesené investice ze strany nájemce za účelem vybudování bytové jednotky; Iv = CB Cpp 3.2. Kupní cena bytové jednotky v případech, kdy si její část zbudoval nájemce vlastním nákladem z půdních či jiných společných prostor v domě, bude vycházet ze znaleckého posudku na určení ceny obvyklé původního stavu bytové jednotky - CpB, ceny obvyklé nově vybudované části bytové jednotky - CnP (dle ustanovení odst. 1. 1) a znaleckého posudku na určení ceny prázdného prostoru před vybudováním části této jednotky Cpp, přičemž samotný výpočet bude proveden takto: Výpočet kupní ceny: CK = CpB x O + (CnP Im) + CP + 0,4 x Z CpB - cena původního stavu bytu (před jeho rozšířením do původně společných částí domu např. mezonetové byty) určená dle znaleckého posudku CnP - cena nově vybudované části bytu, nákladem nájemce, určená dle znaleckého posudku Im - částka vystihující aktuální hodnotu vnesené investice ze strany nájemce za účelem vybudování části bytové jednotky; Im = CnP Cpp 4. Kupní cena pro nájemce, kterým je právnická osoba a kupní cena volného bytu bude stanovena ve výši nejvyšší nabídky podané při zveřejněném záměru prodeje, minimálně však dle ceny zjištěné znaleckým posudkem (dle ustanovení odst. 1.1.). 5. Kupní cena u bytové jednotky, která není právně volná, při prodeji jiné osobě něž nájemci (prodej bytové jednotky třetí osobě s váznoucí nájemní smlouvou), bude stanovena ve výši nejvyšší nabídky podané při zveřejněném záměru prodeje, minimálně však dle ceny zjištěné znaleckým posudkem (dle ustanovení odst ), upravené koeficientem O. 6. V případě nemovitosti, kde na zastavěnou plochu navazuje zahrada, která tvoří se zastavěnou plochou a domem související funkční celek, bude zároveň s bytem a podílem na pozemku prodán i podíl na zahradě a to ve výši 40 % ceny zjištěné znaleckým posudkem. 17

18 Článek IV. Kupní cena nebytového prostoru 1. Kupní cena nebytového prostoru bude stanovena ve výši nejvyšší nabídky podané při zveřejněném záměru prodeje, minimálně však za cenu zjištěnou znaleckým posudkem v úrovni ceny obvyklé (dle ustanovení odst. 1.1.). 2. Kupní cena spoluvlastnického podílu na pozemku náležejícího k nebytovému prostoru bude stanovena ve výši ceny zjištěné dle znaleckého posudku v úrovni ceny obvyklé. Článek V. Splatnost kupní ceny Kupní cena je splatná jednorázově před podpisem kupní smlouvy, nejpozději však do tří měsíců od odeslání výzvy k úhradě. V případě, že si nájemník vyřizuje na koupi bytu úvěr a není schopen dodržet námi stanovený termín pro splacení kupní ceny, bude prodloužen termín úhrady o 2 měsíce a to na potvrzení banky, že u nich probíhá proces vyřizování úvěru. Článek VI. Předkupní právo 1. Při prodeji bytových jednotek fyzickým osobám nájemcům, bude k převáděné bytové jednotce, podílu na společných částech budovy a pozemku zřízeno předkupní právo ve smyslu ustanovení 603 odst. 2) obč. zákoníku tak, že předmětné nemovitosti je kupující povinen nabídnout ke zpětnému odkoupení nejprve městu Znojmu, pokud se tyto rozhodne v době 12 měsíců od jejich nabytí převést do vlastnictví jiné než osobě uvedené v odstavci článku II. těchto zásad. Dle ustanovení 603 odst. 2 občanského zákoníku bude předkupní právo k výše uvedeným nemovitostem zřízeno jako věcné a bude uvedeno v kupní smlouvě. Takto zřízené předkupní právo nabude účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. 2. V případě uvažovaného zcizení dle odst. 1 tohoto článku je kupující povinen městu Znojmu nabídnout předmětné nemovitosti ke koupi za cenu, za kterou je od města Znojma získal. 3. Jestliže kupující poruší omezení stanovená v odst. 1 a 2 tohoto článku, zaplatí městu Znojmu smluvní pokutu ve výši 40% z kupní ceny. Článek VII. Účinnost Tyto zásady nabývají účinnosti dnem schválení v Zastupitelstvu města Znojma. 18

19 Společenství vlastníků jednotek Dle zákona č. 72/1994 Sb. musí v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, vzniknout tzv. Společenství vlastníků bytových jednotek. Vznik takovéhoto společenství je jednou z prvních povinností, která čeká na nové vlastníky bytových jednotek. Stručně zde uvádíme některá specifika společenství, přičemž podrobněji se této problematice budeme věnovat v některém z dalších vydání bulletinu. - Společenství vzniká jednoznačně za účelem správy, provozu a oprav společných částí domu - Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků - Základní orgány společenství jsou: shromáždění vlastníků jednotek výbor společenství vlastníků jednotek nebo pověřený vlastník. Vlastníci si mohou založit i jiné orgány jako je např. kontrolní komise či revizor. Vznikem společenství se založí společný účet u banky, na který budou poukazovány příspěvky na správu, údržbu a opravy. Disponovat s finančními prostředky na účtu může pouze předseda, místopředseda a člen výboru společenství, kteří budou mít podpisové právo. K dani z nemovitosti U daně z nemovitosti je třeba připomenout prodávajícímu i kupujícímu některé povinnosti. Prodávající, pokud přestane být poplatníkem daně z nemovitosti proto, že v průběhu zdaňovacího období prodal poslední nemovitost v územním obvodu téhož finančního úřadu, je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31.ledna následujícího roku. Kupující se k 1.1. následujícího roku po koupi nemovitosti stává novým poplatníkem daně z pozemků a daně ze staveb. Je povinen do podat místně příslušnému finančnímu úřadu přiznání k dani z nemovitosti. Je-li poplatníků více (spoluvlastníci), podává přiznání a následně platí daň jeden z poplatníků jako společný zástupce. Zde lze doporučit, aby si kupující vyžádal od prodávajícího kopii přiznání k dani z nemovitosti, aby si usnadnil práci se zpracováním přiznání. Byl-li podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, o kterém nebylo rozhodnuto do roku, ve kterém byl podán návrh, je poplatník povinen podat daňové přiznání později, nejpozději však do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Daň se platí ve dvou stejných splátkách a to do a zdaňovacího období. Nepřesáhne-li daň částku 5000,- Kč (nebo dobrovolně i při vyšších částkách), platí se najednou do zdaňovacího období. S výpočtem základu daně a se sazbami je potřeba se seznámit přímo v zákonu o dani z nemovitosti ( 338/1992 Sb.). 19

20 Vaše nejčastější otázky a odpovědi Kdo může koupit byt? Byt může koupit pouze oprávněný nájemce, který má řádně uzavřenou nájemní smlouvu a není v prodlení se splatností, a to za zvýhodněnou cenu 40ti% určenou znaleckým posudkem. Může byt za nájemníka koupit některý člen rodiny? Ze zákona toto není možné, byt za zvýhodněnou cenu může koupit pouze stávající nájemník. Jak postupovat v případě, že byt bude chtít pouze jeden z manželů nebo oba, ale každý sám? Pokud se manželé dohodnou o zúžení společného jmění, musí být o této dohodě notářsky sepsána smlouva. Tato smlouva musí být doložena před podpisem kupní smlouvy. Jak postupovat v případě, že jsem rozvedený/á/, byt užívám sám/sama/, ale do nájmu jsem ho získal/a/ v době manželství a nyní chci byt koupit? Pokud jste rozvedený a máte rozhodnutí o majetkovém vyrovnání, nebo dohodu o užívání bytu po rozvodu tak předložíte před podpisem kupní smlouvy rozsudek a může byt koupit jeden nájemce. V opačném případě kupují oba bývalí manželé do podílového spoluvlastnictví. Do kdy musím předat souhlas odkoupení bytu? Souhlas na odkoupení bytu musíte předat dle Zásad nejpozději do 6 měsíců od převzetí nabídky na prodej Vaší bytové jednotky. Kde mám předložit souhlas k odkoupení bytu? Souhlas předložíte buď osobně v Klientském centru na ulici Rudoleckého 8, ve Znojmě nebo jej můžete poslat poštou na stejnou adresu. Co mám dělat po předložení souhlasu k odkoupení bytu? Po předložení souhlasu k odkoupení bytu vyčkáte na doručení Výzvy k úhradě, kterou vám v co nejkratším termínu zašleme na adresu trvalého bydliště, po schválení prodeje Vašeho bytu Zastupitelstvem města Znojma. Kdy mám zaplatit kupní cenu? Kupní cenu musíte zaplatit do 3 měsíců od obdržení Výzvy k úhradě na bankovní účet Města Znojma. Jak se vypočte cena bytu? Vzorec pro výpočet ceny bytu je: CK=CB x O +CP + 0,4 x Z Což znamená Kupní cena = cena bytu x koeficient 0,4 + cena pozemku + cena zahrady x koeficient 0,4 Kdy si mám začít vyřizovat úvěr? Úvěr by bylo dobré začít vyřizovat ve chvíli, kdy dostanete nabídkový dopis, ve kterém bude uvedena kupní cena předmětného bytu. Kdo mi poradí s financováním bytu a vyřízením úvěru? S financováním či vyřízením úvěru Vám rádi pomůžeme v našem Klientském centru, kde pro Vás máme finančního poradce, který se bude zabývat financováním Vašich bytů. Mohu si vzít vyšší úvěr na rekonstrukci bytu nebo domu? Jistě, toto je jen na Vašem rozhodnutí. Dokonce lze doporučit a tím si zkvalitnit vlastní bydlení. Jaká zásadní změna mě čeká, když se z nájemníka stanu majitelem? Jste vlastníkem svého bydlení a získáváte majetek. Datem vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí přestáváte hradit nájem a začínáte přispívat do fondu oprav, z něhož se hradí pouze náklady spojené s domem, ve kterém bydlíte. Další zásadní změnou je, že s bytovou jednotkou můžete volně nakládat, tudíž ho můžete darovat, prodat, 20