HORIZONTY Čtvrtletník pro top management / Červen 2011

Transkript

1 HORIZONTY Čtvrtletník pro top management / Červen 2011 Nemovitosti a stavebnictví čelí novým výzvám: Kde hledat příležitosti? Novela zákona o DPH Změny citelně zasáhnou podnikání v nemovitostech Real estate Trendy ve financování Revoluce v leasingu a výnosech Mění se koncept klíčových účetních standardů

2 Obsah Nemovitosti a stavebnictví: Kde hledat nové příležitosti? 03 Úvodní slovo: Eva Doyle, Pavel Kliment Podnikatelé na trhu s nemovitostmi musí reagovat na změny v DPH 04 Platné znění novely zákona o DPH přináší nespočet změn, které citelně zasáhnou společnosti podnikající v nemovitostech. Trendy ve financování nemovitostí 08 Nedostatek nového financování v oblasti nemovitostí je a bude dlouhodobým jevem. Které faktory ho konkrétně způsobily a s čím je potřeba do budoucna počítat? Revoluce v leasingu a výnosech a další očekávané změny IFRS 12 Proces tvorby IFRS zdaleka ještě neskončil. Zcela zásadní změny konceptu účetních standardů pro stavebnictví a nemovitosti přináší standardy, které upravují leasing a výnosy ze smluv. Výpočet kupní ceny v rámci nemovitostní transakce 16 Hlavním cílem smlouvy o prodeji akcií či podílu je především zaznamenat transakci, na níž se smluvní strany dohodly. Díky ní lze lépe chránit hodnotu transakce a snížit případné riziko sporů. PPP projekty při financování dopravní infrastruktury v České republice 20 Je spolupráce soukromého a veřejného sektoru formou PPP projektů skutečně výhodnější než stávající standardní formy financování? Anketa 24 Jakým výzvám čelí společnosti na trhu s realitami? 2 / Horizonty / Červen 2011

3 Úvodní slovo Nemovitosti a stavebnictví: Kde hledat nové příležitosti? Výrazná disproporce mezi existující nabídkou a poptávkou momentálně ovlivňuje téměř všechna odvětví domácí ekonomiky. Nejinak je tomu i v oblasti realit a stavebnictví. Náznaky oživení se v tomto sektoru navíc projevují mnohem pomaleji než v ostatních odvětvích hlavní příčinou je dlouhodobý charakter stavebních projektů a značná investiční náročnost. To nicméně neznamená, že bychom stávající situaci měli nazývat krizí. Rostoucí počet transakcí naopak svědčí o tom, že příležitosti existují a že panuje přesvědčení, že horší část krize, zejména v případě prvotřídních produktů, skončila. Čtvrtý článek se proto věnuje kalkulaci kupní ceny v rámci nemovitostní transakce a samotnému procesu prodeje. Eva Doyle Partner Daňové poradenství Pavel Kliment Partner Poradenské služby zaměřené na řízení rizik a regulaci Mezi klíčové otázky, které český trh s nemovitostmi aktuálně řeší, patří kromě zmiňovaného převisu nabídky nad poptávkou zajištění financování, případně refinancování nových a stávajících projektů. Jaký vliv má zvýšená regulace na ochotu bank poskytovat financování nemovitostí? Za jakých podmínek lze toto financování zajistit? Jak se liší investiční přístup bankovních domů v jednotlivých zemích střední a východní Evropy? Odpovědi přináší druhý příspěvek tohoto vydání Horizontů. S očekáváním je sledováno plánované zvýšení sazby DPH, které by mělo nastat v roce Zatím se zdá, že mezi jednotlivými kupujícími převládá opatrnost spekulace týkající se dopadu tohoto zvýšení na celkovou cenu nemovitostí se u nich evidentně nacházejí až na druhém místě. V situaci, kdy na trhu panuje omezená poptávka, si totiž dobře uvědomují svou sílu a věří, že se stávající ceny udrží. V oblasti DPH však došlo nejen ke změně v sazbách. S účinností od 1. dubna 2011 byla totiž přijata novela zákona o DPH. Hlavní změny, které zasáhnou sektor nemovitostí, mapuje hned první příspěvek Marie Konečné a Petra Tomana. Jak již bylo řečeno, v rámci aktivit developerů došlo k útlumu a podobným vývojem prochází i stavební sektor. Zde situaci navíc komplikují státem výrazně přiškrcené výdaje, a to zejména v oblasti inženýrského stavitelství. Z nedávno provedené studie vyplývá, že stavební firmy nebojují ani tak s objemem výkonů přestože i zde samozřejmě došlo k poklesu jako s cenami zakázek, které se často pohybují na úrovni plných nákladů, někdy dokonce pod ní. Stejně jako v oblasti nemovitostí řeší stavebnictví klíčovou otázku hledání zdrojů financování, které by dokázaly nahradit výrazný pokles státních i soukromých investic. Z těchto důvodů se náš poslední článek zaměřuje na financování stavebních projektů, konkrétně pak na prospěšnost spolupráce soukromého a veřejného sektoru formou PPP (Public Private Partnership) projektů. Na první pohled se zdá, že sektor nemovitostí a stavebnictví těžko hledá oblasti s růstovým potenciálem. Osobně zastáváme spíše optimistický názor. Z praxe vyplývá, že i přes občasné poklesy v rámci hospodářského cyklu představují investice do nemovitostí v dlouhodobém horizontu účinné zajištění proti inflaci. Ve srovnání se západní Evropou lze navíc Českou republiku stále ještě považovat za nedostatečně vyvinutý trh, a to jak z hlediska podlahové plochy na osobu, tak i co do stavu domácí infrastruktury. Výhledově tak můžeme očekávat další investice do výstavby. V České republice jsme také již zaznamenali projekty, které zareagovaly na nové tržní podmínky a ve výsledku generují zisk. Za podmínky dostupného financování lze předpokládat, že tento trend bude dále pokračovat. Pevně doufáme, že vás toto vydání Horizontů zaujme a přinese vám celou škálu podnětných informací. Horizonty / Červen 2011 / 3

4 Podnikatelé na trhu s nemovitostmi musí reagovat na změny v DPH 4 / Horizonty / Červen 2011

5 Novela zákona o DPH 1 prošla náročným legislativním procesem. Platné znění přináší nespočet změn, které citelně zasáhnou společnosti podnikající v nemovitostech. Následující příspěvek mapuje ty nejpodstatnější. Nesprávná sazba daně Z hlediska podmínek uplatnění nároku na odpočet novela výslovně potvrzuje následující postup. Jestliže doklad uvádí chybnou výši daně (tedy zejména nesprávně stanovenou sazbu), není možné uplatnit nárok na odpočet daně ve výši uvedené na daňovém dokladu, ale pouze ve výši, kterou stanovuje zákon. Pokud je ovšem uplatněna daň nižší, než udává zákon (tedy zejména v případech nesprávného uvedení snížené sazby), může si plátce nárokovat pouze částku uvedenou na dokladu. Tento koncept není nový evropská judikatura jej v minulosti uplatňovala i bez výslovné zákonné úpravy. Přímé uvedení v zákoně dává správci daně jednoznačný návod, jak u chybně uvedené výše daně na dokladu postupovat. Lze proto očekávat, že správci daně budou při kontrolách věnovat daňovým sazbám zvýšenou pozornost. V případě jejich chybného uvedení zřejmě nebudou akceptovat argumenty daňových subjektů, že protistrana odvedla daně na výstupu také nesprávně (tj. ve vyšší částce) a že tedy v zásadě nedošlo ke krácení příjmů státního rozpočtu. Pozornost je proto nutno věnovat zejména případům, kdy nakoupená plnění mohou být zařazena do snížené sazby daně. Konkrétně se například jedná o dodávky v oblasti sociálního bydlení či oprav bytového fondu. Posunutí nároku na odpočet DPH Z časového hlediska se uplatnění nároku nově přesouvá do období, ve kterém byl daňový doklad obdržen. S ohledem na fakt, že zákonem dané období pro vystavení daňových dokladů je 15 dní a nějakou dobu také trvá doručení daňových dokladů, se významná část nároku na odpočet DPH trvale posune do budoucnosti. Na druhou stranu se toto pravidlo neuplatní v případě dodání zboží a služeb v systému tzv. reverse charge 2, což se od roku 2012 dotkne i stavebních prací. Podle vyjádření Generálního finančního ředitelství (GFŘ) zároveň dochází k určitému posunu v zasílání daňových dokladů elektronickou cestou. Tento způsob by mohl doručení daňového dokladu po jeho vystavení významně urychlit a negativní dopady nově zavedeného pravidla do určité míry omezit. U opakujících se dodávek však doporučujeme možnosti dřívějšího uplatnění nároku na odpočet prověřit. Kdy ještě hrozí zamítnutí nároku? U daňových dokladů musí daňové subjekty dále ověřit, zda obsahují DIČ poskytovatele i příjemce a údaje rozhodné pro výpočet daně (tj. základ daně a sazbu). V případě, kdy tyto náležitosti nebudou na dokladu uvedeny správně, nebo budou dokonce chybět, což u identifikačních čísel nebývá nijak výjimečné, bude moci správce daně nárok na odpočet na základě takového dokladu zamítnout. Riziko dodatečného doměření daně a příslušných sankcí je pak u nesprávného daňového dokladu značné. Komplikované opravy Velmi problematickou se jeví změna v oblasti oprav základu a výše daně. Po novelizaci zákona je odběratel (například při poskytnutí dodatečné slevy) povinen snížit základ daně i samotnou daň již v okamžiku, kdy se dozvěděl o okolnostech rozhodných pro opravu, aniž byl opravný doklad dodavatelem vůbec vystaven. Mnohdy však není praktické naplnění tohoto ustanovení možné, protože podmínky pro poskytnutí slev pracovníci finanční účtárny nesledují. Lze proto doporučit revize uzavřených smluv a případnou úpravu podmínek pro dodatečné úpravy cen tak, aby pracovníci finančních oddělení prakticky mohli jejich naplnění sledovat například tím, že poskytnutí slevy bude navazovat na vystavení daňového dokladu dodavatelem. Prodloužená oprava u odpočtu daně K dalším významným změnám, které novela zákona o DPH upravuje, patří prodloužené období, v němž je nutno provádět korekci uplatněného odpočtu daně podle skutečného podílu užití majetku (pro účely poskytování zdanitelných či osvobozených plnění). Toto pravidlo hraje významnou roli, zejména když si majitel pořídí nemovitost, pronajímá ji (za předpokladu, že je aplikováno osvobození nájemného některých prostor) nebo ji prodává ještě před uplynutím zákonem stanovené lhůty. U dlouhodobého majetku pořízeného po 1. dubnu 2011 se totiž mění lhůta pro provedení úpravy odpočtu konkrétně u pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor se prodlužuje z pěti na deset let. 1 Novela zákona č. 235/2004 Sb., o DPH nabyla účinnosti 1. dubna Přenesení daňové povinnosti na odběratele Horizonty / Červen 2011 / 5

6 Implementace nových daňových úprav, které přináší novela zákona o DPH, může realitním společnostem výrazně zkomplikovat podnikání. Nové korekce u obchodního majetku Novela zákona o DPH zavádí dosud nepoužívaný korekční mechanismus pro změny v nároku na odpočet daně u obchodního majetku krátkodobého charakteru (tj. u drobného majetku a zásob). Realitní společnosti toto pravidlo uplatní například u nemovitostí, které pořídí za účelem dalšího prodeje, a v účetnictví je tak evidují jako zásoby. Při uplatnění nároku na odpočet daně je nutno zohlednit rozdíly, kdy plátce, poté co nárok uplatnil, tento majetek v rámci svých ekonomických činností použije k jiným účelům, než které původně zohlednil. Použití tohoto korekčního mechanismu je časově omezeno v rámci tříleté lhůty stanovené pro uplatnění odpočtu daně. Zvláštní postup u majetku z vlastní činnosti Jestliže společnost majetek (např. nemovitost) pořizuje vlastní činností (Ministerstvo financí zde zahrnuje i pořízení majetku prostřednictvím alespoň dvou subdodavatelů) a tento majetek bude použit jak pro uskutečnění plnění s plným nárokem na odpočet, tak pro plnění bez tohoto nároku (např. stavba nemovitosti za účelem osvobozeného i zdanitelného pronájmu), stanoví novela zákona o DPH zvláštní postup při uplatnění nároku na odpočet. Plátce při pořizování nemovitosti (nebo jiného dlouhodobého majetku) může uplatnit plný nárok na odpočet, při jejím uvedení do stavu způsobilého k užívání je však následně povinen odvést DPH na výstupu (jako by došlo k jejímu dodání/prodeji). Poté si může uplatnit nárok na odpočet podle dosaženého koeficientu pro jeho krácení. Nově stanovený postup bude významně komplikovat daňovou evidenci většina existujících systémů totiž není na vykázání domnělého dodání v okamžiku zařazení připravena. Navíc může začít docházet ke zvýšenému odvodu DPH, což pro obce a neziskové subjekty může mít celkově negativní dopady. Podle vyjádření GFŘ by základ daně u tohoto dodání měl být stanoven na úrovni ceny obvyklé, která nemusí být a většinou ani nebude na úrovni prostého součtu obdržených subdodavatelských faktur. Společnostem proto doporučujeme, aby této oblasti věnovaly zvýšenou pozornost a případný postup v dostatečném předstihu plánovaly. Přenesení daňové povinnosti také u lokálních plnění Velmi důležitou změnou, kterou novela stanovuje, je uplatnění mechanismu reverse charge 2. Ten se dosud aplikoval zejména u přeshraničních plnění, nově však bude také u některých lokálních plnění, například u dodání šrotu a odpadu, obchodování s emisními povolenkami (do roku 2015) a od roku 2012 také u dodání stavebních a montážních prací. U šrotu a odpadu je pro uplatnění reverse charge významné zařazení dodávky podle Harmonizovaného systému popisu a číselného označování zboží. Některé dodávky proto mohou být za určitých okolností klasifikovány jako šrot či odpad, jiné jako běžný materiál, a to kvůli jejich dalšímu využití v nezměněném stavu. Dodání běžného materiálu tak nebude do systému reverse charge zařazeno. U stavebních a montážních prací jde o plnění odpovídající číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 41 až 43. Také zde se nicméně může stát, že některé dodávky, zejména pomocného charakteru, do tohoto postupu po 1. lednu 2012 zahrnuty nebudou. Ručení za odvod DPH Naprostou novinkou je zavedení institutu ručení odběratele (plátce DPH) za odvedení daně dodavatelem zdanitelného plnění. Ručení je aplikováno, pokud: odběratel v okamžiku uskutečnění plnění věděl nebo měl / mohl vědět, že DPH nebude úmyslně zaplacena, se dodavatel dostane do postavení, kdy daň nemůže zaplatit, dojde ke krácení daně či vylákání daňové výhody, se cena transakce odchýlila od ceny obvyklé. 2 Přenesení daňové povinnosti na odběratele 6 / Horizonty / Červen 2011

7 Uvedené důvody pro uplatnění ručení musí prokázat správce daně. U ceny obvyklé je pak na daňovém subjektu, aby prokázal ekonomickou opodstatněnost cenové odchylky. V současné době však není zřejmé, jak bude dokazování ze strany správců daně probíhat. Otázkou proto zůstává, zda se bude ručení například aplikovat ve chvíli, když bude dodavatel společností v probíhajícím konkursním řízení (a odběratel tedy může mít určité pochybnosti, zda k zaplacení daně dojde), nebo když transakce bude dodavatelem nesprávně, byť neúmyslně, klasifikována, a dodavatel tak bude místo základní sazby například aplikovat osvobození od DPH. Vrácení DPH u nedobytných pohledávek V neposlední řadě novela zavádí koncept vrácení DPH u nedobytných pohledávek. Tento postup umožňuje dodavateli snížit daň na výstupu, kterou od svého odběratele (plátce) nedostal zaplacenou, a to formou opravy výše daně. Okruh pohledávek, jichž se nové ustanovení týká, je však značně omezen. Jde pouze o pohledávky za dlužníky v insolvenčním řízení, které vznikly ve lhůtě do šesti měsíců před vyhlášením úpadku a které splňují další zákonné podmínky. Po uplynutí tří let od uskutečnění původního plnění již nelze opravu sazby daně provést. V tomto případě je vhodné provést prověrku konkursních pohledávek, eventuelně snížit daně u těchto dlužníků co nejdříve, aby nedošlo ke zmeškání tříleté lhůty. Novela zákona o DPH......přináší celou řadu dalších změn, kterým se s ohledem na rozsah článku nelze podrobněji věnovat. Pokud podnikáte na trhu s nemovitostmi a nevíte si s některými novými daňovými změnami rady, nabízíme vám tým zkušených odborníků, kteří vám s jejich implementací pomohou. Marie Konečná Partner Daňové poradenství mkonecna@kpmg.cz Petr Toman Senior Manager Daňové poradenství ptoman@kpmg.cz Horizonty / Červen 2011 / 7

8 8 / Horizonty / Červen 2011

9 Trendy ve financování nemovitostí Nedostatek nového financování v oblasti nemovitostí je a bude dlouhodobým jevem. Které faktory ho konkrétně způsobily a s čím je potřeba do budoucna počítat? Podíváme-li se blíže na hlavní důvody, které stojí za chybějícím přílivem financí v realitách, pak musíme jednoznačně jmenovat pokles hodnoty nemovitostí, opatrný přístup tradičních investorů (bank) a v neposlední řadě i zvýšený tlak regulátorů. Období paniky ve finančním sektoru je sice již za námi, nicméně podmínky financování zůstávají nadále přísné a banky jen pomalu a opatrně zkoumají možnosti jejich zjemnění. Trvalý rozpor mezi objemem obchodů (poskytnutými úvěry) a řízením rizik se jen velmi pomalu posouvá ve prospěch růstu obchodu. Stále přísné podmínky bankovního financování Požadovaný poměr vloženého vlastního kapitálu se u nemovitostních projektů v České republice pohybuje zhruba mezi procenty hodnoty nemovitosti, objem požadovaných předprodejů (resp. předem dohodnutých pronájmů) osciluje mezi procenty v případě kancelářských a prodejních prostor a mezi procenty u rezidenčních nemovitostí. Ve srovnání s podmínkami, které na našem trhu platily do roku 2008, se jedná o velmi přísné požadavky. Banky navíc přitvrdily v posuzování tržní hodnoty nemovitostí a srovnávají ocenění připravené za varianty okamžitého prodeje pod tlakem (pesimistická varianta) s oceněním vycházejícím z předpokladu prodeje na funkčním trhu, kdy je dostatek času na jeho realizaci (optimistická varianta). Výsledná kalkulovaná hodnota nemovitosti se pak pohybuje mezi těmito dvěma limity. Pomyslné nůžky se rozvírají Vlivem krize došlo také ke zvýšení rozdílného přístupu bank, resp. investorů k jednotlivým zemím v rámci střední a východní Evropy. Toto může být pozitivní zpráva jak pro Českou republiku, tak především pro Polsko, které jsou v rámci regionu vnímány jako důležité a nejrozvinutější trhy. Situace realitního trhu je evidentně úzce svázána se stabilitou jednotlivých ekonomik a způsobem, jakým se každá země vyrovnává s dopady krize. Primárním impulsem krize ve všech zemích byla dostupnost levného financování, nicméně objem spekulativních investic (Rumunsko, Bulharsko) nebo prudký pokles HDP a objem financování, který byl poskytnut v jiné než domácí měně (Pobaltí), k výši krize a jejím projevům nepochybně přispěl. Výhercem se nyní stávají země se stabilizovanou ekonomikou, protože investoři hledají bezpečnější způsoby alokace svých investic a upřednostňují bezpečnost před výnosem. Diferencovaný přístup k jednotlivým zemím se odráží v rizikové přirážce požadované bankami nad základní úrokovou sazbu tato se liší od dvou a půl procent až do devíti procent, a to u dlužníka s dobrou reputací a vhodným projektem. Horizonty / Červen 2011 / 9

10 Jednotná pravidla neexistují Kritéria investorů se při rozhodování, zda je projekt k financování vhodný, či nikoliv, samozřejmě liší případ od případu. Obecně platné závěry proto nelze dost dobře vyvozovat, přesto se mezi rozhodující faktory bezpochyby řadí kvalita nemovitosti (její umístění, obsazenost), výše a stabilita peněžního příjmu (nájmu) a dále pak reputace a finanční zázemí developera. Z hlediska možnosti získání financování jsou na tom relativně nejlépe projekty zaměřené na kancelářské prostory a obchodní centra, což lze přičíst především stabilnější poptávce po těchto realitách. Výstavba obchodních center zůstává nadále atraktivní především v menších městech. Zajímavá je situace u financování rezidenční výstavby. Z dlouhodobého hlediska nižší obyvatelná plocha na hlavu (ve srovnání se západní Evropou) a v některých případech problematická kvalita existujících nemovitostí podporuje poptávku po rezidenčním bydlení. V krátkodobém horizontu nicméně převládl trend opatrného přístupu k rezidenční výstavbě, a to z důvodu vysoké zásoby dokončených a neprodaných bytů a nízké existující poptávky, která vychází z pesimistických očekávání nakupujících. Mezi nejméně preferované projekty se řadí výstavba hotelů, k nimž banky z hlediska poskytování dodatečného financování přistupují velmi skepticky. Hotelový sektor se totiž v České republice významně koncentruje v Praze a aktuálně vykazuje nadbytek ubytovacích kapacit ve všech kategoriích. Kam dál ve financování nemovitostí? Přijetí tzv. Basel III 1 kritérií s implementací od 1. ledna 2013 výrazně zvyšuje požadavky regulátorů na banky v oblasti jejich likvidity a kapitálového krytí. Kapitálovým krytím se rozumí poměr, v jakém jsou aktiva banky, tj. poskytnuté úvěry se zohledněním jejich rizikovosti, kryta vlastními zdroji. Nová regulace zvyšuje celkové procento kapitálového krytí, zároveň také zpřísňuje požadavky na jeho strukturu. Veškerá tato opatření povedou k nutnosti vázat více vlastního kapitálu u bank. Jelikož je vlastní kapitál drahým zdrojem financování, lze očekávat, že banky budou u poskytnutých dlouhodobých úvěrů požadovat zvýšení úroků a dále budou přísněji posuzovat jejich rizika. Pozměněné standardy Basel III dále přináší nová pravidla stanovující upravené standardy v oblasti likvidity a využití zdrojů. Jde především o zavedení maximálního limitu (33násobku) u tzv. leverage poměru 2. Nově se také zavádějí ukazatele krátkodobé a dlouhodobé likvidity bank s cílem posílení významu dlouhodobých finančních zdrojů nebo z jiného úhlu pohledu likvidních aktiv. Celkově regulace Basel III znevýhodňuje poskytování dlouhodobých úvěrů a zvyšuje tlak na řízení rizik na straně bank. Snížení ochoty poskytovat nové bankovní financování bohužel koliduje s nutností refinancovat stávající dluh. Očekává se, že přibližně 40 procent existujících dluhů v nemovitostech totiž bude splatných v příštích třech letech. Řešení této mezery, která vzniká mezi zdroji financování a poptávkou po něm, je a bude klíčovou otázkou na trhu nemovitostí. 10 / Horizonty / Červen Regulační rámec založený na posílení kapitálové přiměřenosti bank 2 Poměr celkového kapitálu k celkovým aktivům (poskytnutým úvěrům)

11 Budoucnost na trhu s nemovitostmi otevře dveře široké skupině investorů, kteří budou různě ochotni pracovat s riziky i požadovanou výnosností. Čím dál více bude platit, že financování získá pouze pečlivě připravený projekt a důležitost vlastních finančních zdrojů developerů nadále poroste. Co přinese budoucnost? K situaci, že by se tradiční investoři (tj. banky) z nemovitostního trhu zcela stáhli, samozřejmě nikdy nedojde. Budoucnost nicméně dá příležitost pestré škále investorů, kteří budou různě akceptovat rizika i požadovanou výnosnost. Čím dál více bude platit, že financování získá pouze pečlivě připravený projekt a důležitost vlastních finančních zdrojů developerů nadále poroste. Do výstavby nemovitostí se tak budou moci pustit jen skutečně finančně silné skupiny a dřívější praxe výstavby s malým množstvím vlastních zdrojů již nebude možná. Ať již řešením chybějících zdrojů financování budou privátní investoři nebo tzv. mezaninové financování (financování za použití hybridního dluhu a vlastního kapitálu), lze očekávat, že financování nemovitostních projektů bude v příštích letech mnohem komplikovanější a bude zahrnovat kombinaci různých druhů finančních zdrojů. Pro každý zdroj budou stanoveny odlišné podmínky poskytnutí a posuzování rizik a zajištění financování nemovitostních projektů bude vyžadovat více času i nákladů. Pavel Kliment Partner Poradenské služby zaměřené na řízení rizik a regulaci pkliment@kpmg.cz Horizonty / Červen 2011 / 11

12 12 / Horizonty / Červen 2011 Revoluce

13 v leasingu a výnosech a další očekávané změny IFRS Proces tvorby IFRS působí na první pohled jako dokončený, opak je ovšem pravdou. Ještě letos pravděpodobně dojde k zásadním změnám konceptu klíčových účetních standardů pro oblast stavebnictví a nemovitostí. Ačkoliv v rámci IFRS 1 momentálně dochází pouze k doplňování a upřesňování jednotlivých standardů, rada IASB 2, která za jejich vydávání odpovídá, přichází se zásadní změnou konceptu účetních standardů týkajících se oblasti stavebnictví a nemovitostí. Konkrétně se jedná o standard upravující leasing a standard upravující výnosy ze smluv. Následující text mapuje z našeho pohledu nejdůležitější dopady chystaných změn. Konec operativního a finančního leasingu Rada IASB s vydavatelem pravidel US GAAP (FASB 3 ) nově přichází se společným konceptem vykazování leasingových vztahů u nájemce a pronajímatele. Navrhovaný model, zveřejněný v tzv. Exposure draftu dne 17. srpna 2010, je založen na zásadě poskytnutí práva užití majetku (right-of-use asset). Na základě této zásady obě zúčastněné strany (tj. nájemce i pronajímatel) vykazují jak aktiva, tak pasiva z leasingu, aniž by musely zohlednit, zda se jedná o operativní, nebo finanční leasing. Nájemci vzroste majetek, závazky, ale i dodatečná administrativa Při aplikaci navrhovaného modelu již nebude nájemce rozhodovat, zda jeho leasingová smlouva splňuje kritéria finančního nebo operativního leasingu. Bez ohledu na typ leasingového vztahu tak nájemce vykáže v rozvaze aktivum ve formě práva užívat pronajatý majetek a zároveň leasingový závazek (obligation to make lease payments). Nový model usiluje o sjednocení přístupu ve vykazování leasingu u všech nájemců (bez ohledu na právní podstatu leasingového vztahu) tak, aby uživatelé výkazů nemuseli mimo jiné provádět složité úpravy při výpočtu různých ukazatelů. Hodnota vykazovaného majetku i závazku by měla při uzavření leasingové smlouvy odpovídat současné hodnotě leasingových splátek. Nově by se při stanovení této hodnoty mělo také zohlednit očekávané variabilní nájemné (tj. např. procento z obratu prodejny, indexace nájmu atd.) a pravděpodobnost využití případné opce na prodloužení leasingu. Do ocenění práva užívat pronajatý majetek lze zahrnout i přímé náklady spojené s uzavřením leasingové smlouvy (např. provize, posudek atd.). Právo užití bude v rozvaze vykázáno v rámci kategorie odpovídající pronajatému majetku (např. budově), ale odděleně od majetku, který je nájemcem vlastněn. Navržený model předpokládá odpisování práva užití po dobu leasingu nebo po dobu odpisování stejné kategorie majetku ve vlastnictví nájemce. Ať už se rozhodne nájemce daný majetek odpisovat, nebo oceňovat na reálnou hodnotu, musí pravidelně ověřovat ocenění tohoto aktiva a správnosti daného leasingového závazku včetně platnosti použitých předpokladů. Tyto předpoklady a další informace, které se k leasingu a jeho vykazování vztahují, budou nově mnohem detailněji zveřejňovány v příloze k účetní závěrce. Pronajímatel může uplatnit dva modely Na základě rozsahu přechodu rizika a užitku z najatého majetku mezi pronajímatelem a nájemcem jsou v případě pronajímatele navrženy dva základní účetní modely: Model odúčtování (Derecognition Model) V případě, že užitek i významná rizika spojená s pronajatým majetkem přechází na nájemce a pronajímatel ztrácí kontrolu nad pronajatým majetkem, je tento majetek odúčtován z rozvahy pronajímatele a nahrazen pohledávkou z budoucích nájmů. Model povinnosti plnění (Performance Obligation Model) Jestliže pronajímateli zůstává kontrola nad pronajatým majetkem, ze kterého mu plynou významné užitky, a nese podstatná rizika, vykáže pronajímatel pohledávku z budoucího nájmu a zároveň závazek z povinnosti poskytnout nájemci předmět nájmu. Pronajatý majetek tak zůstává vykázán v rozvaze pronajímatele. 1 International Financial Reporting Standards (Mezinárodní standardy účetního výkaznictví) 2 International Accounting Standards Board 3 Financial Accounting Standards Board Horizonty / Červen 2011 / 13

14 Zcela zásadní změny pro finanční reporting v oblasti stavebnictví a nemovitostí přináší standardy, které upravují leasing a výnosy. Ve chvíli, kdy se bude pronajímatel rozhodovat mezi aplikací modelu odúčtování a modelu povinnosti plnění, musí pečlivě analyzovat jednotlivá kritéria, která již dobře zná z posuzování finančního leasingu (např. dobu nájmu, očekávanou zůstatkovou hodnotu pronajatého majetku, právo odkupu, rozsah poskytovaných služeb pronajímatelem atd.). Výjimky a zjednodušení Navrhovaná novela účetního standardu obsahuje i některé výjimky. U krátkodobých leasingů nájemce například vykáže právo užívat majetek ve výši nediskontovaných leasingových splátek a ve stejné výši je vykázán i relevantní závazek. Pronajímatel pak nemusí aplikovat ani model odúčtování, ani model povinnosti plnění. Účetní standard by se dále neměl vztahovat na: nájem související s průzkumem nebo užitím přírodních zdrojů (IFRS 6), nájem biologických aktiv (IAS 41), nájem nemovitostí vykazovaných v reálné hodnotě (IAS 40), nájem nehmotného majetku (IAS 38). Účinnost nového standardu: v roce 2013, nebo dokonce později? Na základě stanoveného harmonogramu by konečná verze nového účetního standardu měla být zveřejněna v polovině roku Ačkoliv návrh standardu neobsahuje pevné datum účinnosti, je velice nepravděpodobné, že účinnost novelizovaného standardu bude již v roce 2012, jak se původně předpokládalo. Mezi hlavní důvody se řadí stále probíhající intenzivní diskuse a celkem 760 připomínkových dopisů, které dorazily z celého světa. Jiný pohled na výnosy? Výnosy představují jedno z nejčastěji používaných měřítek výkonnosti firem. I to je důvodem neustálé snahy o přesnější a jednoznačnější kritéria jejich vykazování. Zatím posledním plodem těchto snah je interpretace IFRIC 15 Smlouvy na výstavbu nemovitostí, jež od roku 2009 významně ovlivnila výkazy společností, které se zabývají zejména rezidenční výstavbou. Do roku 2009 většina developerů vykazujících podle IFRS aplikovala účetní standard IAS 11 i v případě bytové výstavby a výnosy z prodaných bytů vykazovala na základě procenta rozestavěnosti postupně po dobu výstavby. Nová interpretace vyžaduje důslednou analýzu smlouvy se zákazníkem a posouzení, zda je tato smlouva v souladu s IAS 11, a to zejména v požadavku, že se musí jednat o specificky sjednanou smlouvu pro výstavbu daného aktiva. Zákazník tedy musí mít možnost specifikovat zásadní vzhledové a stavební charakteristiky aktiva. V běžné rezidenční výstavbě se prodávají předem vyprojektované byty, v nichž klient může požadovat pouze nevýznamné úpravy, a to ještě ve velmi raných fázích výstavby. Výše zmíněný požadavek není v takovém případě zjevně splněn, IFRIC 15 proto vyžaduje aplikaci účetního standardu IAS 18 Uznání výnosů, podle kterého lze výnos účtovat až při přechodu rizik a užitků na zákazníka tedy reálně v okamžiku přechodu vlastnictví. Na základě těchto změn se řada developerů musela vzdát víceméně rovnoměrného rozložení výnosů v průběhu výstavby a přeorientovat se na jejich dávkové vykazování v době prodeje bytů. 14 / Horizonty / Červen 2011

15 Ovlivní uznání výnosů stavební smlouvy? Ve fázi schvalování se právě nachází revize standardu IAS 18 Uznání výnosů. Návrh úprav byl zveřejněn v červnu 2010 a vydání se plánuje na druhou polovinu roku Odborná veřejnost však očekává, že standard nabude účinnosti nejdříve v roce Zcela nově dojde ke stanovení pěti kroků, které se budou muset aplikovat pro stanovení výše a okamžiku uznání výnosů. Významný dopad bude mít zejména nutnost stanovení jednotlivých povinností plnit, které jsou zakotveny ve smlouvě nebo smlouvách se zákazníkem, a jejich samostatné posuzování. Návrh standardu konkrétně například zmiňuje jako samostatnou povinnost plnit poskytnutou záruku za zboží. Částka přijatého plnění související s poskytnutou zárukou tak bude v rámci výnosů uznána, až dojde k plnění této konkrétní povinnosti (na rozdíl od současného pojetí, kdy se sjednané plnění v plné výši uzná v okamžiku prodeje zboží a na poskytnuté záruky se tvoří rezerva). Pro společnosti podnikající v oblasti stavebnictví by mohl další významnou změnu (nebo možná komplikaci) představovat poslední krok, kterým je vykázání výnosů, jakmile je splněna každá povinnost plnit. Podle standardu dochází ke splnění povinnosti v okamžiku, kdy zákazník získává kontrolu nad dodaným zbožím či službou, přičemž standard pro ilustraci uvádí i několik indikátorů přechodu kontroly. Společnosti v oblasti stavebnictví nyní převážně aplikují IAS 11 a uznávají výnosy podle stupně dokončenosti projektu. Nezohledňují však, zda došlo k přechodu kontroly, nebo ne. Ve stejném způsobu vykazování výnosů budou moci firmy pokračovat, jedině když prokážou, že k přechodu kontroly na zákazníka dochází postupně v průběhu výstavby. V těchto případech bude vykázání výnosů do značné míry záviset jak na smluvních podmínkách, tak na právním rámci dané země. Otázkou tak zůstává, zda tento přístup skutečně povede ke kýžené vyšší transparentnosti výkazů a většímu komfortu pro uživatele účetních závěrek. Ostatní novely a chystané změny Z ostatních změn v rámci IFRS dále vybíráme: Odložená daň Novela IAS 12 byla doplněna o vyvratitelnou domněnku, že odložená daň u investic do nemovitostí oceněných reálnou hodnotou podle IAS 40 bude získána zpět jejich prodejem. V případech, kde nebude rozdíl z přecenění prokazatelně realizován prodejem, se tak nebude o odložené dani z přecenění účtovat. Rozšíření IFRS pro statutární účely S účinností od 1. ledna 2011 byla schválena novela zákona o účetnictví, která rozšiřuje možnost použití IFRS ve znění přijatém Evropskou unií na účetní jednotky v konsolidačním celku (dceřiná společnost v tuzemsku), pokud konsolidující společnost (např. mateřská společnost v zahraničí) používá k sestavení své konsolidované účetní závěrky IFRS a pokud valná hromada této dceřiné společnosti schválí použití těchto účetních standardů. Zajišťovací účetnictví V prosinci 2010 zveřejnila rada IASB k diskusi návrh novely IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement, která se zaměřuje na zajišťovací účetnictví. Novela by podle tohoto návrhu měla umožnit další rozšíření zajišťovacího účetnictví. To by mimo jiné mělo být více propojené s řízením rizik a mělo by eliminovat retrospektivní testování efektivity zajišťovacího vztahu. Blanka Dvořáková Director Audit bdvorakova@kpmg.cz Pavel Dolák Manager Audit pdolak@kpmg.cz Horizonty / Červen 2011 / 15

16 Výpočet kupní ceny v rámci nemovitostní transakce Hlavním cílem smlouvy o prodeji akcií či podílu je především zaznamenat transakci, na které se smluvní strany dohodly. Díky ní lze lépe chránit hodnotu transakce a snížit případné riziko sporů. 16 / Horizonty / Červen 2011

17 Hlavním cílem smlouvy o prodeji akcií či podílu je především zaznamenat transakci, na které se smluvní strany dohodly. Díky ní lze lépe chránit hodnotu transakce a snížit případné riziko sporů. Jasná a jednoznačná formulace účetních postupů a pravidel pro výpočet kupní ceny pomáhá minimalizovat neshody po uzavření obchodu. Pečlivě navržené účetní postupy navíc mohou v konečném důsledku ušetřit nebo vydělat peníze. Pojďme se na ně podívat zblízka. I. Zásady oceňování a výpočet kupní ceny v rámci nemovitostní transakce V rámci nemovitostní transakce se kupní cena počítá zpravidla následovně: - Bankovní úvěr Sjednaná hodnota nemovitosti + / - Pracovní kapitál + / - Ostatní úpravy Na rozdíl od většiny podnikových transakcí, kdy se hodnota odvozuje od provozní činnosti podniku, je účelem výše uvedeného výpočtu kupní ceny docílit, aby prodej akcií/podílu zohledňoval hodnotu příslušné nemovitosti. Sjednaná hodnota nemovitosti se zpravidla odvozuje z čistého provozního zisku (NOI) vynásobeného sjednanou výnosností (tzv. yield). Bankovní dluh se stanoví na základě potvrzení vystaveného bankou. Výpočet pracovního kapitálu bývá pro každou transakci odlišný a obyčejně vychází ze stavu ke dni uzavření obchodu. Většina nemovitostních transakcí se historicky uvádí v eurech (což je dáno měnou nájemních smluv i externího financování), zatímco české společnosti mohou své účetnictví vést pouze v českých korunách. Proto je důležité použít vhodný vzorec pro přepočet a můstek z lokální měny na eura. Problematický pracovní kapitál Jestliže dojde současně k podpisu a realizaci transakce, jsou k datu této realizace známy první dvě složky a provede se odhad kupní ceny, tedy částky, která se platí prodávajícímu předem. Konečná kupní cena se obvykle počítá ex post, přičemž hlavní rozdíl představuje pracovní kapitál. Zde dochází k nejčastějšímu výskytu problémů, jelikož se jedná o termín, který není definován v českém zákonu o účetnictví a zpravidla jej ani blíže nepopisuje předběžná smlouva / dohoda o záměru (tzv. Letter of Intent) podepsaná zúčastněnými stranami. Kvůli špatně naformulované smlouvě o prodeji může nastat situace, kdy si jedna strana myslí, že je třeba něco zahrnout, zatímco druhá strana nesouhlasí. II. Význam due diligence Při provádění finanční a daňové due diligence se vždy musí přihlédnout k tomu, jak jednotlivé rozvahové pozice ovlivní výpočet kupní ceny. Zejména je potřeba zohlednit následující klíčové oblasti: Finanční pozice: závazky týkající se budoucích kapitálových výdajů včetně vybavení nájemních prostor, vymahatelnost pohledávek, neumořené pobídky pro nájemníky a zprostředkovatelské poplatky, úvěrové podmínky, podmínky financování, poplatky za předčasné splacení, zůstatky týkající se spřízněných osob (musí být zpravidla vypořádány před realizací), hodnota případného zajištění (zajišťovacího účetnictví) a její potenciální vliv na kupní cenu. Výsledek hospodaření: výpočet čistého provozního zisku z lokálního statutárního výkazu zisku a ztráty, odsouhlasení výnosů na rozpis nájmů, porovnání přefakturovaných nákladů s výnosy z poplatků za služby. Horizonty / Červen 2011 / 17

18 Nechávat stanovení kupní ceny na poslední chvíli se nevyplácí. Co se zdá být při podpisu smlouvy jasné, může při výpočtu konečné ceny působit dvojznačně, ba dokonce nesprávně. Daňové aspekty: aktivace pochybných nákladů do ceny nemovitosti, odložená daň a její dopad na kupní cenu. V rámci každého procesu due diligence je rovněž hlavním cílem porozumět účetním postupům. Musí se náležitě zdokumentovat dosavadní účetní postupy, a to alespoň prostřednictvím úplného výčtu historických referenčních účtů. Pro případ sporů by měly obě strany sjednat zvláštní účetní postupy pro závěrkové účty. III. Hierarchie účetních postupů Ve smlouvě by měly být stanoveny účetní postupy, které budou použity pro sestavení závěrkových účtů. Může se to zdát jako samozřejmost, avšak pečlivý návrh účetních postupů dokáže významným způsobem upevnit hodnotu transakce; naproti tomu jakákoliv nejednoznačnost může hodnotu transakce zpochybnit, a to nejen prostřednictvím rizika nejistého výsledku kalkulace kupní ceny, ale také prostřednictvím delší doby a transakčních nákladů nutných k vyřešení případných sporů mezi stranami. Zvláštní pozornost je třeba věnovat hierarchii účetních postupů. V rámci procesu due diligence se do větší či menší míry zjistí účetní postupy, které cílová společnost použije při sestavení referenčního účtu. Smluvní strany mohou pokládat některé z těchto postupů za nevhodné pro sjednanou transakci, mohou mít tudíž zájem nahradit je alternativními účetními postupy pro konkrétní položky. Představte si situaci, kdy by v kupní smlouvě byla sjednána následující účetní pravidla: Závěrkové účty budou sestaveny v souladu s dosavadními účetními postupy cílové společnosti. Závěrkové účty budou v každém případě sestaveny v souladu s IFRS. Nebude-li určena jasná hierarchie mezi těmito dvěma pravidly, ke sporné situaci dojde v případě, že se dosavadní účetní postupy neshodují s IFRS. Které pravidlo pak bude mít přednost? Jedna strana může upřednostňovat dosavadní účetní postup a argumentovat tím, že se jedná o konkrétnější z uvedených dvou pravidel, zatímco druhá strana může být opačného názoru. Každá strana bude pravděpodobně zastávat to stanovisko, které pro ni bude příznivější, přičemž smlouva nenabídne žádné jasné řešení dané situace, nebo dokonce vůbec žádné řešení. Jistě netřeba zdůrazňovat, že tato situace může způsobit dodatečné transakční náklady a prodloužit čas nutný k řešení daného problému po realizaci transakce. 18 / Horizonty / Červen 2011

19 Běžná hierarchie účetních postupů by vypadala takto: 1. konkrétní účetní postupy sjednané ve smlouvě, 2. konzistentní uplatňování dosavadních účetních metod a postupů, 3. vybrané účetní standardy (např. IFRS či lokální účetní standardy). Určité problémy mohou nastat, pokud dosavadní účetní metody a postupy nejsou dostatečně zdokumentovány, konzistentním způsobem aplikovány nebo nejsou v rámci due diligence zcela identifikovány. Příslušné účetní standardy navíc často povolují několik možných účetních postupů, případně daný problém vůbec neřeší (což je časté u lokálních účetních standardů ve střední a východní Evropě). Pokud hrozí takováto nejistota, mohou strany v rámci smlouvy stanovit konkrétní účetní postupy. IV. Řešení sporů Ač se při podpisu smlouvy mohou věci zdát sebeoptimističtější, nikdy nelze zcela zabránit neshodám ohledně konečné kalkulace kupní ceny. Přestože smlouvy zpravidla obsahují rozhodčí doložku jako prostředek k řešení sporů, situace ohledně výpočtu kupní ceny může být dosti specifická. Pokud se strany nedohodnou, nedojde k uzavření příslušné části smlouvy a transakce nemůže být realizována. V tomto případě je zapotřebí dosáhnout určitého konsenzu, nikoliv toho, aby jedna strana zvítězila a druhá skončila poražená. Hlavní roli při výběru způsobu řešení sporu ohledně kupní ceny proto hrají způsobilost, nezávislost a rychlé vyřízení. Doložka o určení znalce Většina smluv obsahuje doložku o určení znalce, která stanoví, že pokud se strany ve stanoveném termínu nedohodnou, určí úpravu kupní ceny nezávislá třetí strana. Vzhledem k tomu, že se kupní cena počítá na základě účetních dat a účetních postupů, je tento nezávislý znalec vybírán zpravidla mezi účetními jednotlivci či účetními firmami. I když se může tento postup jevit jako jednoduchý, opět je třeba věnovat pozornost jmenování nezávislého znalce. Účetní firmy se řídí profesními etickými pravidly, která jim mohou bránit v přijetí takového jmenování, jež by ohrozilo jejich nezávislost. Proto je vhodné projednat jméno zamýšleného znalce ještě před tím, než se uvede do kupní smlouvy, a co nejdříve dohodnout podmínky zakázky tohoto nezávislého znalce. Obvykle je snazší dojednat podmínky zakázky daného znalce předem než za situace, kdy každá ze stran sleduje své konkrétní zájmy v souvislosti s řešením sporu. Problémová strana se může dokonce snažit zmařit proces určení znalce například tím, že bude trvat na nepřiměřených podmínkách zakázky, bude-li to pro ni finančně výhodné. Odkládání zakázky nezávislého znalce pak může nejen zbrzdit celou transakci, ale také způsobit zúčastněným stranám značné náklady. Závěr Nechávat stanovení kupní ceny na poslední chvíli se nevyplácí. Co se zdá být při podpisu smlouvy jasné, může při výpočtu konečné ceny působit dvojznačně, ba dokonce nesprávně. Znění této části smlouvy by proto měla ověřit osoba s náležitou praxí, která by pomohla zajistit řádné zachycení dohody smluvních stran. Stejně tak je mnohem snazší určit účetního znalce, který bude v případě sporu konzultován při podpisu smlouvy než při skutečném sporu, kdy má jedna ze stran často zájem na tom, aby byl proces určení znalce zbrzděn, nebo dokonce znemožněn. Eva Doyle Partner Daňové poradenství edoyle2@kpmg.cz Horizonty / Červen 2011 / 19

20 PPP projekty při financování dopravní infrastruktury v České republice 20 / Horizonty / Červen 2011