Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny

Transkript

1 Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny číslo 3348/17/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 692/9, v obytném domě čp. 692, na st.p.č. 793, Podíl na společných částech domu čp. 692 a pozemku označeném jako p.č. st. 793 ve výši 1013/10000 Adresa nemovitosti: Husova 692, Ústí nad Orlicí Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, k.ú. Ústí nad Orlicí, LV: 4755 Ostatní stavby: Vlastník bytové jednotky a SJM Vencl Miroslav a Venclová Pavlína, oba bytem Husova 692, Ústí nad Orlicí spoluvlastník podílu ve výši 1013/100000, na spol. částech domu a pozemku p.č. st. 793 : OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Dražební kancelář Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2, Ústí nad Labem IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Schwarzbach Tyršovo nám. 92, Česká Třebová IČ: Telefon: schwarzbach@schwarzbach.cz DIČ: fax: Provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření = Datum k němuž se ocenění provádí: Datum zpracování : Počet stran: 20 Z toho počet příloh: 12 Počet vyhotovení 1

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1922, nástavba II.NP včetně zastřešení 1969 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení v současné době volný, vybydlený Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmysloá zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky nefunkční: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Vnitřní zastavěná část navazující na centrum Stavebně technický stav stavby: dobrý Vytápění: lokální plynové GAMATY Prodejnost nemovitosti: dobrá do 6-ti měsíců Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 10/0 Bytová jednotka dle prohlášení vlastníka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP vlastního bytu Balkon Terasa Sklepní koje Garáž. stání Půdní koje Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena přepočtená (92,44 m 2 ) m 2 m 2 m 2 m 2 ks m Kč/m 2 692/ ,58 1,82 0,00 8, , / negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena ,00 Kč Nehodnotí se ,00 Kč ,00 Kč - 2 -

3 Situace Přehled podkladů Poloha nemovitosti NÁLEZ - Informace z MÚ, stavební odbor, Ústí nad Orlicí, paní Tothová. - Výpis z katastru nemovitostí LV 4755, ze dne k.ú. Ústí nad Orlicí. - Snímek z katastrální mapy - internetové stránky cuzk.cz Prohlídka stavby ze dne Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Bývalé okresní město je stále významným městem regionu, leží při silnici č.i/14, která spojuje Českou Třebovou s městy Ústí nad Orlicí, Vamberk, Náchod a dále na hlavní železniční trati Praha Brno (Olomouc). Celková občanská vybavenost odpovídá jeho velikosti. Obchodní řetězce PENNY, TESCO, LIDL, nové obchodní centrum, krytý plavecký bazén, polokryté zimní kluziště, tenisové a volejbalové kurty, fotbalový stadión, koupaliště. V posledních letech probíhá příkladná investiční výstavba, modernizace a přístavba nemocnice, hudební škola, výstavba rodinných domů. Krajní řadový obytný dům se nachází ve vnitřní zastavěné části města, v ulici Husova, cca 20 m SV od divadla. Místo velmi atraktivní. Popis omezení rizik nemovitostí Prohlídka a zaměření Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Prohlídka a zaměření jednotky ze dne , za přítomnosti majitelů bytové jednotky. Riziko nezjištěno Dle databáze Pojišťovny KOOPERATIVA, a.s. se obytný dům nachází ve II. RZP. Dle zákresu záplavového území města Ústí nad Orlicí, (GIS mapy Pardubického kraje) se objekt nachází mimo záplavové území města. Přístup bezproblémový z ulice Husova na p.č. 2522/1 ost. komunikace a přes, pozemek (před domem) označený jako p.č. 431/4 ost. plocha. Pozemky ve vlastnictví Města Ústí nad Orlicí. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Na LV v oddíle C jsou vyznačena následující omezení: 7 x nařízení exekuce, 6 x zástavní právo exekutorské, 1 x zástavní právo smluvní, 2 x rozhodnutí o úpadku a 3 x exekuční příkaz k prodeji. Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněny. Pronájem jednotky Dle předloženého evidenčního listu č. 692/9, od 01/04/2010, v bytě bydlí : Vencl Miroslav, vlastník, trvale; Venclová Pavlína, vlastník, trvale; Vencl Miroslav, syn, trvale; Venclová Simona, dcera, trvale; Vencl David, syn, trvale; Venclová Anna, dcera, trvale; Evidence v KN Jednotka je zapsána na LV č. 4755, k.ú.ústí nad Orlicí, část obce Ústí nad Orlicí. Popis jednotlivých staveb Popis stavby Obytný dům postaven v roce 1922 jako podsklepený jednopodlažní, v roce 1969 nastavěno II. NP, ve kterém je umístěna oceňovaná jednotka. Jedná se o koncový řadový obytný dům, s celoplošným podsklepením, dvěmi nadzemními podlažími a vysokou sedlovou střechou. Svislé nosné konstrukce a příčky jsou zděné, stropy dřevěné s rákosovým podhledem. Objekt napojen na přípojky elektriky, vody, kanalizace a plynu. Popis jednotky Bytová jednotka 692/9 se nachází ve II. NP, vlevo od schodiště a je tvořena bytem s příslušenstvím. Jednotka v podstatě v původním stavu z roku V roce 2010 osazen nový plynový boiler a dle prohlášení majitelky provedena výměna stoupaček. Dispoziční řešení Bytová jednotka je tvořena: předsíní chodbou - 19,86 m 2, kuchyní 21,21 m 2, pokojem 18,35 m 2, ložnicí - 21,60 m 2, koupelnou - 3,90 m 2, WC - 1,12 m 2, spíží 1,14 m 2 a balkonem 1,82 m 2. Dle evidenčního listu vlastníka, s jednotkou je dále užívána dřevěná sklepní kóje - 8,60 m 2 a dřevěná půdní kóje 16,92 m 2. Popis tech. stavu stavby Obytný dům i jednotka jsou v původním stavu s průběžně prováděnou základní běžnou údržbou. Základní jednopodlažní, celoplošně podsklepený objekt byl postaven v roce 1922, v roce 1969 byla provedena nástavba II. NP a nové zastřešení sedlovou střechou včetně položení střešní krytiny a klempířských konstrukcí

4 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Betonové 2. Svislé konstrukce Zděné ve skladebné tl. 450 mm 3. Stropy Dřevěné s rákosovým podhledem 4. Krov, střecha Sedlová 5. Krytiny střech Eternitové šablony 6. Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů Štuková omítka 8. Úprava vnějších povrchů Břízolitová omítka 9. Vnitřní obklady keramické Keramické 10. Schody Betonové s terasem, na půdu betonové 11. Dveře Sololitové do ocelové zárubně 12. Vrata Nejsou osazena 13. Okna Dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah Dřevěné, případně keramická dlažba 15. Vytápění Lokální Gamaty 16. Elektroinstalace 230 V 17. Bleskosvod Je osazený 18. Vnitřní vodovod Rozvod studené a teplé vody 19. Vnitřní kanalizace Napojeno na městskou kanalizaci 20. Vnitřní plynovod Je proveden 21. Ohřev teplé vody Plynový boiler 22. Vybavení kuchyní Kombinovaný sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení obložená vana, umývadlo, WC neobložené, samostatné 24. Výtahy není osazen OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha obytná/hlavní místnost chodba Byt 19,86 m 2 19,86 m 2 19,86 m 2 obytná/hlavní místnost kuchyně Byt 21,21 m 2 21,21 m 2 21,21 m 2 obytná/hlavní místnost pokoj 1 Byt 18,35 m 2 18,35 m 2 18,35 m 2 obytná/hlavní místnost pokoj 2 Byt 21,60 m 2 21,60 m 2 21,60 m 2 obytná/hlavní místnost koupelna Byt 3,90 m 2 3,90 m 2 3,90 m 2 obytná/hlavní místnost - WC Byt 1,12 m 2 1,12 m 2 1,12 m 2 obytná/hlavní místnost - spíž Byt 1,14 m 2 1,14 m 2 1,14 m 2 obytná/hlavní místnost balkon Byt 1,82 m 2 0,31 m 2 Sklepní kóje 8,60 m 2 0,86 m 2 Půdní kóje 16,92 m 2 1,69 m 2 Celková podlahová plocha 116,92 m 2 89,58 m 2 92,44 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Přepočtená podlahová plocha [m 2 ] 92,44 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč ,00 Rozestavěnost % 100,00 Stáří přepočtené roků 70 Další životnost roků 50 Opotřebení % 58,00 Věcná hodnota (VH) Kč ,00-4 -

5 Porovnávací hodnota Typ stavby Bytová jednotka Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Zděný obytný dům z roku 1974, se nachází ve vnitřní zastavěné části města, cca 100 m jižně od supermarketu LIDL. Dům je napojen na přípojky: vodovodní, kanalizační, elektro a plynovou. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Samostatně stojící zděný šestipodlažní obytný dům s novým výtahem. Bytová jednotka se nachází ve III. NP. jako vnitřní byt. Před deseti lety byla provedena rekonstrukce, vyzděna koupelna a samostatné WC a vyměněny původní okna za plastová. Vytápění je ústřední centrální s ocelovými radiátory, ohřev teplé užitkové vody vlastní plynovou karmou. V současné době je odstraněna kuchyňská linka a probíhá oprava podlahy v jednom pokoji. Přepočtená podlahová plocha 76 m2. Prodejní cena ,00 Kč. Realizace prosinec Součástí prodeje byla nedaleko stojící vnitřní řadová garáž, obvyklou cenu garáže odhaduji na ,00 Kč. Cena bez garáže odpovídá ,00 Kč, jednotková cena Kč/m2. Ústí nad Orlicí. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost bytu - menší podlahová plocha, ale byt koeficient 0,85; Provedení a vybavení - lepší po rekonstrukci v roce koeficient 0,90; Celkový stav - lépe udržovaný - koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena; Lokalita - srovnatelná; Velikost bytu - menší podlahová plocha, ale byt 3 + 1; Provedení a vybavení - lepší po rekonstrukci v roce 2005; Celkový stav lépe udržovaný; Vliv pozemku - bez vlivu; zděná stavba 76,00 III. NP , Byt Bytová jednotka 2+1 v osobním vlastnictví v obci Ústí nad Orlicí, ul. Špindlerova. Byt je situován v I. nadzemním podlaží cihlového domu. Bytový dům je po revitalizaci. Dispozice bytu: vstupní chodba, prostorná kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj a ložnice. Koupelna s vanou, samostatná toaleta. Byt prošel rekonstrukcí - zděné jádro, nová dlažba v kuchyni a chodbě, elektřina v mědi, plastová okna. UT plynové - vlastní plynový kotel, el. 230 V, vodovod městský. K bytu přísluší sklep v I. PP. Přepočtená podlahová plocha 68 m2. Prodejní cena ,- Kč, realizace v prosinci 2014, jednotková cena Kč/m2. Ústí nad Orlicí Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší podlahová plocha - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší podlahová plocha; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; zděný 68,00 I.NP , Družstevní byt Ústí nad Orlicí - 5 -

6 Jedná se o bytovou jednotku (podl. plocha 84,83 m2) umístěnou v panelovém, podsklepeném osmipodlažním domě, tvořeném třemi sekcemi. Dům nezateplený, v původním stavu, kromě nové krytiny a nového bezbariérového výtahu. Vnitřní bytová jednotka umístěná v VI. NP je s původním umakartovým jádrem, koupelna obložena keramickým obkladem v roce V roce 2011 osazena plastová okna, zasklená dvojsklem a opatřená vnitřními žaluziemi, v témže roce osazen sporák s elektrickou troubou a sklokeramickou deskou. Stavebnětechnický stav jednotky velmi dobrý. Přepočtená podl. plocha 81,71 m2, prodejní cena ,00 Kč, realizace duben Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší podlahová plocha, ale byt koeficient 0,90; Provedení a vybavení - udržovaný panelový dům s plastovými okny - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Realizovaná cena; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší podlahová plocha, ale byt 3 + 1; Provedení a vybavení - udržovaný panelový dům s plastovými okny; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Panelová nezateplená 81,71 VI. NP , Variační koeficient před úpravami: 9,97 % Variační koeficient po úpravách: 0,34 % Započítatelná plocha: 92,45 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Porovnávací hodnotu odhaduji na ,00 Kč - 6 -

7 Stanovení obecné ceny Obvyklá cena ve smyslu zákona 151/197 Sb. je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného případně obdobného majetku nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku. Vychází se z uskutečněných prodejů případně z nabídek podobných srovnatelných bytových jednotek. V našem případě se jedná o bytovou jednotku 2 + 1, (podlahovou plochou odpovídající velkému bytu 3 + 1) umístěnou ve II. NP dvojpodlažního obytného domu se sedlovou střechou. Výhody : Bytový dům umístění v zastavěné části města, nedaleko centra, vedle divadla. Vnitřní nadstandardně velký byt 2 + 1, s vlastním lokálním plynovým topením a ohřevem teplé vody v plynovém boileru. Mimo vlastní jednotku (ve sklepě a na půdě) jsou umístěny s jednotkou užívané kóje, využívané jako skladiště. S tichým souhlasem města, je vlastníky BJ v domě, užívám obecní pozemek za domem jako zahrada. Nevýhody : Jednotka v podstatě v původním stavu, z roku 1969, kdy bylo nastavěnou II. NP, ve kterém je jednotka umístěna. Nad rámec základní běžné údržby byl v roce 2010 osazen plynový boiler. Není zajištěn bezbariérový vstup. Obývací pokoj je přístupný pouze přes kuchyni. Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu ve výši ,00 Kč. slovy : Sedmsettisíckorunčeských V České Třebové dne Vypracoval: Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová - 7 -

8 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3348/17/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla. V České Třebové dne Vypracoval: Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí č. 4755, ze dne oceňovaný byt 6 Snímek katastrální mapy 1 Evidenční list vlastníka jednotky 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Záplavové území města GIS mapy Pardubického kraje + databáze pojišťovny Kooperativa 1 Mapa oblasti

9 - 9 -