Projekt Přestavba objektu U Slunce ve Skalici u České Lípy OBSAH:

Transkript

1 OBSAH: 1. ÚVODNÍ INFORMACE 2 2. STRUČNÉ VYHODNOCENÍ PROJEKTU 3 3. VÝCHOZÍ SITUACE 5 4. ZÁKLADNÍ INFORMACE O PROJEKTU ANALÝZA TRHU, POPTÁVKY A MARKETINGOVÁ STRATEGIE MANAGEMENT PROJEKTU A ŘÍZENÍ LIDSKÝCH ZDROJŮ TECHNICKÉ A TECHNOLOGICKÉ ŘEŠENÍ PROJEKTU HARMONOGRAM REALIZACE PROJEKTU ROZPOČET A FINANČNÍ PLÁN PROJEKTU COST/BENEFIT ANALÝZA PROJEKTU ANALÝZA RIZIK A JEJICH PŘEDCHÁZENÍ ZÁVĚREČNÉ SHRNUTÍ PROJEKTU 39 1/40

2 1. ÚVODNÍ INFORMACE Zpracovaná studie proveditelnosti posuzuje projekt Přestavba objektu U slunce z hlediska významu podpory regionálního rozvoje cestovního ruchu v Libereckém kraji a zároveň posuzuje připravenost nositele projektu Obce Skalice k realizaci investice. Ve studii je obsažena analýza nákladů a přínosů (Cost/Benefit Analýza) a je vyjádřen její dopad na socio-ekonomické prostředí Hospodářsky slabé oblasti Západní Českolipsko. Předpokládáme, že studie bude následně dopracována jako příloha budoucí žádosti o získání finančních prostředků na realizaci projektu z Regionálního operačního programu pro NUTS II Severovýchod (nebo jiného dotačního programu EU v rámci čerpání strukturálních fondů v programovém období ). Cílem zpracování studie je popsat podstatu projektu a jeho etapy, technické řešení projektu, harmonogram projektu, doporučit některé kroky pro realizaci, vyhodnotit potřebu realizace (tzv. analýzu trhu), finanční plán, zhodnotit udržitelnost projektu a finanční náročnost a rentabilitu. Zároveň takto zpracovaná studie proveditelnosti bude sloužit investorovi jako příručka pro řízení procesu přípravy a realizace projektu. Osnova studie proveditelnosti vychází z přílohy 4 Příručky pro žadatele Závazné osnovy ekonomického hodnocení projektů v programu SROP. Pro zpracování celého dokumentu byla dále využita metodická příručka Studie proveditelnosti a metodická příručka Analýza nákladů a přínosů, které připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj pro program SROP a další metodické materiály zpracovatele. Studie je zpracována ke dni Identifikační údaje zadavatele studie proveditelnosti Objednatel studie: Obec Skalice u České Lípy Adresa: Obecní úřad Skalice u České Lípy, č.p IČ: Statutární zástupce: Jiří Löffelmann, starosta města 1.3 Identifikační údaje zpracovatelů Obchodní jméno: ARR Agentura regionálního rozvoje, spol. s r.o. Sídlo: Tř. 1.máje 858/ Liberec III IČ: Jednatel společnosti: Mgr. Tomáš Kafka Odpovědný řešitel: Bc. Martin Pytloun, Mgr. Tomáš Kafka Zpracovatel projektové části: Obchodní jméno: AB Projekt Ing. Jiří Kubát Sídlo: T.G.Masaryka Nový Bor Projektant: Ing. Jiří Kubát Zpracovatel projektové dokumentace doplňujících úprav objektu: Obchodní jméno: BKN spol. s r.o. Sídlo: Vladislavova 29/I Vysoké Mýto IČO: Projektant: Ing. Jiří Fišer 2/40

3 2. STRUČNÉ VYHODNOCENÍ PROJEKTU Projekt Přestavba objektu U Slunce ve Skalici u České Lípy Projekt Přestavba objektu U Slunce má podpořit rozvoj turistické infrastruktury v Libereckém kraji. Vytváří příhodné podmínky pro příjezd a pobyt tuzemských i zahraničních turistů. Rozšiřuje nabídku služeb v oblasti stravování a kvalitního ubytování a nabídku turistických produktů (krátkodobé cykloturistické pobyty, firemní školící pobyty a akce, pobyty spojené se zábavou). napomáhá k naplnění jednoho z cílů Programu rozvoje cestovního ruchu Libereckého kraje, jímž je vložení investic do rozvoje CR v turistické oblasti České středohoří. Zvýšením turistického ruchu v lokalitě vzroste nabídka pracovních míst a zlepší se tak poměry v HSO Západní Českolipsko. Hlavní cíl: Hlavním cílem projektu je zvýšením kvality místní infrastruktury v oblasti ubytování a gastronomie vytvořit místní turistickou destinaci s ucelenou nabídkou služeb. Dílčí cíle: Podpořit rozvoj cestovního ruchu v hospodářsky slabé oblasti Západní Českolipsko a nepřímo tak zvýšit počet pracovních příležitostí v oblasti služeb a tím přispět k vyrovnání rozdílů mezi hospodářsky slabými obcemi a ostatními oblastmi Libereckého kraje. Využít atraktivity lokality pro cykloturistiku a turistiku. Zachovat v obci účelné a atraktivní využití původní historické budovy a obnovit její historický vzhled, s tím současně zvýšit atraktivitu. Vybudovat v obci chybějící ubytovací kapacity. 2.1 Výchozí podmínky, připravenost projektu k realizaci Nositeli projektu je dostatečně známa představa o výchozí situaci technického stavu stávajícího objektu a tedy i o potřebném rozsahu technických prací. Projektová dokumentace obsahující stavebnětechnické řešení a doplňující prvky přestavby objektu je v současnosti zpracovávána projekční kanceláří BKN spol. s r.o. s předpokladem dokončení prosinec Správní úkony ve smyslu stavebního řízení nebyly doposud zahájeny, bude řešeno po dopracování projektové dokumentace. Obsahový koncept projektu je v souladu s rozvojovými cíly obce, Libereckého kraje i NUTS II Severovýchod, vychází z poptávky po realizaci projektu ze strany cílových skupin. 2.2 Technické řešení, organizační zabezpečení Technické řešení stavebních úprav objektu je zpracováno v projektové dokumentaci, která vychází z provedených průzkumů, místního šetření a zadavatelem určených potřeb a požadavků na způsob využití objektu. V souvislosti se změnami ve využití 3.NP objektu (vybudování ubytovacích kapacit a zasedací místnosti) budou nové stavebně-technické úpravy zpracovány projekční kanceláří BKN s.r.o. do nové projektové dokumentace. Realizace stavby musí být projednána s dotčenými subjekty dle stavebního zákona pro získání stavebního povolení. Uvažované organizační zabezpečení realizace projektu odpovídá běžným manažerským schématům pro obdobné projekty a je zohledněn úmysl nositele projektu financovat realizaci projektu za účasti strukturálních fondů EU. Na nositeli projektu je ustanovení realizačního týmu jež bude složen mimo jiné z externích pracovníků odborných firem. Dále je na nositeli projektu zajištění jejich vzájemné informovanosti a koordinaci. 2.3 Finanční zajištění Realizace investice je uvažována s dotační podporou z veřejných zdrojů (strukturální fondy EU). Tomu odpovídá navržený finanční model zajištění prostředků na pokrytí nákladů investice. Finanční zajištění celé realizace projektu je navrženo ze tří hlavních zdrojů : - Bankovní úvěry - Vlastní zdroje Obce Skalice - Dotace z ROP/SF EU Bankovní úvěry předpokládáme dva: 3/40

4 krátkodobý na profinancování stavby, přesněji na profinancování nákladů, které budou následně proplaceny obci z dotace; střednědobý na zajištění vlastního podílu obce na samotné investici, obec ho bude postupně splácet v následujících 5 letech po uvedení objektu do provozu. Vlastní zdroje obce jsou využívány v přípravné fázi na úhradu nákladů na zpracování projektové dokumentace a další podkladů, částečně budou vlastní zdroje využity i v investiční fázi. Dotace z ROPu/SF EU bude využita v investiční fázi na krytí nákladů spojených s realizací stavebních prací. Výše celkových nákladů a podíl jednotlivých finančních zdrojů na jejich krytí bude upřesněn při dopracování této studie na základě nové projektové dokumentace, upřesněného rozpočtu projektu a aktuální schopnosti obce využít k realizaci projektu vlastní zdroje. Dopracování se předpokládá v březnu/dubnu /40

5 3. VÝCHOZÍ SITUACE 3.1 Stručný popis lokality Obec Skalice se nachází v západní části Libereckého kraje, v okresu Česká Lípa, v pověření obce s rozšířenou působností Nový Bor. Obec je členem Euroregionu Nisa, regionálního sdružení, a Svazku obcí Novoborsko. Obec leží na rozhraní dvou chráněných krajinných oblastí CHKO Lužické hory a CHKO České středohoří (ČS). Do obce samotné zasahuje pouze chráněné území CHKO ČS a to jen z části. Tato část je zařazena do II. zóny speciálního zájmu. Hranici chráněného území a zároveň osu celé obce tvoří silnice III/2628 vedoucí severním směrem ke státní silnici I/13 (E442) po níž dále pokračuje. Do ČS patří pozemky ležící na levé straně od silnice. V obci se silnice III/2628 kříží z další komunikací III/26212 spojující obce Slunečnou a Častolovice. Vzdálenost do České Lípy cca 8 km, do Liberce cca 49 km. V okolí leží obce Manušice, Častolovice, Horní Libchava, Pihel, Okrouhlá, Slunečná a města Nový Bor a Česká Lípa. Obyvatelstvo: Ve Skalici žije obyvatel ( ) a v letním období sem přijíždí navíc okolo chatařů. Rozloha obce činí cca ha. Od roku 2003 zde dochází k poměrně značnému nárůstu stálých obyvatel. Tento trend se dá přisoudit atraktivitě místa - klidné prostředí a malá vzdálenost od větších měst. Statistické hodnoty vyplývající ze Sčítání lidu v roce 2001 hodnotí průměrný věk v obci na 38,2 let, což se dá hodnotit jako celkově příznivý stav. Poměrně příznivá je také vzdělanostní struktura obyvatelstva. Vyššího odborného nebo vysokoškolského vzdělání dosáhlo 29%, zatímco základního vzdělání dosáhlo 75% obyvatel (počítáno z 986 obyvatel 15letých a starších). Nezaměstnanost ve Skalici je na úrovni 7%. (na okrese Česká Lípa 7,57% - zdroj: nezaměstnanost v ČR podle krajů k ). Ekonomicky aktivních lidí je mírně přes 53%. Z toho pracuje nejvíce lidí v oblasti průmyslu (50%). Za prací vyjíždí z obyvatel mimo obec v rámci okresu 361 osob). Místní ekonomika: Významnou ekonomickou roli zde hrají pouze tři firmy: Bohemia Optik, s.r.o. výroba optických skel a čoček, zaměstnává cca 200 lidí, HUNTER s.r.o. - zabývá se výsekovými formami pro obaly, obalový servis, zaměstnává lidí, TGK - technika, sklo a umění s.r.o. tato firma se zabývá výrobou technického a dekorativního skla, zaměstnává lidí. Významným zaměstnavatelem je dále základní škola. V širším okolí pak jedním z významných sektorů ekonomiky je sklářský průmysl (např. Crystalex a.s. Nový Bor), a strojírenství (Aktivit s.r.o. Nový Bor, Navy s.r.o. Nový Bor, Narex a.s. Česká Lípa, atd.), případně automobilový průmysl (Varta s.r.o., Delphi Packard, Fehrer Bohemia s.r.o. v České Lípě, atd.). Cestovní ruch: Skalice u České Lípy je zařazena do turistické oblasti Máchův kraj, podoblasti České středohoří. CHKO České středohoří nabízí přírodně hodnotné území včetně maloplošných chráněných území. Nejbližším je přírodní památka (PP) Farská louka v obci Slunečná, která je významná výskytem šafránu bělokvětého (Crocus albiflorus). V celé oblasti je velké zázemí pro sportovně laděné návštěvníky regionu se zájmem o cykloturistiku. Základ tvoří dvě cyklotrasy IV. třídy (číslo 3054 a číslo 3062) křížící ve středu obce. První zmíněná trasa začíná v České Lípě, která pokračuje dále do Nového Boru, Svoru a Nové Huti. Měří 23 km. Druhá cyklotrasa vede ze Slunečné přes Svojkov do Svitavy. Délka trasy činí 17 km. Výše zmíněné cyklotrasy navazují na sousedící síť podoblasti Česká Lípa a Novoborsko (oblast Lužické hory a Ještědský hřbet), čímž se silně zvyšuje turistická nabídka lokality. Významným prvkem je cyklokoridor mezinárodního významu č.211 (Berlín-Rožany-Máj u Mšena-Praha), trasovaný nedalekými obcemi Stružnice, Horní Libchava, Slunečná a Nový Oldřichov. 5/40

6 Obr. 1: Okolí Skalice - Turistická mapa Českolipsko (1:50 000) Příliv turistů do obce podporuje celostátní železniční dráha č.080 ve směru Bakov nad Jizerou-Česká Lípa-Jedlová, jež rozšiřuje příjezdovou vzdálenost. Silniční obslužnost se zkvalitní při plánovaném obchvatu České Lípy, jenž povede v těsné blízkosti České Lípy, Horní Libchavy, Manušic, Skalice u České Lípy a Okrouhlé. Obchvat bude tvořit koridor silnice I.třídy o 2 jízdních pruzích. Skalici protíná tok Šporka, který se vine podél silnice. Z velké části je potok veden ve vydlážděném a zpevněném korytu. Zájmový objekt obepíná Okrouhlický potok, který za silniční komunikací ústí do Šporky. Okrouhlický potok je v části okolo objektu ve zděném korytu. Turistickými cíli mohou být aktivní využití volného času (cykloturistika, pěší turistika, vyjížďky na koních a jízdárna), kulturně-historické památky (kostel sv. Anny, fara a kapličky, sousoší sv. Jana Nepomuckého, rolnické usedlosti), návštěvy okolních obcí a měst (Sklářské muzeum v Novém boru, Vodní hrad Lipý v České Lípě, atd.). V návaznosti na turistické oblasti Máchův kraj a Lužické hory a Ještědský hřbet, můžeme připojit mnoho dalších turistických lákadel ať již přírodního, kulturněhistorického, sportovního či relaxačního charakteru. 3.2 Výchozí situace objektu Současný stav objektu Objekt U Slunce č.p.266 se nachází v pomyslném centru obce na pozemku p.č. 161, související pozemky dotčené stavbou jsou pak pozemky 262/3 a 43. Jde o zděný tří podlažní dům se sedlovou střechou, částečně podsklepený, postavený zřejmě v první polovině 19. století. Dům byl odkoupen obcí v roce 1994 za cca 1 mil.kč a následně prošel technickými úpravami a několika opravami. Rozsáhlá rekonstrukce proběhla v roce 2000, kdy byl opraven společenský sál nákladem cca 2,5 mil.kč s přispěním MMR ČR ve výši Kč. Všechny úpravy byly vedeny se zájmem o zachování původního vzhledu. 6/40

7 Obr. 2 : Dnešní podoba objektu U Slunce čelní (jižní) fasáda V 1.NP je dnes restaurace a prodejna řeznictví. Kapacita restaurace je 55 míst k sezení. V levé části domu je k restauraci přistavena zahrádka (terasa) zastřešená markýzou s plastovou opěrnou konstrukcí. Terasa svým půdorysem zakrývá zděné koryto Okrouhlického potoka. Provozovatelem restaurace je navíc v 1.NP zřízena herna. Ve 2.NP je společenský sál a salonek s přilehlým prostorem pro obsluhu. Kapacita sálu je 130 a salonku 30 osob. V současné době je opravená fasáda na celém čelním pohledu a levé boční straně hlavního domu. Pravá boční strana má fasádu opravenou pouze po 1.NP. Část budovy se sálem je venkovně neopravena. 1.NP a sál, mimo okno řeznictví, má bílá, plastová okna vzhledově blízká původním. Okna na čelní fasádě (okno řeznictví, vchod, zbylá okna restaurace) jsou dřevěná, upravená zřejmě v 70. letech minulého století, rozměrově a umístěním neodpovídající původnímu historickému vzhledu. Krytina střechy je tmavě hnědá asfaltová šindel. Objektu chybí odkanalizování. Odpadní vody jsou odváděny do septiku, dnes již nedostačující kapacity, případně přímo do vodoteče. Dešťové svody jsou ústěny do Okrouhlického potoka. Cílový stav Objekt U Slunce představuje pro obec neodmyslitelnou součást jejího kulturního dění již od poloviny 19.století, kdy zde byl dům postaven. Dnešním cílem je přestavba vnitřních částí domu ve prospěch podpory rozvoje služeb cestovního ruchu. S tím souvisí i podpora místního ekonomického a sociálního života. Objekt bude využíván jako společenské a turistické centrum s víceúčelovým sálem a ubytovacími prostory. Stávající provozovny restaurace a řeznictví budou zachovány. V rámci stavebních prací na objektu budou zbudovány nové vchodové dveře do řeznictví a schody do 2.NP. Vše z prostor dvora. Součástí úprav je zřízení bezbariérového přístupu pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientací spolu s potřebnými vnitřními úpravami objektu pro pohyb výše uvedených osob. Variantně je navrženo umístění výtahu v nové přístavbě na severovýchodní straně objektu (prostor ze dvora). Ve 3.NP bude vybudováno ubytovací zařízení (2 apartmány, 2 pokoje) a je zde navržena malá zasedací místnost. 7/40

8 Obr.3 : Dnešní podoba objektu U Slunce boční západní fasáda s korytem Okrouhlického potoka Obr. 4 : Dnešní podoba objektu U Slunce boční východní fasáda s dvorním traktem a schodištěm 8/40

9 Obr. 5 : Dnešní podoba objektu U Slunce zrekonstruovaný interiér sálu Objektu schází odkanalizování, proto se problém splaškových vod bude řešit napojením na stávající ČOV typu DČB 6, která je umístěna v areálu místní základní školy. Po výstavbě obecní kanalizace okolo roku 2010, bude objekt napojen na tuto síť. 1.NP : - denní restaurace (dojde k přestavbě stávajícího přístavku, kde bude umístěna část kuchyňského zázemí včetně výtahu pro dopravu jídel do 2.NP prostor společenského sálu); - výstavba vnitřního výtahu nebo výtahu v přístavku pro přístup imobilních osob - obchod (řeznictví) - šatna a kancelář pro zaměstnance - oddělený prostor sloužící jako recepce pro ubytovací zařízení a informační místo pro návštěvníky - místnost sloužící pro hosty, návštěvníky objektu kolárna, odložení zavazadel, - obslužné zázemí restaurace. - sociální zařízení bude pro hosty a zaměstnance oddělené. 2.NP : - víceúčelový sál se salónkem, společným barem a šatnou - manipulační prostor s přípravnou a výtahem pro dopravu jídel - sociální zařízení bude pro hosty a zaměstnance oddělené. 3.NP : - 2 plně vybavené apartmány a 2 dvoulůžkové pokoje s možností 2 přistýlek, vše s vlastním sociálním zařízením, přípojkami pro Tv, telefon a internet. Kapacita lůžek. - malá zasedací místnost nad stropem společenského sálu. 9/40

10 1.PP : - technické zázemí budovy s nutností řešení prosakující vody (čerpání), využití jako sklad nápojů. Součástí plánovaných stavebních prací je výměna střešní krytiny včetně nového bednění a opravy poškozených prvků krovu. Dále bude provedeno zpevnění ploch, zajišťující příjezd zásobování a parkování hostů, vybudování dešťová kanalizace s odlučovačem RL a splašková kanalizace s lapačem tuků v kanalizaci z kuchyně. Bude rozšířena přístavba na východní fasádě, kde bude umístěn jídelní výtah a část kuchyně. Bude zřízeno venkovní schodiště do 2.NP (na mezipodestu stávajícího schodiště), eventuálně přístavba s bezbariérovým výtahem. Součástí stavby bude dodávka technologického zařízení kuchyně a interiérové vybavení. 3.3 Cílové skupiny V souladu s vytyčenými cíli projektu se projekt snaží vytvořit kvalitní ubytovací a gastronomické zařízení s využitím původní historické budovy, které podpoří rozvoj cestovního ruchu, zejména pobytové turistiky v obci Skalice. Objekt U Slunce bude nabízet zázemí pro pobyt turistů i pro podnikatelské subjekty v podobě využití zasedací místnosti a salonku. Návštěvníci obce a okolí V současnosti je nabídka ubytování v obci nulová. Na druhé straně poptávka po ubytování vysoká (uvedl provozovatel restaurace v zájmovém objektu). Obec leží na křižovatce dvou cyklotras a v těsné blízkosti Nového Boru. Stávající stav je proto potřebné (nutné) změnit a využít tak nabízený potenciál prodloužení pobytu v obci i okolí. Potřebné podrobnější informace o obci nejsou v tak malém měřítku vedeny. Z tohoto důvodu jsou využity údaje o okrese a kraji jež jsou převzaty z Českého statistického úřadu. V počtu turistických lůžek zaujímá Liberecký kraj třetí místo mezi kraji v ČR. Jejich rozložení je výrazně koncentrováno do atraktivních oblastí (Krkonoše, Jizerské hory). Převažují zde hotely a pensiony. Na okrese Česká Lípa je registrovaná kapacita hromadných ubytovacích zařízení k následující: lůžka , pokoje 3.240, místa pro stany a karavany 1.333, ubytovací zařízení celkem 155. V roce 2004 pobylo v Libereckém kraji v ubytovacích zařízeních okolo 750 tisíc hostů s průměrnou délkou pobytu 5 dnů a 4 noci. Cizinci z toho tvořili přibližně hostů. Návštěvníkům bude poskytnut komplex s ubytováním, restaurací, možností využití společenského sálu a salonku se zasedací místností jako zázemí pro pořádání školení, firemních večírků a společenských akcí. Obyvatelé Skalice a okolních obcí Počet stálých obyvatel k byl osob, v letní sezóně přijede do obce okolo chatařů. Místní obyvatelé mohou po celý rok využívat veškeré služby objektu, ale nejvíce bude zřejmě ze strany obyvatel obce využívána restaurace, řeznictví a víceúčelový sál, jež je dějištěm kulturních a společenských akcí. Obec je nejrušnější v období letní sezóny, kdy je zde velké množství turistů. Z tohoto důvodu může v jednotlivých zařízeních objektu vzniknout pracovní příležitost, byť jen třeba dočasná (sezónní). Bude zřejmě zapotřebí zajistit minimálně jednu pracovní sílu, a to pro obsluhu recepce ubytovacího zařízení. Místním obyvatelům tak vznikne nová pracovní příležitost. 3.4 Shrnutí Skalice u České Lípy má velmi výhodné postavení, které tvoří těsná návaznost na větší města, rychlá dostupnost, výhodné turistické podmínky a v neposlední řadě klidné prostředí malé obce. Obec je okrajovou částí CHKO České středohoří, kříží se zde dvě cyklistické trasy, nabízí několik historických a kulturních památek. Turistický ruch představují čeští i zahraniční návštěvníci, sportovci pěší i na kolech. Limitujícím faktorem v této oblasti je neexistence ubytovacího zařízení, jež by poskytlo stálé zázemí pro výše zmíněný turistický pohyb. Zájem o vznik ubytovacích prostor je ze strany obce i samotných návštěvníků obce, kteří by rozvoj turistické infrastruktury v tomto směru velmi ocenili (uvedl provozovatel restaurace U Slunce na základě zkušeností z dotazů a komunikace s návštěvníky objektu). Objekt U Slunce se díky realizaci projektu stává komplexním turistickým objektem s nabídkou služeb pro návštěvníky i obyvatele obce. 10/40

11 4. ZÁKLADNÍ INFORMACE O PROJEKTU Projekt je řešen za cílem přestavby stávajícího objektu na víceúčelové turistické a společenské centrum. Bude poskytovat služby stravovací, ubytovací, kulturní a společenské, případně informační. Přestavba se týká všech podlaží ať již s velkými nebo malými změnami, včetně venkovního schodiště do 2.NP a případné přístavby s výtahem pro osoby s omezenou schopností pohybu. 4.1 Odůvodnění realizace projektu Obec Skalice patří v rámci Libereckého kraje do hospodářsky slabé oblasti (HSO) Západní Českolipsko. Liberecký kraj definoval HSO jako oblasti, jejichž ekonomika je strukturálně postižená a kde je zejména vyšší nezaměstnanost a nedostatek pracovních příležitostí. Možností, jak pozdvihnout místní ekonomiku a sociální situaci je rozvoj služeb v obecně a zejména v cestovním ruchu. Slabinou obce je nedostatečná infrastruktura v oblasti CR, která by rozvoj CR v této lokalitě podpořila. Atraktivita obce je dána spojitostí s blízkými městy Novým Borem a Českou Lípou, klidnou atmosférou obce, okolními chráněnými územími přírodního charakteru a cykloturistickou infrastrukturou. V současné době není v obci žádné ubytovací zařízení. Není tu jiné stravovací zařízení typu restaurace odpovídající kvality a nejsou tu jiné společenské prostory mimo řešený objekt. Úpravy objektu U Slunce k odstranění těchto nedostatků jsou předmětem projektu. 4.2 Cíle projektu Hlavním cílem projektu je zvýšit kvalitu dosud nedostačující infrastruktury v oblasti cestovního ruchu, resp. v oblasti ubytování, gastronomie, a vytvořit turistickou destinaci s komplexní nabídkou služeb. Dílčí cíle: Podpořit rozvoj cestovního ruchu v hospodářsky slabé oblasti Západní Českolipsko a nepřímo tak zvýšit počet pracovních příležitostí v oblasti služeb a tím přispět k vyrovnání rozdílů mezi hospodářsky slabými obcemi a ostatními oblastmi Libereckého kraje. Využít atraktivity lokality pro cykloturistiku a turistiku. Zachovat v obci účelné a atraktivní využití původní historické budovy a obnovit její historický vzhled, s tím současně zvýšit atraktivitu. Vybudovat v obci chybějící ubytovací kapacity Fáze projektu Projekt je dále popsán ve třech fázích předinvestiční, investiční a provozní, kdy pozornost zpracovatele studie je věnována zejména fázi předinvestiční a investiční. Do předinvestiční fáze počítáme, kromě nákladů přípravy realizace navrhované přestavby, také již provedené investice obce do pořízení, oprav a rekonstrukce objektu, neboť z pohledu řešeného záměru jsou to náklady investičně již realizované. Předinvestiční fáze Jde o fázi, kdy bylo rozhodnuto o realizaci návrhu projektu s následným začátkem přípravných prací. V této fázi obec nabyla koupí objekt, provedla, částečné úpravy a rekonstrukce sálu, byl zadán projekt řešící další úpravy a přestavbu objektu. Zpracovávaná projektová dokumentace (PD) bude podkladem stavebnímu povolení. Územní rozhodnutí nebude zřejmě k povaze projektu potřebné. V současné době se finální podoba PD stále upřesňuje a není známo, kdy bude hotova pro předložení ke stavebnímu povolení. Její dokončení je plánováno na prosinec Lze očekávat přeložení žádosti o vydání stavebního povolení v lednu 2007 a získání stavebního povolení v dubnu V první polovině roku 2007 také předpokládáme přípravu žádosti o finanční podporu. Finanční náklady předinvestiční fáze, kromě nákladů na pořízení nemovitosti a její stavební opravy, představuje zpracování projektových dokumentací vč. stavebně technických průzkumů, inženýrské činnosti při zajištění stavebního povolení, žádosti o finanční podporu vč. souvisejících dokladů, zpracování studie proveditelnosti. 11/40

12 Výdaje obce v tomto období nejsou rozhodující pro posouzení efektivnosti investice. Náklady jsou vynaloženy bez ohledu na následnou realizaci investice. Investiční fáze V první etapě této fáze proběhla rekonstrukce společenského sálu s dalšími drobnými stavebními úpravami, včetně výměny oken. Budova byla uvedena do provozu a byla pronajata živnostníkovi. Při tomto stavu zůstalo dodnes. Tuto etapu investiční fáze považujeme při hodnocení projektu za součást fáze předinvestiční. Druhou etapu vlastní investiční fázi projektu představuje stávající řešený projekt Přestavba objektu U Slunce, který je dokončením celkové rekonstrukce objektu. Druhá etapa investiční fáze zahrnuje několik z hlediska úspěšné realizace projektu důležitých činností: zajištění finančních prostředků na profinancování realizace projektu (zajištěním bankovního úvěru, financováním z vlastních zdrojů obce, jejich vzájemnou kombinací a získáním dotačních prostředků, atd.). Vzhledem k povaze a finanční náročnosti projektu je nejvhodnějším prostředkem kombinace všech tří možností, pravděpodobně s převažující částí dotačních prostředků. Dalším krokem bude vyhlášení zadávacího řízení na dodavatele stavebních prací a uzavření smlouvy s vybranou firmou. Rámec investiční fáze zahrnuje samotné stavební práce vč. činností technického dozoru, činností řízení projektu, dodávky technologie kuchyně a pořízení nutného interiéru a vnitřního zařízení objektu. Kolaudačním řízením s předáním objektu do užívání bude celý proces ukončen. Nesmíme opomenout na činnosti a náklady marketingu a publicity projektu, které také do této fáze patří. Investiční fáze je z hlediska hotovostních toků fází výdajovou, kdy za příjmy lze považovat pouze případné proplacení dotačních finančních prostředků do výše poskytnuté dotace. Provozní fáze Po dokončení stavebních prací bude objekt předán do užívání. Celý objekt bude pronajat jednomu nájemci, pravděpodobně stávajícímu provozovateli restaurace v objektu. S nájemcem bude dojednána cena a provozní podmínky v rámci dohody mezi jím a Obcí Skalice. Jediným finančním příjmem obce bude nájemné za objekt. Výdaje obce pak budou na pojištění objektu a spoluúčast na marketingu. Likvidační fáze Jde o poslední fázi v celém procesu funkčnosti objektu. Likvidační fáze představuje období, kdy již nebude objekt restaurace U Slunce provozovat a využívat. Nepředpokládá se však, že by likvidační fáze byla spojena s demolicí objektu. Po uplynutí doby životnosti odhadované na cca 50 let se předpokládá celková rekonstrukce objektu a s tím související další využívání objektu. 4.4 Aktivity projektu Popis aktivit, jež budou v případě realizace projektu vykonávány nositelem projektu, resp. realizačním týmem projektu. Aktivita 1 Sestavení realizačního týmu a jeho činnost Realizační tým bude sestaven před zahájením jakýchkoli realizačních pracích. Jeho úkolem bude zajistit všechny činnosti potřebné k řádnému průběhu realizace a dosažení cílů projektu: - dopracování PD a zajištění stavebního povolení - zpracování zadávací dokumentace a realizace zadávacího řízení na dodavatele stavebních prací v souladu s platnými zákonnými předpisy - uzavření smlouvy s vybraným dodavatelem stavební firmou - zajištění finančních prostředků na profinancování investice - zajištění a provádění stavebního dozoru investora - řízení a koordinace činností stavebníka, projektanta, stavebního dozora, dodavatele stavebních prací a dodavatele technologie stravovacích provozů a interiéru během výstavby 12/40

13 - zajištění plnění podmínek případné dotační smlouvy a řádného sledování nákladů a finančních toků projektů - zajištění odpovídající publicity a marketingových aktivit projektu Odborné činnosti budou provádět pouze jednotlivé odpovědné a příslušné subjekty. Koordinaci a řízení bude zajišťovat externí odborná firma. Činnost realizačního týmu končí předáním objektu do užívání investorovi obci Skalici. Podrobný rozpis řízení a koordinace je popsán v kapitole 6. Aktivita 2 Zadávací řízení O zahájení realizace projektu rozhodne finanční podpora, přesněji podpis smlouvy o získání dotace. Bude zajištěna příprava zadávací dokumentace projektu pro výběrové řízení na dodavatele stavebních prací v souladu se zákonem o veřejných zakázkách v platném znění a s ním souvisejícími zákony. Podkladem pro zadávací dokumentaci je projektová dokumentace zpracována pro obec externí projekční kanceláří vč. výkazu výměr a směrného rozpočtu. Časově úspornější varianta, počítající se zadávacím řízením v předstihu před poskytnutím dotace, nebude uskutečněna z důvodu neznámých podmínek dotační smlouvy. Aktivita 3 Stavební práce S vítězem výběrového řízení pro dodavatele stavebních prací bude podepsána smlouva o zajištění stavebních prací a dodávek. Bude mu předáno staveniště a zahájí se stavební práce. Vlastní postup a harmonogram stavebních prací bude projednán při uzavírání smlouvy a předložen stavební firmou při předání staveniště. Stavební dozor (činnost realizačního týmu) bude dohlížet na provádění stavebních prací v souladu s projektovou dokumentací, sjednaným harmonogramem, podle smluvního rozpočtu a dalších požadavků investora. Po dokončení stavebních prací bude provedeno předávací řízení za účelem zjištění případných vad a nedodělků. Po odstranění vad a nedodělků a konečném převzetí stavby investorem bude přistoupeno k zahájení kolaudačního řízení. Dodávka vybavení jednotlivých zařízení proběhne vybraným dodavatelem a vše bude instalováno v koordinaci s dodavatelem stavebních prací. Po dokončení stavebních prací bude objekt vybaven zařízením interiéru a nábytkem. Průběh stavebních prací a předání staveniště (objektu) stavební firmě bude nutné projednat a koordinovat se současným nájemcem objektu s cílem narušit co nejméně provoz a jeho podnikatelskou činnost. Bude snaha uzavřít objekt za účelem provádění stavebních prací na co nejkratší dobu (z důvodu neohrozit ekonomickou existenci nájemce). Aktivita 4 Publicita a marketing Dnešní restaurace v objektu U Slunce si již jako fungující zařízení s kvalitními službami svoji pozitivní publicitu na lokální úrovni vybudovala. S přestavbou však přichází nové ubytovací zařízení a rozšíření stávající restaurační provozovny. Z tohoto důvodu bude nutné lokální publicitu prohloubit a zajistit její rozšíření na regionální úroveň. Vhodné bude také zajistit novému zařízení náležitou propagaci a marketing nabízených služeb. Publicita bude spočívat zejména v pravidelném informování veřejnosti v lokálním a regionálním tisku o projektu a jeho realizaci. Tyto informace budou také pravidelně zveřejňovány na internetových stránkách obce Skalice, kde bude umístěna i nabídka služeb objektu včetně cenových relací. Bude navázána spolupráce s informačně-turistickými subjekty a informačními centry. Předání zařízení do provozu proběhne jako slavnostní za účasti místních i regionálních osobností a hostů. Marketing bude připraven pro služby, které bude objekt U Slunce nabízet. Jeho součástí bude stanovení cenové strategie pronájmu, cen poskytovaných služeb a zajištění zpracování návrhu marketingových a propagačních materiálů. Aktivita 5 Vyhodnocení projektu, závěrečná zpráva Vyhodnocení je konečnou aktivitou celého projektu. Proběhne za účelem posouzení dosažení cílů projektu. Bude zjišťováno zda bylo při realizaci projektu postupováno v souladu s příslušnými dokumenty (projektová dokumentace, smlouva s dodavatelem, smlouva o poskytnutí dotace, stavební povolení, atd.) a zda byly dodrženy podmínky a pravidla financování projektu vč. dodržení projektového nákladového rozpočtu. Může být podle požadavku obce proveden i účetní audit projektu. 13/40

14 5. ANALÝZA TRHU, POPTÁVKY A MARKETINGOVÁ STRATEGIE Následující kapitola se bude týkat určitého komerčního potenciálu projektu. Nemůžeme však hovořit o čistě komerčním účelu, neboť charakter využití budovy, investiční náročnost a cíl projektu tomu neodpovídá. Nositelem projektu je navíc veřejný subjekt Obec Skalice. Proto se počítá s podporou jeho realizace z veřejných dotačních zdrojů, neboť by na základě aplikace čistě komerčního přístupu projekt nebyl ekonomicky rentabilní, tedy finančně udržitelný a realizovatelný. Obec Skalice v současné době nedisponuje žádným ubytovacím zařízením a ani jiným takto mnohostranným objektem. Kulturní dění v obci je spojeno právě se zájmovým objektem, kde je společenský sál a restaurace. 5.1 Analýza poptávky Analýza poptávky vychází z údajů uvedených v Programu rozvoje cestovního ruchu Libereckého kraje pro období (léto 2002-dotazníková akce) a dalších informačních zdrojů (web ČSÚ, web Libereckého karej). Liberecký kraj navštěvují občané z téměř všech okresů ČR, hlavně obyvatelé hl.m. Praha, přibližně ¼ návštěvníků tvoří cizinci (Němci, Nizozemci). Jde z velké části o lidi z měst, kteří se přijeli rekreovat nebo je jejich cílem turistika. Věkové spektrum je široké. Z analýz však vyplývá větší zastoupení sportovně založených, mladších lidí nejvýše do věku 45 let. Hlavními aktéry jsou partnerské dvojice a rodiny s dětmi. Nejčastěji se zdrží 4-7 nocí. Týdenní pobyt tráví více partnerské dvojice, více dnů zůstávají rodiny s dětmi. Ubytování hledají návštěvníci z 50% v penzionech a v soukromí. Hotelů a kempů využívají málo. Zdrojem informací o regionu jsou v první řadě předchozí návštěvy (znalost regionu), známý a příbuzní, turistický průvodce. Internetu jako moderního zdroje informací využívají o něco málo více zahraniční turisté. Z důvodu znalosti oblasti je ovlivněna poptávka po propagačních a informačních materiálech. Hlavní formou trávení času jsou výlety - poznávání území. V zájmu návštěvníků převažují přírodní zajímavosti nad kulturními a historickými památkami. Čech vyhledává spíše aktivní formucykloturistika, ostatní sporty. Cizinec se věnuje více výletům do okolí, pěší turistice, kulturním a historickým památkám. Za stravování zaplatí více cizinec, kdy se cena pohybuje v rozmezí Kč denně. Ve výši výdajů však následuje cena Kč. Tuzemský turista vydá za stravu ve větší míře částku mezi Kč denně, po níž následuje částka nižší. S ubytováním je to podobné. Domácí návštěvník nejčastěji využívá ubytování do 200 Kč za noc. Zahraniční návštěvník si připlatí a to v rozmezí Kč/noc. Využití lůžek není příliš příznivé. Čisté využití lůžek v hotelích a pensionech je v kraji jen 37% - druhé nejhorší místo v porovnání s ostatními kraji. V počtu přenocování se kraj řadí na 4. místo. Projekt je podle získaných výsledků schopen plně uspokojit veškeré potřeby návštěvníků obce. Ubytování bude vybavením odpovídat všem požadavkům zákazníka, navíc je v jednom objektu a provozně propojeno s kvalitním restauračním zařízením. Lokalizace objektu na křižovatce dvou cyklistických tras a na hranici CHKO České středohoří nabízí zázemí pro aktivní trávení volného času. Kvalitativní komerční výhodou může být umístění stravovacího, ubytovacího a kulturního zařízení do jednoho objektu, kdy zejména cílová skupina návštěvníků může uspokojit potřebu zajištění ubytování, stravy a například pro firmy školící, prezentační a meetingové prostory. 5.2 Analýza nabídky Nabídka ubytování: V množství turistických lůžek zaujímá Liberecký kraj třetí místo mezi kraji v ČR. Jejich rozložení je výrazně koncentrováno do atraktivních oblastí. Převažují zde hotely a pensiony. Kapacita hromadných ubytovacích zařízení je na okrese Česká Lípa k celkem lůžek ve 155 ubytovacích zařízeních. Nejbližší ubytovací zařízení ( konkurence projektu) se nacházejí v Novém Boru (2 hotely, penziony), Sloupu v Čechách (penziony) a České Lípě (hotely), celkem cca 600 lůžek. Objektem nabízejícím obdobné podmínky, tedy propojení ubytování se společenským sálem je pak Parkhotel Nový Bor (47 14/40

15 pokojů, sál s kapacitou 100 míst). Ceny se pohybují okolo 300 Kč/osoba/noc, v zařízeních hotelového typu více. Přímo v obci není žádné ubytovací zařízení. Průměrná cena v kraji za ubytování byla podle statistického výsledku ke dni Kč/osoba/noc a cena ubytování v ostatních hotelech a pensionech 285 Kč/osoba/noc (zdroj: ). K již byla průměrná cena 247 Kč/osoba/noc a průměrná cena za ubytování v ostatních hotelech a pensionech 319 Kč/osoba/noc (zdroj: Turistická nabídka: Turistické atraktivity obce Skalice a jejího okolí jsou pro sezónní i mimosezónní činnosti velmi příhodné. Nejvýznamnějším je pro obec cykloturistika a turistika v letní (hlavní) sezóně. Liberecký kraj je protkán hustou sítí značených turistických cest a poměrně hustou sítí cyklistických komunikací a tras různých typů a významu. Obcí procházejí dvě cyklotrasy a v těsné blízkosti vede cyklokoridor mezinárodního významu. Obec leží na hranici CHKO České středohoří a tak jsou tu zajímavá přírodní i kulturní turistická místa. Turistické cíle obce Skalice a blízkého okolí jsou blíže popsány již v kapitole 3.1. Turistická nabídka je podpořena poměrně rozsáhlou sítí informačních center (nejblíže jsou v Novém Boru a České Lípě.) Do nabídky obce musíme započítat i přínos realizace projektu, přesněji služby, které bude objekt U Slunce nabízet. Projekt zajistí dosud chybějící ubytovací zařízení, zvýší kvalitu stravování, nabízí společenské a kulturní vyžití v prostorách víceúčelového sálu a zázemí pro školící, prezentační a meetingové akce. Kvalitativní a cenová výhodnost nabídky projektu Stravovací služby Stravovací zařízení restauračního typu ve Skalici je dnes pouze jedno, nepočítáme-li Hospodu U Pepíčka spíše pohostinského typu, a tím je restaurant v zájmovém objektu. Lze očekávat, že nově zrekonstruovaný provoz s moderní kuchyní pozvedne atraktivnost objektu. Ovšem za předpokladu kvalitní obsluhy a přípravy jídel. Nastavení odbytových cen za stravování zůstane ve stávající výši, případně zohlední nárůst cen vstupních surovin a služeb. Ubytovací služby Kvalita ubytování bude jednoznačně na vyšší úrovni než je stávající nabídka většiny ubytovacích zařízení typu penzionu v kraji. To bude dosaženo vybavením na pokoji, které bude tvořit sociální zařízení, přípojka pro TV, telefon, internet, a spoluprací s restaurací. Cenově budou služby na běžné úrovni regionu. Lze tedy očekávat, že cenově bude nabídka ubytování určitě pro návštěvníky zajímavá. Kulturně-společenské služby Jediný společenský sál v obci nebude realizací projektu téměř dotknut. Proto lze vycházet z předpokladu, že poskytované služby se nezmění a cenová úroveň bude stávající, spíše zlepšená protože úpravami přístavby se zlepší obsluha sálu pokrmy, budou nově vybudovány šatny a přístupové schodiště do 2.NP se sálem. Zasedací prostory V objektu bude vyhraněna místnost určená pro školící, prezentační, meetingové akce. Záměrem nositele projektu je vybavit zasedací prostory k těmto akcím zvukovou a obrazovou technikou. Alternativní uspokojení potřeb cílových skupin V obci není k výše uvedeným nabídkám objektu U Slunce žádná odpovídající alternativa, krom Hospody U Pepíčka řadící se spíše do skupiny pohostinství. 15/40

16 5.3 Marketingová strategie Poslání projektu Poslání projektu můžeme vyjádřit pomocí vytyčených cílů projektu, jež vyjadřují základní funkci projektu (viz kapitola 4.2): - Zvýšit kvalitu infrastruktury v oblasti cestovního ruchu, resp. v oblasti ubytování, gastronomie a vytvořit turistickou destinaci s komplexní nabídkou služeb. - Podpořit rozvoj cestovního ruchu v Hospodářsky slabé oblasti Západní Českolipsko a nepřímo tak zvýšit počet pracovních míst - Využít atraktivity lokality pro cykloturistiku - Zachovat v obci účelné a atraktivní využití původní historické budovy Projekt rozšiřuje místní infrastrukturu obce, potřebnou pro rozvoj cestovního ruchu. Nabízí chybějící ubytovací zařízení a zvyšuje kvalitu stravování. Vytváří tak zázemí pro návštěvníky obce a rozvíjí občanskou vybavenost obce. Hlavní strategický cíl projektu Hlavním cílem je vytvoření kvalitního turistického zázemí s ucelenou nabídkou služeb, které zvýší atraktivnost obce, přivede do obce více návštěvníků a turistů a podpoří tak hospodářsky slabou oblast Libereckého kraje s potenciálem k rozvoji cestovního ruchu jako faktoru rozvoje místní ekonomiky. Zvolená strategie Projekt byl navržen a tak, aby dosáhl cíle (nové turistické destinace s komplexní nabídkou služeb) bez nutnosti provádění další investiční, správní či organizační kroků a vzniklý produkt vyplňoval potenciální tržní mezeru (viz výše analýza poptávky). Projekt je umístěn do lokality, která má předpoklady pro rozvoj cestovního ruchu, tedy je dostatečně atraktivní, je zde ověřený zájem návštěvníku o tuto lokalitu, Lokalita je vybavena doplňkovou infrastrukturou CR. Obec se snaží realizovat projekt za ekonomicky nejvhodnějších podmínek, tedy vytvoření produktu a jeho uvedení na trh s optimálními náklady což se projevuje i snahou obce získat na realizaci projektu dotaci ze strukturálních fondů, neboť projekt není čistě ekonomického/komerčního charakteru. Realizační plán je navržen tak, aby ve spolupráci s potenciálním nájemcem objektu byl již před dokončením stavebních prací konzultovány a připraveny marketingové aktivity k oslovení cílových zákaznických skupin (návštěvníci oblasti, firmy,...). Konkrétní marketingové aktivity pak budou navrženy a popsány v plán marketingu, který bude pro objekt U Slunce zpracován. 5.4 Marketingový mix Jde o systematické vymezení významných marketingových faktorů týkajících se řešeného projektu. Pro účel Studie proveditelnosti byly vybrány 4 : - Produkt - Price - Promotion - Place Produkt Poskytovaným produktem bude : 1. Ubytovací zařízení poskytnutí ubytování odpovídajícího dnešnímu standardu nárokům zákazníka 2. Stravovací zařízení poskytnutí kvalitního stravování v příjemném prostředí 3. Víceúčelový (společenský) sál poskytnutí kulturního a společenského vyžití 4. Zasedací místnost poskytnutí prostor pro pořádání různých školení, prezentací, meetingových a vzdělávacích akcí 5. Salonek využití jako jídelního prostoru pro ubytované hosty a akce bodu 4. Mezi produkty lze zařadit i balíček služeb, jež bude objekt poskytovat společně, navíc je možné spojit pobyt návštěvníků s dalšími produkty cyklovýlety, návštěvy okolních turistických cílů, jízdárna, atd. 16/40

17 V objektu budou poskytovány základní informační služby a na základě přání zákazníka bude možné zprostředkovat a zajistit další turistické služby a aktivity. 6. Produktový balíček poskytnutí komplexní služby zahrnující stravování, ubytování, prostor pro společenské, kulturní, školící, prezentační, meetingové a nekomerční akce, atd. Price (cena) Ceny za jednotlivé produkty se v typickém komerčním přístupu určují z nákladů vložených do přestavby, modernizace objektu, jejich návratnosti, poptávky po produktu, ekonomické úrovně lokality, regionu a mnoha dalších faktorů. Do ceny jsou zahrnuty náklady na provoz objektu, obsluhu zařízení atd. V případě projektu Přestavba objektu U Slunce to však nelze z tohoto pohledu hodnotit stejným způsobem. Služby by byly za takto nastavenou cenu produktu (pronájem restaurace, víceúčelového sálu, salonku a zasedací místnosti) na trhu neprodejný. Obdobně je nutné uvažovat o konečné ceně přenocování v ubytovacím zařízení. Charakter projektu je proto navržen k podpoře realizace z dotačního programu. Produkt 1 Ubytovací zařízení Cena za ubytování je předpokládána na úrovni 300 Kč/osoba/noc. Tato konečná cena produktu za ubytovací službu zahrnuje veškeré náklady provozovatele, podstatně vyšší cena by v daném regionu nebyla konkurenceschopná. Průměrná cena v kraji za ubytování byla podle statistického výsledku ke dni Kč a cena ubytování v ostatních hotelech a pensionech 285 Kč. ( 2004). K již byla průměrná cena 247 Kč a průměrná cena za ubytování v ostatních hotelech a pensionech 319 Kč ( Vzhledem k průměrným cenám, úvaze jistého navýšení cen v roce 2006 a vybavenosti pokoje, je určená cena velmi příhodná. Produkt 2 Stravovací zařízení Ceny stravovacích služeb budou obvyklé. Produkt 3 Víceúčelový sál Realizace projektu se samotného společenského sálu příliš netýká, a proto se cena za jeho pronájem zanechá při stávající ceně 500 Kč/hod, tedy cca Kč za akci (8 hodin). Cena za pronájem ubytovacího zařízení poskytovaného majitelem objektu obcí Skalice provozovateli (nájemci) objektu, je stanovena individuálně, a to za celoroční údržbu sálu a jeho topení v zimním období. Produkt 4 - Zasedací místnost Cena tohoto produktu se odvíjí od ceny pronájmu společenského. Stanovená cena bude 500 Kč/hod, tedy Kč za akci (4 hodiny). Produkt 5 Salonek Salonek bude využíván v rámci služeb ubytovacího zařízení a zasedací místnosti jako jídelního prostoru. Nebude proto hodnocen samostatně a cenu tak nelze stanovit. Produkt 6 Produktový balíček Produktový balíček je spojením výše uvedených produktů, proto se cena jeho hodnoty dá spíše naznačit než přesně určit. Zde bude hrát velkou roli charakter a šíře zájmu o poskytované služby. Kombinace jednotlivých služeb je libovolná : - 1. Prostory pro uspořádání akce (neurčené) + stravování - 2. Ubytování + stravování - 3. Prostory pro uspořádání akce (neurčené) + stravování + ubytování - 4. Prostory pro uspořádání akce (neurčené) + ubytování..méně pravděpodobná možnost - 5. Organizované cyklovýlety, atd. Cenu lze poté určit z cen pro jednotlivá zařízení a délky jejich využívání. 17/40

18 Promotion (propagace) Význam publicity a propagace projektu a jeho výstupu produktu v podobě turistické destinace s uceleným komplexem služeb je pro udržitelnost a splnění cílů bezpochybný. Principy propagační a marketingové kampaně, sloužící k uvedení produktu na trh, k oslovení cílových skupin a vzbuzení jejich zájmu o produkt (využití služeb ubytovací a stravovací kapacity, účast na společenských, kulturních a dalších akcích pořádaných v objektu U Slunce, využití zasedací místnosti) budou zpracovány jako součást realizace projektu v rámci aktivity 4.(viz kapitola 4.4). Place (umístění a distribuce) Umístění projektu je z pohledu potenciální poptávky po výsledném produktu vhodné. Objekt je v centru obce, leží na komunikaci III.třídy č jež tvoří osu obce a jež v těsné blízkosti města Nový Bor navazuje na silnici I.třídy I/13 (E442). Druhá distribuční cesta k zákazníkům je prostřednictvím sítě turistických center a serverů a obecně přes internet, kdy nabídka služeb objektu U Slunce bude zveřejněna přes běžné turistické servery oblasti jako součást celkového marketingu. Provozovatel také naváže obchodní spolupráci s cestovními kancelářemi a agenturami. 18/40

19 6. MANAGEMENT PROJEKTU A ŘÍZENÍ LIDSKÝCH ZDROJŮ V rámci správného a důsledného řízení projektu a koordinaci všech zúčastněných subjektů bude sestaven realizační tým. Postup řízení projektu bude podřízen podmínkám očekávané dotační smlouvy, podmínkám související platné legislativy (zákon o veřejných zakázkách, zákon o obcích, obchodní zákoník, občanský zákoník, stavební zákon, zákon o účetnictví, atd.), podmínkám stavebního povolení, projektové dokumentaci, harmonogramu postupu stavebních prací, technologickým požadavkům jednotlivých stavebních prací a činností a dalším podmínkám, které výrazně ovlivňují a určují postupy realizace. 6.1 Realizační tým Realizační tým bude složen ze zástupců obce a externích odborných firem a, po výběru dodavatele stavebních prací, také ze zástupců stavební firmy. Vedoucí manažer projektu obec Skalice starosta obce Finanční manažer projektu obec Skalice účetní obce Realizační manažer projektu externí odborná firma Stavební technický dozor externí odborná firma Stavbyvedoucí stavební firma Auditor externí odborná firma (pouze pokud bude podmínkou dotační smlouvy) Zástupce stávajícího provozovatele Předinvestiční a investiční fáze Vedoucí manažer projektu Do pracovních činností vedoucího manažera projektu patří zajištění komunikace v rámci samosprávy obce Skalice zejména pro potřeby zajištění finančních prostředků, plnění podmínek dotační smlouvy, vydání potřebných rozhodnutí a vykonání potřebných správních úkonů, uzavírání obchodních a jiných závazkových vztahů. Dohlíží na zajištění publicity a pravidelné informovanosti obce a poskytovatele případné dotace o průběhu realizace projektu. Finanční manažer projektu Finanční manažer projektu zajišťuje sledování finančních toků projektu a soulad všech účetních dokladů projektu s příslušnými závazkovými vztahy, platnou legislativou a požadavky a podmínkami dotační smlouvy. Finanční manažer bude provádět veškeré platební úkony a připravovat podklady pro žádosti o proplacení dotace. Je odpovědný za zajištění fakturačních podmínek tak, aby byla doložena účelovost faktur, včetně specifikace uznatelných nákladů, vedení analytické účetní evidence na projekt a vedení účetnictví v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, v platném znění. Obec Skalice zřídí pro projekt zvláštní účet, případně zvláštní úvěrový účet, který bude používat pro příjmy (proplácení dotace) a výdaje spojené s realizací projektu. Pravidelné záznamy o realizaci projektu budou vedeny přesně a odděleně od účetnictví souvisejícího s ostatními aktivitami obce. Realizační manažer projektu V odpovědnosti realizačního manažera projektu bude koordinace činností všech zúčastněných subjektů, zajištění zpracování zadávací dokumentace a průběhu zadávacího řízení pro výběr dodavatele stavebních prací projektu v souladu se zákonem č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách a s ním souvisejícími zákony, vyhláškami a metodickými postupy, příprava předání staveniště, řízení činnosti technického dozora stavby a zajištění konání kontrolních dnů stavby vč. potřebných výstupů, v zajištění řízení dokumentace (účetní doklady, zápisy z kontrolních dní a jiných jednání, stavební deník a další doklady), zajištění zpracování průběžných zpráv o průběhu realizace projektu, komunikace s poskytovatelem dotace a spolupráce na publicitě projektu. Realizační manažer bude spoluodpovědný za přípravu podkladů pro řízení finančních toků projektu a bude společně s finančním manažerem připravovat podklady pro čerpání dotačních prostředků. Realizační manažer připraví závěrečnou zprávu a tuto před jejím předložením příslušným institucím projedná s vedoucím manažerem projektu, s finančním manažerem projektu a auditorem. 19/40

20 Stavební technický dozor investora Náplní stavebního dozoru bude technický dohled nad prováděnými stavebními pracemi, jejich soulad s projektovou dokumentací a příslušnými normami a harmonogramem stavby. Technický dozor bude kontrolovat dodržování kontrolního a zkušebního plánu stavby, dodržování technologických postupů a bude oprávněn k provádění zápisů ve stavebním deníku. Bude svolávat kontrolní dny stavby, pravděpodobně dvakrát měsíčně, a bude kontrolovat podklady dodavatele stavebních prací k fakturaci. Stavbyvedoucí Stavbyvedoucí je odpovědným zástupcem dodavatele stavebních prací. Bude zajišťovat dodávky stavebních prací v souladu se smlouvou a realizačním projektem, stavebním povolením a ostatními relevantními dokumenty. Stavbyvedoucí bude řídit stavební práce, dodávky materiálů a prací, bude odpovědný za řízení nasazení pracovních sil a mechanizace, za dodržování požadavků bezpečnosti a hygieny práce, atd. Bude se účastnit kontrolních dnů stavby a bude za dodavatele stavebních prací odpovědný za plnění cílů projektu a podmínek případné dotační smlouvy. Auditor Na závěr projektu bude pravděpodobně současně se zpracováním závěrečné zprávy proveden audit účetních dokladů projektu s cílem ověření formální i obsahové účetní správnosti všech dokladů a jejich souladu s platnou legislativou a dotačními podmínkami. Zástupce provozovatele - Provozní manažer Zástupce provozovatele bude během provádění stavebních úprav zajišťovat vzájemnou komunikaci mezi stavební firmou a provozovateli restaurace a řeznictví. Vzhledem ke skutečnosti, že objekt je v současné době v pronájmu a provozován podnikatelským subjektem, bude vhodné během stavebních činností zajišťovat koordinaci a organizaci provozu a stavby, komunikaci s obcí, případně rozhodovat o uzavření provozu nebo jeho části. V odpovědnosti zástupce provozovatele bude také projednat v rámci realizačního týmu přípravu a zajištění publicity, projednat podmínky budoucí nájemní smlouvy a spolupracovat například i při dodávkách technologie kuchyně a interiérového vybavení. Provozní fáze V provozní fázi bude odpovědnost v podstatě na dvou subjektech obci jako pronajímateli objektu a podnikateli jako nájemci a provozovateli objektu. Vzájemný vztah bude upraven nájemní smlouvou, nájemce ponese odpovědnost a závazek zajištění řádné údržby objektu vč. zařízení a jeho provozování s účelem projektu. Plnění smlouvy bude ze strany obce kontrolováno minimálně jednou ročně, o provedené kontrole bude vyhotovena zpráva. Doporučuje se obci vyjednat podmínky nájemní smlouvy tak, aby v návaznosti na ekonomické výsledky činnosti mohla být cena nájemného upravena alespoň do výše potřebné ke splácení finančních nákladů (úroků z investičního úvěru) a nákladů běžné údržby a pojištění objektu. Spolupráce obce nájemce by měl probíhat také v přípravě a zajištění marketingu objektu a poskytovaných služeb. 6.2 Řízení lidských zdrojů Předinvestiční fáze Za řízení lidských zdrojů zodpovídá Obec Skalice. Obec zajišťuje obsazení řídící struktury projektu kvalifikovanými lidmi, kvalifikovanými spolupracujícími externími firmami. Jde hlavně o zpracovatele projektové dokumentace. Zajišťuje delegování relevantních odpovědností na pracovníky obecního úřadu. Investiční fáze Řízení lidských zdrojů je v investiční fázi zejména záležitostí sestavení realizačního týmu ze strany obce a dodavatele stavebních prací (řízení lidských zdrojů pro stavbu samotnou). Za sestavení realizačního týmu bude odpovědný nositel projektu Obec Skalice. 20/40