Oceňování nemovitostí poškozených nehodou / mimořádným zatížením

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Oceňování nemovitostí poškozených nehodou / mimořádným zatížením Bakalářská práce Autor: Tereza Svobodová Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha Květen, 2015

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Kolíně dne Tereza Svobodová 2

3 Poděkování Tímto bych ráda poděkovala Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za odborné vedení této bakalářské práce a za několik dobrých rad a připomínek. 3

4 Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou stavby poškozené nehodou nebo mimořádným zatížením na ocenění. V teoretické části definuje vlastnosti materiálů, možnosti poškozenípředpokládané škody, řešení poruch na stavbě a její následné opravy a na závěr příklad ocenění nemovitosti. Tato práce obsahuje dvě tržní ocenění v praktické části a analýzu realitního trhu okresu Kolín v analytické části. Klíčová slova: povodeň, požár, mimořádné zatížení, oceňování nemovitosti Annotation The Bachelor thesis discus the problem accident of building and their market value. The teoretical part defines properties of material, possibilities of damage along with the cost for repair as well as their maket value. The Bachelor thesis includes two market valution in practical part. The analysis part discus analysis of the real estate market in the district city of Kolin. Key words: flooding, fire, extraordinary load, appreciate property 4

5 Obsah: ÚVOD TEORETICKÁ ČÁST Základní pojmy při oceňování Základní pojmy pro poškození staveb Ocenění nemovitosti Vlastnosti materiálů Likvidace škody Rizika poškození nemovitosti Povodeň Protipovodňové opatření Přehled následků Možnosti poškození podle materiálů a jejich následné opravy Celková analýza objektu Ocenění nemovitosti po povodni Požár Požární ochrana Možnosti poškození podle materiálů a jejich opravy Ocenění nemovitosti po požáru Mimořádné zatížení Výbuch plynu Přehled následků Náraz vozidla do domu Příklad Ocenění nemovitosti po mimořádné události Příklad nemovitosti poškozené povodní ZÁVĚR PRAKTICKÁ ČÁST Rodinný dům Víceúčelová budova ve Starém Kolíně ANALÝZA REALITNÍHO TRHU

6 3.1 Obecná charakteristika Analýza v jednotlivých segmentech trhu MĚSTO KOLÍN ČESKÝ BROD OKRES KOLÍN MIMO MĚST A ČESKÉHO BRODU SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY SEZNAM OBRÁZKŮ SEZNAM TABULEK

7 Úvod Cílem mé bakalářské práce je analýza a vyhodnocení vlivu poškození budov mimořádnou událostí na jejich tržní hodnotu. V teoretické části se zaměřím na základní pojmy při oceňování, jednalo by se například o: vada, porucha, rekonstrukce, modernizace, havárie a další. Dále se budu zabývat možnostmi rizik poškození objektu, a to povodní a požárem. Přehled následků a možnosti poškození podle materiálů a jejich následné opravy. Následná kapitola se zabývá mimořádném zatížením, kupříkladu výbuch plynu nebo náraz vozidla do nemovitosti. Ve výši uvedených řádcích jsou uvedeny možnosti poškození a jejich následné opravy. Nakonec je uveden možný postup ocenění nemovitostí po mimořádných událostech. Na závěr jsem uvedla vzorový příklad mimořádné události, a její vliv na konečnou tržní hodnotu. V praktické části je provedeno ocenění dvou nemovitostí (rodinného domu v Kolíně a víceúčelové budovy ve Starém Kolíně). Ve třetí části je provedena analýza okresu Kolín. Na začátku se zaobírá obecnou charakteristikou okresu, následně analyzuje město Kolín, Český Brod a zbytek okresu. Nakonec je proveden celkový marketingový výhled. 7

8 1 TEORETICKÁ ČÁST 8

9 Teoretická část se zabývá základními pojmy při oceňování, dále pak na jejich zákon a vyhlášku, vlastnosti materiálů k dané problematice, rizika poškození nemovitosti, mimořádná zatížení, následná ochranná opatření a na závěr je uveden příklad ocenění poškozené nemovitosti. 1.1 Základní pojmy při oceňování První kapitola se zaměřuje na základní pojmy při oceňování. Dále pak na zákon a vyhlášku. Nemovitost Nemovitost je podle občanského zákoníku pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Stavba se nedá přemísťovat. Majetek Majetek je to, co člověk vlastní a dělíme ho na: Hmotný majetek Dále se dělí na dlouhodobý hmotný majetek např. (pozemky, stavby, budovy) a na krátkodobý hmotný majetek (výrobní stroje, materiál a další) Nehmotný majetek Dlouhodobý nehmotný majetek např. (goodwill, povolenky, ocenitelná práva) Finanční majetek Jsou to například peníze, cenné papíry, dluhopisy Pozemek Pozemek je část zemského povrchu. Můžeme říci, že pozemek nelze spotřebovat a vyrobit. Má nekonečnou životnost. Jsou to například stavební pozemky. Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 1 1 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 9. ISBN

10 Stavba Přesná definice stavby neexistuje. Stavbu chápeme jako nějaký objekt, ať už dokončený nebo rozestavěný, který je pevně spojený s pozemkem. Není součástí pozemku. Stavbu nemůžeme přemísťovat, proto jde o movitou věc. Budova Jako budovu chápeme stavbu, která je převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Byt Byt je podle rozhodnutí stavebního úřadu určen k bydlení. Byt je v bytovém domě a navenek je uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Nebytový prostor Je místnost, která je podle rozhodnutí stavebního úřadu určen pro jiný účel než k bydlení. Tržní hodnota Můžeme říci, že tržní hodnota je obecná cena, kterou můžeme získat za oceňovaný majetek k datu ocenění. Jde také o ekonomický pojem vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Tržní cena Jde také o ekonomický pojem. Tržní cenu nemůže nikdo stanovit. Jde konkrétně o dohodu mezi kupujícím a prodávajícím. Cena dosažená v určitém čase. 10

11 1.1.1 Základní pojmy pro poškození staveb Vada, závada Jde zejména o chybný návrh nebo špatného provedením konstrukce. Je to jakýsi nedostatek konstrukce. Porucha Jedná se o změnu konstrukce, která není schopna plnit požadavky na ni kladené. Většinou vzniká jako důsledek nějaké vady. Jde o vyčerpání konstrukce, která snižuje bezpečnost. Oprava Jde o uvedení do původního stavu. Odstraňují opotřebení nebo poškození konstrukce. Údržba Zabezpečuje se dobrý stavebně technický stav stavby. Zpomaluje se opotřebení majetku, proto je důležité se o stavbu dobře starat, tím se nám prodlouží i životnost a uživatelnost stavby. Opotřebení Také jde o znehodnocení stavby. Časem se opotřebovávají všechny konstrukce i například nábytek a věci v domě, které jsou potřeba časem vyměnit nebo opravit. Životnost Jedná se o časový interval stavby. Od vzniku stavby do úplného zchátrání nebo demolice. Havárie Znamená nebezpečí škody velkého rozsahu. Jde například o zřícení stavby. Je vyhlášeno nebezpečí i pro lidi, které mají zákaz vstoupit do objektu. Modernizace Jde hlavně o rozšíření vybavenosti stavby. Například v koupelně byla starší vana, kterou jsme vyměnili za rohovou vanu a přidali k ní sprchový kout. Rekonstrukce Jedná se o změnu účelu nebo technických parametrů stavby. 11

12 Zákon související s oceňováním č.151/1997 Sb. zákon o oceňování majetku tento zákon vysvětluje způsoby ocenění majetku a služeb obvyklou, mimořádnou a zjištěnou cenou. Dále pak nákladový, výnosový a porovnávací způsob. Oceňování podle jmenovité, účetní a kurzové hodnoty. Zákon se také člení podle ocenění na: nemovité věci (stavby, bytové jednotky, pozemky, lesní porosty, práva stavby, věcná břemena), majetková práva, cenné papíry, ostatní majetek a obchodní závody. Vyhláška související s oceňováním č.199/2014 Sb. oceňovací vyhláška- vyhláška stanovuje ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot Ocenění nemovitosti 3 Tržní hodnotu nemovitosti sděluje odhadce v písemné formě vyhotoveného ocenění. Důležité je, aby ocenění bylo jednoznačné a průkazné. Ocenění by mělo obsahovat: datum ocenění úkol odhadce jedná se o účel vypracovaného ocenění podklady pro ocenění by měly obsahovat: výpis z katastru nemovitostí snímek katastrální mapy / geometrický plán stavební plány (projektová dokumentace) půdorysy řezy pohledy technická zpráva nabývací tituly nájemní smlouva / přehled nájmů stavební povolení kolaudační rozhodnutí smlouva o dílo / rozpočet 2 Vyhláška č. 199/2014 Sb., oceňovací vyhláška 3 DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí vyd. Praha: Nakladatelství Oeconomica, 2011, s ISBN

13 1.3 Vlastnosti materiálů Tato kapitola se zaměřuje na vlastnosti materiálů. U každého materiálu jsou základní vlastnosti k dané problematice. Vybrala jsem základní materiály. Stavební kámen Kámen se využíval už od pravěku. Pod pojmem stavební kámen rozumíme horninu, která má určité fyzikální, chemické a technologické vlastnosti. Požadované vlastnosti stavebního kamene jsou: pevnost v tlaku, pevnost v tahu za ohybu, nenasákavost, mrazuvzdornost, opracovatelnost, obrusnost, leštitelnost, štípatelnost a otluk. Stavební kámen má výbornou odolnost proti ohni, povětrnostním vlivům a mikroorganismů. Keramické výrobky Cihlářské výrobky Jejich výhodou je dlouhá životnost. Výhodné vlastnosti byly prokázány jejich používání po celá staletí. Mají vysokou požární odolnost. Dobrá pevnost při relativně nízké hmotnosti. Mezi nevýhody patří zejména špatné tepelně izolační vlastnosti. Beton Beton vznikne ztvrdnutím směsi jeho základních složek: pojivo+plnivo+voda Základní složky jsou cement, kamenivo (písek, štěrk) a voda. Jeho vlastnosti jsou právě ovlivňovány skladbou a poměrem mísení základních složek. Základní vlastnosti: velmi dobrá pevnost v tlaku, dlouhá životnost, nízká cena, ohnivzdorný materiál. Beton snese pouze malé tahové zatížení, proto se kombinuje s železnou výztuží a vzniká železobeton. Dřevo Patří k nejstarším stavebním materiálům. V současnosti došlo k velkému rozvoji. Vlastnosti: lehkost, opracovatelnost, dobré izolační vlastnosti, malá tepelná vodivost, vynikající akustický útlum a ozvučnost, velká pevnost. Jelikož dřevo je přírodní materiál, tak se častěji setkáváme se vzniklými vadami dřeva, které jsou růstové (suky, trhliny), poškození cizopasnými organismy (plísně a houby) nebo hmyzem, deformace dřeva. Ochrana dřeva proti požáru: dřevo lze lehce zapálit. Proto musíme dodržovat protipožární opatření. Například velmi dobře chrání dřevo obyčejná omítka tlustá 20-30mm, která zabezpečuje ochranu aspoň na minut. Dále lze dřevo chránit proti ohni různými chemickými prostředky. 13

14 Sklo V dnešní době se sklo používá nejen na zasklívání okenních a dveřních otvorů, ale také jako architektonický prvek při vytváření interiérů a exteriérů. Vlastnosti skla: velkou výhodou je relativně vysoká odolnost proti vodě a vzduchu, povětrnostním a chemickým vlivům, nevýhodou je jeho křehkost, poměrně nízká měrná tepelná vodivost a elektrická vodivost Sklo vydrží spíše krátkodobé zatížení, je-li zatížení trvalé sklo v určité době praskne. Bezpečnostní zasklení: jde hlavně o to, jakou úroveň bezpečnosti potřebujeme a vyžadujeme. Jedná se například o protipožární zasklení. 4 4 SVOBODA, Luboš. Stavební hmoty. 3. vydání vyd. Praha. ISBN

15 1.4 Likvidace škody 5 Jak probíhá likvidace škody z pojištění majetku: Oznámení škodní události Prohlídka škody Předložení pojistné smlouvy Likvidátor vyčíslí škodu Klient je informován o výši pojistného plnění Stanovení výše pojistného plnění: Pojišťovna sestaví rozpočet Stanoví úhradu za provedené práce (odstranění škody dodavatelskou firmou) Po vzniku škody: Musíme zajistit, aby se škoda nezvětšovala (např. oprava potrubí) Dokumentace škody (fotodokumentace) Oznámit pojišťovně škodnou událost S opravou bychom měli počkat na pokyn pojišťovny K oznámení škody je potřeba mít: Číslo pojistné smlouvy Identifikační údaje pojištěného Datum a místo vzniku škodné události Informace o příčině vzniku škody a rozsahu poškození Číslo bankovního účtu pro zaslání pojistného plnění Pro stanovení plnění na movitou věc potřebujeme některý z těchto dokladů: Kupní smlouva, potvrzení o zaplacení, pořizovací doklad doklady za opravu (faktura, paragon) doklad o neopravitelnosti poškozené věci

16 1.5 Rizika poškození nemovitosti V této kapitole se zaměřím na rizika poškození nemovitostí. Zejména na nejčastější nehody poškození nemovitostí, a to jsou povodně a požáry. A následně jaký to má dopad na tržní hodnotu nemovitosti Povodeň V České republice jsou povodně asi nejvýznamnější pohromou, neboť u nás se například zemětřesení, tornáda a další přírodní jevy nevyskytují. Povodeň je definována jako náhlé zvýšení hladiny vody ve vodních tocích, při němž se voda vylévá z koryt a může způsobit škody Protipovodňové opatření Je tím myšlena stavba nebo soustava staveb, terénní úpravy a zařízení, kterými brání, aby se voda dostala do chráněného území. Jde o dosažení k minimalizaci škod způsobených povodněmi. Hlavním cílem je, aby se voda nedostala do obydleného území a neohrozila tak obyvatelstvo. Když už se tak stane, tak naopak hlavním cílem je urychleně vodu z obydleného území odvést. Protipovodňová ochrana území: - protipovodňové stěny Protipovodňová ochrana objektů: - tabulkové kryty dveří, oken a ventilací - hradidlové kryty dveří, oken a vrat - vodotěsné a protipovodňové dveře a poklopy - automatické protipovodňové zábrany Přehled následků Povodeň je velice nepříjemná a v rizikových lokalitách a oblastech z ní mají lidé strach. Z hlediska ocenění záleží jak na rozsahu poškození, tak na použití materiálů nemovitosti. Každý materiál je jinak schopen odolávat vodě a také záleží na čase. Jak dlouho daný materiál byl pod vodou. Největší riziko povodně je po zimě, když začne tát sníh nebo při období dešťových srážek od května do srpna. Jsou uvedeny nejčastější následky povodně: 6 BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě, s. 66. ISBN. 16

17 Prosté promáčení Prosté promáčení znamená to, že voda nezasáhla zdivo do hloubky, ale jen omítku na povrchu. Jako první krok musíme dostat vodu z domu pomocí odčerpání. Vrchní nášlapnou vrstvu u podlah musíme strhat, ať už jde o koberec nebo například o plovoucí podlahu. Poté musíme dům nechat vysušit. Můžeme si pomoct mechanickými vysoušeči nebo nechat dům vysušit přirozeně větráním. Pokud je dům vysušený, tak asi jako dalším důležitým krokem je omítky i podlahy vydezinfikovat. Zničí se tak plísně. Dále se můžeme pustit do oprav domu. Mnohdy stačí jen odstranit povrchové úpravy například malby, tapety a jejich lepidla a samotné otlučení omítky není vždy nezbytné. Silně promáčená stavba Lidé chtějí většinou co nejrychleji vrátit stavbu do původního stavu. Nesmíme ale nic uspěchat. Silně promáčené stavby vysychají opravdu dlouho, a to nejméně rok i déle. Také se musíme připravit na to, že se záplavy mohou opakovat. Doporučené postupy: 1. Průzkumné práce Nejdůležitější je posouzení statické stability objektu nebo jejich částí. Dále posouzení technického stavu základového zdiva, podemletí základů aj. Musíme zjistit rozsah zamokření, zaplísnění, zavlhčení a zasolení. Také je důležité zkontrolovat technický stav vodovodu a odpadů uvnitř stavby a stav kanalizace. Posledním krokem musíme zjistit rozsah a stupeň poškození podlah, stropů, zařízení interiérů místností a následné rozhodnutí o způsobu likvidace nebo opravy. 2. Sanace objektu 7 Sanace se provádějí na všech typech budov. Sanace zahrnuje: vyklízení suti, odpadu, odstranění porušených konstrukcí, dezinfekce, ruční sanace stěn, sanace nábytku a zařízení, odvoz a likvidace odpadu, vysoušení objektu, opravy rozvodů instalace elektro, vody a plynu, topení, odsávání atd., stavební úpravy konstrukcí a instalace a výměna výplňových otvorů. Pobořený dům V důsledku povodně může dojít v nejhorším případě k narušení statiky. Dům se tak stává nebezpečný pro lidi a okolí. Poboření domu je důsledkem podemletí základů, propadnutí stropů, rozpadnutí zdiva, zřícení střechy a další

18 Možnosti poškození podle materiálů a jejich následné opravy Zděné stavby Když nám povodeň napadne zděnou stavbu, tak nejdůležitějším krokem je opět průzkum objektu. Jsou uvedeny možné poškození a jejich následné opravy. Oprava spár zdiva Voda může způsobit vydrolování malty ze spár a tím může dojít k průniku vody a vlhkosti do spár a degradaci nejen malty, ale i kusového staviva. Oprava spár se provádí spárováním malty. Pokud voda porušila spáru do hloubky více jak 50 mm, tak klasická technologie není schopna dosáhnout dokonalého utěsnění. V tomto případě musíme použít tzv. hloubkové spárování. Hloubkové spárování aktivovanou maltou 8 Aktivovaná malta je směs (bobtnavého) cementu, (někdy písku), vody a plastifikátoru (případně vzdušného vápna), která se připravuje v aktivátoru a po přesátí na vibračním sítě se plní pistolí pod tlakem 0,2 0,4 MPa do spár. Dobře vyplní spáry, přilne k povrchu cihel nebo kamene a ze spár nevytéká. Spáry se vyplňují do hloubky 25 až 30 mm od líce zdiva a zbytek spáry se vyplní klasicky vápennou maltou a rozetře lžící nebo spárovačkou. Oprava kusového staviva Voda také může narušit povrchovou vrstvu kusového staviva. Například u pálených cihel dochází k drolení hmoty. Opravu provedeme tak, že odsekáme porušené cihly do hloubky minimálně 70 mm a vsadíme nové části cihel. Samozřejmě musejí mít stejné vlastnosti. Pokud dojde k porušení větší plochy cihel, tak musíme vybourat porušenou stěnu, pilíř nebo sloup a nově vyzdíme. Betonové a železobetonové stavby Pokud neznáme základní vlastnosti betonu, tak nemůžeme provést kvalitní a trvanlivé opravy. Voda u betonových staveb může způsobit vyplavování pojiva z betonu a jeho usazování na povrchu, ve stropních konstrukcích i případná tvorba krápníků. Může dojít k odlupování krycí vrstvy betonu. V důsledku povodně může dojít ke korozi betonu. Ta má za následek vyplavování pojiva z betonu a snižování pevnosti betonu. Máme mnoho nátěrů a napouštěcích systémů, které beton chrání. Pokud je beton po povodni narušený, tak nejdříve musíme odstranit volné kusy betonu a korozi z výztuže. Musíme také zjistit, jestli není porušená statika. Poté můžeme 8 BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN 18

19 přejít k opravám. Ocelovou výztuž ošetříme nátěrem. Chybějící objem betonu se nahradí speciální hrubou reprofilační maltou a po řádném vyschnutí se natře protiarkobonatačním nebo chemicky odolným systémem. 9 Dřevěné stavby Nejvíce záleží na druhu dřeva. Například dub vydrží pod vodou neomezeně dlouho dobu, jiné druhy s tím mají větší problém. Dřevostavby zasažené povodní mají několik zásadních výhod. Například mají sendvičové konstrukce. Důležitý je jeho princip spočívající v několika vrstvách. Moderní montované dřevostavby se skládají z několika vrstev, z nichž každá plní specifickou funkci. Jednou z nejdůležitějších zásad je pravidlo "difuzní otevřenosti". To znamená, že jednotlivé vrstvy skladeb stěn nebo střech by měly být seřazeny v určitém pořadí. Uvnitř stavby jsou vhodné vrstvy, které vytvářejí prostupu vlhkosti určitou bariéru. Naopak skladby směrem k exteriéru by měly umožňovat stále snazší prostup vlhkosti. Stavební technologie respektující toto pravidlo mají nejlepší předpoklady pro přirozené a velmi rychlé vysušení celé stavby. 10 Asi největší výhodou dřevostavby je, že její konstrukce jsou snadno a rychle vyměnitelné. Na rozdíl od jiných typů staveb dřevostavba vyschne za pár týdnů. Musíme ale dodržovat zásady větrání nebo si můžeme pomoct speciálními vysoušeči. Až vlhkost klesne pod 20%, může se začít s opravami. Dřevěné stropy 11 se vzduchovou mezerou nevyplněnou sypkým materiálem (škvára, stavební suť, piliny) odkrýt ze spodu (v podhledu), nebo odkrýt horní záklop a provést kontrolu stavu dřevěných trámů, zejména v místě uložení do zdiva. U starších domů může být zapuštěná část trámů napadena hnilobou. V takovém případě je nutno celou podlahu (stropní konstrukci) vyměnit za novou. Podlahy nášlapné vrstvy, jako jsou například parkety, plovoucí podlahy je nutné strhat a vyměnit. Dřevěná okna a dveře pokud dojde k nabobtnání dřevěných oken a dveří, což má za následek změnu rozměru a pevnost konstrukcí, je lepší výměna. Dřevěné obklady je nutné strhat a vyměnit

20 Celková analýza objektu Otvorové výplně (okna, dveře) a větrání 12 U starších oken se doporučuje odstranit kovotěs i ostatní druhy těsnění alespoň na dobu dvou let. Provedeme kontrolu dovírání oken. Poté zkontrolujeme stav povrchové úpravy. Musíme se rozhodnout, zda výplně repasovat nebo vyměnit. Můžeme se setkat se stavbou, kde je potřeba vyměnit vše nebo kde po roce vysoušení se zachovaly všechny stavební prvky. Keramické obklady a dlažby Pokud jdou lehce odloupnout nebo po poklepu se ozve dutá ozvěna, odstraníme je a nahradíme. Základy a jejich sanace 13 Základy jsou důležitou podmínkou pro bezproblémovou funkci stavby. Opláštování rozrušených základů: Opláštění základů se provádí pro jejich zpevnění. Nejprve se musí nosné konstrukce zabezpečit proti poklesu. POSTUP: Nejdříve se provede odkopání zeminy, které nám umožní zpřístupnění k základu a jeho očištění. Pomocí spon do předem vyvrtaných otvorů se provede zajištění spojení nového pláště a základu. Plášť se vyztuží ocelovou sítí a obetonuje. Rozšiřování základů: Rozšiřování základů se provádí, zmenší-li se únosnost základové půdy nebo zvětší-li se zatížení. Základy se rozšiřují pomocí dobetonování z obou stran základu. Spolupůsobení se zajišťuje například táhly, kotvami nebo provlečenými nosníky. Rozšiřování základů se provádí podobně jako opláštění základů, ale rozdíl je v tom, že nové části jsou širší a propojení staré a nové části musí bez poruch přenést vyšší zatížení. Náhrada základů: Náhrada základů se provádějí tehdy, jsou-li ve velmi špatné stavu. Aby se základy nemusely opravovat, tak je jednodušší přenést zatížení na nové základy, které jsou zřízené vedle původních BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN 20

21 Ocenění nemovitosti po povodni Pokud se nemovitost nachází v záplavové zóně, tak by se měl majitel nemovitosti pojistit před povodněmi. Poté by se měla ihned nahlásit pojistná událost. Pokud pojištěni nejsme, můžeme si přivodit ještě vyšší škody. Důležité je si obstarat fotodokumentaci, jaké škody povodeň způsobila. Fotodokumentace nám bude sloužit jak pro pojišťovnu, tak pro odhad škody nemovitosti ocenění. Nemovitost po povodni se dá prodat, ale záleží na tom, v jaké záplavové zóně se nachází a kolikrát byla povodní zasažena. I když statika domu není porušena, tržní cena spadne na minimum. Škody, které nám povodeň způsobila, bychom si měli sepsat. Poté se může odhadnout přibližná škoda nemovitosti. Nemovitost se ocení nákladově. Analytickou metodou se zohlední rozsah poškození, který by se určil na základě normálního-běžného rozpočtu pro danou (poškozenou) konstrukci. Například u omítek se zjistí druh omítky a následné ocenění. Stanoví se (%) jejich poškození v celé ploše stavby. Toto se zohlední v opotřebení stavby a z toho nám vyjde výsledná hodnota stavby. Pokud je nutná demolice nemovitosti, pak je hodnota stavby záporná. Jsou nutné náklady na demolici a skládkování odpadů. U ocenění se také musí zohlednit, kolik krát už byla nemovitost vodou zasažena a zda se opakuje Požár Na úvod je uvedeno, jaká vyhláška se týká požáru a jak požár definuje. Další podkapitola se zabývá požární ochranou. Na závěr je uveden rozsah poškození požáru, jaký může mít důsledky na stavební materiály a následně jak se opraví. Vyhláška 14 V 51 vyhlášky MV č.21/96 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o požární ochraně, definuje požár takto: Pro účely požární ochrany se za požár považuje každé nežádoucí hoření, při kterém došlo k usmrcení či zranění osob nebo zvířat, anebo ke škodám na materiálních hodnotách. Za požár se považuje i nežádoucí hoření, při kterém byly osoby, zvířata nebo materiální hodnoty nebo životní prostředí bezprostředně ohroženy

22 Požární ochrana Někdy se nedá bohužel požáru zabránit, ale v dnešní době existuje spousta přístrojů a moderní techniky, které nás upozorní, že přichází možné nebezpečí. Nejdůležitější je zajistit únikový východ. V domě se většinou považuje za únikový východ schodiště. Zákon o požární ochraně uvádí, že v těchto prostorách, jako je schodiště by neměly být umístěny žádné hořlavé látky. Existují různé hlásiče kouře například opticko kouřové hlásiče, teplotní hlásiče, kombinovaný hlásič a další, které nám dají v čas vědět, že se něco děje. Každá stavba ať už rodinný dům, panelový dům, stavba školského zařízení a jiné musí být vybaveny signalizací proti požáru. Přesně jaké zařízení má každá stavba mít nám upravuje česká norma. požární riziko - je míra rozsahu případného požáru v posuzovaném stavebním objektu nebo jeho části. Protože se v objektech provozují různé činnosti, vznikla vývojem v oboru potřeba členit objekty na části, které se nazývají požární úseky. 15 požární úsek - tzn. prostor stavebního objektu, ohraničený od ostatních částí tohoto objektu, popřípadě od sousedních objektů požárně dělicími konstrukcemi, popřípadě požárně bezpečnostním zařízením, je základní posuzovanou jednotkou z hlediska požární bezpečnosti stavebních objektů. Jinak řečeno, jedná se o vymezenou část objektu, která je svým provedením chráněna před požárem v jiné části objektu a naopak Možnosti poškození podle materiálů a jejich opravy Zděné stavby Odolnost proti požáru závisí na zdícím a spojovacím materiálu a na omítce. Například vápenná omítka s přídavkem 10% sádry je schopna odolávat požáru 1,5 hodiny. Neomítnuté zdivo je za tuto dobu porušeno do hloubky cca 20 mm. Po požáru se musí omítky otlouct z důvodu načichnutí a mastnoty. Poté se stěny napenetrují a udělají se nové omítky. Poničené podlahy se vybourají a udělají se nové nášlapné a separační vrstvy. Vybourají se výplňové otvory a vymění. Záleží samozřejmě na rozsahu požáru. Poškozené části jsou vybourány a odvezeny na skládku

23 Betonové a železobetonové stavby Odolnost proti požáru záleží především na kamenivu. Kvalitní kamenivo odolá až 800 C. Opravy a rekonstrukce jsou velmi pracné a tím pádem i nákladné. Jde zejména o pevnost a tvrdost betonu. Při velkém požáru může dojít k odtržení oceli od betonu vlivem délkových objemových změn, a následkem toho dochází ke vzniku průhybů a posunů. Vlivem ztráty únosnosti oceli může dojít i ke zřícení konstrukcí. Stejně nebezpečné je i hašení vodou, protože dochází k ochlazování povrchu konstrukcí, které vyvolávají velké pnutí. Důsledkem je vznik trhlin, odtržení povrchových betonových vrstev a deformace výztuže. Sanace betonu nejdříve si musíme připravit povrch pro sanaci. Odstraníme všechny porušené části betonu až na dosud neporušený beton. Jako přípravu povrchu pro sanační postupy rozumíme například odmaštění povrchu, odstranění všech nečistot, očištění ocelové výztuže a další. Postup sanace železobetonu metodou NORCURE: 17 Musíme z betonu odstranit všechny staré nátěry. Odstraní se všechny porušené části betonu. Na výztuž připojíme katodu. Obnažená místa se opraví sanační maltou, dát katody se nechá vyčnívat z vyspraveného místa. Na plochu betonu, která je určena k opravě se připevní svařovaná Kari síť a obklopí se elektrolyckou směsí a připojí se k anodě. Do sítě se zavede přesně stanovený proud a povrch betonu se periodicky kropí vodou, aby byl neustále vlhký. Tento proces trvá asi 3 až 7 dní. Po této době by měla být betonu vrácena jeho původní alkalita. Výztuž je znovu dostatečně chráněna. Dřevěné stavby Dřevo je sice hořlavé, ale hoří poměrně dlouho. Odolnost proti požáru mohou zvýšit například nátěry a nástřiky dřeva. Dřevěné stropy podle stupně hořlavosti materiálů u dřevěných stropů limituje jejich použití u vyšších objektů. Jednoduchý dřevěný trámový strop lze použít pouze v objektech o maximální výšce 4 9 m. Smíšené konstrukce obsahující hořlavé, nesnadno hořlavé i nehořlavé hmoty (např. dřevěný trámový strop s násypem a omítaným podhledem) lze používat pro objekty o maximální výšce 22,5 m. 18 Dřevěný trámový strop se zapuštěným záklopem záklop je z prken, ale na něm je z protipožárního důvodu násyp nebo jiná nespalná vrstva, která brání před ohněm. 17 BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN

24 Novodobé konstrukce dřevěných trámových stropů aby se zajistilo zvýšení požární odolnosti konstrukce, tak se zakryjí dřevěné trámy protipožárním podhledem. Dřevěné okna a dveře se musejí po požáru vyměnit za nová. Rekonstrukce domu po požáru Způsobené škody požárem jsou vždy velice nákladné. Příčina požáru může být různá. Například můžeme vyhořet od svíčky (adventní věnce), z nedopalku cigarety, zábavní pyrotechniky a další. Proto bychom neměli nechávat otevřený oheň bez dozoru. Také můžeme vyhořet v důsledku zanedbaného komína nebo vadnými spotřebiči. V první řadě je nejdůležitější urychlená sanace domu. Do bytu se uvolňují života nebezpečné toxické látky a agresivní plyny. Složení závisí na materiálu, který byl požárem zasažen. Postup sanace při požáru: 1) Měli bychom zavolat odborníka a nezkoušet škody opravit samy 2) Dalším důležitým krokem je zákaz zapínání elektrických spotřebičů v místnostech, které požár postihl 3) Poškozené části jsou vybourány a odvezeny na skládku 4) Dále je důležité stavbu zajistit po stránce statické. Například nějaké vzpěry, podchytávky, zajistit střechu a okna před povětrnostními vlivy Požár může zničit elektrickou instalaci. Poté je nutné udělat celou elektřinu znovu. Plameny se mohou dostat až na střechu domu a zničit tak krov a střešní krytinu. Zničené tašky od požáru se musí vyměnit za nové Ocenění nemovitosti po požáru Ocenění domu po požáru je mnohem jednodušší než u povodní, protože u povodní musíme vzít v úvahu, že se mohou vrátit, a tím se sníží cena nemovitosti. Musíme si obstarat fotodokumentaci stavby po požáru. Pojišťovna nám udělá výpočet pojistného plnění. Způsob ocenění nemovitosti: Od hodnoty domu se odečte koeficient opotřebení a stáří nemovitosti. Dále se z pojistné částky vypočte škoda domu. Pokud je nutná demolice nemovitosti, pak je hodnota stavby záporná. Jsou nutné náklady na demolici a skládkování odpadů. 24

25 1.6 Mimořádné zatížení Tato kapitola se zabývá mimořádným zatížením na budovu. Budu se konkrétně zabývat výbuchem plynu a nárazu vozidla do domu. V České republice se například zemětřesení, tornáda a další přírodní katastrofy nevyskytují. Mimořádná zatížení se vyskytují jen ve výjimečných případech. V důsledku katastrofální pohromy. Zatížení - je jakýkoliv jev, který vyvolává změnu stavu napjatosti konstrukce Výbuch plynu Největší zdroj energie v dnešní době je zemní plyn. Zemní plyn se používá v domácnostech, při vaření, topení, ohřívání vody. Kromě domácností se také používá v továrnách a dalších zařízeních. Zemní plyn není jedovatý, ale má dvě velká rizika: 1) do zemního plynu se začala přidávat speciální látka, protože jinak je bez barvy, bez zápachu a bez chuti a kdyby se začal plyn šířit nevnímali bychom to. A hrozilo by nám i udušení. Takhle můžeme přijít na to, že zemní plyn uniká. 2) největším rizikem je to, že zemní plyn je výbušný. Rychle a snadno hoří. Příčiny výbuchu - špatné odvětrání místnosti - nepravidelná kontrola rozvodů plynu a plynových spotřebičů nebo jejich vadná instalace - také velice nebezpečné je, když necháme v garáži nastartované auto. Kouř z auta je jedovatý a může nás otrávit Co bychom měli udělat při úniku plynu I malý únik plynu může způsobit velký výbuch, který v uzavřené místnosti nemá nikdo z lidí šanci přežít. Když se to ale stane, měli bychom ihned vypnout přívod plynu od vadného spotřebiče nebo hlavní uzávěr plynu od celého bytu. Poté musíme ihned otevřít všechna okna a vyvětrat. Pokud ucítíme únik plynu například na chodbě bytového domu. Musíme ihned uzavřít hlavní uzávěr plynu, který je většinou umístěn na fasádě domu a je označen zelenou tabulkou hlavní uzávěr plynu. Poté bychom měli zavolat na tísňovou linku

26 Budova po výbuchu Když je budova poškozena výbuchem plynu, tak jako první krok bychom měli zavolat statika, aby budovu zkontroloval. Jako druhý krok by se měla budova zabednit. Tím je myšleno, aby byla budova chráněná před deštěm a povětrnostními vlivy. Poté by se mělo začít s úklidem budovy a okolí. Odvoz sutě nebo například skla z vysklených oken. Odstranění části poškozeného zdiva. Rekonstrukce budovy po výbuchu Výbuch plynu může způsobit velké škody. Může například dojít až k propadnutí stropů, k vychýlení zdi do ulice a v nejhorším případě i k poruše statiky domu, což má za následek zřícení budovy. V tomto případě můžou jít škody až do milionů korun Přehled následků Většinou po výbuchu plynu se musí zrekonstruovat celý interiér a vše vyměnit. Výbuch může zničit i veškeré rozvody. Okenní otvory U oken může dojít k prasknutí výplňové tabule a poškodit okenní konstrukci. Poté je potřeba celé okno vysadit a vyměnit. Dveře U dveří může dojít také k porušení konstrukce. Záleží na rozsahu poškození. Lepší je také vyměnit za nová. Stropní konstrukce Pokud výbuch poruší stropní konstrukci natolik, že oprava již není možná nebo finančně se to nevyplatí, tak v tomto případě je lepší použít nové stropy. Pokud stropy byly dřevěné, budeme postupovat následovně: - Nejdříve vybouráme příčky nesené stropní konstrukcí - Odstraníme podlahy, násyp, záklop i podhled - Na koncích odřízneme stropnice Trámy, nosníky a jiné větší předměty se musí spouštět na zem jednotlivě. Po demontáží stropní konstrukce se vyčistí úložné kapsy a provede se ošetření nejen kapes, ale i okolního zdiva proti houbám a plísním. Podle projektu se upraví stávající nebo provedou nové kapsy s ohledem na nové výškové rozměry podlaží a stropů. Jedna strana kapes se musí udělat hlubší nejméně o délku uložení protilehlého trámu. Pokud použijeme dřevěné stropnice, musí 26

27 být rozměr kapes takový, aby byla dodržena 50 mm vzdálenost dřeva od zdiva a zajištěno odvětrání zhlaví trámů. Při výměně stropů postupujeme po jednotlivých podlažích a provádíme ztužení stěn. Pro náhradu použijeme například keramické montované stropy HURDIS, MIAKO apod., s jejichž částmi se dá ve stavbě dobře manipulovat a dají se bez problémů dopravit na místo určení a osadit bez potřeby zdvihacích prostředků. 20 Příčky Výbuch může porušit i příčky v budově. Při slabším výbuchu můžou příčky popraskat a odpadat kusy zdiva. Poté musíme zdivo opravit a vrátit do původního stavu. Střešní krytina Krytina může popraskat. V tomto případě musíme poškozenou krytinu odstranit a vyměnit Náraz vozidla do domu Poškození nemovitosti v důsledku nárazu vozidla se všeobecně stává pouze ve výjimečných případech. Může ale způsobit velké škody. Když auto narazí do domu, nemělo by se s ním hýbat. Nejdříve bychom měli zavolat statika, aby dům zkontroloval. Poté se může začít s opravami Příklad Obrázek 1 - náraz vozidla do domu Zdroj: internetový portál images.google.com 20 BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN 27

28 Postup opravy poškozeného domu: Nejdříve musíme provést fotodokumentaci poškození a nahlásit škodnou událost pojišťovně dle povinného ručení osobního automobilu, který škodnou událost způsobil. Odstraníme poškozené okno včetně poškozeného zdiva. Poté vybourané zdivo a okno odvezeme na skládku k tomu určenou. Dále nově vyzdíme odbouranou část zdiva. Zazdíme nové okno. Zhotovíme vnitřní a venkovní omítky. Namontujeme nový parapet okna. Doděláme vnitřní štuky včetně malby. Způsob ocenění náklady na opravu: 1) ocením demoliční práce včetně odvozu na skládku 2) nové kusové stavivo + spojovací materiál zdiva, omítky, barvy 3) nové okno včetně parapetu a jeho montáže 4) zednické práce 5) malířské práce Ocenění nemovitosti po mimořádné události Stejně jako u požáru a povodně si musíme obstarat fotodokumentaci poškozené stavby pro pojišťovnu. Záleží na rozsahu poškození, může se také stát, že bude nutná demolice nemovitosti. V tomto případě je hodnota nemovitosti záporná. Jsou nutné náklady na demolici a skládkování odpadů. 28

29 1.7 Příklad nemovitosti poškozené povodní Rodinný dům Rodinný dům se nachází v obci Záboří nad Labem, kde došlo v důsledku dlouhotrvajících silných dešťů ke zvýšení hladiny potoka a následné povodni rodinného domu. V rodinném domě došlo k zatopení sklepa a chodby. Náklady na opravu stavby: - dezinfekce zaplavených prostor - úklid po zaplavení - protiplísňový a protimykozní nátěr - úklid po opravách - čištění a vysušení akum. kamen - oprava stěny omítky (vápenná štuková) lokální oprava většího rozsahu do 10% světlé výšky místnosti - Malba například Primalex Standard Způsob ocenění: Ze zpracovaných podkladů můžeme vyčíslit škodu. Nesmí chybět přesný popis rozsahu plánované opravy a náklady na opravy. V tomto případě není škoda tak velká. Analytickou metodou se zohlední rozsah poškození, který by se určil na základě normálníhoběžného rozpočtu pro danou (poškozenou) konstrukci. Ocení se druh omítky. Poté se stanoví (%) jejich poškození v celé ploše stavby. Toto se zohlední v opotřebení stavby a z toho nám vyjde výsledná hodnota stavby. 29

30 Obrázek 2 - Fotodokumentace povodně popraskaná omítka Zdroj: Od majitelky domu Obrázek 3 - Fotodokumentace povodně - sklep Zdroj: Od majitelky domu 30

31 Obrázek 4 - Fotodokumentace povodně - sklep Zdroj: Od majitelky domu 31

32 Závěr Cílem této práce byla analýza a vyhodnocení vlivu poškození budov mimořádnou událostí na jejich tržní hodnotu. Na začátku práce jsem nejprve popsala základní pojmy při oceňování, způsob ocenění nemovitosti, vlastnosti materiálů a likvidace škody. Dále jsem se zaměřila na samotná rizika poškození nemovitosti. Vybrala jsem si povodeň a požár, u kterých si myslím, že patří k nejčastějším nehodám u nás v České republice. U těchto nehod jsem rozdělila možnosti poškození a jejich následné opravy podle materiálu, a to na zděné, betonové a železobetonové a dřevěné stavby. Na závěr jsem u těchto nehod napsala způsob ocenění. Jako další kapitola je uvedeno mimořádné zatížení. Vybrala jsem si výbuch plynu a náraz vozidla do domu. Tyto nehody se stávají spíše ojediněle. U výbuchu plynu jsem uvedla stejně jako u povodně a požáru přehled následků a jejich případné opravy. U nárazu vozidla jsem uvedla příklad a způsob ocenění. Na závěr teoretické části jsem uvedla praktický příklad nemovitosti poškozené povodní. 32

33 2 PRAKTICKÁ ČÁST Poznámka: Praktická část je zpracována a formulována podle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, ISBN

34 Objednatel: Petr Krčík Bezručova 57 Nová Ves I Ohrada Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č. p A.M.Jelínka Kolín STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 20. BŘEZNA

35 OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu 35

36 pan Petr Krčík Bezručova 57 Nová Ves I Ohrada Česká republika Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č. p Uvedený v listu vlastnictví č , pro katastrální území Kolín, okres Kolín Nacházející se na adrese A. M. Jelínka č. parcely 7930, Kolín, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. březnu 2015 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kolíně, na listu vlastnictví č , pro katastrální území Kolín, okres Kolín. Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. březnu 2015) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena, ale je zde zástavní právo smluvní. 36

37 Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli. Při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je např. vnitřní zařízení byl z ocenění vyloučen. 37

38 POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek rodinný dům č. p se nachází v okrajovém městském prostoru města Kolína, v oblasti bytové zástavby a v oblasti zahrádkářů v ulici A. M. Jelínka. Obecně lze říci, že se jedná o atraktivní lokalitu. Ve městě je k dispozici základní občanská vybavenost školy, nemocnice, pošta, nákupní centrum Futurum a základní síť obchodů a služeb. Dále je ve městě vlakové a autobusové nádraží. Parkování je možné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných a panelových domů. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2012 jako řadový dům. Od svého vzniku slouží k bydlení. Dům je nový, zatím žádná rekonstrukce nebyla potřeba. Pozemek Pozemek má obdélníkový půdorys. Velikost pozemku je 285 m 2. Plocha zastavěná je 65 m 2. Budova nemá garáž. Vedlejší úpravy a venkovní úpravy Vedlejší stavbu dům žádnou nemá. Jedná se o řadovou stavbu, která je přímo napojena s dalším domem. Objekt je orientován jihozápadně. Venkovní úpravy: 38

39 Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z rpe 32, která je napojena na stávající kanalizační řád uložený v přilehlé komunikaci 2. Venkovní část kanalizace je uložena na štěrkopískovém loži tl mm do zapražených rýh tloušťky 800 mm. Obsyp potrubí je proveden 300 mm nad potrubí, zásyp prohozeným výkopovým materiálem hutněným po vrstvách 3. Elektrická přípojka pro řadový dům je tvořena přípojkovou skříní typu SS100 / PVE8P, která je na hranici parcel č / 57 a č / 58, v kompaktním typovém pilíři ve vnějším oplocení. Spodní okraje skříně jsou ve výšce 600 mm od upraveného okolního terénu. Kabely jsou uloženy v zemi, podél pravé straně přístupového chodníku, 600 mm od základů oplocení. 4. pro parkovací stání je použita betonová dlažba pro chodníky 5. Vrata jsou svařovaná z jeklů žárově zinkované, výplň dřevěná 6. Vrátka jsou svařovaná z jeklů žárově zinkované, výplň dřevěná Charakteristika a účel stavby Jedná se o novostavbu rodinného řadového domu č. 3 se zastavěnou plochou do 150 m 2. Objekt je dvoupodlažní nepodsklepený. Tento objekt je využíván pro bydlení jedné rodiny. Jedná se o objekt dvoupodlažní půdorysně rozdělený do dvou kvádrů vedle sebe půdorysně posunutých cca o 1m z toho jeden z kvádrů obsahuje obytné prostory a druhý menší obsahuje komunikační a technické prostory se vstupem. Objekt je zastřešen plochými střechami, obě ploché střechy jsou nepochozí. Vnitřní dispozice je přehledná, v přízemí se nachází zádveří, obytná místnost s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna, samostatně wc a technická místnost. V 02.NP se nachází ložnice, dětský pokoj, koupelna, pracovna a dvě šatny. Objekt má jednu vertikální komunikaci. Objekt je na rovinné parcele orientován jihozápadně. Konstrukční řešení stavby Všechny vodorovné konstrukce jsou provedeny monoliticky včetně schodiště a všechny svislé konstrukce jsou vyzděné z pěnosilikátových tvarovek Ytong. Obvodové stěny jsou z Ytongu tl. 300mm zateplené Orsilem tl. 100mm. Vnitřní nosné stěny jsou z Ytongu tl. 200mm, společná sendvičová stěna řadovek je ze zvukoizolačního zdiva Silka 200mm. Příčky jsou z Ytongu tl. 100, 150mm. 39

40 Stropy jsou provedeny jako monolitická žb. deska tl. dle statického posudku. Všechny žb. desky jsou zatepleny Orsilem tl mm. Konstrukce střechy je provedena jako žb. deska tl. dle statického výpočtu se spádovací vrstvou a zateplená Orsilem tl. 300mm.Schodiště je provedeno jako žb. s nosnou deskou a nadbetonovanými stupni. Nadezdívky atiky jsou z Ytongu tl. 150mm. Do výšky 600, 900mm. Použité materiály: Základy beton C16/20 (výztuž KARI) Vertikální konstrukce tvarovky Ytong Horizontální konstrukce beton C25/30 CX1 (výztuž ) Schodiště beton C25/30 CX1 (výztuž ) Podkladní beton C 8/10 Veškeré konstrukce jsou staticky vyhovující. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. 40

41 Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenosti inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. a je kalkulována následně: Kč * 350 = Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Tabulka 1 - Výpočet tržní hodnoty pozemku u rodinného domu A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Pořadové číslo pozemku

42 Název pozemku Stavební pozemek Stavební pozemek Stavební pozemek Stavební pozemek Parcelní číslo 7930 X X X Adresa pozemku Kolín A.M.Jelínka X X X Katastrální území Kolín Kolín Kolín Kolín Obec Kolín Kolín - Sendražice Kolín Kolín Sendražice Okres Kolín Kolín Kolín Kolín B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 Cena pozemku celkem X Celková rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 X Datum transakce Korekce 1,1 1,1 1,1 Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota , Vlastnická práva SJM Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 1 034, , ,5 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Upravená hodnota 1 034, , ,5 Využití podle územního plánu Bydlení - rodinný dům Bydlení - rodinný dům Bydlení - rodinný dům Bydlení - rodinný dům Upravená hodnota 1 034, , ,5 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota 1 034, , ,5 Jiná právní omezení a závazky Zástavní právo smluvní Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 0,9 0,9 0,9 42

43 Upravená hodnota 931, ,02 931,05 D. Technické parametry Lokalita Výborná Dobrá Výborná Dobrá Korekce 1,2 1 1,2 Upravená hodnota 1117, , ,26 Tvar a orientace pozemku Obdélník Pravidelný Pravidelný Pravidelný Upravená hodnota 1117, , ,26 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Upravená hodnota 1117, , ,26 Dostupnost inženýrských sítí a obslužných komunikací Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Upravená hodnota 1117, , ,26 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Upravená hodnota 1117, , ,26 Dopravní obslužnost MHD MHD MHD MHD Upravená hodnota 1117, , ,26 Dopravní dostupnost Výborná Výborná Výborná Výborná Upravená hodnota 1117, , ,26 Parkování Na pozemku, v ulici Na pozemku, v ulici Na pozemku, v ulici Na pozemku, v ulici Upravená hodnota 1117, , ,26 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota 1117, , ,26 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota 1117, , ,26 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X větší větší větší Korekce 1,1 1,1 1,1 Upravená hodnota

44 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m Rozloha pozemku 350 Celková porovnávací hodnota Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Kolín v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Všechny tři porovnatelné nemovitosti se nacházejí na klidné části města Kolína. Při stanovení tržní hodnoty byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2 Tabulka 2 - Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Řadový dům, A. M. Jelínka Řadový dům, Martinská Řadový dům, J. Jarocha Řadový dům, Jabloňová Parcelní číslo X Adresa nemovitosti A. M. Jelínka Martinská J. Jarocha Jabloňová Katastrální území Kolín Kolín Kolín Kolín Obec Okres B. Údaje o pozemku Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaží 44

45 Počet srovnávacích jednotek Cena celkem X Cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X Datum transakce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej Nabídka Korekce 0,9 1 0,9 Upravená hodnota Vlastnická práva SJM Absolutní vlastnictví SJM Absolutní vlastnictví Korekce 0,95 1 0,95 Upravená hodnota Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Upravená hodnota Využití podle územního plánu Bydlení rodinný dům Bydlení rodinný dům Bydlení rodinný dům Bydlení rodinný dům Upravená hodnota Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Zástavní právo smluvní Nejsou Zástavní právo smluvní Nejsou Korekce 0,9 1 0,9 Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Výborná Výborná Výborná Výborná Upravená hodnota

46 Technický stav objektu Výborný Výborný Výborný Výborný Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Výborná Výborná Výborná Výborná Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Upravená hodnota Dopravní obslužnost MHD MHD MHD MHD Upravená hodnota Dopravní dostupnost Výborná Výborná Výborná Výborná Upravená hodnota Parkování Na pozemku, v ulici Na pozemku, v ulici Na pozemku, v ulici Na pozemku, v ulici Upravená hodnota Atraktivita objektu Vysoká Vysoká Vysoká Vysoká Upravená hodnota Obchod a služby v okolí Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota Kultura a sport Ano Ano Ano Ano 46

47 Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Upravená hodnota Jiná korekce Není Není Není Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížené hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 47

48 Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Kalkulace tržní hodnoty nákladovou metodou: Tabulka 3 - Ocenění RD, nákladová metoda Nákladová metoda Název oceňovaného majetku Rodinný řadový dům, A. M. Jelínka 1076, Kolín Číslo pozemku 7930 Nosná konstrukce Klasická, zděná Stáří konstrukce 3 roky Ekonomická životnost 80 let Zastavěná plocha 65 m 2 Počet podlaží 2 Celková zastavěná plocha 130 m 2 Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 285 m 2 Celkový obestavěný prostor 449, 39 m 2 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m 3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -5% Funkční nedostatky -5% Ekonomické nedostatky 0% Vedlejší úpravy 0 Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč 48

49 ZÁVĚR Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70% Jelikož se v této oblasti domy nepronajímají, příjmovou metodu jsem neaplikovala. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 30% Aplikace jednotlivých metod na výsledné hodnotě majetku: Tabulka 4 - Ocenění RD, Aplikace metod ocenění Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Neaplikována - - Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. března 2015 reprezentována částkou: Kč Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 49

50 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na niž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byli získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměli by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádní zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vytisknou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní 50

51 oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny ve zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Kolíně, dne 10. března Tereza Svobodová 51

52 Příloha č. 2 - Katastrální mapa + ortofoto Zdroj: internetový portál cuzk.cz 52

53 Příloha č. 3 - Výpis z katastru nemovitostí Obrázek 5 - Rodinný řadový dům č. 3 Zdroj: internetový portál cuzk.cz Zdroj: vlastní průzkum 53

54 Obrázek 6 - Rodinný řadový dům č. 3 Zdroj: vlastní průzkum 54

55 Obrázek 7 - Rodinný řadový dům č. 3, pohledy Zdroj: vlastní průzkum 55

56 Příloha č. 4 Půdorysy 01 NP a 02 NP 56

57 57

58 Objednatel: Petr Svoboda M. Alše Kolín Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Víceúčelová budova ve Starém Kolíně Kostelní 61 Starý Kolín STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 20. BŘEZNA

59 OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu 59

60 pan Petr Svoboda M. Alše Kolín Česká republika Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného nám jako Víceúčelová budova ve Starém Kolíně Uvedený v listu vlastnictví č. 862, pro katastrální území Starý Kolín, obec Starý Kolín, okres Kolín Nacházející se na adrese Kostelní 61, Starý Kolín, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku ve společném jmění manželů. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. březnu 2015 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. březnu 2015) užíván výhradně k bydlení a komerčnímu využití. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je ve společném jmění manželů. 60

61 Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli. Při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je např. vnitřní zařízení byl z ocenění vyloučen. 61

62 POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v obci Starý Kolín. Starý Kolín je 9 km východně od Kolína. Žije zde obyvatel. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou i hromadnou dopravu. Zastávka autobusu i nádraží Českých drah jsou v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu. Parkování je možné na veřejných prostranstvích nebo ve vlastním výrobním areálu. Okolní zástavba je převážně obytnou zástavbou. Kvalita pohledových horizontů je průměrná. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle podkladových materiálů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní podnikatelskou činností strojírenská výroba. Oceňovaný majetek se skládá z více částí. Zámečnická a klempířská dílna, nad provozní částí objektu v 2.NP jsou kanceláře, terasa, část je volný půdní prostor. Dále se zde nachází bytová jednotka 3+1 se sociálním zařízením, která je ve vlastnictví investora. V nejbližší době se začne s výstavbou ocelového skladu a ocelového přístřešku. Oceňovaný areál dříve sloužil jako hospodářské stavení, s přístavbou sociálního zařízení. Postupně došlo k celé rekonstrukci a rozšíření areálu. Provoz dílny je určen na výrobu a kompletaci zámečnických a klempířských výrobků. Pozemek Pozemek se nachází v Kostelní ulici ve Starém Kolíně, katastrální území Starý Kolín a je v majetku stavebníka. Vlastní pozemek je přístupný z Kostelní ulice. Objekty se nacházejí v blízkosti vedení dráhy ČD, cca 40 45m od nejbližší koleje. Převážná část pozemků tvoří jediný funkční celek, ohraničený výrobní areál. Pozemky jsou rovinné, jejich celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody, včetně rozvodu plynu. Pozemky jsou částečně zastavěny budovami. Zbytek plochy tvoří komunikace a zpevněné plochy. 62

63 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inženýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy a komunikace, přístřešky a oplocení. Budova Zámečnická a klempířská dílna Jedná se o přízemní zděný objekt, nepodsklepený, o půdorysných rozměrech 13,30 x 53,70 m. Obvodové zdivo přízemí tl mm a nosné tl mm je smíšené (cihly, kámen), příčky z cihel plných. Nosnou část stropu (v dílně 1.02) tvoří ocelová konstrukce z I nosníků, ve středu objektu se sloupy z I nosníků č Zavěšený podhled tvoří hliníkový tvarovaný plech KOB, tepelná izolace ROCKWOOL tl. 100 mm s parotěsnou zábranou z Pe folie. Cihelná klenba do ocelových nosníků sklad 1.00 a dílna 1.01 Betonová podlaha je opatřena nátěrem ETERMAL. Střecha je sedlová s 40 spádem, výšky +4,90 m (po žlab) a ±10,90 m (po hřeben). Dřevěný krov je opatřen difúzní folií a kontralatěmi, střešní latě pálenou taškovou krytinou. Plastová okna jsou otevíravá a vyklápěcí. Vjezdová vrata ocelová, s prosklenou horní výplní. Stávající přístavba sociálního zařízení s podkrovní bytovou jednotkou Jedná se o přízemní zděný objekt, nepodsklepený, o půdorysných rozměrech 7,10 x 17,30 m. Obvodové zdivo tl. 700 a nosné tl. 600 mm je smíšené (cihly, kámen), příčky z cihel dutých. Nosnou část stropu tvoří dřevěné trámy se záklopem z fošen, betonovou mazaninou s podlahovou krytinou, tepelná a hluková izolace ROCKWOOL (mezi trámy), parotěsná zábrana z Pe folie, dřevěný rošt a zavěšený podhled ze sádrokartonu (protipožární desky GKF). Betonová podlaha je v celém přízemí opatřena keramickou dlažbou, včetně soklu. Střecha je sedlová s 42 spádem, výšky po hřeben +9,00 m. Dřevěný krov je opatřen pálenou taškovou krytinou, na střešních latích. Plastová okna jsou otevíravá a vyklápěcí. Jednokřídlové dveře dřevěné plné. Obklad stěn na sociálním zařízení je z bělninových obkladaček do výšky 1500 a 2000 mm. Omítky jsou vápenné štukové, opatřené nátěrem PRIMALEX POLAR. 63

64 Dispoziční řešení 1.00 sklad materiálu a expedice 155,70m2 V tomto prostoru jsou skladovány ocelové profily a pozinkovaný plech, zároveň sklad hotových výrobků před expedicí. Odvětrání je přirozené otevíravými a vyklápěcími okny Dílna 133,10m Dílna 249,80m2 V těchto prostorech jsou rozmístěny stroje na úpravu plechu a ocelových profilů. Dílny jsou odvětrány přirozeně (otevíravými a vyklápěcími okny), nuceně (ventilátorem VENA 300) Dílna 32,30m2 V tomto prostoru jsou umístěny dva lisy a pracovní stůl. Prostor je odvětrán přirozeně Kotelna 22,30m2 Vytápění objektů je etážové, teplovodní dvoutrubkový rozvod a desková tělesa RADIK. Plynový kotel je zaústěný do vyvložkovaného komína. Prostor je odvětrán protilehlými větracími otvory 300 x 300 mm, s větrací mřížkou. Přirozené osvětlení je zajištěno horní prosklenou výplní vrat. Šatna 17,20m2 WC muži 4,70m2 Sprchy 4,40m2 Kuchyň 17,10m2 Chodba 4,80m2 Úklidová komora 2,70m2 WC 1,30m2 Kancelář 33,60m2 Zádveří-vstup do podkroví 8,00m2 Odvětrání místností je přirozené. Sprchy, úklidová komora a WC (pro kancelář) jsou odvětrány větracími otvory s axiálním ventilátorem. V navrženém provozu pracuje 8 zaměstnanců mužů. Kanceláře nad provozní částí Obvodové zdivo je navrženo z cihelných tvarovek na MVC 2,5. Zdivo je tloušťky 450 mm. Vnitřní příčky tl. 100 a 150 mm a jsou vyzděny z příčkových cihel. Stávající konstrukce podlahy je zesílena vybudováním železobetonové desky tl. 150 mm vyztužené svařovanou KARI sítí ukládanou na předem dorovnanou podlahu pomocí lehkých zásypových materiálů. Podlaha je zateplena tepelnou izolací tl. 50 mm. 64

65 Konstrukce přecházejí v železobetonové ztužující věnce (věnce s venkovní tepelnou úpravou proti vzniku tepelného mostu vložení pásku Lignopor tl. 75 mm). Věnce jsou vyztuženy 4 mi profily V 10, beton C16/20, krytí 15 mm. Nad okny a dveřmi ve zděných příčkách, vnitřním nosném zdivu a v obvodovém zdivu jsou nadpraží, které tvoří prefabrikované překlady. Stropní konstrukce je tvořena sádrokartonovými podhledy včetně nosné konstrukce. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Není tedy nutné vynaložení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Nemovitost je využívána jejím majitelem k podnikatelským účelům. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 65

66 Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním víceúčelové budovy jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Všechny tři porovnatelné pozemky jsou pro komerční využití. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenosti inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s výrobním areálem indikovaná porovnávací metodou je: Kč A je kalkulováno následně: 273,5 * = Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 5 Tabulka 5 - Výpočet tržní hodnoty pozemku Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Areál Starý Kolín pozemek pozemek pozemek Parcelní číslo 7 X X X Adresa pozemku Starý Kolín Kostelní Starý Kolín Hlízovská Kolín Kolín Katastrální území Starý Kolín Starý Kolín Kolín Kolín Obec Starý Kolín Starý Kolín Kolín Kolín Okres Kolín Kolín Kolín Kolín B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 Prodejní cena celkem X

67 Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 X Datum transakce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota ,4 342,9 Vlastnická práva SJM Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 161, Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Upravená hodnota 161, Využití Komerční účely Komerční účely Komerční účely Komerční účely Upravená hodnota 161, Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota 161, Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Upravená hodnota 161, D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Lepší Lepší Korekce 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Tvar a orientace pozemku Obdélník Pravidelný Pravidelný Pravidelný Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Dostupnost inženýrských sítí Ano Ano Ano Ano 67

68 Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Dopravní obslužnost MHD, ČD MHD, ČD MHD, ČD MHD, ČD Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Dopravní dostupnost Výborná Výborná Výborná Výborná Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Parkování Výborné Výborné Výborné Výborné Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota 161,5 181,8 293,4 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Větší Větší Větší Korekce 1,3 1,1 1,4 Upravená hodnota 209,95 199,98 410,76 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota 209,95 199,98 410,76 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m 2 273,5 209,95 199,98 410,76 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

69 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme nalezli vhodné srovnatelné výrobní dílny. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v další tabulce. Tabulka 6 - Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Areál Starý Kolín Hořátev Kolín V Kolín V Parcelní číslo 7 X X X Adresa nemovitosti Starý Kolín Kostelní Hořátev Kolín Kolín Katastrální území Starý Kolín Hořátev Kolín Kolín Obec Starý Kolín Hořátev Kolín Kolín Okres Kolín Kolín Kolín Kolín B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku 273,5 273,5 273,5 273,5 Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X Datum transakce

70 Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej Nabídka Korekce 0,9 1 0,9 Upravená hodnota 5947, Vlastnická práva SJM 70 Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 0, Upravená hodnota Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota Využití podle územního plánu Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Výborná Výborná Korekce 1 0,8 0,9 Upravená hodnota ,5 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Upravená hodnota ,5 Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota ,5 Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota ,5 Další možný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Upravená hodnota ,5 Dopravní obslužnost MHD, ČD ČD MHD, ČD MHD, ČD

71 Korekce 1,1 1 1 Upravená hodnota ,5 Dopravní dostupnost Výborná Výborná Výborná Výborná Upravená hodnota ,5 Parkování Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota ,5 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Lepší Lepší Korekce 1 0,9 0,9 Upravená hodnota , Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota , F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Menší Obdobná Korekce 0,9 0,7 1 Upravená hodnota , Jiná korekce Ne Ne Ne Upravená hodnota , Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky , Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. 71

72 Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: Tabulka 7 - Příjmová metoda Kč PŘÍJMOVÁ METODA PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 10% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady 72

73 na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížené hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. Tabulka 8 - Nákladová metoda NÁKLADOVÁ METODA Název Víceúčelová budova ve Starém Kolíně, Kostelní 61, Starý Kolín Číslo pozemku st. p. 7 73

74 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 115 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 30 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 932 m 2 Počet podlaží 2 Celková zastavěná plocha 1910 m 2 Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 2226 m 2 Celkový obestavěný prostor 5 655, 66 m 3 Jednotkové reprodukční náklady m 3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -65% Funkční opotřebení -5% Ekonomické nedostatky 0% Vedlejší stavba 0 Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. březnu Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 9 - Závěr ocenění Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtížně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domníváme, že i když porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat 74

75 i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů považujeme indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme ji váhu 60 %. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace tržní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné tržní hodnoty rozhodující a položili jsme na ni váhu 20 %. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. března 2015 reprezentována částkou Kč Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé 75

76 a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na niž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byli získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměli by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádní zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vytisknou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 76

77 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny ve zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Kolíně, dne 10. března Tereza Svobodová 77

78 Příloha č. 6 Kopie katastrální mapy + ortofoto Zdroj: internetový portál cuzk.cz 78

79 Příloha č. 7 - Výpis z katastru nemovitostí Zdroj: internetový portál cuzk.cz Obrázek 8 - Víceúčelová budova ve Starém Kolíně Zdroj: vlastní průzkum 79