Znalecký posudek. Pořadové číslo: /09

Transkript

1 č.j. 76 EX 44/09-12 Znalecký posudek Pořadové číslo: /09 Předmět posudku: Nemovitost č.p. 48 ve Veselíčku, která je společně s pozemky zapsána na LV č. 55 pro obec Veselíčko, k.ú. Veselíčko u Milevska, bývalý okres Písek, Jihočeský kraj. Objednatel posudku: Vlastník nemovitosti: Exekutorský úřad Praha 8 se sídlem Přípotoční 1519/10c, Praha 10, soudní exekutor Mgr. Michal Rudý. LV č. 55 k.ú. Veselíčko u Milevska Kotrba Josef, Veselíčko 48, Bernartice u Milevska /024 Účel posudku: Ocenění nemovitosti jako podklad pro potřeby exekučního řízení č.j. 76 EX 44/ Oceněno ke dni: Znalecké standardy : Znalecký standard č. VI. Obecné zásady oceňování majetku Znalecký standard č. VII. Oceňování nemovitostí Oceňovací předpis: Vypracoval: Vyhláška MF č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) Jiří Panuška Bavorova Strakonice DIČ: CZ , IČO: V Strakonice dne Telefon: , Fax: panuska@ .cz

2 Předpisy a metodiky pro ocenění : - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění. - Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Výpočetní programy : Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. Použitá literatura [1] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [2] BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 [3] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 [4] BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, [5] BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2006 [6] BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v ČS, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2000 [7] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 [8] BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2001 [9] BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2006 Strana 2

3 I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalcem ve věci č.j. 76 EX 44/09-12 ze dne , informace o nemovitostech, prohlídka a zaměření, doplnění podkladů, výpis z výše uvedeného listu vlastnictví, snímek katastrální mapy, skutečnosti zjištěné při místním šetření dne od p. Josefa Kotrby. 2. Prohlídka Provedena v 15 hodin za účasti p. Josefa Kotrby. 3. Celkový popis nemovitosti Jedná se o nemovitost č.p. 48 ve Veselíčku, která je společně s pozemky zapsána na LV č. 55 pro obec Veselíčko, k.ú. Veselíčko u Milevska, bývalý okres Písek, Jihočeský kraj. Přístup po zpevněné komunikaci, přímo ze silnice, není možnost připojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci, je omezená možnost připojení na rozvod zemního plynu, který je v obci, ale není v těsné blízkosti oceňované nemovitosti, rozvod el. energie 380 V. Voda z vlastní studny, kanalizace do žumpy. Nemovitost se skládá z obytné části, stodoly, venkovních úprav, trvalých porostů, studny a pozemků p.č. st. 2, p.č. 15/17 a p.p.č. 15/25. Úroveň součásti a příslušenství je zohledněna při stanovení obvyklé (tržní) ceny oceňovaných nemovitostí. Nemovitosti se nachází na severním okraji obce Veselíčko v těsné blízkosti silnice směr Milevsko. 4. Obsah posudku 1. Obytná část Veselíčko č.p Stodola 3. Pozemky Strana 3

4 II. Posudek a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Katastrální území: 1. Obytná část Veselíčko č.p. 48 Oceněno podle 5 vyhlášky SKP: Veselíčko , VESELÍČKO U MILEVSKA Zděná stavba s jedním nadzemním podlažím, zdivo smíšené, bez izolací proti zemní vlhkosti, část zdivo tl. 30 cm s izolací, základ kámen skládaný na hlínu, část základy betonové, omítky vápenné, štukové, fasáda vápenná, dvouvrstvá, část fasáda vápenná, hrubá, podlahy keramická dlažba, betonová dlažba, PVC a koberce, okna dřevěná, zdvojená, střecha sedlová pokrytá taškami, pálenými, klempířské konstrukce pouze částečně, střecha bez hromosvodu, voda teplá a studená, ohřev el. boiler, voda je ze studny, kanalizace do žumpy, stropy rovné, rozvod el. energie 380 V, vytápění kamna na tuhá paliva pouze v jedné místnosti, kuchyně bez vybavení. Stavba byla postavena v roce 1918, v roce 1978 byla provedena částečná modernizace, v roce 2000 byla provedena minimální úprava kuchyně a koupelny. Nemovitost obsahuje : Vstup, veranda, chodba, spíž, kuchyně, koupelna s WC a tři pokoje. Charakteristika stavby: Stáří [roky]: = 91 Svislé konstrukce: zděné Počet NP: jedno nadzemní podlaží Řadový dům: není Střecha: šikmá nebo strmá Využití podkroví: podkroví není Podsklepení: nepodsklepené Typ: A Podlaží: 1. NP (výška 3,47 m): 5,15 13,80 + 2,10 13,80 + 1,50 4,10 106,20 m 2 Zastavěná plocha podlaží celkem = 106,20 m 2 Obestavěný prostor: 1. NP: 5,15 13,80 3,90 + 2,10 13,80 2,60 + 1,50 4,10 2,65 368,82 m 3 Zastřešení: 1/2 5,15 13,80 2,25 + 1/2 2,10 13,80 1,30 + 1/2 1,50 4,10 0, ,63 m 3 Obestavěný prostor celkem = 469,45 m 3 Vybavení: 1. Základy vč. zemních prací Kámen skládaný na hlínu P -0,082 0,75 1. Základy vč. zemních prací Běžné základní s izolací S 2. Svislé konstrukce Zdivo tl. 30 cm P -0,212 0,25 2. Svislé konstrukce Zdivo vlhké, kamenné P -0,212 0,75 3. Stropy Jakékoliv s rovným podhledem S 4. Zastřešení mimo krytin Jakýkoliv krov běžného provedení a druhu S Strana 4

5 5. Krytiny střech Pálená S 6. Klempířské konstrukce Nejsou X -1,852 0,009 0,90 6. Klempířské konstrukce Pouze žlab P -0,009 0,10 7. Vnitřní omítky Vápenné štukové S 8. Fasádní omítky Vápenné štukové S 8. Fasádní omítky Vápenné hrubé P -0,028 0,15 9. Vnější obklady Nejsou X -1,852 0, Vnitřní obklady Pouze koupelna částečně P -0, Schody Nejsou X -1,852 0, Dveře Hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové S 13. Okna Dřevěná dvojitá špaletová zdvojená, plastová S 14. Podlahy obytných místností PVC a koberce S 15. Podlahy ostatních místností Keramické dlažby S 15. Podlahy ostatních místností Betonová dlažba P -0,010 0, Vytápění Kamna na tuhá paliva P -0,052 0, Vytápění Není X -1,852 0,052 0, Elektroinstalace Rozvod 380 V S 18. Bleskosvod Není X -1,852 0, Rozvod vody Studená a teplá S 20. Zdroj teplé vody Bojler nebo karma S 21. Instalace plynu Není X -1,852 0, Kanalizace Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC S 23. Vybavení kuchyní Není X -1,852 0, Vnitřní vybavení Umyvadlo, vana ocelová nebo sprchový kout S 25. Záchod Standardní splachovací S 26. Ostatní Není X -1,852 0,034 Celkem n = -0,514 S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 91 roků Předpokládaná životnost: 120 roků Opotřebení: / 120 = 75,833 % Ocenění: Základní cena 2 290,00 Kč/m 3 Koeficient vybavení K 4 = 1 + (0,54 n) 0,722 Koeficient polohy K 5 0,850 Koeficient inflace K i 2,142 Koeficient prodejnosti K p 1,280 Základní cena upravená = 3 853,20 Kč/m 3 Obestavěný prostor 469,45 m 3 Cena stavby Odpočet za opotřebení: ,62 Kč 0, Cena objektu po odečtení opotřebení = ,62 Kč ,95 Kč = ,66 Kč Výsledná cena objektu ,66 Kč Strana 5

6 2. Stodola Oceněno podle 7 vyhlášky SKP: Zděná stavba s jedním nadzemním podlažím, zdivo kamenné, základ kámen skládaný na hlínu, omítky vápenné hrubé, bez vnitřních omítek, střecha sedlová pokrytá taškami pálenými, bez klempířských konstrukcí, vrata svlaková, bez podlah a stropů, bez oken a bez rozvodu el. energie. Stavba byla postavena v roce 1918, technický stav je špatný, údržba nebyla dlouhodobě prováděna. Nachází se vlevo od vstupu proti obytné části. Charakteristika stavby: Stáří [roky]: = 91 Svislé konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Počet podzemních podlaží: 0 Krov: umožňující zřízení podkroví Využití podkroví: podkroví není Podsklepení: nepodsklepené Typ: A I Podlaží: 1. NP (výška 2,60 m): 5,80 7,20 41,76 m 2 Zastavěná plocha podlaží celkem = 41,76 m 2 Obestavěný prostor: 1. NP: 5,80 7,20 2,60 108,58 m 3 Zastřešení: 1/2 5,80 7,20 2, ,38 m 3 Obestavěný prostor celkem = 164,96 m 3 Vybavení: 1. Základy Kámen skládaný na hlínu P -0, Obvodové stěny Zdivo kamenné S 3. Stropy Nejsou X -1,852 0, Krov (podhled) Jakýkoliv umožňující podkroví S 5. Krytina Jakákoliv kromě měděné S 6. Klempířské konstrukce Nejsou X -1,852 0, Úpravy povrchů Jakékoliv omítky S 7. Úpravy povrchů Nejsou X -1,852 0,049 0,50 8. Schodiště Není X -1,852 0, Dveře Svlakové P -0, Okna Nejsou X -1,852 0, Podlahy Nejsou X -1,852 0, Elektroinstalace Není X -1,852 0,049 Celkem n = -0,837 S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 91 roků Předpokládaná životnost: 125 roků Opotřebení: / 125 = 72,800 % Strana 6

7 Ocenění: Základní cena 1 250,00 Kč/m 3 Koeficient vybavení K 4 = 1 + (0,54 n) 0,548 Koeficient polohy K 5 0,850 Koeficient inflace K i 2,095 Koeficient prodejnosti K p 1,280 Základní cena upravená = 1 561,36 Kč/m 3 Obestavěný prostor 164,96 m 3 Cena stavby Odpočet za opotřebení: ,21 Kč 0, Cena objektu po odečtení opotřebení = ,21 Kč ,29 Kč = ,92 Kč Výsledná cena objektu ,92 Kč Strana 7

8 3. Pozemky Oceněno podle 27-30, vyhlášky Název: Pozemek p.č. st. 2 SKP: Popis: Jedná se o pozemek p.č. st. 2, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 173 m 2. Úpravy základní ceny: 2.2 Nemožnost napojení na veř. vodovod -5 % 2.3 Nemožnost napojení na veř. kanalizaci -7 % 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu 5 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 0 % Úprava za ostatní položky celkem = -7 % Ocenění: Obec: Veselíčko Počet obyvatel: a = 191 a je nižší než 1000 => pro výpočet se použije: a = 1000 Cena pozemku: C p = 35 + (a ) 0, = 35,000 Kč/m 2 Základní cena dle 28 (1) k): ZC = C p 1,00 35,00 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (2) 1,000 Základní cena po úpravě = 35,00 Kč/m 2 Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 35,00 Kč/m 2 0 % + 0,00 Kč/m 2 Cena po úpravě = 35,00 Kč/m 2 Úprava ceny za ostatní položky: 35,00 Kč/m 2-7 % - 2,45 Kč/m 2 Cena po úpravě = 32,55 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,142 Koeficient prodejnosti K p 1,280 Upravená základní cena 89,24 Kč/m 2 Výměra pozemku 173,00 m 2 Cena pozemku Název: Pozemek p.č. 15/17 SKP: Popis: Jedná se o pozemek p.č. 15/17, zahrada o výměře 993 m 2. = ,26 Kč Úpravy základní ceny: 2.2 Nemožnost napojení na veř. vodovod -5 % 2.3 Nemožnost napojení na veř. kanalizaci -7 % 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu 5 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 0 % Úprava za ostatní položky celkem = -7 % Ocenění: Obec: Veselíčko Počet obyvatel: a = 191 a je nižší než 1000 => pro výpočet se použije: a = 1000 Strana 8

9 Cena pozemku: C p = 35 + (a ) 0, = 35,000 Kč/m 2 Základní cena dle 28 (1) k): ZC = C p 1,00 35,00 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (5) 0,400 Základní cena po úpravě = 14,00 Kč/m 2 Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 14,00 Kč/m 2 0 % + 0,00 Kč/m 2 Cena po úpravě = 14,00 Kč/m 2 Úprava ceny za ostatní položky: 14,00 Kč/m 2-7 % - 0,98 Kč/m 2 Cena po úpravě = 13,02 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,142 Koeficient prodejnosti K p 1,280 Upravená základní cena 35,70 Kč/m 2 Výměra pozemku 993,00 m 2 Cena pozemku = ,83 Kč Název: Popis: Pozemek p.p.č. 15/25 část Jedná se o pozemek vedený ve zjednodušené evidenci, původním pozemkovém katastru jako p.p.č. 15/25 o výměře části 4370 m 2. Ocenění: BPEJ: Základní cena ( 29 odst. 1) 3,29 Kč/m 2 Výměra pozemku 4 370,00 m 2 Cena pozemku = ,30 Kč Název: Popis: Pozemek p.p.č. 15/25 část Jedná se o pozemek vedený ve zjednodušené evidenci, původním pozemkovém katastru jako p.p.č. 15/25 o výměře části 533 m 2. Ocenění: BPEJ: Základní cena ( 29 odst. 1) 5,26 Kč/m 2 Výměra pozemku 533,00 m 2 Cena pozemku = 2 803,58 Kč Pozemky celkem ,97 Kč Strana 9

10 III. Rekapitulace Cena bez opotř. Cena [Kč] 1. Obytná část Veselíčko č.p , ,66 2. Stodola , ,92 3. Pozemky , ,97 Cena bez opotřebení celkem [Kč]: ,80 Cena celkem [Kč]: ,55 Zjištěná výsledná cena: Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky: ,55 Kč ,00 Kč Výsledná cena: ,- Kč Slovy: pětsetsedmdesátpěttisícdvěstěosmdesátkorunčeských Jedná se o cenu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu, obvyklá (tržní) cena je stanovena v příloze. V Strakonice dne Strana 10

11 1.1 Ocenění cenou obvyklou : 1.2 Objekt : Nemovitost č.p. 48 ve Veselíčku, která je společně s pozemky zapsána na LV č. 55 pro obec Veselíčko, k.ú. Veselíčko u Milevska, bývalý okres Písek, Jihočeský kraj. 1.3 Objednavatel : Exekutorský úřad Praha 8 se sídlem Přípotoční 1519/10c, Praha 10, soudní exekutor Mgr. Michal Rudý. 1.4 Podklady pro ocenění : Usnesení o ustanovení znalcem ve věci č.j. 76 EX 44/09-12 ze dne , výpis z výše uvedeného listu vlastnictví, snímky katastrální mapy, prohlídka a zaměření, fotodokumentace, informace o realizovaných a nabídkových cenách obdobných nemovitostí, databáze realizovaných cen znalce, internetový systém MOISES o realizovaných cenách obdobných nemovitostí. 1.5 Prohlídka a zaměření provedena dne : za účasti p. Josefa Kotrby. Zdroje informací : 1 Informace od realitních kanceláří v místě 2 Informace z realizovaných kupních smluv 3 Databáze MOISES 4 Vlastní databáze znalce Popis nemovitosti : Jedná se o nemovitost č.p. 48 ve Veselíčku, která je společně s pozemky zapsána na LV č. 55 pro obec Veselíčko, k.ú. Veselíčko u Milevska, bývalý okres Písek, Jihočeský kraj. Obec Veselíčko má 191 obyvatel, vzdálenost od Milevska 7 km, od Písku 23 km, občanská vybavenost obecní úřad, pošta, obchod, restaurační zařízení, dopravní dostupnost dobrá, nemovitost se nachází v mírném svahu u místní komunikace na okraji obce. Přístup po zpevněné komunikaci, přímo ze silnice, není možnost připojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci, je omezená možnost připojení na rozvod zemního plynu, který je v obci, ale není v těsné blízkosti oceňované nemovitosti, rozvod el. energie 380 V. Voda z vlastní studny, kanalizace do žumpy. Nemovitost se skládá z obytné části, stodoly, venkovních úprav, trvalých porostů, studny a pozemků p.č. st. 2, p.č. 15/17 a p.p.č. 15/25. Úroveň součásti a příslušenství je zohledněna při stanovení obvyklé (tržní) ceny oceňovaných nemovitostí. Nemovitosti se nachází na severním okraji obce Veselíčko v těsné blízkosti silnice směr Milevsko. Nemovitost není pronajata. Opotřebení 75,83 % Strana 11

12 Vlastní ocenění : Ocenění nemovitosti obecnou (= obvyklou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI "Obecné zásady oceňování majetku" a Znaleckým standardem č. VII "Oceňování nemovitostí"): 1.Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Pro porovnávací ocenění použito cen obdobných nemovitostí v místě a čase z vlastní databáze znalce, inzerovaných a realizovaných prodejů. 3.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Strana 12

13 1.6 Ocenění obytné části ve Veselíčku č.p. 48 cenou obvyklou (tržní) /09 1. Cena zjištěná dle platného cenového předpisu 1. Obytná část Veselíčko č.p , ,66 2. Stodola , ,92 3. Pozemky , ,97 Cena bez opotřebení celkem [Kč]: ,80 Cena celkem [Kč]: ,55 2. Ocenění dle vyhlášky č. 456/2008 Sb. s pozemky bez Kp = časová cena staveb Kp = 1, Obytná část Veselíčko č.p ,66 : 1,280 = ,00 2. Stodola ,92 : 1,280 = ,00 3. Pozemky , ,00 Časová cena celkem [Kč]: , Ocenění porovnávacím způsobem Ocenění objektu cenou obvyklou (tržní) je prováděno porovnávacím způsobem. Pro porovnání použity tyto objekty : 1.Rodinný domek ve Veselíčku - Bílině Charakteristika a popis: Prodej RD 3+1 v centru obce Bílina u Bernartic. Milevsko ( 10 km ), Písek, Tábor ( 20 km ), Bernartice 2 km. Jednopodlažní objekt se sedlovou střechou, hospodářská stavba (dřevník), je možnost napojení na veřejný vodovod a rozvod zemního plynu, el /380V, kanalizace do vlastního septiku, vytápění: lokální na tuhá paliva. Pozemek 450 m2, zastavěná plocha 150 m2, opotřebení 68 %. Nabízená cena Kč Strana 13

14 2. Rodinný domek v Milevsku Charakteristika a popis: Rodinný domek 1+1 se nachází ve středu města Milevsko, před rekonstrukcí, bez sociálního zařízení, elektřina a plyn jsou vedeny u nemovitosti, stavba s jedním nadzemním podlažím, částečně podsklepená, nachází se nedaleko od centra města. Zastavěná plocha 75 m2, pozemek 142 m2 Opotřebení 82 %. Nabízená cena Kč 3.Obytná část v Oseku okres Písek Charakteristika a popis: Dům se nachází na okraji obce Osek v okrese Písek. Objekt s jedním nadzemním podlažím, částečně podsklepen.vytápění kamna na pevná paliva, voda z veřejného vodovodu, kanalizace žumpa. Součástí je stodola a studna, zastavěná plocha 150 m2, obytná plocha 80 m2, stodola 95 m2. Provedena oprava fasády. Pozemek 650 m2. Opotřebení 75 %. Nabízená cena Kč Č. Lokalita Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Pozemek m 2 Opotřebení Oceň. objekt Rodinný domek č.p. 48 ve Veselíčku 3+1 ne 6069 m2 75,83% (1) (2) (3) (4) (5) (6) Rodinný domek ve Veselíčku - Bílině Rodinný domek v Milevsku Obytná část v Oseku, okres Písek 3+1 ano 450 m2 68% 1+1 ne 142 m2 82% 3+1 ano 650 m2 75% Strana 14

15 Č. Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po Cena Koef. redukci požadovaná re-dukce na K1 K2 K3 K4 K5 K6 I resp. na pramen zaplacená ceny Cena oceňovaného objektu odvozená Kč pramen ceny Kč polo-ha veli-kost garáž stav a vyba-vení jiné úvaha znalce K1 K6 ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,95 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 0, , ,10 0,85 1,00 0,90 1,00 1,05 0, , ,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Celkem průměr 5, Kč Minimum Kč Maximum Kč Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s. K1 K2 K3 K4 K5 K6 Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Kč u inzerce přiměřeně nižší U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Odhad podle metodiky ČS a.s.: průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno) Strana 15

16 Rekapitulace, odvození obecné (obvyklé, tržní) ceny Způsob ocenění Cena podle vyhlášky č. 456/2008 Sb. nákladovým způsobem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Jedná se o obvyklou (tržní, obchodovatelnou) cenu za celou nemovitost včetně pozemků a příslušenství. Strana 16

17 Z á v ě r : Toto hodnocení vyjadřuje názor na tržní hodnotu nemovitosti č.p. 48 ve Veselíčku, s pozemky p.č. st. 2, p.č. 15/17 a p.p.č. 15/25, stodolou, studnou, trvalými porosty a příslušenstvím, zapsáno na LV č. 55 pro obec Veselíčko, k.ú. Veselíčko u Milevska v absolutním vlastnictví, jako by byla tato nemovitost nabídnuta k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo provedeno ke skutečnostem známým k Práva a závady spojené s vlastnictvím nemovitosti : Na oceňovaných nemovitostech vázne omezení vlastnického práva exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Je předpoklad, že tyto závady jsou v souladu s účelem ocenění. Nemovitost ani část nemovitosti není pronajata, což výslovně potvrdil majitel při místním šetření. Práva spojené s vlastnictvím nemovitosti, která by ovlivnila obvyklou (tržní) cenu nebyla zjištěna. Na základě výše uvedených skutečností a po zvážení souvisejících známých faktorů jsem dospěl k názoru, že k je hodnota výše uvedených nemovitostí jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu reprezentována částkou slovy : šestsetčtyřicettisíckorunčeských Kč ******************.. Jiří Panuška Bavorova Strakonice I. Prohlášení znalce : Při ocenění jsem osobou nezávislou. Strana 17

18 IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne , č.j. Spr 849/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací na odhady nemovitostí. Znalecký posudek je proveden ve dvou vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu znalce. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: /09 Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: 18 Počet stran příloh: 6 Jiří Panuška Strana 18