Znalecký posudek č /14 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č /14 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení Předmět ocenění: pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Členský podíl, s nímž je spojeno členství v Oblastním stavebním bytovém družstvu Kopřivnice a právo nájmu k bytu č. 6 v domě č.p Ulice: Francouzská č.p Město: Kopřivnice PSČ Okres: Nový Jičín Kraj: Moravskoslezský Katastrální území: Kopřivnice Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Novém Jičíně Člen Oblastního stavebního bytového družstva Kopřivnice a oprávněný užívat bytovou jednotku č. 1195/6: Noweková Alena Objednavatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.29, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 11 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor... 5 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 8 D. Omezení vlastnických práv... 9 Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 7474/13-81 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 7474/13-81 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění členského podílu, s nímž je spojeno členství v Oblastním stavebním bytovém družstvu Kopřivnice a právo nájmu k bytové jednotce č. 6 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 1340/27 v k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice, okr. Nový Jičín. Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství bytové jednotky. b) existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od hod. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice list vlastnictví č získaný z internetové databáze ze dne Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území získaná z databáze 3. Ostatní podklady Dohoda o užívání bytu ze dne Prohlášení vlastníka budovy č.p. 1191, 1192, 1193, 1194 a 1195 ze dne Stanovy Oblastního stavebního bytového družstva Kopřivnice účinné od Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dům, v němž se nachází bytová jednotka č. 1195/6, je umístěn v severní části města Kopřivnice ( obyvatel), v sídlištní zástavbě panelových bytových domů při ulici Francouzská. Veškerá občanská vybavenost a služby se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Centrum města je vzdáleno cca 1,2 km. Správní centrum město Nový Jičín je vzdáleno 12 km západním směrem. Bytový dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, autobusové nádraží je ve vzdálenosti 600 m, vlakové nádraží pak ve vzdálenosti 1,5 km. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/48 spojující města Nový Jičín, Příbor a Frýdek- Místek je možné ve vzdálenosti 5,3 km. Parkování je možné na veřejném parkovišti před bytovým domem v omezeném rozsahu. V rámci města Kopřivnice je dům z hlediska bydlení umístěn v průměrně atraktivní lokalitě. Údaje o oceňovaném bytu Užitná plocha bytové jednotky (včetně lodžie): 63,8 m 2. Přístup k domu je ze západní a z východní strany z veřejné komunikace ul. Francouzská. Dům je napojen na veřejnou elektrickou, vodovodní a plynovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno centrálním zásobováním tepla. Budova je postavena na pozemku parc.č. 1340/27. Oceňovaná bytová jednotka je užívána povinnou Alenou Nowekovou na základě dohody o užívání bytu ze dne Povinná Alena Noweková je členem Oblastního bytového stavebního družstva, které je vlastníkem bytového domu č.p B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu.

6 Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1. Bytová jednotka č. 1195/6 Město: Kopřivnice Katastrální území: Kopřivnice Dům č.p Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu je 63,8 m 2 (včetně lodžie). Oceňovaná bytová jednotka má dvě obytné místnosti, předsíň, kuchyň, šatnu, koupelnu a WC. Podlahy jsou betonové, v obytných místnostech pravděpodobně kryté koberci nebo PVC. Vnitřní omítky jsou vápenné, v kuchyni a v koupelně je pravděpodobně proveden keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, orientovaná na východ a na západ. Dveře jsou dřevěné, náplňové. Dle zjištěných informací se bytová jednotka ke dni ocenění nachází pravděpodobně v průměrném stavu. Příslušenství bytové jednotky tvoří lodžie, která navazuje na jeden z pokojů. Jednotka je napojena na inženýrské sítě elektro, plyn, vodu a kanalizaci. Vytápění je zajištěno z centrálního zdroje tepla s rozvody ÚT do jednotlivých bytových jednotek. 6 Plocha bytové jednotky: 63,81 m 2 Popis obytného domu č.p Dle zjištěných informací byla budova postavena v roce 1980 jako řadový obytný dům o pěti vchodech a pěti číslech popisných. Objekt je osmipodlažní, podsklepený v celém půdoryse. Objekt je panelové montované konstrukce tl. do 25 cm, základy jsou betonové. Stropní konstrukce tvoří betonové panely. Střecha domu je plochá, krytá živičnou krytinou. Fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém s akrylátovou omítkou, sokl je z marmolitu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště je betonové s nášlapnou vrstvou z teraca. Okna i dveře na balkon jsou plastová s izolačním dvojsklem. V posledních letech ( ) proběhla revitalizace bytového domu bylo provedeno zateplení domu včetně fasádní omítky, výměna oken a parapetů, zasklení lodžií, nové vstupní dveře včetně zvonkového panelu, výměna stoupacího potrubí vnitřního vodovodu a kanalizace. Dům se ke dni ocenění nachází v dobrém stavebně-technickém stavu. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry: 2. nadzemní podlaží kuchyň m pokoj m pokoj m

7 předsíň m šatna m koupelna m WC m lodžie m Výměra celkem m Dispoziční řešení: 2+1 Technický stav budovy: Dobrý Stáří budovy: 34 let Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Kč Výchozí podíl společných prostor a vybavení Kč Výchozí cena bytu Kč Výchozí cena v CÚ k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena bytu CÚ 2014 Kč Rok uvedení do provozu 1980 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2014 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč

8 8 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění nabídka běžně vyšší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, způsobu využití a k jejímu technickému stavu, vybavení a provedeným stavebním úpravám, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány tyto bytové jednotky (jedná se o družstevní byty): Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Byt ul. Kadláčkova, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Stav objektu Velikosti bytů (užitná plocha v m 2 ) Průměrný 2+1 (58 m 2 ) Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] Datum nabídky prodeje 2014 Byt ul. Obránců Míru, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Dobrý 2+1 (70 m 2 ) Byt ul. Kadláčkova, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Průměrný 2+1 (56 m 2 ) Byt ul. Kadláčkova, Kopřivnice, okr. Nový Jičín Průměrný 2+1 (54 m 2 ) Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaná bytová jednotka je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v průměrně atraktivní lokalitě v rámci města Kopřivnici i v rámci okresu Nový Jičín. Z hlediska dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu, velikostí podlahových ploch a zejména stavem a standardem vybavení se však nemovitost řadí do střední cenové kategorie. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy.

9 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány ve městě Studénka bytové jednotky obdobné velikosti a v průměrném technickém stavu a vybavení v rozmezí od 7 do 9 tis. Kč za 1 m 2 užitné plochy, tj. od do Kč za bytovou jednotku. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši: Kč/m 2 za podlahovou plochu bytové jednotky (58,7 m 2 ) Kč/m 2 za plochu lodžie (5,1 m 2 ) celkem Kč 9 D. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované bytové jednotce neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitosti v exekuční dražbě. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

10 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 7474/13-81 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění členského podílu, s nímž je spojeno členství v Oblastním stavebním bytovém družstvu Kopřivnice a právo nájmu k bytové jednotce č. 6 v bytovém domě č.p na pozemku parc.č. 1340/27 v k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice, okr. Nový Jičín. Nákladová cena bytu po opotřebení Bytová jednotka č. 1195/6 Kč Nákladová cena bytu Kč Srovnávací hodnota Cena bytové jednotky dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení) Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří bytového domu, umístění nemovitostí v průměrně atraktivní lokalitě, dobré dopravní napojení a s ohledem na stavebně-technický stav domu, stanovuji obvyklou cenu družstevního podílu, s nímž je spojeno členství v Oblastním stavením bytovém družstvu Kopřivnice a právo nájmu k bytové jednotce č. 6 v bytovém domě č.p. 1195, na částku ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

11 11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne