ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně nemovitosti bytového domu č.p. 924 na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Hodolany, obec Olomouc, okres Olomouc s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Jan Valenta Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 196EX 354/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

2 V Olomouci

3 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti bytového domu č.p. 924 na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Hodolany, obec Olomouc, okres Olomouc s pozemky a s příslušenstvím v podílu id. 1/48 k celku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům Adresa předmětu ocenění: Fibichova 924/ Olomouc Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Olomoucký Olomouc Olomouc Hodolany Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti spolumajitele předmětné nemovitosti a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.1311 ze dne informace a údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1311, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti: Králík Milan /1475 1/48 ostatní viz příloha znaleckého posudku - 3 -

4 6. Dokumentace a skutečnost Částečná projektová dokumentace v archívu MM Olomouce stavebného odboru. Souhlasí se skutečností. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,970 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-5 -

6 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,019 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům č.p. 924 Ocenění staveb nákladovým způsobem Bytový dům Předmětná nemovitost obytné budovy č.p. 924 je situovaná na pozemku p.č. 131 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Hodolany, obec Olomouc, jako objekt vnitřní řadové sekce se šesti byty 2+1, třemi nadzemními podlažími, jedním podzemním, bez podkroví. Nemovitost není rozdělena prohlášením na jednotlivé bytové jednotky. Vstup do bytů ze společného schodiště do chodby a z ní do předsíně, ze které dveřmí přístup na WC, do koupelny, dvou obytných místností a kuchyně. Z kuchyně přístup do jedné obytné místnosti (obývacího pokoje). Tato dispozice zrcadlově vždy na každém podlaží. Základové konstrukce betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, stropní konstrukce betonové s rovným podhledem, v suterénu s viditelnými žel. bet. trámy. Krov dřevěný vázaný, nosná konstrukce kozová se zkrácenými vazními trámy, tzv. bačkorami. Střecha sedlová s krytinou z hliníkových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, úplné včetně oplechování parapetů. Fasádní omítka vápenocementová, obklad soklu kabřincem. Vnitřní omítky vápenné štukové, dvouvrstvé. Vnitřní obklady keramické, běžného provedení v koupelně, za kuchyňskou linkou a na některých WC. Schody žel. bet. s povrchovou úpravou teracco. Dveře plné, nebo prosklené prefa do ocelových zárubní. Okna plastová. Podlahy v obytných místnostech vlysové. V ostatních místnostech keramická dlažba 10/10 cm. Vytápění samostatně vždy u jednotlivých bytů. Dtto ohřev studené vody. Elektroinstalace světelná motorová, hromosvod proveden. Rozvod studené vody z obecního vodovodu, zdroj teplé vody každý byt samostatně. Proveden rozvod zemního plynu. Odkanalizování objektu do obecní kanalizace. V kuchyních sporák na zemní plyn s plynovou nebo elektrickou troubou. Z vnitřního vybavení vany, sprchové kouty, umyvadla. Záchody splachovací. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Svislá nosná konstrukce: K. domy vícebytové (netypové) zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

7 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.P.P. 9,75*16,12 = 157,17 I.P.P. 9,75*16,12 = 157,17 II.P.P. 9,75*16,12 = 157,17 III.P.P. 9,75*16,12 = 157,17 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.P.P. 157,17 m 2 2,95 m 463,65 I.P.P. 157,17 m 2 3,20 m 502,94 II.P.P. 157,17 m 2 3,20 m 502,94 III.P.P. 157,17 m 2 3,20 m 502,94 Součet 628,68 m ,47 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 972,47 /628,68 = 3,14 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 628,68 / 4 = 157,17 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (9,75*16,12)*(2,95) = 463,65 m 3 Vrchní stavba (9,75*16,12)*(3,20) = 502,94 m 3 Vrchní stavba (9,75*16,12)*(3,20) = 502,94 m 3 Vrchní stavba (9,75*16,12)*(3,20) = 502,94 m 3 Zastřešení (1/2)*16,12*9,75*3,20+9,75*0,70*16,12 = 361,49 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Spodní stavba PP 463,65 m 3 Vrchní stavba NP 502,94 m 3 Vrchní stavba NP 502,94 m 3 Vrchní stavba NP 502,94 m 3 Zastřešení Z 361,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 333,96 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce zděné S Stropy s rovným podhledem S Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 Část [%] - 7 -

8 5. Krytiny střech hliníkový plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů akustické obklady S Úprava vnějších povrchů vápenocementová S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře kovové S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah vlýsky S Vytápění etážové S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod teplá i studená S Vnitřní kanalizace litinové S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody dle podlaží S Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy chybí C Ostatní požární hydranty S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Upravený obj. podíl

9 24. Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 98,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,9870 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9620 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9688 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9870 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 289,85 Plná cena: 2 333,96 m 3 * 4 289,85 Kč/m 3 = ,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 58 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 42 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 58 / 100 = 58,0 % Koeficient opotřebení: (1-58,0 % / 100) * 0,420 Bytový dům - zjištěná cena = ,09 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Bytový dům = ,09 Kč ,09 Kč Nákladové ceny - celkem = ,09 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 4,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] byt x 6, , , ,- Výnosy celkem ,

10 Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,- Kč - výměra stavebního pozemku: 176,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 157,17 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,70 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,19 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,81 Kč Míra kapitalizace 4,50 % / 4,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,20 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Možnost vybudování podkrovních bytů. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,09 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,20 Kč Rozdíl R = ,11 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV * 1,05 = ,21 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,21 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem LV č ze dne Pro město Olomouc je Obecně závaznou vyhláškou statutárního města Olomouce č. 2/2014 s účinností od schválená cenová mapa stavebních pozemků. Pro danou lokalitu je stanovena cena 1.610,- Kč/m 2 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena

11 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 176,00 m ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový dům č.p ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmmilionůpětsetpadesátšesttisícjednostočtyřicet Kč

13 Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským k zajištění dluhu ve výši ,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/48, VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši 1.968,- Kč s příslušenstvím, Magistrát města Olomouce, Horní náměstí583, Olomouc - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši 120,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/48, Česká Republika, Vojenská nemocnice Olomouc, Sušilovo nám. 1/5, Olomouc - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši ,66 Kč s příslušenstvím k podílu 1/48, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/, Praha - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši ,20 Kč s příslušenstvím k podílu 1/48, MGC Olomouc, 17.listopadu 1139/3 Olomouc - zástavní právo exekutorské, jistina ve výši ,60 Kč s příslušenstvím k podílu 1/48, Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši 7.484,79 Kč s příslušenstvím k podílu 1/48, JUSTRINON MANAGEMENT s.r.o., U vlečky 1749/4, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 3.699,- Kč s příslušenstvím a náhradou soudního nalézacího řízení k podílu 1/48, Vodafone Czech Republik a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským, jistina ve výši ,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/48, VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení, týká se podílu ve výši 1/48, SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc -Dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna

14 Závady stavebně technického charakteru Předmětný objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v katastrálním území Hodolany, obce Olomouc. Obec Olomouc s veškerou občanskou vybaveností. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebylo zjištěno, že byla obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována, taktéž v nabídce realitních kancelářích není obytná budova, která by byla vhodná pro srovnání s předmětnou nemovitostí. Z výše uvedených důvodů lze předpokládat, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené kombinací nákladového a výnosového způsobu. Obvyklá cena celkem : ,- Kč podíl o velikosti id. 1/48 : x 1/48 = ,- Kč po zaokrouhlení : ,- Kč V Olomouci Obvyklá cena celkem v podílu id. 1/ ,- Kč Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

15 Powered by TCPDF ( Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 14 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne