ocenění nemovitosti v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval:

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2014 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parcelní číslo st. 330, jehož součástí je RD čp. 316 v katastrálním území Černilov, obci Černilov, okres Hradec Králové Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 Školská 695/ Praha 1 Usnesení č.j. 189 EX 203/14-23 ze dne Účel posudku: ocenění nemovitosti v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 29. října 2014

2 A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne č.j. 189 EX 203/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitosti ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitost pozemek parcelní číslo st. 303 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. 316 v katastrálním území Černilov, obci Černilov, okres Hradec Králové 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území : : : : Hradec Králové 316 Královéhradecký Hradec Králové Černilov : Černilov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 28. října 2014 znalcem za účasti osoby povinné. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Černilov, LV č. 33 ze dne ) místní šetření znalce dne 28. října 2014, 3) kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě nájem RD v místě není obvyklý, metoda nebude aplikovaná. -2-

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 33 je paní Libuše Srbová, nar. dne bytem Černilov 316 vlastníkem oceňované nemovitosti pozemku parcelní číslo st. 303 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 432,0 m2, jehož součástí je rodinný dům čp. 316 v katastrálním území Černilov, obec Černilov, okres Hradec Králové. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Královéhradecký kraj a je stanovena kategorie - nízké radonové riziko. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou, není zde sjednán nájemní vztah. Finanční závazky evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Prodej není vázán odvodem DPH. 11. Základní popis : Vesnice Černilov spadá do okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Černilov se rozkládá asi devět kilometrů severovýchodně od centra Hradce Králové. Území této středně velké obce trvale obývá 2510 obyvatel a má narůstající tendenci. Černilov se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Bukovina, Černilov a Újezd. Obec Černilov sousedí s katastry obce Hradec Králové. Ke školní docházce využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci zřízeno sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli kostel a hřbitov. V obci Černilov má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad, obchody se základním sortimentem a některé služby. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Rodinný dům je postaven v ulici mířící z centra vesnice na jih k silnici do Hradce Králové, oblast je zastavěná rodinnými domy ale v blízkosti je škola, školka i ordinace stomatologa. Do centra obce lze dojít pěšky během pěti minut. Jedná se o jižní část dvojdomu, stavba přiléhá k sousednímu RD, předmětem ocenění je i pozemek pod stavbou, jehož nezastavěná část tvoří dvůr (možno parkovat s automobilem). Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po asfaltové místní komunikaci, parkování je možné na pozemku, na kterém stojí dům, garáž je postavená za domem, ale není k ní zřízen zpevněný příjezd. Zastávka autobusu spojující obec s okolními obcemi a městy je umístěná nedaleko domu. Autobusy ve všech směrech projíždí obcí -3-

4 pravidelně, jsou zde i linky integrované dopravy. V obci není železniční stanice, ovšem do Hradce Králové na nádraží ČD dojedeme autobusem během 15 minut. Účel využití Stavba objektu bydlení je dle evidence určena k trvalému bydlení, dům je užíván vlastníkem, jeho technický stav není příliš dobrý, ke dni ocenění je odpojená elektrická energie i plyn pro neplatičství. 12. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek, na kterém stojí stavba hlavní i stavby vedlejší. Pozemek je plošně malý, ale pro potřeby uživatele domu vystačující. Pozemek dle LV č. 33 je užíván v souladu s evidencí, parcela je plošně malá. Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo st. 303 s domem čp. 316 v katastrálním území a obci Černilov Obsah ocenění: a) pozemek parcelní číslo st. 330 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Černilov, okres Hradec Králové b) rodinný dům č.p. 316 na pozemku parcelní číslo st. 330 zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství v katastrálním území a obci Černilov, okres Hradec Králové 13. Popis nemovitostí: a) Pozemek na LV č. 33, katastrální území a obec Černilov Předmětem ocenění je stavební plocha - pozemek umístěný pod stavbou hlavní (RD), na kterém najdeme i garáž, altán a kůlnu, nezastavěná část tvoří příjemnou zahrádku u domu. Plocha je rovinná, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. Černilov nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. b) Hlavní stavba - rodinný dům č.p. 316, katastrální území a obec Černilov Posuzovaný rodinný dům čp. 316 je postaven těsně u sousedního domu, stavba starší 60-ti let obdélníkového půdorysu s vysunutým dvorním křídlem, které bylo pravděpodobně přistavené v průběhu existence stavby a obsahuje jeden obytný pokoj. Objekt stojí na rovině, okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy, vilky, velmi blízko je školka a škola. Posuzovaný dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou s podkrovím přístupným ze dvora po žebříku, obytnou plochu lze rozšířit o podkrovní pokoje. Dům má kamenné základy, izolace nefunkční, stavba zamoká od zemní vlhkosti, je zděná, tl. obvodových stěn 45 cm, strop s rovným podhledem dřevěný, střecha sedlová, krov dřevěný, střešní krytinu tvoří taška pravděpodobně vyměněná cca před 20 léty, prvky krovu jsou ovšem místy poškozené. Klempířské konstrukce jsou kompletní. Omítky vnitřní vápenné štukové, fasáda omítka cementová, obklad soklu chybí. Schody chybí. Výplně otvorů původní, dřevěné a to jak okna (deštěná) tak dveře. Nášlapy podlah jsou betonové s koberci nebo dlážděné kuchyň, chodba, koupelna, některé dlažby jsou ze šedesátých let minulého století, některé cca 20 let staré. Sociální zázemí je řešeno koupelnu vybavenou vanou a umyvadlem, -4-

5 ve stejném prostoru najdeme plynový kotel etážového vytápění a plynový zásobník pro ohřev TUV. WC samostatné, sousedí s koupelnou. Kuchyňská linka cca 30 let stará, sporák plynový. Rodinný dům je napojen na všechny inženýrské sítě, ke dni ocenění je odpojen elektroměr i plynoměr. Vytápění domu je etážové plynové, ohřev TUV plynový zásobník, v kuchyni sporák plynový. Elektrická energie 220/430 V. Napojení na veřejný vodovod, odvod splašků do kanalizačního řádu. Ten se v současné době v ulici rekonstruuje, nakonec bude v ulici položen nový asfaltový koberec. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí - elektrické energie, kanalizace, vody a plynu, zpevněné plochy kolem nemovitosti v minimálním rozsahu, plot z ulice s vraty a vrátky, studna u domu, dále zde najdeme garáž bez příjezdu, altán a kůlnu. Obdélníková stavba má hlavní vstup ze dvorku do verandy, následuje vnitřní chodba odkud zleva doprava vedou dveře do pokoje v přístavbě, na WC, do koupelny, ložnice, obývacího pokoje a kuchyně. Oceňovaný objekt obsahuje jednu bytovou jednotku typu 3 +1 se zázemím. Příslušenství stavby tvoří venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, oplocení s vraty a vrátky, chodník, dále studna s ručním čerpadlem, garáž bez příjezdu, altán a kůlna. Při prohlídce objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky : Stavba rodinného domu byla postavena před více jak šedesáti léty a k dnešnímu je bezmála v původním stavu. Materiály používané v té době dnes již nevyhovují tepelným ani estetickým požadavkům. Za dobu užívání domu zde byla vyměněno vybavení kuchyně včetně sporáku, plynový kotel ÚT a zásobník na ohřev TUV jsou v dobrém stavu, ale plyn je odpojen, samotné sociální zázemí bylo vestavěno do objektu cca před padesáti léty. Přitom dům potřebuje výměnu rozvodů, výměnu oken, dveří, revizi krovu, opravu popraskaného zdiva, praskliny najdeme i v nosných stěnách, je třeba vyměnit nášlapné vrstvy podlah a hlavním problémem stavby je zamokání zdiva od zemní vlhkosti, podřezání domku je nutností. Jedná se o menší domek s malou plochou pozemku, stavba si zasluhuje důkladnou rekonstrukci. Nejedná se však o demoliční objekt. B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby

6 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) Pozemek parcelní číslo st. 330 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Černilov Pozemek parelní číslo st. 330 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Plocha pozemků Malý lexikon obcí ČR 2013 Černilov Černilov Královéhradecký příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 P m2 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 do 5000 O1 Počet obyvatel 0,85 ostatní obce O2 Význam obce IV. 0,60 sousedí s Hradcem O3 Poloha obce 1,03 kompetní O4 Tech. infrastruktura 1,00 příměstská doprava O5 Dopravní obslužnost 1,00 základní O6 občanská vybavensot I 0,95 Základní cena pozemku ZC 758,53320 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I rovnováha 2 Vlastnické vztahy IV. bez vlivu 3 Změny v okolí I bez vlivu 4 Vliv právních vztahů bez vlivu 5 Ostatní neuvedené bez vlivu 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 1,0000 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost IV. rovina 2 Zákadové podmínky zvýšená hladina spodní vody -0,05 3 Ochranná pásma mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání bez omezení 5 Geometrický tvar bez vlivu bez vlivu 6 Ostatní neuvedené Io 0,95 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 4 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby RD 1,00 2 Okolní zástavba rezidenční 0,04 3 Poloha v obci navazuje na střed 0,02 4 Možnost sítí lze napojit na všechny v obci 5 Občanská vybavensot je dostupná 6 Dopravní dostupnost VII dostupná s parkováním 0,01 7 Hromadná doprava zastávka do 1000 m -0,02 8 Komerční využití bez možnosti 9 Obyvatelstvo bezproblémové 10 Nezaměstnanost průměrná malá plocha, zahrada cizí 11 Vlivy neuvedené -0,10 Ip 0,95 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P ,92 b) RD čp. 316 na pozemku parcelní číslo st. 330 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Černilov Výměry pro ocenění OP obestavěný prostor: OP = (92,30 x 3,40) +(17,30 x 2,60) + /(92,30 x 3,80) : 2/ = 534,17 m3-6-

7 Rodinný dům č.p. 330 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor Znak Malý lexikon obcí ČR 2013 příloha č. 24 ZC Kč/m3 OP m3 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Popis zn. Číslo Popis dvojdomek Druh stavby zdivo s pálených cihel Provedení obv. stěn I 45 cm Tloušťka obv. Stěn hodnota 1 Podlažnost kompletní Napojení na veř. sítě V. etážové Vytápění I standard Zákl. příslušenství I bez dalšího vybavení Ostatní vybavení špatný stav Venkovní úpravy kůlna, garáž, altán Vedlejší stavby I do 800 m2 Pozemky studna Jiné kriterium IV. Stáří staby Stav 75 I Černilov Černilov Královéhradecký 1 813,00 534,17 s = 1-5*y rekonstrukce nutná Iv V1-0,01 0,08-0,03 0,08 0,05 0,17 0,63 0,85 0,62 It (dle pozemku) 1,00 Ip dle pozemku) 0, ,72 Index trhu Index polohy Cena domu C = OP*ZC*Iv*It*Ip Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. rekapitulace cen: a) pozemek parcelní číslo st. 330 k.ú. Černilov b) RD čp. 330, včetně příslušenství Administrativní cena ke dni ocenění = = = Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) = ,90 Kč ,70 Kč ,60 Kč Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je starší a menší RD tvořící s vedlejším domem stavebně jeden celek stojící v obci Černilov. Stavba obsahuje byt typu v 1. NP., je zde možnost rozšíření obytné plochy o prostory v podkroví, příslušenství domu tvoří přípojky inženýrských sítí, venkovní úpravy, studna a vedlejší stavby garáž bez příjezdu, kůlna, altán. Sousedící zahrada náleží jinému vlastníku. Stavbu je nutno po technické stránce definovat jako před rekonstrukci, zejména je nutno objekt dodatečně izolovat proti spodní vodě. V sousedství najdeme málem totožné domy, ty se ovšem vyznačují odlišným technických stavem tři nejblíže postavené stejně staré domy jsou již po celkové důkladné rekonstrukci. A nutno dodat, že lokalita je velmi vhodná k bydlení, občanská vybavenost obce sousedící s Hradcem Králové je naprosto dostačující a skutečnost, že školka i škola jsou umístěny málem v sousedství domu činí stavbu atraktivní i pro mladou rodinu. Navíc vzdálenost od krajského města je natolik atraktivní, že se obec v posledních létech rozrůstá, najdeme zde i pěkné novostavby, neboť bydlení je zde klidné a spojení i veřejnou dopravou s Hradcem velmi dobré. Realitní trh v obci podtrhuje výše napsaný text, v nabídce přímo v obci jsou sice čtyři RD, jedná se však buď o novostavby nebo stavu rozestavěnou a požadované ceny se pohybují nad 3,75 mil. Kč. Tyto domy s posuzovaným nelze porovnávat, posuzovaná stavba starší šedesáti let je sice umístěná výborně, plocha pozemku je malá, ale hlavně stavba vyžaduje celkovou, odborně provedenou rekonstrukci. -7-

8 Srovnatelné stavby pak najdeme v okolí Hradce Králové, kdy nabídka srovnatelných domů je rozsáhlá a nabízené stavby, tak jak dům posuzovaný, je nutno ve větším či menším rozsahu rekonstruovat, plocha pozemků nabízených s domy je buď srovnatelná nebo větší, nelze ovšem zapomínat, že občanská vybavenost Černilova a dopravní spojení obce s Hradcem náleží v okolí mezi nejlepší. Z nabízených staveb uveďme alespoň některé: Sjednaná cena za posuzovaný dům v roce 2010 činila cca 2 mil. Kč a je nutno zdůraznit, že tady je vidět neznalost nabyvatelky, která nedokázala posoudit stav domu a náklady na jeho provoz, které právě díky technickému stavu jsou vyšší než sama je schopná unést. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitostí metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena nemovitostí určená analýzou situace Kč C) Závěr : Administrativní cena Kč Cena určená analýzou situace Kč Obvyklou cenu posuzované nemovitosti evidované na LV č. 33 vedeném pro katastrální území Černilov, obec Černilov, okres Hradec Králové, tj. pozemku parcelní číslo st. 330 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. 316 a příslušenství k této nemovitosti vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Kč Slovy : jedenmiliondvěstěpadesáttisíc korun českých -8-

9 V Otrokovicích, dne 29. října 2014 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 143/14. Mapové podklady: Rodinný dům č.p. 316 v obci Černilov Fotodokumentace: Pohled na rodinný dům čp. 316 z ulice jižní štít a uliční průčelí v obci Černilov -9-

10 U domu lze zaparkovat autem, garáž bez příjezdu a altán koupelna, kde je i kotel ÚT a zásobník TUV přístavba ve dvoře obsahuje jeden pokoj kuchyň ložnice má tak jak obývací pokoj okno do ulice samostatné WC pokoj v přístavbě má okno na jih nosné zdivo u paty silně zamoká, viditelné je to jak v exteriéru tak uvnitř domu prasklina v nosném zdivu

11 List vlastnictví:

12 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 11 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Jiří Leskovjan Vystavil: Leskovjan Jiří, JUDr. et Mgr. - soudní exekutor V Praze dne Powered by TCPDF (