Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Podnikání a oceňování Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů Bakalářská práce Autor : Martina Poláková DiS Bankovní management Vedoucí práce : Ing. Helena Cetlová Praha Březen, 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Rudníku, dne Martina Poláková DiS 2

3 Poděkování Děkuji tímto paní Ing. Heleně Cetlové vedoucí bakalářské práce, za konzultace při tvorbě bakalářské práce. Děkuji společnosti Fincentrum a.s, za odborné konzultace. Děkuji společnosti Hypoteční banka, a.s. a Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. za moţnost pouţití metodických pokynů. 3

4 Anotace Název práce : Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů Bakalářská práce porovnává současnou nabídku hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Cílem bakalářské práce je zanalyzovat a vyhodnotit hypoteční úvěry a ostatní typy úvěrů z hlediska jejich komplementarity. Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření jsou nejčastějším způsobem financování vlastního bydlení a rekonstrukcí nemovitostí. Moţnost a způsob financování, volba bankovního ústavu, patří k rozhodnutím, která se týkají téměř kaţdé domácnosti. Autorka práce vychází z vlastních zkušeností v oblasti finančního poradenství, kdy se setkávala s nejdůleţitější otázkou, kterou běţně klienti poskytují : Jaká je nejvýhodnější volba financování bydlení. K porovnání si autorka práce zvolila produkty Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. Zmíněny jsou i produkty obou institucí týkající se zelených úvěrů, pomocí kterého lze financovat ekologické projekty s moţností získat státní dotaci. Součástí bakalářské práce je i modelový příklad hypotečního úvěru ve výši 1 mil. Kč., který je formulován produktem hypoteční úvěr 70%, poskytující Hypoteční bankou, a.s. a produktem hypoúvěr zastupující nabídku Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. 4

5 Annotation The thesis titled: Comparison of the Offer of Mortgage Loans and Other Types of Loans This bachelor thesis compares the current offer of mortgage loans and building society loans. The objective of the thesis is to analyse and evaluate mortgage loans and other types of loans from the point of view of their complementarity. Mortgage loans as well as building society loans is the most common way of financing one s own housing and real estate reconstruction. A way and possibility of financing as well as choice of banking institution rank among the decisions related to nearly every household. The author of the thesis draws upon her own experience in the field of financial counselling within the course of which she encountered the most important question usually asked by clients: Which is the most advantageous choice of housing financing. The author has chosen the products of Hypoteční banka, a.s. and Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. to compare them. There are also mentioned products of both banking institutions related to green loans by means of which environmental projects can be financed with the possibility of getting state subsidies. The thesis also includes a model example of a mortgage loan of CZK 1 mil which is formulated by the product 70% mortgage loan granted by Hypoteční banka, a.s. and by the product mortgage loan representing the offer of Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. 5

6 Obsah Úvod 1. Základní charakteristika úvěrových produktů a legislativa Charakteristika hypotečních úvěrů Charakteristika úvěrů ze stavebního spoření Charakteristika ostatních typů úvěrů Legislativa hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a ostatních typů úvěrů Dosavadní vývoj úvěrového trhu v České republice u vybraných produktů...23 Tabulka č.1 vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do roku Analýza současného stavu úvěrového trhu v České republice v roce 2009 a analýza vybraných produktů Tabulka č.2 objem poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR v roce 2008 a 2009 v mld.kč Analýza současného stavu úvěrového trhu v roce 2009 v oblasti produktů Hypoteční banky a.s Analýza současného stavu úvěrového trhu v roce 2009 v oblasti produktů Stavební spořitelny Modré pyramidy, a.s Hypoteční banka, a.s Tabulka č. 3. finanční a provozní ukazatele Hypoteční banky, a.s Nabídka hypotečních úvěrů nabízených Hypoteční bankou, a.s Zelená hypotéka Stavební spořitelna Modrá pyramida, a.s...35 Tabulka č. 4. finanční a provozní ukazatele Stavební spořitelny Modré pyramidy, a.s Nabídka úvěrových produktů Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s Zelený úvěr Porovnání a vyhodnocení nabídky vybraných bank v oblasti hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření Vyhodnocení nabídky Hypoteční banky, a.s Vyhodnocení nabídky Stavební spořitelny Modré pyramidy, a.s Odhad budoucího vývoje

7 Tabulka č. 5. budoucí odhad vývoje poskytnutých hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů v mld.kč Modelový příklad..47 Tabulka č.6 porovnání vybraných typů hypotečních úvěrů.. 47 Výsledky a shrnutí Závěr Seznam pouţité literatury Seznam tabulek Seznam příloh 7

8 Úvod Cílem bakalářské práce Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů je zanalyzovat a vyhodnotit nabídku hypotečních úvěrů a ostatních typů úvěrů z hlediska jejich komplementarity. První kapitola popisuje charakteristiku hypotečních úvěrů, úvěru ze stavebního spoření a jejich legislativu. Popsáno je účelové pouţití hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. V kapitole 1.3. jsou zmíněny ostatní typy úvěrů jako jsou : spotřebitelské úvěry, kontokorentní úvěry, splátkový prodej, kreditní karty. Ostatní typy úvěrů jsou charakterizovány pouze okrajově. K financování bydlení či rekonstrukcí tyto úvěry nejsou příliš vhodné z důvodu vysokých úrokových sazeb, nízké doby splatnosti a menšího objemu poskytnutých prostředků. Z tohoto důvodu autorka dále popisuje a porovnává pouze hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Druhá kapitola popisuje dosavadní vývoj úvěrového trhu v České republice u vybraných úvěrových produktů. Počátek roku 2009, byl poznamenán klesajícím zájmem o hypoteční úvěry. Důvodem je celosvětová hypoteční krize, která se v České republice na hypotečním trhu a na úvěrech ze stavebního spoření projevila ve srovnání se světovým hypotečním trhem relativně méně. V menším měřítku klesá počet nesplacených hypotečních úvěrů, nicméně potíţe se splácením mají především klienti splácející spotřebitelské úvěry. Třetí část této práce analyzuje současný úvěrový trh v České republice v roce Autorka seznamuje s historií, vývojem a současným postojem Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. Čtvrtá část bakalářské práce porovnává nabídky hypotečních úvěrů Hypoteční banky, a.s. a Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. V této části jsou analyzovány i výhody jednotlivých produktů, které mohou usnadnit rozhodnutí o výhodnosti nabízených produktů. Důleţitou součást této kapitoly tvoří nabídka Zelené hypotéky a Zeleného úvěru. Tyto produkty jsou spojeny s moţností získání dotace od Státního fondu ţivotního prostředí v rámci programu Zelená úsporám, jehoţ cílem je realizace opatření vedoucí k úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Pátá kapitola obsahuje prognózu budoucího vývoje v oblasti hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. V závěru práce je porovnán modelový příklad hypotečního úvěru 70% a hypoúvěru nabízeného Modrou pyramidou stavební spořitelnou a.s. Jako podklad byla vyuţita 8

9 smyšlená standardní čtyřčlenná rodina, jejíţ součást tvoří dvě dospělé osoby a dvě děti ve věku 2 a 6 let. Příjem této rodiny činí ,-Kč měsíčně. Mezi pravidelné výdaje této rodiny patří pouze ţivotní pojištění, jehoţ měsíční výše je 670,-Kč. Rodina uvaţuje o koupi bytu do osobního vlastnictví. Předpokládaná kupní cena ,- Kč. Rodina má vlastní prostředky ve výši ,- Kč a výše hypotečního úvěru je předpokládaná na ,- Kč. Z výsledků pomocí vlastní úvahy autorka posuzuje, zda je vhodnější hypoteční úvěr, nebo úvěr ze stavebního spoření a jaké výhody tyto hypoteční úvěry nabízejí. Metodologie bakalářské práce Pro porovnání a podrobnější analýzu autorka zvolila Hypoteční banku, a.s. a Modrou pyramidu stavební spořitelnu a.s. Důvodem volby, je nejen dlouholetá zkušenost v oblasti finančního poradenství s výše jmenovanými bankovními ústavy, ale i velmi významná ocenění, která byla udělená jak Hypoteční bance, a.s. tak i Modré pyramidě stavební spořitelně, a.s. Předmětem porovnání jsou hypoteční úvěrové produkty výše jmenovaných bankovních ústavů. V bakalářské práci jsou zmíněné úvěrové produkty a typy úvěrů, které jsou v současné době, v roce 2009 nabízené. Podrobněji jsou specifikované a porovnávané produkty hypoteční úvěr 70% a hypoúvěr. Dosavadní vývoj úvěrových trhů v České republice lze posoudit dle databáze časových řad ARAD, které sestavuje Česká národní banka. Česká národní banka a nabízí nejucelenější souhrn aktuálních statistických dat. Dalšími zdroji, které posuzují vývoj hypotečního trhu a trhu v oblasti stavebního spoření v České republice jsou analýzy Českého statistického úřadu, výroční zprávy Asociace českých stavebních spořitelen, statistiky Ministerstva pro místní rozvoj či statistiky společnosti Fincentrum a.s. 9

10 1. Zásadní charakteristika úvěrových produktů a Legislativa 1.1. Charakteristika hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou určeny na financování bydlení. Hypoteční banky nabízejí dva typy úvěrů: Hypotéční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti a tzv. americké hypotéky, které lze pouţít na cokoli. Klasické hypotéky mají výhodnější úrokové sazby, neţ hypotéky americké. Dle zákona č. 190/2004 Sb. hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku účinku zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru, nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 1 Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Účelové hypoteční úvěry lze použít na: koupi nemovitosti, stavebního pozemku výstavbu nemovitosti rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitostí splacení úvěru či půjčky pouţité jako investice do nemovitostí získání vlastnického podílu na nemovitosti, vypořádání společného jmění manţelů po rozvodu, vypořádání dědictví 1 Zdroj metodické pokyny Hypoteční banky, a.s. pro zpracovatele hypotečních úvěrů 10

11 Objektem hypotečního úvěru může být : stavební pozemek nemovitost slouţící k bydlení, například rodinný dům nebo bytová jednotka nemovitosti slouţící k individuální rekreaci bytový dům nemovité příslušenství, které tvoří součást výše uvedených nemovitostí. Například garáţ, bazén, sauna podnikatelské objekty Novela zákona č. 190/2004 Sb. Umoţnila bankám kromě klasických účelových hypotečních produktů nabízet klientům také hypoteční úvěry neúčelové. 2 Neúčelový hypoteční úvěr, zvaný americká hypotéka, lze vyuţít k jakémukoliv účelu. Tímto úvěrem lze financovat i movité věci, jako je třeba automobil, vybavení domácnosti nebo cesta kolem světa. Výhodou je výše úrokové sazby, která je niţší neţ u spotřebitelských úvěrů či leasingových smluv. Hypoteční úvěry lze rozlišit i podle výše zástavní hodnoty. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěru se tato výše pohybuje v rozmezí mezi 50-60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient můţe setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 výjimečně i nad 100% zastavené nemovitosti. Některé banky nabízejí hypoteční úvěry v kombinaci i s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se stavebním spořením a životním pojištěním. Pro tyto varianty platí, ţe klient splácí bance pouze úroky z neměnné jistiny hypotéky a na kombinovaném produktu ukládá peníze. Následně pak jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření nebo ţivotního pojištění. Hypoteční úvěry lze rozlišit i podle způsobů splácení a to na : anuitní, kdy klient po celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky. V průběhu splácení se mění pouze poměr mezi výší úroků a výší jistiny. 2 Charakteristika hypotečních úvěrů, popsána dle metodické příručky Hypoteční banky, a.s. pro zpracovatele hypotečních úvěrů 11

12 Z počátku tvoří splátku z větší části platba úroků a menší část tvoří splátka jistiny. Čím déle je anuita splácená tím menší část tvoří úroky a větší část splátka jistiny. Progresivní, často nazývané jako plovoucí způsob splácení. Klient ze začátku platí menší částky, které se postupně v průběhu let zvyšují. Tento způsob je výhodný pro mladé klienty, kteří předpokládají profesní růst spojený s růstem příjmů. Degresivní, ve kterém se z počátku platí vyšší měsíční splátka, která se postupně sniţuje. Najde se víc způsobů, podle kterých se dají hypoteční úvěry rozlišit. Například podle způsobu čerpání, podle data splatnosti nebo doby fixace úrokové sazby. Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo objektem úvěru, k zástavě je moţné pouţít i jiné či soubor jiných nemovitostí. Nemovitost se však musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. To znamená, ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí na 143%. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má slouţit jako zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou a to za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním uspořádáním svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotečních zástavních listů zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být zastavěná celá, banky neakceptují například polovinu domu. Na nemovitosti nesmí váznout ţádné břemeno uţívání. Do zástavy lze pouţít i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí a na níţ je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Pokud je objekt úvěru a zástava totoţná a jedná se o výstavbu, musí být v kaţdém okamţiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně 12

13 na 143%, a to znamená, ţe banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyţaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Některé banky poţadují uzavření ţivotního pojištění ţadatele a vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky. Banka můţe vyţadovat další spoludluţníky nebo ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen úvěr splácet a to z důvodu nízké bonity ţadatele nebo z důvodu jeho vysokého věku. Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání ţadatele o úvěr, ţe je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Ţadatel dokládá výši svých příjmů a to ve formě daňového přiznání, nebo potvrzením příjmů od zaměstnavatele. Dalším důleţitým dokladem je ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí, vinkulace pojištění této nemovitosti ve prospěch banky. Někdy téţ vinkulaci ţivotního či úvěrového pojištění ve prospěch banky. Pokud je úvěr použit na investici do nemovitostí, banka dále požaduje doklady o nemovitosti například kupní smlouvu, smlouvu o budoucí kupní smlouvě, výpis z katastru nemovitostí zda nemovitost existuje, kdo ji vlastní a ţe na ni nevázne jiné zástavní právo či břemeno. V případě rekonstrukce či výstavby je to stavební povolení s doloţkou o nabytí právní moci, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby, smlouvu s dodavateli a podobně. Výčet dokladů se můţe případ od případu lišit. Existují například hypotéky bez dokládání příjmů nebo hypotéky sjednávané částečně po internetu. O hypoteční úvěr může žádat fyzická osoba občan, podnikatelé právnické osoby a fyzické osoby podnikatelé, dále obce a města. Průběh podání ţádosti o hypoteční úvěr se skládá především z podání ţádosti o hypoteční úvěr u předem vybraného bankovního ústavu. Důleţitou roli při výběru hrají úroky z poskytnutého úvěru. Po podání kompletní ţádosti o hypoteční úvěr si banka ponechává nějaký čas na posouzení předloţených podkladů a zpracování ţádosti. Je-li úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty. Po splnění smluvních podmínek, včetně vinkulace pojistných smluv, vkladu zástavních smluv na Katastrální úřad můţe klient čerpat úvěr. V průběhu čerpání, coţ můţe být v případě stavby i několik měsíců, klient splácí bance pouze úroky z vyčerpané částky. Po vyčerpání úvěru banka vystaví oznámení o ukončení čerpání a stanoví definitivní výši anuitní splátky. Při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru si klient sjednává fixaci úrokové sazby, pokud si klient stanoví fixační období například tři roky, 13

14 můţe se výše úrokové sazby měnit aţ za tuto dobu. Před změnou tohoto období je klient informován bankou, ţe má moţnost částečně nebo plně úvěr splatit bez sankcí. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod zákon o spotřebitelském úvěru č. 321/2001 Sb. Lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru Charakteristika úvěrů ze stavebního spoření Stavební spoření je určeno k financování vlastního bydlení. Jeho vyuţití je však mnohem širší, je to i velice výhodný spořící produkt. Výhodou je státní podpora, protoţe samotné úrokové sazby, které jsou výhodnější se dají nalézt téměř všude. Stavební spořitelny nabízejí úrokovou sazbu maximálně ve výši 2,1% p.a. Cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít účastník při splnění podmínek stavební spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Výše cílové částky neznamená výši úspor na konci stavebního spoření. Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory a úvěru ze stavebního spoření. Úspory představují hodnotu 40 aţ 50 % z cílové částky, 50 aţ 60 % z cílové částky tvoří úvěr. Překlenovací úvěr je produkt, který je poskytován v posledních několika letech. Stavební spořitelny zavedením překlenovacích úvěrů chtěly konkurovat hypotečním bankám a to z důvodu dlouhé čekací doby a nutnosti naspoření částek, které sniţovaly dostupnost a atraktivnost řádných úvěrů ze stavebního spoření pro zájemce o vlastní bydlení. Překlenovací úvěry umoţnily překlenout dobu do přidělení řádného úvěru. Jsou nabízeny ihned po uzavření smlouvy s výběrem od nulové akontace. Výhoda nulové akontace je podporována garancí úrokové sazby na celou dobu splácení. Moţné je i splacení překlenovacího úvěru bez sankcí. Nevýhodou je nutnost ručení od určitých částek zástavním právem k nemovitosti. Překlenovací úvěry jsou poskytovány na dobu, neţ klient splní podmínky na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Klient splácí pouze úroky z poskytnutého úvěru a zároveň spoří na účet stavebního spoření. Ve chvíli, kdy klient dospoří potřebné procento výše vkladů, překlenovací úvěr se překlopí na řádný úvěr, dojde k úpravě výše úrokové sazby a klient začíná splácet řádně přidělený úvěr. 3 Charakteristika úvěrů ze stavebního spoření dle metodické příručky Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. určené pro zpracovatele úvěrů ze stavebního spoření 14

15 Úvěry ze stavebního spoření jsou přísně účelové a stavební spořitelny zkoumají pouţití finančních prostředků z úvěrů. Účastník stavebního spoření má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb pro sebe či osoby blízké. Délka čekací doby na poskytnutí peněţních prostředků z úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší neţ 24 měsíců od počátku doby spoření a závisí na podmínkách stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách. Stavební spořitelna můţe poskytnout účastníkovi úvěr do výše cílové částky, který slouţí k úhradě nákladů na řešení bytových potřeb i v případě, kdy účastník nemá ještě nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Úvěry ze stavebního spoření lze použít: koupě nemovitostí do vlastnictví či spoluvlastnictví podílu bytu, rodinného domu či pozemku vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti výstavbu nemovitosti rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitosti úhradu za převod členských práv či úhrada členského podílu v druţstvu zpětné proplacení klientem jiţ zaplacené investice do nemovitosti refinancování úvěru od finančních institucí na výše uvedené účely kombinace výše uvedených účelů Výhodou je pevná úroková sazba po celou dobu splácení a úvěr lze kdykoli jednorázově splatit. Účastníkem stavebního spoření je občan České republiky, občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přidělené rodné číslo příslušným orgánem České republiky. Dále fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Uzavření úvěrové smlouvy se stavební spořitelnou je vázáno na existenci smlouvy o stavebním spoření. Podmínky poskytnutí úvěru ze stavebního spoření: uzavřená smlouva o stavebním spoření doloţení schopnosti účastníka stavebního spoření splácet úvěr poskytnutí dostatečného zajištění úvěru doloţit účelové pouţití úvěru 15

16 v případě překlenovacího úvěru pro nezletilou osobu je nutné předloţit souhlas opatrovnického soudu Doklady potřebné k poskytnutí úvěru ze stavebního spoření: doklad prokazující totoţnost klienta doklady k doloţení účelu úvěru doklady k posouzení bonity účastníka a osob zavázaných v úvěru, potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu zaměstnance, u osob samostatně výdělečně činných je třeba doloţit daňové přiznání za poslední dokončené zdaňovací období a doklad o zaplacení daně doklady k zajištění úvěru, úvěry ze stavebního spoření mají na rozdíl od hypotečních úvěrů určený limit na maximální nezajištěnou angaţovanost, která není zajištěna zástavním právem k nemovitosti nebo hotovostním zajištěním. V případě, ţe by po poskytnutí poţadovaného úvěru byl limit překročen, je nutné zajistit úvěr zástavním právem k nemovitosti. V případě ţe bude úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti, lze jej poskytnout aţ do výše 90% hodnoty nemovitosti uvedené ve znaleckém posudku. Doklady potřebné k zajištění úvěru zástavou nemovitosti: aktuální výpis z katastru nemovitosti, stáří max. 1 měsíc pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost znalecký posudek nebo odhad hodnoty zastavované nemovitosti. Stáří maximálně 6 měsíců, znalecký posudek zprostředkuje externí partner stavební spořitelny nabývací titul zástavce, například kupní smlouva, kolaudační rozhodnutí, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví Doložení účelovosti úvěru: výstavba rodinného či bytového domu, bytu ve vlastnictví. Dokládá se pravomocné stavební povolení, rozpočet nákladů a projektová dokumentace změna stavby, pravomocné stavební povolení, projektová dokumentace, rozpočet nákladů na přestavbu koupě domu, bytu či bytového domu. Dokládá se kupní smlouva s ověřenými podpisy, aktuální výpis z katastru nemovitostí prodávajícího koupě pozemku, kupní smlouva, doklad o tom ţe pozemek je určen k zástavbě k bydlení 16

17 splacení členského vkladu nebo podílu právnické osobě, dokládá se výzva ke splacení členského podílu v druţstvu nebo podílu v právnické osobě s číslem účtu a výší vkladu. Výpis z obchodního rejstříku právnické osoby údržba stavby bytu, dokládá se stavební povolení nebo ohlášení stavebních prací s projektovou dokumentací opatřenou doloţkou o jejím ověření stavebním úřadem nebo souhlas stavebního úřadu s provedením prací, aktuální výpis z katastru nemovitostí, doklad o vztahu k financované nemovitosti a souhlas vlastníka s údrţbou, pokud není financovaná nemovitost ve vlastnictví dluţníka vypořádání společného jmění manželů po rozvodu, dokládá se pravomocný rozsudek o rozvodu, ve kterém musí být vyčíslena hodnota na vypořádání práv druhého manţela k nemovitostem k bydlení, které účastník nabývá na základě dohody či rozsudku vypořádání spoluvlastníků, dokládá se dohoda o vypořádání nebo pravomocný rozsudek o rozdělení spoluvlastnického práva k nemovitosti k bydlení, v nichţ je kromě platebních podmínek uvedena částka za vypořádání práv k nemovitosti pro bydlení a doklad o spoluvlastnictví vypořádání dědictví, dokládá se pravomocné usnesení soudu, jimţ se ukončuje dědické řízení, pokud je v něm uvedena částka za vypořádání práv bydlení úhrada za převod členských práv a povinnosti druţstvu, dokládá se dohoda o převodu členských práv a povinností, včetně dohody o finančním vypořádání s úředně ověřenými podpisy, nájemní smlouva převodce s druţstvem, stanovy či společenská smlouva právnické osoby přechod vlastnictví domu, bytu či pozemku prostřednictvím draţby, dokládá se potvrzení o nabytí vlastnictví s úředně ověřeným podpisem draţebníka, doklad o výši, splatnosti a způsobu úhrady ceny dosaţené vydraţením, vystavený draţebníkem připojení domu k veřejným sítím, doloţí se doklad o vlastnictví připojovaného stavebního pozemku nebo stavby, smlouva o dílo provedení přípojek s uvedením délky, celkové ceny a její splatnosti, u přípojek delších jak 50 m je třeba doloţit ohlášení stavebních prací s projektovou dokumentací opatřenou doloţkou o jejím ověření stavebním úřadem splacení úvěru, půjčky pouţitých na financování bytových potřeb, splacení úvěru od banky, dokládá se potvrzení o aktuálním zůstatku úvěru, doklad o realizaci 17

18 účelu, například faktury, výpis z účtu. Pokud se splácí půjčka od fyzické osoby doloţí se smlouva o půjčce s úředně ověřenými podpisy, s uvedením účelu a se specifikací nemovitosti, doklad o realizaci účelu Pro všechny účely platí, ţe pokud není součástí dokladu o doloţení účelu úvěru bankovní spojení příjemce, je nutné předloţit doklad o bankovním spojení příjemce s úředně ověřeným podpisem příjemce. Čerpání úvěru probíhá zásadně bez hotovostně převodem na účet a to : jednorázově, zaplacením kupní ceny nemovitosti na účet prodávajícího, popřípadě jakákoliv jednorázová platba na účet dodavatele stavby, prodejce zboţí, na účet notáře, na účet další osoby při majetkovém vyrovnání postupně na základě faktur předloţených společně s platebním příkazem na účet dodavatele, zálohově převodem na účet klienta. Výše zálohy je omezená 30% z výše poskytnutého úvěru a to minimálně 5 000,- Kč a maximálně ,-Kč. Před dalším čerpáním zálohy je nutné doloţit účelové pouţití předchozí zálohy. Zpětné proplácení jiţ zaplacených dokladů je moţné pokud k datu předloţení neuplynulo více neţ 12 měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření. Splácení úvěru, měsíční platbu úroků z překlenovacího úvěru posílá účastník stavebního spoření v jedné částce spolu s pravidelným měsíčním vkladem. Zaslaná platba se pouţije prvotně na zaplacení předepsaných úhrad a úroků. Zbytek platby je zaúčtován na účet stavebního spoření. Překlenovací úvěr je splacen poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření a zůstatkem na účtu stavebního spoření. Doba splatnosti překlenovacího úvěru je závislá na termínu poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření je stanovena ve stejné výši jako celková platba na překlenovací úvěr. Předčasné splacení překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření je moţné. Stavební spořitelny nabízejí moţnost pojištění k úvěrům, které zajistí splácení úvěrů v případě dlouhodobé pracovní neschopnosti, invalidity, úmrtí nebo ztráty zaměstnání. 18

19 1.3. Charakteristika ostatních typů úvěrů Na českém trhu si lze půjčit finanční prostředky mnoha způsoby. Téměř dvě desítky bankovních domů a bezpočet nebankovních společností nabízí různé typy úvěrů například : spotřebitelské úvěry kontokorentní úvěry splátkový prodej kreditní a úvěrové karty Spotřebitelské úvěry poskytují komerční banky v různých podobách klientům na řešení jejich nenadálé finanční potřeby. Jsou to půjčky fyzickým osobám na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Slouţí především k nákupu spotřebního zboţí, k financování různých sluţeb jako je školné či dovolená a mohou slouţit k financování nákupu či rekonstrukci nemovitostí. Pokud je úvěr čerpán jako neúčelový, můţe jej klient vyuţít k libovolnému účelu. Spotřebitelský úvěr je bankami nabízen fyzickým osobám a občanům starším 18 let, se státním občanstvím a trvalým bydlištěm na území České republiky. Poskytnutí některých úvěrů můţe být vázáno na vedení účtu v bance, a to po určitou stanovenou dobu, nebo je moţné účet v bance zaloţit při kladném vyřízení ţádosti o úvěr. Výše úrokové sazby závisí na typu úvěru a na době splatnosti úvěru. V současné době se úroková sazba spotřebitelských úvěrů pohybuje v rozpětí od 9,5 aţ 19% p.a. Spotřebitelské úvěry lze rozdělit: podle účelovosti, účelové úvěry jsou poskytnuty přímo na předem stanovaný účel, neúčelové úvěry, kdy záleţí na klientovi, na jaký účel poskytnutý úvěry pouţije. Cenou za nesdělení účelu je vyšší úroková sazba podle typu výplaty, hotovostní úvěry kdy poskytnuté finanční prostředky jsou vyplaceny v hotovosti a bezhotovostními úvěry jsou peníze zaslány klientovi na jeho bankovní účet podle typu splatnosti na krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé Výhodou spotřebitelského úvěru je okamţité uspokojení současných potřeb ţadatelů bez nutnosti dlouhodobě spořit. Jde tedy o rozloţení jednorázové platby na několik menších měsíčních částí. Nevýhodou spotřebitelského úvěru jsou vysoké úrokové sazby. 19

20 Kontokorentní úvěry nabízejí banky, u kterých je veden bankovní účet. Jedná se o moţnost mínusových poloţek na bankovním účtu. Některé banky nenabízejí přímo kontokorentní úvěr, ale například povolené přečerpání běţného účtu. Hlavní výhoda kontokorentního úvěru spočívá v posílení platební schopnosti klienta. Pravidelné měsíční platby odcházejí z účtu klienta pravidelně i kdyby se z jakéhokoliv důvodu na bankovním účtu v danou chvíli nenacházelo dostatečné mnoţství prostředků. Úrokové sazby se pohybují od 8 do 18% p.a. Kontokorentní úvěr se můţe opakovat vţdy jakmile je splacen. Bankou je často limitována částka do které je moţno čerpat. Podmínkou pro zřízení kontokorentního úvěru je vedení běţného účtu u banky u které se o úvěr ţádá, účet musí být veden po určitou dobu a to alespoň tři měsíce, na účet musí chodit pravidelný a dostatečně vysoký příjem. Výši kontokorentního úvěru si stanovují banky samy. Splátkový prodej se v posledních letech stal oblíbeným způsobem financování nákupu. Na rozdíl od bankovních úvěrů, není třeba vyřizovat úvěr předem, ale stačí v obchodě běţně nakoupit, a místo zaplacení běţné částky je moţné úhradu rozdělit do několika měsíčních splátek. Na první pohled splátkový prodej vypadá tak, ţe je poskytnut přímo obchodem ve kterém je zboţí nakupováno, nicméně za splátkovým prodejem vţdy stojí splátková společnost. Formou splátkového prodeje je moţno pořídit domácí spotřebiče, nábytek, kuchyňské linky, výpočetní či zahradní techniku, klenoty dovolené a další zboţí. Ne vţdy je forma splátkového prodeje výhodná. Úrokové sazby se pohybují od 0 do 60 % p.a. U nabídek s nulovým navýšením je třeba dát pozor na splacení úvěru do poţadované doby splatnosti. Umoţní rozloţení splátek do několika měsíců bez vysokých úrokových sazeb. Mezi nejznámější splátkové společnosti patří Essox, Home Credit, Cetelem, GE Money Multiservis. Podmínkou pro poskytnutí splátkového prodeje je občanství České republiky, trvalé bydliště v České republice, minimální věk 18 let, ověření trvalého zdroje příjmu, občanský průkaz a druhý doklad totoţnosti jako je cestovní pas nebo řidičský průkaz, minimální akontace 10%. Nakupovat na splátky je moţné jak v kamenných obchodech, tak i prostřednictvím internetu. Na internetových stránkách stačí vybrat pouze zboţí a při volbě způsobu úhrady stačí zvolit moţnost na splátky. Po té je klient automaticky přesměrován na stránky splátkové společnosti, kde vyplní formulář s ţádostí o úvěr. Téměř okamţitě je ţadatel informován o tom, zda mu byl úvěr schválen či nikoli. 20

21 Kreditní karty, kreditní karty umoţňují mít neustále k dispozici finanční rezervu. Při pouţití kreditní karty je čerpán úvěr s určitým limitem. Čerpaný úvěr je revolingový, to znamená opakující se, s kaţdou uskutečněnou splátkou úvěru se úvěrový limit automaticky obnovuje. Výhodou kreditní karty je moţnost odloţení splácení, avšak úroky z těchto úvěrů jsou příliš vysoké. Kreditní karty lze pouţít jak v České republice tak i v zahraničí. Karty jsou vydávány na dobu určitou, tato doba se pohybuje zpravidla od jednoho do tří let. U karet, které vydávají splátkové společnosti je platnost neomezená. Pokud platnost karty vyprší můţe si klient nechat vystavit kartu novou. Některé společnosti na ţádost klienta nečekají a automaticky vystavují kartu novou. Kreditní karty jsou určeny především k nákupu zboţí a sluţeb. Některé umoţňují i výběr hotovosti z bankomatů. Podmínkou získání kreditní karty je věk minimálně 18 let, občanství České republiky, určitý čistý měsíční příjem. Banky obvykle vyţadují doklady jako jsou občanský průkaz a druhý doklad totoţnosti jako je cestovní pas nebo řidičský průkaz, doklad k ověření bydliště jako je účet za telefon nebo výpis z účtu, doklad k ověření příjmu. Pokud klient ţádá o kreditní kartu, musí mít v některých případech u banky, která tuto kartu vydává, veden účet. V těchto případech potom mohou být splátky úvěru přímo inkasovány z tohoto účtu. Avšak vydání kreditních karet nemusí být vázáno na existenci účtu u dané banky. Splácení úvěru je u všech typů kreditních karet téměř stejné. Při jakémkoli pouţití kreditní karty je vţdy čerpán úvěr a tedy kdykoli je karta pouţita je následně tento úvěr splácen měsíčními splátkami společně s úrokem. Po uplynutí bezúročného období se začíná nesplacená část úvěru úročit. Úroky se v současné době pohybují okolo 20-26% p.a. Na základě měsíčního vyúčtování je klient povinen uhradit minimální částku, která je uvedená ve smlouvě. Většinou je minimální částka stanovena na 5 či 10% z celkové dluţné sumy včetně úroků a poplatků. Bezúročné období je největší výhodou kreditních karet. V podmínkách bývá stanoveno, ţe pokud je do určitého data zaplacená celá výše čerpaného úvěru, byl tento úvěr čerpán s nulovým úrokem. U většiny kreditních karet se bezúročné období pohybuje okolo 45 dní. Nevýhodou kreditních karet jsou vysoké úrokové sazby a nevýhodné výběry hotovosti. 21

22 1.4. Legislativa hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a ostatních typů úvěrů Legislativní rámec hypotečních úvěrů tvoří tyto právní normy: Zákon o bankách č. 21/1992 Sb. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Definuje hypoteční úvěr jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti Zákon č. 586/1992 Sb. O daních z příjmů umoţnil daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svoji bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření Zákon č. 249/2002 Sb. Nařízení vlády o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let Zákon č. 33/2004 Sb. Nařízení vlády, kterým se zrušují některá nařízení vlády v oblasti podpory bydlení z veřejných prostředků a kterým se stanoví některé podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby Zákon č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Zákon č. 145/2010 Sb. O spotřebitelském úvěru 22

23 2. Dosavadní vývoj úvěrového trhu v České republice u vybraných úvěrových produktů Za počátek hypotečního bankovnictví v České republice můţeme označit rok 1990, kdy byl vydán zákon č.530/1990 Sb. Zákon o dluhopisech, který popsal hypoteční zástavní listy a podstatu hypotečních úvěrů. V tomto období získala jako první banka Československá obchodní banka, a.s. licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Skutečný rozvoj hypotečních úvěrů přichází aţ s rokem 1995, kdy byl vydán zákon č.84/1995 Sb. Zákon hypoteční. 10.ledna 1991 zahájila svoji činnost specializovaná banka na hypoteční úvěry Hypoteční banka, a.s., která v průběhu své existence několikrát změnila svůj název. Vznik stavebních spořitelen v České republice podpořil zákon č. 96/1993 Sb. Zákon o stavebním spoření a státní podpoře. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. zahájila svoji činnost dnem Stavební spořitelny rychle získaly velké mnoţství klientů díky státní podpoře a nezdaněným úrokům. První úvěry ze stavebního spoření se začaly poskytovat jiţ v roce Od roku 1995 stoupá výstavba bytového fondu, se kterým souvisí růst poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření tak i hypotečních úvěrů. Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v České republice je moţné posoudit dle dostupné databáze České národní banky. Tabulka č. 1 poskytuje přehled o objemu v mld.kč poskytnutých úvěrů na bydlení celkem, z toho hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření od do

24 4 Tabulka č. 1 vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 do roku 2009 Období úvěry na bydlení obyvatelstvu celkem v tom: hypoteční úvěry na bydlení obyvatelstvu celkem standardní úvěry ze stavebního spoření celkem překlenovací úvěry ze stavebního spoření celkem , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,3 Z tabulky č. 1. je na první pohled patrné ţe celkově výše poskytnutých úvěrů na bydlení obyvatelstvu má neustále rostoucí tendenci. Dominující je objem poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení, jenţ neustále narůstá a to bez 3 Zdroj databáze časových řad ARAD &p_uka=1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59,60&p_strid=abbaf&p_od= &p_do=201012&p_lang=cs&p_format=0&p_decsep=, ohledu na hospodářskou krizi a počtu nezaměstnanosti v České republice. Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření mají téţ rostoucí tendenci, mění se však poměr mezi poskytnutými úvěry stavebního spoření a překlenovacími úvěry ze stavebního spoření.. Tato situace je dána patrně tím, ţe velké mnoţství smluv o stavebním spoření dosáhly úrovně dospoření a vzniku nároku na přidělené úvěry ze stavebního spoření. Dalším důvodem klesající tendence překlenovacích úvěrů byla výše úrokové sazby, která převyšuje nabídku úrokových sazeb u úvěrů klasických ze stavebního spoření i úvěrů hypotečních. 5 Koncem roku 1995 vykazoval bankovní sektor celkové úvěry a pohledávky za klienty z řad obyvatelstva ve výši 35,5 mld. Kč, z toho krátkodobé úvěry do jednoho roku činily pouhých 1,9 mld. Kč. Hypoteční úvěry začaly nabízet speciální útvary komerčních bank a jedinou specializovanou hypoteční bankou byla Českomoravská hypoteční banka. V této době se však česká ekonomika pohybovala v prostředí vysokých úrokových sazeb. Také přísné posuzování bonity ţadatele omezilo dostupnost hypotečních úvěrů na velmi úzkou skupinu klientů. V roce 2000 proběhla privatizace největší české banky České spořitelny, která byla podmíněna závazkem nového vlastníka rakouské společnosti Erste Bank podpořit českou ekonomiku zvýhodněnými úvěry pro malé a střední firmy a také úvěry na bydlení. 5 Publikace : Změny sektoru domácností v České republice úspory a zadluţenost v období Autorka publikace Ing. Drahomíra Dubská, CSc Dostupné z 24

25 V programu hypotečních úvěrů nabídla banka jedinou výši úrokové sazby pro všechny zájemce. Počínaje únorem 2002 přesáhl objem hypotečních úvěrů objem úvěrů ze stavebního spoření. Boj o klienty se mezi hypotečními bankami odehrával prostřednictvím ceny půjčovaných peněz a větší pestrosti produktu. Vysoká poptávka po bydlení od roku 2002 tlačila ceny nových i starších bytů stále výš. Úvěry ze stavebního spoření jako specifický typ úvěrů na bydlení začaly být velmi oblíbené zejména poté, co je stavební spořitelny přestaly vázat na prvotní fázi spoření. Půjčit si bylo moţné i při nulové naspořené částce. Úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření klesly z důvodu všeobecného poklesu sazeb v české ekonomice a tento finanční produkt mohl těţit z výhody ve srovnání s hypotečními úvěry, a sice moţnosti předčasných splátek bez jakékoli sankce. 6 V roce 2004 se rozvoj hypotečních úvěrů se převáţně zaměřoval na projekty bytové výstavby. Díky vysoké poptávce po vlastním bydlení se rozvíjely developerské projekty, převáţně ve velkých městech. Vývoj úrokových sazeb se na konci roku 2004 ustálil na výši 4,7%. Rozšířily se soukromé investice do nemovitostí za účelem pronájmu a očekávání moţného nárůstu cen nemovitostí. Inovace hypotečních bank přinesla moţnost fixace úrokových sazeb v rozmezí 1-30 let. Byl zaveden nový produkt bezúčelová americká hypotéka. V souvislosti se vstupem do Evropské Unie, banky začaly poskytovat hypoteční úvěry i pro cizozemce. Koncem roku 2004 se zadluţenost českých domácností zvýšila na 282,9 mld. Kč. Změna za léta 1995 aţ 2005 představuje nárůst dluhu českých domácností o více neţ 800%. Důvodem je růst ţivotní úrovně, snadná dostupnost peněz od bank, silný marketing finančních zprostředkovatelů a potřeba vlastního bydlení obyvatelstva. 7 Rok 2005 přinesl velmi nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů, které se pohybovaly okolo 3% p.a. V tomto období rostla snaha českých domácností získat vlastní bydlení. Toto byl prvopočátek nadcházejícího boomu půjček na bydlení. Hypoteční úvěry představovaly koncem srpna roku 2005 téměř 62% z celkového objemu úvěrů poskytnutých na bydlení. Zbytek připadal na úvěry ze stavebního spoření, které se rovněţ pomalu blíţily stomiliardové hranici. Nově se objevily hypotéky, u kterých lze hradit pouze 50 % odhadní ceny nemovitosti a není nutné ţadatelem doloţit příjmy. Nově banky začaly poskytovat hypoteční úvěry ţadatelům, kteří zatím neměli dostatečné příjmy, například studenti vysokých škol, pokud je spoluţadatelem zároveň rodič. 6 Zdroj Zpráva o vývoji finančního trhu za rok Zpráva o vývoji finančního trhu za rok

26 8 V roce 2006 Hypoteční úvěry patří k základním kamenům rozvoje bytové výstavby nejen v České republice, ale i v rámci celé EU. Rozvoji bytové výstavby v České republice v roce 2006 nahrávají nízké úrokové sazby, které se pohybovaly okolo 4,7% p.a. postupná deregulace nájemného a relativní dostupnost hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Koncem roku 2006 se odhaduje, ţe 18% obyvatelstva je zadluţeno v souvislosti s úvěry na bydlení. Celkový objem všech hypotečních úvěrů se v roce 2006 zvýšil oproti roku 2005 o 40%. Novým produktem na trhu v tomto období je hypotéka na hypotéku. Coţ znamená refinancování stávajícího hypotečního úvěru za výhodnějších podmínek. 9 V roce 2007 se příznivý vývoj úrokových sazeb zastavil a otočil. V měsíci červen dosáhly úrokové sazby úrovně 5% p.a. Ceny bytů a rodinných domů stoupaly zvýšením DPH. Přesto objem poskytnutých hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření nadále stoupal. Zájem o hypoteční úvěry byl ovlivněn několika faktory. V první řadě to byla celkově příznivá ekonomická situace v podobě úrokových sazeb, zvyšující se příjmy obyvatel a s tím související rostoucí ekonomická sebedůvěra ţadatelů o úvěry, jejichţ velkou část tvořily silné ročníky narozených koncem sedmdesátých let touţících po vlastním bydlení. Zároveň se na trhu objevilo dostatek kvalitních nemovitostí, které zájemci touţili pořídit novoročním zvýšení sazby daně z přidané hodnoty. 10 V roce 2008 úrokové sazby u hypotečních úvěrů nadále stoupaly a dosáhly hodnoty 5,9% p.a. Objem hypotečních úvěrů se zvýšil o 63,6 mld. Kč, coţ představuje meziroční pokles přírůstku o 33,3 %. Vysvětlení tohoto vývoje lze spatřovat v nárůstu úrokových sazeb, zpomalení růstu reálných příjmů, opadnutí spekulativního zájmu o nákup bytu za účelem dalšího pronájmu a také psychologické vlivy na straně potencionálních kupujících v souvislosti s vývojem celosvětové hypoteční krize. Zároveň se do poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů promítá i spekulace s cenami nemovitostí. Investoři odkládají nákupy nemovitostí a čekají, aţ v důsledku krize klesne trţní cen nemovitostí. Bankovní sektor výrazně zpřísnil kritéria pro poskytování hypotečních úvěrů, coţ částečně omezilo přístup občanů k úvěrům. 8 Zpráva o vývoji finančního trhu za rok Zpráva o vývoji finančního trhu za rok Zpráva o vývoji finančního trhu v roce

27 3. Analýza současného úvěrového trhu v České republice v roce 2009 a analýza vybraných produktů 11 Počátkem roku 2009 zájem o hypoteční úvěry začal klesat, avšak počet nesplácených úvěrů vzrostl. Problémy měli především klienti splácející spotřebitelské úvěry. Dle porovnání prvního pololetí roku 2009 se stejným obdobím roku 2008 došlo ku značnému poklesu poskytnutých hypotečních úvěrů v objemu Kč zhruba o 36,6 % produkce, který popisuje tabulka č.2 12 Tabulka č. 2 Objem poskytovaných hypotečních úvěrů v ČR v letech 2008 a 2009 v mld. Kč. Rok Celkem čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí Průměrná úroková sazba se během měsíce června roku 2009 pohybovala okolo 5,55%. Novinkou na hypotečním trhu v roce 2009 je v návaznosti na ekologický program Zelená úsporám nabídka některých komerčních bank zvýhodněných zelených úvěrů. Během měsíce srpen 2009 opět došlo k poklesu zájmu o hypoteční úvěry. I přes klesající zájem klientů o hypoteční úvěry průměrné úrokové sazby v tomto období rostly, pohybovaly se v průměru okolo 5,66%. Novinkou tohoto období bylo odsouhlasení ministerstva financí daňového odpočtu úroků i při vícenásobném refinancování hypotečních úvěrů. Podle dosud platného výkladu zákona o dani z příjmů si klienti, kteří převedli svoji půjčku do jiné banky nebo jiný typ hypotéky více neţ jednou, nemohli odečíst zaplacené úroky od základu daně. 11 Zpráva o vývoji finančního trhu v roce zdroj článek z zdroj článek z

28 Hypoteční banky na sklonku léta roku 2009 spustily vlnu sniţování. O velký rozruch se během měsíce září roku 2009 postarala Komerční banka a.s., která po dlouhých letech rozvázala spolupráci s pojišťovnou Alianz a uzavřela strategické partnerství s Českou pojišťovnou a.s. Od 1. října 2009 si mohou klienti na pobočkách Komerční banky a.s. sjednávat majetková pojištění České pojišťovny a.s. Česká pojišťovna a.s. naopak umoţní ve své distribuční síti sjednat hypoteční úvěry Komerční banky a.s. Kromě významného zvýšení dostupnosti produktů díky rozšíření distribuční sítě obě společnosti plánují vývoj nových produktů, které by mohli klientům touto cestou nabídnout. Prosincová data roku 2009 potvrdila rostoucí trend v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Úrokové sazby však zůstávají na úrovni 5,61%. Raiffeisenbank obnovila poskytování hypotečních úvěrů na 90% hodnoty zastavené nemovitosti. Dosud bylo moţné získat hypoteční úvěr maximálně do 85%. Ke zmírnění podmínek dochází i u neúčelových hypotečních úvěrů. Nově lze získat hypoteční úvěr aţ do výše 65% zástavní hodnoty nemovitosti zatímco doposud bylo moţné získat pouze 50%. Vlivem stále neklesajících úrokových sazeb u hypotečních úvěrů rozhodlo Ministerstvo pro místní rozvoj, ţe i v roce 2010 poskytne 1% úrokovou dotaci měsíční splátky hypotečního úvěru. Podpora je určena mladým lidem do 36 let věku. Podmínkou přiznání státní podpory je podání ţádosti o příspěvek při sjednání hypotečního úvěru, nejpozději pak v den čerpání hypotečního úvěru Analýza současného úvěrového trhu v roce 2009 v oblasti produktů Hypoteční banky a.s Hypoteční banka a.s. za první čtyři měsíce roku 2009 poskytla občanům 5278 hypoték za celkem 9 mld. Kč. Tímto drţí Hypoteční banka pozici vedoucího poskytovatele hypoték na trhu s trţním podílem 30,5%. Nejoblíbenějším produktem u klientů Hypoteční banky a.s. byl hypoteční úvěr do 85% zástavní hodnoty nemovitosti s fixací úrokové sazby na 5 let. Průměrná výše hypotečních úvěrů fyzickým osobám v Hypoteční bance a.s. za první čtvrtletí roku 2009 činila tisíc Kč, coţ je o 50 tisíc Kč více neţ vykazuje trh celkem. Podle statistik Hypoindexu se drţí úrokové sazby hypotečních úvěrů na hranici 5,7%. 14 zdroj Výroční zpráva Hypoteční banky, a.s. za rok