Znalecký posudek. 2136/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2136/2011 o cen obvyklé - 1/8 domu.p. 126 umíst ném na pozemku parc.. St. 146 a 1/8 pozemku parc.. St. 146 v kat. úz. Hospozín, obec Hospozín, okres Kladno, ve vlastnictví ureji Pavla. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 6886/09-20 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 11 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 145, vedené Katastrálním ú adem pro St edo eská kraj, Katastrální pracovišt Slaný, kat. úz. Hospozín, obec Hospozín. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: d m Hospozín Hospozín Region: St edo eský Okres: Kladno Katastrální území: Hospozín 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 145, kat. úz. Hospozín, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP Slaný, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , m ítko 1:2880, kat. úz. Hospozín - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6886/09-20 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 6886/09-32 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 145, kat. úz. Hospozín, obec Hospozín, okres Kladno, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: ureja Josef, Hospozín 126, Hospozín 1/8 ureja Pavel, Hospozín 126, Hospozín 1/8 ureja Tibor, Solopysky 38, Suchdol u Kutné Hory 1/8 urejová Anna, Hospozín 126, Hospozín 5/8 oddíl B - nemovitosti: budova k bydlení.p. 126 umíst ná na pozemku parc.. St. 146 pozemek parc.. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 196 m 2 2

3 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Kladn 23 Nc-5146/ ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorský ú ad Karlovy Vary 55 EX-1116/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Kladn 52 Nc-5305/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Kladn 58 Nc-6034/ ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorský ú ad Litom ice 124 EX-6886/ ze dne Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský ú ad Litom ice 124 EX-6886/ ze dne Právní moc ke dni Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský ú ad Litom ice 124 EX-6886/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o p evodu nemovitosti RI 585/ Usnesení soudu o schválení d dické dohody Okresní soud v Kladn 32 D-881/ ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Hospozín leží 6 km severozápadn od Velvar v okrese Kladno. Dostupný je bu autobusem a nebo vlakem ze stanice Kmetin ves (p l kilometru od Hospozína) na trati Roudnice n. Labem Zlonice. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m a 2 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemek 3

4 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m Oce ovaný d m.p. 126 stojí na pozemku. parc. St. 146 v kat. úz. Hospozín, okres Kladno. D m se nachází v zastav né ásti obce Hospozín, je samostatn stojící v mírn svažitém terénu, pravd podobn áste n podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, situován na hranici pozemku s odstupem od komunikace, p ístupný z východu p es uzav ený dv r. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zd ná, omítka štuková. St echa nad hlavní budovou je sedlová krytá taškami, nad verandou a p ístavbou pultová krytá plechem. Vchodové dve e jsou d ev né, okna plastová, jedno okno do dvora d ev né, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. P ípojka el. energie, ve ejného vodovodu a zemního plynu. Stá í stanoveno odhadem. b 2 ) Garáž P edm tem ocen ní je i garáž stojící na pozemku parc.. St. 146, kat. úz. Hospozín, okr. Kladno. Garáž jižní ástí navazuje na p ístavbu domu, je jednopodlažní s pultovou st echou krytou trapézovým plechem. Svislá konstrukce je zd ná, omítka štuková, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Vrata jsou d ev ná ošet ena nát rem. Garáž pravd podobn není provozn propojena s domem. Pravd podobn napojena na elektro rozvod. Stá í stanoveno odhadem. c) Pozemky c 1 ) Pozemek Pozemek parc.. St. 146 se nachází v kat. úz. Hospozín, obec Hospozín, okres Kladno. Pozemek je obdélníkového tvaru, zastav n domem a garáží. P ístup na pozemek je z východu po zpevn né místní komunikaci. Pozemek je mírn svažitý s možností napojení na el. energii, vodovod a plyn. Zd ný plot s d ev nými vraty, d m, garáž a nemovitost jiného vlastníka tvo í z oce ovaného pozemku uzav ený dv r se zpevn nou betonovou plochou. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) D m - 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: St edo eský kraj - do obyvatel Stá í stavby: 80 rok Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 4 717,- K /m 3 4

5 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 15*7 = 105,00 m 2 zádve í: 3*1 = 3,00 m 2 p ístavba: 8*3,5 = 28,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 105,00 m 2 4,00 m zádve í: 3,00 m 2 2,50 m p ístavba: 28,00 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: 1.NP: (15*7)*(4,00) = 420,00 m 3 zádve í: (3*1)*(2,50) = 7,50 m 3 p ístavba: (8*3,5)*(3,00) = 84,00 m 3 zast ešení: = 163,85 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 675,35 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 136,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 136,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 23 let po celkové rekonstrukci: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,90 = 1,058 i = 1 5

6 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II 0,00 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezam stnanost v obci a okolí - pr m rná nezam stnanost II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,058 * 1,010 * 0,950 = 1,015 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- K /m 3 * 1,015 = 4 787,75 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 4 787,75 K /m 3 * 675,35 m 3 = ,96 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,96 K ,96 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 D m - zjišt ná cena = ,87 K b 2 ) Garáž - 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: St edo eský kraj - do obyvatel Stá í stavby: 60 rok Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - d m a od této stavby p ebírá index I T a I P. Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 18): 3 121,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8*4 = 32,00 m 2 6

7 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 32,00 m 2 3,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (8*4)*(3,50) = 112,00 m 3 zast ešení: = 3,20 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 115,20 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 32,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 32,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou II typ B st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - samostatn stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen p ívod el. nap tí 230 V II -0,02 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 60 let: 0,70 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,70 = 0,720 i = 1 Index polohy: P evzatý index polohy I P = 1,010 Index trhu s nemovitostmi: P evzatý index trhu I T = 0,950 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,720 * 1,010 * 0,950 = 0,691 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 121,- K /m 3 * 0,691 = 2 156,61 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 2 156,61 K /m 3 * 115,20 m 3 = ,47 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,47 K ,47 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Garáž - zjišt ná cena = ,18 K 7

8 Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m = ,- K a 2 ) Garáž = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) D m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 194,00 První srovnávaná nemovitost - d m v Hospozín, okr. Kladno. D m stojí na pozemku o vým e 591 m 2, je po rekonstrukci, podsklepený, v klidné lokalit. K domu ze smíšeného zdiva náleží garáž a n kolik chlívk. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 2, K. Druhá srovnávaná nemovitost - d m v Be ovicích, okr. Kladno. Jedná se o smíšenou budovu vystav nou na pozemku o rozloze 582 m 2, napojenou na studnu i vodovod, plyn a elektro. Parkování na pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1, K. T etí srovnávaná nemovitost - d m v Straškov -Vodochodech, okr. Litom ice. Podsklepený zd ný d m se nachází na pozemku o rozloze 288 m 2, je napojen na vodovod, kanalizaci a elektrorozvod. U domu je garáž, nad garáží terasa, na pozemku bazén. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 2, K. tvrtá srovnávaná nemovitost - d m v B íze, okr. Litom ice. áste n podsklepený zd ný d m na pozemku o vým e 879 m 2, je možno napojit na veškeré IS. U domu je garáž a studna (32 m). Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1, K. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [K /jedn.] D m Hospozín ,- K 1,00 1,00 0,98 0,97 0,95 1,10 175, ,21 D m Be ovice ,- K 1,03 1,00 1,00 0,97 0,95 1,15 100, ,63 RD Straškov ,- K 0,95 1,00 0,70 0,97 0,99 1,00 100, ,00 Vodochody D m B íza ,- K 1,01 1,00 0,96 1,00 0,93 1,00 90, ,02 Sou et: ,86 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: ,96 K /jedn. 8

9 Minimální jednotková cena: ,21 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,02 K /jedn. Základní cena: ,96 K 194,00 á ,96 K / = ,24 K - výsledná cena = ,24 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 35, ,- Sou et 6 860,- Úprava ceny p íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.6. negativní ú inky okolí -3 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 0 % - 0,- Mezisou et 6 860,- Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,8540 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,30 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Pozemek - zjišt ná cena = 3 448,29 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek = 3 450,- K Cena pozemk iní celkem 3 450,- K 9

10 C. Rekapitulace Administrativní cena 1/8: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K 3 450,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: nemovitost po rekonstrukci, uzav ený dv r s garáží c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, malá vým ra pozemku, v blízkosti železni ní tra Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/8 nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena 1/8 nemovitosti: ,- K slovy: ty i sta dvacet šest tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 10

11 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2136/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 52/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 11