Odhad tržní hodnoty č. 2279

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 02990/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02990/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 40 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 359 druh: zahrada Pozemek parcela č. 541/3 druh: ostatní plocha jiná plocha Pozemek parcela č. 3123/14 druh:trvalý travní porost Stavba (budova) rodinného domu č.p. 136 s příslušenstvím na pozemku parcela č.st 40 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec Sopotnice, katastrální území Sopotnice na LV č. 625 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02990/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 66 s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec Sopotnice, katastrální území Sopotnice na LV č. 625 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. Objekt s pozemky byl oceněn na základě dostupných informací a přímého měření, dle zákona 26/2000 Sb. 4. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 625 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice - KM k LV č. 25 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Sopotnice Katastrální území: Sopotnice (752444) List vlastnictví číslo: 625 Vlastník: Společné jmění manželů Kříž Antonín Křížová Urbanová Libuše Sopotnice 136, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec Sopotnice, katastrální území Sopotnice na LV č. 625 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební

4 4 dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.

5 5 Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Pro srovnání byly použity i následující nemovitosti: dvougenerační RD po celkové rekonstrukci (odpady, el., voda, podlahy, okna, kuchyňské linky, sociální zařízení,...). Dispozice: veranda, chodba, kotelna, 2 bytové jednotky 2+1 a 3+1 s vlastním sociálním zařízením a samostatnými vchody. Pod obytnou části se nachází velký sklep. Na dům navazuje stodola s možností parkování pro 2 auta. Půda je vhodná k vestavbě. Za domem je posezení s grilem. Udržovaná zahrada má vyměru 1455 m2. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost Cena Kč rodinný dům obci Sopotnice. Tento dům je vhodný k velice klidnému bydlení nedaleko od veškeré občanské vybavenosti a zároveň je situován v klidné části obce. Užitná plocha obytné části činí 150 m. Tento cihlový dům s betonovou podlahou i stropem, se nachází na pozemku o celkové rozloze 1427 m. Dolní část domu se skládá z dispozice 1+1 a vrchní část z dispozice 3+1. V dolní části se nachází také garáž. Dále je tu sklad paliva. Dům využívá vodu z vlastní studny, obecní vodovod na hranici pozemku, odpady jsou svedeny do septiku, vytápění je zde jak kotlem na tuhá paliva, tak také plynovým kotlem, elektřina v domě je 230/400V. Sopotnice je vzdálena 10 km od Ústí nad Orlicí, či 8 km od Vamberka. Občanská vybavenost v obci je velice dobrá základní škola, školka, obchod, restaurace. Dům je volný ihned. Cena Kč Prodej rodinného, dvougeneračního domku v obci Sopotnice. Domek je situován na vyvýšeném místě s nádherným výhledem do přírody. Lyžařský vlek 150 m od domu. Technické zázemí v suterénu - garáž, dílna, kotelna, sklad uhlí, tech.místnosti. V prvním i druhém nadzemním podlaží jsou samostatné bytové jednotky. Vytápění kotlem na tuhá paliva, ústřední topení. Možnost půdní vestavby. Pozemek 621 m2. Cena Kč Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost dům č.p. 136 na pozemku par. č. st 40 s příslušenstvím a pozemky je situován ve středu obce Sopotnice při komunikaci nadregionálního významu.

6 6 Rodinný dům č.p. 136 Dům se nachází uprostřed obce, vzdáleně při komunikaci procházející obcí. Jde o patrový část. podsklepený dům s podkrovím. Nadzemní zdivo je opatřené břízolitovou omítkou. Krov sedlový krytý eternitem na bednění. Vybavení domu jenž nebylo možné prohlédnout se vzhledem k tomu, že jako hlavní je použita metoda srovnávací, kdy je srovnávaná nemovitost jako celek znalec uvažuje jako standardní. K domu jsou příslušné vedlejší stavby: Kůlna Garáž Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována J od komunikace procházející středem obce konfigura terénu rodinný dům č.p. 136 pozemku s příslušenstvím a zahradou je situován na rovinatém až mírně svažitém poloha vzhledem k centru dům č.p. 136 je situován ve středu obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, přilehlý ke komunikaci nadregionálního významu.. Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu. Inženýrské sítě Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace,plyn) Doprava Obec Sopotnice je dobře přístupná po komunikaci s městem Ústí nad Orlicí vzdáleným cca 11 km. V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek a dálkových spojů s dostatečným pokrytím všech období dne.

7 7 Obchod a služby V míst je omezená nabídka služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, pohostinské služby atd. Školství Škola poskytuje vzdělání v rozsahu 1 a 2. Stupně ZŠ. Zdravotnictví Obec nemá samostatné ordinace praktického lékaře pro děti a dorost Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení základní školy. Úřady Obecní úřad, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí Zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Les a potok v blízkosti Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Zvyšující cenu nemovitosti. Zde garáž,kůlna.. Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Možnost dalšího rozšíření není. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. st 40 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 144 m 2 Pozemek parcela č. 359 druh: zahrada výměra 619 m 2 Pozemek parcela č. 541/3 druh: ostatní plocha jiná plocha výměra 26 m 2 Pozemek parcela č. 3123/14 druh:trvalý travní porost výměra 126 m 2

8 8 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 625 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

9 9 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Ústí nad Orlicí Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 625 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 752,93 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 5 800, Kč/jedn. 752,93 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 60,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,60 Kč

10 10 a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemní část 3,50 m 8,55 9,90+1,80 5,60 = 94,73 m 2 patro 2,90 m 8,85 9,90 = 87,62 m 2 krov 3,25 m 5,20 9,90 = 51,48 m 2 Součet: 9,65 m 233,83 m 2 Podlažnost: 233,83 / 94,73 = 2,47 Obestavěný prostor (OP): přízemní část 3,50 (8,55 9,90+1,80 5,60) = 331,54 m 3 patro 2,90 8,85 9,90 = 254,08 m 3 krov 3,25 5,20 9,90 = 167,31 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 752,93 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Sopotnice Počet obyvatel: 968 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 062, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00

11 11 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,110 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD II. Např. sauna, centrál.vysavač, zimní 0,01 zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu nebo nadstand. 0,04 provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údržbou * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,779 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,110 0,779 = 0,778 Cena upravená (CU = IPC I): 3 062, 0,778 = 2 382,24 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 752, ,24 = ,96 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,96 Kč

12 12 a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 752,93 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 5 800, Kč/jedn. 752,93 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 60,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,796 C B 0,912 C C 1,028 C D 1,144 C E 1,259 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 3,980 Orientace ke světovým stranám C 5 5,140 Konfigurace terénu D 3 3,432 Poloha vzhledem k centru obce D 5 5,720 Převládající zástavba E 5 6,295 Inženýrské sítě C 5 5,140 Doprava B 5 4,560 Obchod a služby B 5 4,560 Školství C 5 5,140 Zdravotnictví A 5 3,980 Kultura, sport, ubytování C 5 5,140 Úřady C 2 2,056 Pracovní možnosti A 5 3,980 Životní prostředí C 5 5,140 Přírodní lokalita B 5 4,560

13 13 Změna v zástavbě C 5 5,140 Příslušenství nemovitosti C 1 1,028 Typ stavby D 5 5,720 Možnost dalšího rozšíření A 1 0,796 Obyvatelstvo D 5 5,720 Názor znalce C 5 5,140 Celkem: 92 92,367 Koeficient k = 92,367 / 92 = 1,0040 Korekce ceny: 1,0040 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,79 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,79 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 968 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,950 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 118, ,93 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500

14 14 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,950 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada , 47, ,44 ostatní plocha - jiná 541/ , 47, ,58 plocha trvalý travní porost 3123/ , 47, ,73 Součet: ,75 Součet cen všech typů pozemků: = ,68 Kč Pozemky na LV číslo 625 zjištěná cena: ,68 Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

15 15 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj.. Realitní trh pro menší obce v oblasti Ústí nad Orlicí má v nabídce dostatek nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech (obcích) oblasti města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům obcím.

16 16 U rodinných domů došlo již druhý kvartál po sobě k mírnému růstu cen. Ten byl tentokrát o něco rychlejší, než tomu bylo v předchozím čtvrtletí. Díky výhodným podmínkám financování a zvýšenému zájmu o nízkoenergetické rodinné domy totiž u nás dochází k růstu poptávky, což vytváří mírný tlak na posun cen směrem nahoru. Můžeme tak říct, že ceny rodinných domů se již také stabilizovaly. Z pohledu architektury vnímáme také zájem o kvalitně projektované nemovitosti, U starších rodinných domů i nadále přetrvává zájem o koupi těch, které jsou vhodné k rekonstrukci. Stavební náklady na rekonstrukce se totiž nemění, roste tedy jejich výhodnost. Zajímavým faktem je, že na rozdíl od pozemků a bytů nelze u rodinných domů vůbec mluvit o trendu jejich pořizování jako investice k uložení přebytečných finančních prostředků coby ochraně proti rostoucí inflaci. Lidé si tedy pořizují rodinné domy čistě pro vyřešení vlastní bytové otázky anebo jako bydlení pro své příbuzné. Oceňovaný rodinný dům je situovaný v klidném místě v centru obce Sopotnice vzdáleně při komunikaci nadregionálního významu jako samostatně stojící netypový rodinný dům městského typu. Vnější prohlídka nezjistila žádnou zanedbanou údržbu, dům svým technickým stavem odpovídá jeho stáří při zjevné pravidelné údržbě. Znalec hodnotí oceňovanou nemovitost jako hůře prodejnou z důvodu propadu realitního trhu. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

17 17 Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetpadesátčtyřitisíce Kč

18 18 D. Seznam příloh 1. LV č. 625 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice 2. KM k LV 625 k.ú. Sopotnice, obec Sopotnice 3. mapy místa 4. fotopříloha

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30