OBSAH ÚVOD 3 ANALYTICKÁ ČÁST 5 STRATEGICKÁ ČÁST ATRAKTIVITA BYDLENÍ V KRNOVĚ 5 2. OBYVATELSTVO, DOMÁCNOSTI A PŘEDPOKLÁDANÝ DEMOGRAFICKÝ VÝVOJ 6

Transkript

1

2 OBSAH ÚVOD 3 ANALYTICKÁ ČÁST 5 1. ATRAKTIVITA BYDLENÍ V KRNOVĚ 5 2. OBYVATELSTVO, DOMÁCNOSTI A PŘEDPOKLÁDANÝ DEMOGRAFICKÝ VÝVOJ 6 3. BYTOVÝ FOND NA ÚZEMÍ MĚSTA 7 4. NOVÁ BYTOVÁ VÝSTAVBA A ROZVOJOVÉ LOKALITY PRO BYTOVOU VÝSTAVBU PODPOROVANÉ BYDLENÍ, SOCIÁLNÍ BYDLENÍ, ZAŘÍZENÍ SOCIÁLNÍ PÉČE 9 6. HOSPODAŘENÍ S BYTOVÝM FONDEM MĚSTA, VČ. VÝNOSŮ A NÁKLADŮ PRIVATIZACE OBECNÍHO BYTOVÉHO FONDU V KRNOVĚ 13 STRATEGICKÁ ČÁST OPTIMALIZACE SKLADBY A POČTU BYTŮ VE VLASTNICTVÍ MĚSTA KRNOVA SPRÁVA BYTOVÉHO FONDU LOKALITY PRO NOVOU BYTOVOU VÝSTAVBU 22 2

3 ÚVOD Bydlení představuje jednu ze základních podmínek zachování a rozvoje funkcí města a uspokojování potřeb jeho obyvatel. Role města je v této oblasti nezastupitelná. Stát vytváří pouze právní rámec a základní podmínky pro zabezpečení bydlení občanů. Největší tíhu realizace podmínek bydlení nesou obce. Je to dáno také tím, že jsou v současnosti významným majitelem na trhu s byty a zákon o obcích jim obecně ukládá povinnost vytvářet příznivé podmínky pro život občanů. Nepříjemné je, že jejich role v oblasti bydlení není jasně definována a v podvědomí občanů stále přežívá představa, že obec je povinna jim střechu nad hlavou zajistit. Dalším problémem je, že obce mají v současné době dvojjedinou roli jednak mají s péčí řádného hospodáře maximalizovat výnosy ze svého majetku tak, aby se účinně naplňovala příjmová stránka obecního rozpočtu, a jednak mají obce za úkol pečovat o rozvoj podmínek pro své občany, včetně podmínek pro bydlení. K poskytování pomoci skupinám osob, které jsou ohroženy chudobou či sociálním vyloučením, nejsou obce zavázány a stát nemá nástroje, kterými by plnění těchto úkolů prosadil. S tím souvisí i nejasná definice segmentu sociálního bydlení u nás. Lze se však v této otázce opírat o Rozhodnutí EK z , které sociální bydlení definuje jako: zařízení sociálního bydlení poskytované znevýhodněným občanům nebo příslušníkům sociálně méně zvýhodněných skupin, kteří nejsou schopni z důvodů omezené solventnosti získat bydlení za tržních podmínek. Přiznáme-li se k principu subsidiarity, pak v situaci, kdy bydlení si není schopen zajistit občan sám svými silami a silami své rodiny, povinnost přechází na obec, aby mu zajistila tuto základní životní potřebu. Je proto důležité, aby si i naše město definovalo minimálně zásady své vlastní bytové politiky, která na základě zevrubné analýzy místních podmínek určí cíle a stanoví záměry krátkodobého i střednědobého horizontu. Od chvíle, kdy se město stalo vlastníkem velkého počtu bytů (1993), byly otázky s nimi spojené řešeny pouze dílčími kroky a dosud žádná z politických reprezentací nevytvořila komplexní a koncepční pohled na tuto dosti vážnou politiku města. Příprava jednotlivých opatření byla přenášena na výkonný orgán, na odbor úřadu, aniž by bylo jasně definováno politické zadání. Odbor potom nezaslouženě sklízel také kritiku. 3

4 Je nezbytné jednotlivé dílčí otázky spojit do jednotného dokumentu, který bude řešit: správu, privatizaci a její zásady, definování adresátů jednotlivých druhů bydlení, definování sociálního bydlení, rekonstrukci městského bytového fondu, způsob nakládání s výnosy apod. Rada města na své schůzi schválila teze zadání formulace bytové politiky a ustanovila pracovní skupinu. Pracovní skupina se na svých jednáních zabývala stávajícím stavem bytového fondu města a možnostmi dalšího nakládání s bytovými domy. Závěry pracovní skupiny se staly podkladem pro vytvoření dokumentu, který projednala rada města usnesením č. 1378/47 ze dne a schválilo zastupitelstvo města usnesením č. 728/17 ze dne Složení pracovní skupiny Renata Ramazanová Mgr. Alena Krušinová Ing. Bedřich Marek Ing. Libor Nowak Jaroslav Mlček Josef Hercig Mgr. Ludmila Čajanová Ing. Jaromír Foltýn Lubomír Halaška Bc. Petr Fojtík Radomíra Strumínská Jakub Horáček Zpracovatelé Renata Ramazanová Ing. Bedřich Marek Ing. Lenka Andršová 4

5 ANALYTICKÁ ČÁST 1. Atraktivita bydlení v Krnově 1.1 Základní charakteristiky města s vlivem na atraktivitu bydlení Geografie Město Krnov je situováno v severovýchodní části České republiky na soutoku řeky Opavy s Opavicí, v podhůří Nízkého Jeseníku v těsné blízkosti česko-polské hranice v Moravskoslezském kraji. Dle počtu obyvatel se jedná o 48. největší město v ČR. Krnovsko má charakter průmyslově zemědělské oblasti. Rozloha města: 44,4 km 2. Pozitivním faktorem geografické polohy je malebnost města samotného a jeho okolí, negativem je značná odlehlost od hlavních tras a složitá dopravní dostupnost. Velikost města je dalším příznivým faktorem, zachovány jsou sociální vazby, není nezbytné se po městě pohybovat dopravními prostředky. Životní prostředí Podle sociologického průzkumu, který ve městě proběhl v roce 2005, je 83 % obyvatel spokojeno s kvalitou životního prostředí města a dobré životní prostředí je považováno za výhodu života na Krnovsku hned za vlastnictvím domu či rodinným zázemím. I když je kvalita životního prostředí hodnocena velice dobře, považují obyvatelé investice do životního prostředí za jedny z nejdůležitějších. Toto vše ukazuje, že vztah obyvatel k životnímu prostředí a zájem o udržení jeho kvality je velmi důležitým a zavazujícím ukazatelem udržitelného rozvoje města. Problémy, které je třeba řešit, se obvykle prolínají ve více složkách životního prostředí, ovlivňují život ve městě všestranně a mají své ekonomické i sociální rozměry. Ekonomika a pracovní příležitosti Se změnami tržního prostředí po roce 1990, se změnila také ekonomická struktura na území města. Krnov, který byl znám jako textilní město, musel čelit postupnému zániku textilních závodů. Rozpad velkých závodů dal ovšem příležitost středním a malým podnikatelům, kteří se přeorientovali především na strojírenskou výrobu. Vývojové perspektivy jsou optimistické. Město zřídilo průmyslovou zónu a přivedlo zahraniční investory, strojírenská výroba se přeorientovala na složitější výrobky s vyšší přidanou hodnotou a dobré podnikatelské prostředí podpořil i vstup České republiky do EU. Vybavenost Město Krnov disponuje vybaveností odpovídající velikosti sídla. V dostatečné míře jsou zastoupeny školy od mateřských po střední, kulturní instituce a sportovní zařízení. Jsou vytvořeny podmínky pro vzdělávání nejmladší generace, celoživotní vzdělávání i aktivní trávení volného času. Pozitivní je také situace v zastoupení služeb a institucí. Bezpečí Bez ohledu na blízkost hranic, je Krnov místem bezpečným. Kriminalita má sestupný charakter a ani v minulosti nebyla problémem, který by ovlivňoval kvalitu života v Krnově. 5

6 2. Obyvatelstvo, domácnosti a předpokládaný demografický vývoj Tabulka č. 1 Obyvatelstvo 06/2008 Místní části ženy muži celkem Pod Bezručovým vrchem Pod Cvilínem Krásné Loučky Krnov celkem Pramen: MěÚ Krnov, evidence obyvatel Tabulka č. 2 Vývoj počtu obyvatel Krnova v letech Rok 1991 Rok 1992 Rok 1993 Rok 1994 Rok 1995 Rok 1996 Rok 1997 Rok 1998 Rok 1999 Rok Rok 2001 Rok 2002 Rok 2003 Rok 2004 Rok2005 Rok 2006 Rok 2007 Rok Pramen: ČSÚ a MěÚ Krnov, evidence obyvatel Graf č. 1 Vývoj počtu obyvatel v letech Zdroj: ČSÚ a MěÚ Krnov, evidence obyvatel Migrace Kladný vývoj přirozeného přírůstku obyvatel do roku 1995 byl následován také pozitivním saldem migrace. Nejvyšší nárůst přistěhovalých obyvatel se uskutečnil v roce V letech 1996 a 1997 kladné saldo migrace ještě nahrazovalo přirozený úbytek obyvatelstva Krnova, v následujících letech a především v roce 1998 vykazuje nejvyšší ztrátu migrace. V roce 2005 lze zaznamenat nejvyšší nárůst vystěhovaných obyvatel (458 oproti 305 přistěhovalých). Během posledních 14ti let je klesající trend salda migrace způsoben především odchodem obyvatelstva za prací či z jiných sociálních příčin. Tabulka č. 3 Obyvatelstvo podle věku Obyvatelstvo 2001 celkem v tom ve věku (4,6% obyvatel) (12,4% obyvatel) (6,7% obyvatel) (17,3% obyvatel) (12,7% obyvatel) (14,6% obyvatel) (14,7% obyvatel) (4,1% obyvatel) 6

7 (7,1% obyvatel) 75+nez (5,7% obyvatel) Pramen: Sčítání lidu, domů a bytů 2001 Graf č. 2 Demografický strom obyvatel Krnova k 06/2008 Pramen: Evidence obyvatel MěÚ Krnov Vzdělanostní struktura obyvatel V Krnově je velká kapacita adaptabilního obyvatelstva převážně s nižší vzdělanostní úrovní. Ve struktuře vzdělání se, ale jinak město Krnov od složení celé ČR příliš neliší. Pouze u vysokoškolsky vzdělaných občanů lze vysledovat nižší podíl takto vzdělané krnovské populace než v celé ČR. Vysokoškolského vzdělání dosáhlo 7,1 % obyvatel města Krnova (dle SLDB 2001 celá ČR čítá 8,9 %). Výrazně jsou naopak v Krnově zastoupeni lidé se středoškolským vzděláním bez maturity, a to 37,5 %. Nepříznivým stavem je vysoký počet obyvatel se základním vzděláním, jejichž uplatnění na trhu práce je v celé řadě případů velmi ohroženo. Předpokládaný demografický vývoj Pro město je výzvou a cílem dosáhnout obyvatel. K tomuto je nezbytné vytvořit podmínky a bydlení je jednou z nich. Dalšími požadavky je dostupnost pracovních příležitostí i pro vysoce kvalifikovanou pracovní sílu a komunikační dostupnost města taková, aby nebylo časově náročné pro obyvatele dojíždět také za prací do větších center. 3. Bytový fond na území města Tabulka č. 4 Trvale obydlené byty Právní důvod užívání počet v % Ve vlastním domě ,7 Byt v osobním vlastnictví ,2 Jiné bezplatné užívání bytu 254 2,7 Byt nájemní (vč. LBD) ,1 Byt člena stavebního družstva 848 8,9 Byt člena družstva nájemců 9 0,1 Byt služební, domovnický 36 0,4 Jiný důvod 197 2,1 celkem Zdroj ČSÚ

8 Graf č. 3 Byty podle vlastnictví Ve vlastním domě Byt v osobním vlastnictví Jiné bezplatné užívání bytu Byt nájemní (vč. LBD) zdroj ČSU 2001 Byt člena Byty ve vlastnictví města Tabulka č. 5 Vývoj počtu bytů Rok 1995 Rok bytů 1578 bytů Tabulka č. 6 Byty a domy ve vlastnictví města podle velikosti počet bytových domů počet bytů počet bytů podle velikosti Graf č. 4 Bytový fond města podle kvality 8% 4% 3% I.kategorie II.kategorie III.kategorie IV.kategorie 85% Pozn. Dle zákona č. 107/2006 Sb. se byty již nerozdělují do kategorií, platným pojmem ve smyslu jeho kvality je byt (bývalá kategorie I. a II.) a byt se sníženou kvalitou (bývalá kategorie III. a IV). Graf má především informativní charakter. 8

9 4. Nová bytová výstavba a rozvojové lokality pro bytovou výstavbu Tabulka č. 7 Nová bytová výstavba lokalita počet bytových jednotek DPS Rooseveltova 35 kasárna 36 Albrechtická 100a 27 Chářovská 82, ubytovna 13 Půdní vestavby 23 Albrechtická Opavská celkem 208 Lokality pro individuální výstavbu Ježník I ul. Městská Ježník II 31 parcel 6 parcel 44 parcel Pozemky se od roku 1998 do současnosti nabízejí a prodávají za cenu 500 Kč/m2. Na ulici Městské byla cena snížena o náklady stavebníků na pořízení inženýrských sítí, Město vybudovalo jen komunikaci. 5. Podporované bydlení, sociální bydlení, zařízení sociální péče Podle EU je sociálním bydlením takové bydlení, k němuž je přístup vymezen pravidly zvýhodňujícími ty domácnosti, které mají při hledání bydlení potíže. V této oblasti nabízí město Krnov bydlení v domech s pečovatelskou službou, v domovech pro seniory, ubytování v domě pro začínající rodiny, sociální bydlení v domech pořízených se státní dotací a ubytování v ubytovně. Sociální bydlení je přizpůsobeno také pohybovým možnostem uživatelů. Domy s pečovatelskou službou Adresa Počet bytů Hlubčická, Slezská, U Jatek 181 Rooseveltova 41 Žadatelé jsou příjemci starobního nebo invalidního důchodu, podmínkou poskytnutí bydlení je užívání služeb pečovatelské služby. Způsob vyřizování žádostí, poskytnutí bydlení a podmínky užívání bytu stanoví občanský zákoník a Opatření obce, žádosti vyřizuje odbor správy majetku města. Pobytové sociální služby (domovy pro seniory) Zařízení Kapacita osob Domov důchodců Rooseveltova 140 Domov důchodců Ježník 35 Hlavní kriteria pro přijetí do pobytového zařízení určuje zákon 108/2006 Sb., o sociálních službách. Žádosti o přijetí vyřizuje poskytovatel sociálních služeb. Zařízení na Ježníku má statut se zvláštním určením, k dispozici je 35 lůžek pro ženy s určenou diagnózou. 9

10 Startovací byty pro mladé rodiny Adresa Počet bytů Albrechtická 100 a 27 Žadatelem může být mladá rodina bezdětná nebo s jedním dítětem, uzavírá se smlouva o ubytování na max. 5 let. Způsob vyřizování žádostí, poskytnutí ubytování a podmínky užívání bytu stanoví občanský zákoník a Opatření obce, žádosti vyřizuje odbor správy majetku města. Sociální bydlení v domech pořízených se státní dotací Adresa Počet bytů půdní vestavby Albrechtická 43, 45, Albrechtická Opavská 43,45 41 (z toho 14 bytů podporovaných) Možnost získání bytu je omezena příjmem žadatele dle podmínek přidělení státní dotace na pořízení bytové jednotky. Způsob vyřizování žádostí, poskytnutí ubytování a podmínky užívání bytu stanoví MMR ČR, občanský zákoník a Opatření obce, žádosti vyřizuje odbor správy majetku města. Ve 14 bytech v domě Opavská 43, 45 navrhují nájemníky organizace, které v oblasti Krnovska poskytují sociální služby. Ubytování Adresa Počet pokojů Hlubčická 29 8 Chářovská Řešení krátkodobého ubytování těch, kteří přišli o bydlení v městských bytech rozhodnutím soudu nebo se bez vlastního zavinění ocitli bez střechy nad hlavou. 6. Hospodaření s bytovým fondem města, vč. výnosů a nákladů Forma správy bytového fondu Realitní kancelář APEX, Rekop Od odbor správy majetku města, oddělení správy bytů a nebytových prostor Výše nájemného 2007 regulované - podle kvality bytu od 9,08 do 18,03 Kč/m2 (měsíčně) výše pro každý rok stanovena MMR ČR neregulované podle Opatření obce (řízení obálkovou metodou, základní cena 35 Kč/m2) Výnosy z nájmu 2006, 2007 předpokládané čisté nájemné r.2006 skutečně vybrané nájemné r.2006 skutečné nájemné ubytovna r poplatky z prodlení r předpokládané čisté nájemné r.2007 skutečně vybrané nájemné r poplatky z prodlení r ,032 mil. Kč 19,623 mil. Kč 117 tis. Kč 1,402 mil. Kč 20,050 mil. Kč 20,311 mil. Kč 1,300 mil. Kč Náklady na opravy a údržbu bytového fondu 2006, ,009 mil. Kč ,260 mil. Kč 10

11 Technický stav bytových domů ve vlastnictví města Hodnocení drobné větší havarijní bez nároku opravy opravy. stav STŘECHA 15% 23% 7% 55% FASÁDA 15% 16% 36% 33% OKNA DVEŘE 12% 18% 17% % 4 11

12 ZT 15% 18% 23% 44% ELEKTRO 13% 37% 8% 42% % PLYN 1% 5% % 4 Odhad nákladů na nezbytné opravy (v cenové hladině 2007) voda, plyn, kanalizace Kč elektro Kč okna, dveře Kč fasády Kč střechy Kč výtahy Kč celkem Kč 12

13 7. Privatizace obecního bytového fondu v Krnově Počty prodaných bytů (k ) Celkem prodáno 2896 bytů Způsob stanovení prodejní ceny ZM (č. usn. 206/14) přijalo směrnici Pravidla pro prodej bytů a bytových domů. Prodejní cena bytu zde byla stanovena jako šestnáctinásobek čistého ročního nájemného bytu, a to nájemného platného v době podání žádosti o prodej. Byla poskytována sleva z takto vypočítané ceny podle počtu bytových jednotek v domě a podle stáří domu v případě, že se prodá celý dům. Pro příklad je uvedena výše čistého nájemného v roce 1996 pro byt I. kategorie 8,74 Kč/m2/měsíc. K ceně bytu byly připočítány náklady na opravy za posledních 15 let a odečtena amortizace (7% z této částky za každý rok). ZM (č. usn. 236/10) přijalo nová Pravidla pro prodej bytů a domů v majetku města. Prodejní cena bytu se podle nově přijaté metodiky stanovila jako součin užitkové plochy bytu a ceny za 1 m2 plochy bytu dle kategorie bytu (I. kat Kč/m2, IV. kat. 700 Kč/m2). Kupní cena byla upravena o slevy podle stáří domu, počtu bytů, charakteru stavební konstrukce a o přirážku v případech, kdy v domě byly max. 3 bytové jednotky. K ceně bytu byly také připočítány náklady na opravy za posledních 15 let minus amortizace 7% z této částky za každý rok. Tato metodika dosud nebyla zrušena ani změněna. 13

14 STRATEGICKÁ ČÁST 1. Optimalizace skladby a počtu bytů ve vlastnictví města Krnova 1.1 Otázky spojené s rozhodováním o další privatizaci bytového fondu jak město naloží se zbývajícím obecním bytovým fondem? Jaký je optimální počet bytů ve vlastnictví města Krnova? které funkce je město Krnov připraveno v budoucnosti plnit v oblasti bydlení? je privatizace po osmnáctiletém vývoji tržního hospodářství za 1/10 tržní hodnoty bytů ještě ekonomicky zdůvodnitelná a sociálně spravedlivá? nevyvolává časově neohraničená privatizace nové nerovnosti na již tak velmi nerovném trhu s bydlením? na jakém principu se má stanovit prodejní cena bytu? 1.2 Obecné charakteristiky míry privatizace bytového fondu většina odborníků zastává názor, že městům má zůstat určitá část bytového fondu, aby mohla přiměřeně plnit svou roli v oblasti bydlení (zejména sociálního bydlení, bydlení specifických skupin obyvatel) na základě zkušeností ze zahraničí je za přiměřený podíl ve vlastnictví města považováno 15-25% z celkového počtu bytů, jednoznačná norma však z tohoto pohledu neexistuje v současnosti z cca trvale obydlených bytů v Krnově, je ve vlastnictví města 1578 bytů, tj. cca 15% z celkového počtu bytů ve městě tržní (v místě obvyklé) ceny starších bytů 3+1 přesahují v Krnově hodnotu Kč ,--, tržní nájemné dosahovalo v roce 2007 úrovně 90 Kč/m 2 /měsíc, tj. je cca 4,5 násobně vyšší než současné regulované nájemné (Kč 20,37 v bytě bývalé I. kategorie) můžeme předpokládat, že do r bude nájemné v městských bytech představovat 30 Kč/m 2 /měsíc (regulované nájemné), sociální nájemné podle rozhodnutí RM, taktéž základní tržní nájemné dle rozhodnutí RM. pro město Krnov tak existuje reálná možnost více než 2 x znásobit (průměr tržního a sociálního nájemného) příjmy z nájemného v nejbližších letech. Z dlouhodobějšího hlediska je možno předpokládat další růst ziskovosti bytového fondu a tedy i zabezpečení kvalitní údržby bytového fondu ve vlastnictví města v souvislosti s procesem deregulace nájemného je možno předpokládat, že povinnosti obcí v oblasti bydlení budou spíše posilovány, podobně jak tomu je v jiných zemích. Střecha nad hlavou patří mezi základní lidské potřeby a její zabezpečení pro různé skupiny obyvatel, které nejsou schopny tuto potřebu uspokojit vlastními silami, bude i v budoucnu, jako jinde v Evropě, na bedrech obcí. 1.3 Principy stanovení optimálního počtu bytů ve vlastnictví města Město si ponechá ve svém vlastnictví takovou skladbu bytového fondu, která bude schopna plnit následující funkce: městu zůstane relativně významný, druhově a místně diferencovaný rozsah nájemního bytového fondu pro potřeby aktivní bytové politiky a zevrubné 14

15 vyhodnocení dopadů deregulace nájemného na provoz a správu obecního bytového fondu. Tím se vyvaruje nezvratných kroků s tím, že v budoucnu může svůj přístup revidovat a přehodnotit. skladba bytových domů ve vlastnictví města zajistí: a) kontrolu nad stavem a obrazem bytových domů v atraktivních částech města (např. centrum) b) zachování určitých celků domů ve správě města v jednotlivých lokalitách. Celky usnadní správu a údržbu. c) zachování nebytových prostor ve správě města (možnost regulace jejich využití, vnější obraz nebytových prostor, zajímavá složka příjmů města) d) město garantuje bydlení se sociálním aspektem, bydlení pro znevýhodněné skupiny obyvatel e) různorodá skladba bytů je také v případě potřeby nástroj pro zajištění bydlení, stabilizace či motivace některých potřebných profesí či odborníků příjmy z nájemného umožní hradit běžnou údržbu a opravy, a postupně i odstranit dlouhodobě zanedbanou údržbu, provést rekonstrukce tam, kde je to nezbytné. Umožní, aby technický stav bytových domů a bytů ve vlastnictví města odpovídal stávajícím standardům bydlení příjmy z nájemného budou do budoucna schopny z velké části pokrývat investice do potřeb bydlení. Řešení této problematiky nebude výrazně zatěžovat městský rozpočet. 1.4 Stanovení ceny při privatizaci bytového fondu Obecná východiska Obdobně jako v jiných komunistických zemích také v Československu byl založen systém nerovného přístupu k bydlení. Část obyvatelstva, cca třetina, využívala možnosti nájemního bydlení, vlastníkem těchto domů byl stát, zprostředkovaně státní podniky. Nájemné bylo vždy regulované a nestačilo ani na zajištění řádné údržby. Bydlení pro tuto skupinu obyvatel bylo dotované i nová bytová výstavba byla financována ze státního rozpočtu. Zbývající část obyvatel si byla nucena zajistit bydlení vlastními silami a přes určitý systém půjček, také na vlastní náklady bydlení soukromé a družstevní. V roce 1991 se stát s ohledem na zanedbanost bytového fondu rozhodl převést tento majetek do majetku obcí. Nebyly však vytvořeny podmínky pro hospodaření s bytovým fondem a spolu s bytovými domy obce získaly také odpovědnost za jejich zanedbaný technický stav. Zákon č. 72/1994 Sb. a související předpisy umožnil obcím část břemena zanedbanosti přenést na uživatele bytů prostřednictvím privatizace bytového fondu. Zákon však nestanovil tak jako v ostatních postkomunistických zemích právo nájemníků na koupi bytu ani podmínky prodeje. Nestanovil ani časový rámec takto prováděné masové privatizace. Určení bytů k prodeji a stanovení ceny je stále v pravomoci zastupitelstev měst a obcí. Obce jsou tak i dnes velice nestandardními aktéry na trhu s byty. Město Krnov, tak jako jiná sídla, řešilo dosud privatizací základní problém převést co nejrychleji do rukou uživatelů potřebný počet bytů a přenést na ně zároveň i břemeno technického stavu prodaných domů. Tomuto cíli byla podřízena také politika prodejní ceny. Ta byla odvozena zprvu od výše nájemného a posléze od velikosti bytu a stáří domu. V obou případech je cena bytu hluboko pod cenou tržní, vytváří podmínky pro spekulace s takto výhodně zakoupenými byty a také splňuje charakteristiku mnohými odborníky kritizovaného výprodeje bytů obcemi. Při stanovení podmínek privatizace, odsouhlasilo zastupitelstvo města také seznam bytových domů, které budou prodávány. Každý nájemník městského bytu věděl, zda se právě jeho týká 15

16 privatizace bytu a v jakém časovém období se uskuteční. Prodeje dle takto schválených seznamů byly již realizovány. Cíl, který byl vymezen po roce 1991, byl již naplněn a také město Krnov se musí začít ve své politice prodejů přizpůsobovat stávající situaci na trhu. Zastavení prodeje bytů je nepopulárním opatřením ve vztahu k nájemníkům městských bytů také s ohledem na očekávané rostoucí ceny nájemného. Je ale nezbytné, aby si město zachovalo takový rozsah bytového fondu, který bude schopen z výnosů financovat nezbytné náklady a zároveň městu zajistí schopnost plnit jeho roli v zajišťování bydlení pro různé skupiny obyvatel. Tímto způsobem zabezpečí město svou zákonnou úlohu péče o vytváření podmínek pro uspokojování potřeb bydlení svých občanů. Stanovení ceny Od je prodejní cena bytových domů odvozena z ceny odhadní. Odhadní cena je stanovena s ohledem na polohu domu v lokalitě, napojení na inženýrské sítě, dostupnost služeb, zaměstnání, kulturního a společenského vyžití, stavu životní prostředí, typu stavby, vybavení bytu a jeho poloze v domě. K ceně bytu bude nezbytné připočítat cenu zastavěného pozemku. Pro prodej bytových jednotek ve vlastnictví Města Krnova je pro rok stanovena cena bytu jako 30% ceny určené znaleckým posudkem (ceny odhadní). Usnesení ZM č ze dne Seznam domů určených k prodeji po Usnesení ZM č. 540/12 z Ulice, č. orientační Počet bytových jednotek Nebytové prostory Albrechtická Alšova Alšova Fügnerova Hlubčická 29 7 pokojů - ubytovna 0 Chářovská Mánesova Nám. Míru Petrovická Textilní U Požárníků U Požárníků Usnesení ZM č. 728/17 z Ulice, č. orientační Počet bytových jednotek Nebytové prostory Petrovická 1 15 Ano Petrovická 3 6 Ano Nám. Hrdinů 14 6 Ano Při prodeji bytů v uvedených domech nabídne Město Krnov převod bytu nájemcům s platnou nájemní smlouvou. Podmínkou prodeje bude přijetí nabídky alespoň od 65 % nájemníků. Každý se zájemců potvrdí svůj záměr koupit byt písemným prohlášením a složením zálohy ve výši Kč 5.000,--. Záloha bude započítána na kupní cenu. V případě nezájmu nájemníků o koupi bytu, rozhodne zastupitelstvo města o veřejné nabídce bytů nebo domu. 16

17 Byty v domech budou nabízeny dle abecedního seznamu adresy domu. Rozhodnutí o prodeji bytových domů se nevztahuje na prodej nebytových prostor, které se v nich nacházejí. 17

18 2. Správa bytového fondu Bytový fond musí být využíván účelně a hospodárně. Správce bytů pečuje o svěřený majetek tak, aby nedocházelo k jeho zničení, poškození nebo zneužití. 2.1 Vztahy nájemce a pronajímatele Dle Občanského zákoníku je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, tzn. udržovat byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání, provádět řádnou údržbu domu a jeho zařízení a řádně poskytovat plnění (služby) s užíváním bytu a domu spojená. Potřebné činnosti zajišťuje v městských bytech oddělení správy bytů a nebytových prostor odboru správy majetku města. Je to zejména vystavování nájemních smluv, výběr a evidence nájemného a služeb spojených s užíváním bytu, vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů, zajišťování potřebných revizí, zajištění smluvních vztahů s dodavateli služeb, pasportizace bytů a domů a přejímání provedených prací. Tyto činnosti jsou společně s poskytovanými službami jiných subjektů klasifikovány jako ostatní služby. Dále jsou to práce na bytovém fondu, kdy se podle rozsahu a charakteru prováděných prací jedná o běžnou údržbu, běžné opravy, větší (jmenovité) opravy, rekonstrukce a investice. Zdrojem financování uvedených činností, služeb a prací je vybrané čisté nájemné z městských bytů. 2.2 Financování provozu bytových domů Stávající stav Nyní se provoz jednotlivých domů financuje z vybraného čistého nájemného bez ohledu na výši finančního výnosu příslušného domu. Plán oprav a rekonstrukcí je navržen jen s vazbou na současný stav domů. Podle harmonogramu oprav se opravují technologicky související celky rozvody vody a topení, výměny oken a oprava fasád, rekonstrukce výtahů. Současně se rekonstruují uvolněné byty. V nákladech na provoz domů je dále zahrnuta splátka povodňové půjčky poskytnutá státem v roce Příjmy a výdaje rok příjmy v tis.kč běžné opravy v tis Kč ostatní služby v tis Kč jmenovité akce (adresné opravy nad 100 tis.) povodňová půjčka v tis Kč investice v tis Kč (odhad)

19 Výhled S ohledem na deregulaci nájemného a způsob obsazování vybraných bytů na základě nabídky tržního nájemného, je možno kalkulovat se zvýšenými příjmy čistého nájemného. Tak bude vytvořen dostatečný zdroj pro obnovu městských bytů. Dokončí se celoplošné výměny oken, opravy fasád a rekonstrukce výtahů. Stále se budou rekonstruovat uvolněné byty. Předpokládá se zavedení samostatných účtů jednotlivých domů. Princip solidarity by se pak uplatňoval jen pro určitou část vybraného nájemného. S postupujícím časem přesáhne podíl investic náklady na běžné opravy. Město nebude jen udržovat své byty, ale nabízet bydlení určitého standardu. Výhled příjmů a výdajů rok příjmy v tis Kč běžné opravy v tis. Kč ostatní služby v tis. Kč jmenovité akce (adresné opravy nad 100 tis.) náklady na správu v tis. Kč povodňová půjčka v tis. Kč investice v tis. Kč půjčka splacena Základním principem je užití příjmů z nájemného z bytů pro potřeby oprav, údržby a investic do bytového fondu města. V případě přebytku, bude tento sloužit k vytváření rezervy účelově vázané na realizaci bytové politiky. 2.3 Nájemné Za užívání bytu je nájemce povinen pronajímateli platit nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby). Výše nájemného v městských bytech stanoví opatření obce Poskytování bydlení v nájemních bytech a ubytovacích zařízeních v majetku Města Krnova. Postupnou deregulací nájemného u bytů, kde vznikly nájemní vztahy v dřívějším období, dojde ke stanovení výše nájemného odpovídajícího nákladům na udržování a reprodukci bytu. Deregulace nájemného bude podle současných právních předpisů ukončena zvýšením nájemného v roce Později bude možné stanovit nájemné dohodou smluvních stran. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy je složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu ve výši trojnásobku měsíčního čistého nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu. Nájemné je možné hradit takovým způsobem, který nájemníkovi vyhovuje. Zvolí si možnost platby prostřednictvím systému SIPO, převodem z účtu nebo hotově na pokladně odboru správy majetku města. 19