ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.452, katastrální území Velichov a obec Velichov, a to pozemku p.č. 945/1 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 841/12-37 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.452, katastrální území Velichov a obec Velichov, a to pozemku p.č. 945/1 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek p.č. 945/1 Adresa předmětu ocenění: Velichov Velichov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Velichov Katastrální území: Velichov Počet obyvatel: 500 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 391,68 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka pozemku byla provedena dne pozemek je volně přístupný, vlastnice posuzované nemovitosti odmítla součinnost s tím, že proti exekuci byla podána na soud žaloba a z důvodu předsvědčení o její oprávněnosti není k požadované součinnosti se znalcem důvod. Posudek bude v návaznosti na ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení. 2

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 841/12-37 ze dne požadující vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.452, katastrální území Velichov a obec Velichov, a to pozemku p.č. 945/1 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený u ČÚZK - LV č. 452 pro katastrální území Velichova obec Velichov, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech, a to pozemku p.č. 945/1 - tento výpis byl vyhotoven bezúplatně Ex. úřadem Karlovy Vary za účelem provedení exekuce. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Velichov a obec Velichov, obsahující polohové identifikační údaje o posuzované nemovitosti, a to pozemku p.č. 945/1. 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne o posuzované nemovitosti, a to pozemku p.č. 945/1 - katastrální území Velichov a obec Velichov. 5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Ostrov a Karlovy Vary a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb. 7 ) Územní plán obce Velichov. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 452 pro katastrální území Velichova obec Velichov, obsahující identifikační údaje o posuzované nemovitosti, a to pozemku p.č. 945/1 je jako výhradní vlastník této nemovitosti uvedena: Vlnasová Marie Velichov Velichov 3 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 452 pro katastrální území Velichova obec Velichov je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 2x nařízení exekuce - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 3x zástavní právo exekutorské - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou. 4 ) Další práva a povinnosti s nemovitostmi spojenými 3

4 Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady byly nebyly zjištěny, ani nebyly povinnou nebo zadavatelem posudku sděleny. Práva - nebyla zjištěna, ani nebyla povinnou nebo zadavatelem posudku sdělena. 6. Celkový popis nemovitosti Dle údajů zjištěných na místním šetření je pozemek p.č. 945/1 je umístěn v intravilánu obce s celkovou výměrou m2, je převážně svažitým zatravněným pozemkem orientovaným západním směrem. Na pozemek není přímý přístup z veřejné komunikace. Dle územního plánu obce Velichov je pozemek součástí území určeného k zástavbě objekty bydlení RD bydlení venkovské. 4

5 7. Stanovení způsobů ocenění Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V návaznosti na shora uvedené a skutečnosti, že nebyl přes veškerou snahu dohledán obdobný stavební pozemek určený prodeji ( pozemek není přístupný z veřejné komunikace ) bylo zvoleno pomocné ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že současně platný oceňovacího předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé. Cena stanovená na základě tohoto postupu je výchozí cenou pro finanční úřady při vyměřování daňových povinností a je zpravidla i v případě prodeje obdobné nemovitosti výchozí cenou k jednání. Po následném zvážení kladů a záporů je pak zpravidla akceptována jak stranou kupujícího, tak stranou prodávajícího a stává se tak cenou tržní. Znalec tedy takto stanovenou cenu ( po zaokrouhlení na celé tisíce ) shledává jako vhodnou pro stanovení nejnižšího podání při prodeji majetku v exekučním řízení. 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. pozemek p.č.945/1 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití I -0,02 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek není přímo přístupný z veřejné komunikace I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,660 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - pozemek ve svahu bez přímého přístupu z veřejné komunikace 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost I -0,04 zatížena exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,900 4 i = 1 6

7 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek bez přímého přístupu z veřejné komunikace I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,381 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,660 * 0,381 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst ,68 0,226 0,800 70,82 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 trvalý travní porost 945/ ,00 70, ,98 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,98 Pozemek p.č.945/1 - zjištěná cena = ,98 Kč 7

8 B2 ) Stanovení ceny obvyklé : klady nemovitosti : - pozemek je v intravilánu obce - pozemek p.č. 945/1 o celkové výměře 1089 m2 je dle platného ÚP určený k využití zástavbou objekty rodinných domů venkovského typu zápory nemovitosti : - pozemek p.č. 945/1 o celkové výměře 1089 m2 není přístupný z veřejné komunikace Cena pozemku stanovená dle cenového předpisu platného k činí ,-Kč. V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pozemku p.č. 945/1 o celkové výměře 1089 m2 na ,-Kč. 8

9 C. REKAPITULACE o ceně nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.452, katastrální území Velichov a obec Velichov, a to pozemku p.č. 945/1 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C1) Administrativní cena ,- Kč. C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. činí ,- Kč slovy: Sedmdesátpěttisíc. Kč C3.1. Práva - nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sdělena. C3.2. Závady - nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9/2014. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený u ČÚZK - LV č. 452 pro katastrální území Velichova obec Velichov, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech, a to pozemku p.č. 945/1 pouze titulní strana s identifikačními údaji o nemovitosti ( tento výpis byl vyhotoven bezúplatně Ex. úřadem Karlovy Vary za účelem provedení exekuce ). 9

10 10