Vývoj a prostorová diferenciace cen bytů v ČR. Michal Ovčáčík a Oldřich Sklenář

Transkript

1 Vývoj a prostorová diferenciace cen bytů v ČR Michal Ovčáčík a Oldřich Sklenář

2 Vývoj ceny bytů V ČR neexistuje oficiální index cen nemovitostí, proto je pohyb cen evidován podle cen uváděných v daňových přiznáních. Tady však chybí nemovitosti prodávané developery, privatizované domy a byty ve vlastnictví obcí. Vliv na vývoj ceny bytů mají různé faktory. Například úrokové sazby úvěrů a hypoték, vývoj nezaměstnanosti, mezd a vyhlídky do budoucnosti. Z neekonomických faktorů potom přírůstek obyvatelstva, sňatečnost a další. Úrokové sazby bankovních úvěrů domácnostem na koupi bytové nemovitosti (v %) 6, ,5 5 4,5 4 3,5 3 Celkem Fixace sazby nad 10 let Fixace sazby nad 1 rok do 5 let Floating a f ixace sazby do 1 roku Zdroj: CZSO

3 V období dva výrazné cenové nárůsty. 1. nárůst cen na začátku roku Jejich vývoj předznamenával trh s byty v Praze, kde se v tomto meziročně zvýšily ceny o téměř 18 %, zatímco v ostatních částech země vprůměru o 11,9 %. V úhrnu tak stouply v ČR ceny bytů v roce 2001 o 14,7 %. Takto došlo k první bublině na trhu nemovitostí, vzniklé v souvislosti sočekáváními růstu cen po vstupu ČR do EU a ceny nemovitostí výrazně předbíhaly dynamiku cen nemovitostí v ostatních regionech České Republiky. Strmý růst pokračoval i v letech 2002 a 2003, když ceny meziročně vzrostly o 22,3%. V roce 2003 tempo růstu cen v Praze oslabilo, ale ve zbytku republiky dostalo na síle, takže v Praze oproti předchozímu roku ceny vzrostly o 17%, ale v ostatních krajích byl zaznamenán průměrný nárůst o 28,1% Vyšší variabilita cen bytů napříč kraji než variabilita v čase

4 Index cen bytů (realizované ceny, 1999-pol. 2008, v %, 2000=100) Celkem ČR Celkem ČR mimo hlav ní město Prahu Hlav ní město Praha * Zdroj: CZSO Bazický index cen bytů ukazuje vývoj v letech 1999 až 2008 a je zde možné vidět dvě období prudkého růstu. V tomto období průměrné ceny bytů stouply o 104,6%. V průběhu roku 2008 ceny dále stoupaly až o 122,2% oproti roku V pořadí druhý strmý růst cen má na svědomí konjunktura české ekonomiky (nárůst reálných mezd, pokles nezaměstnanosti)

5 Index cen bytů (nabídkové ceny, q 2009, po čtvrtletích, meziroční změna v %) 2004q q q q q q q q q q q q q q q q q q q q q q02 Celkem ČR Hlav ní město Praha ČR mimo hlav ní město Prahu Zdroj: CZSO Na obrázku lze pozorovat tzv. prasknutí bubliny, kdy nadhodnocené ceny bytů klesaly v důsledku hospodářské krize Výrazně prudší pokles nabídkových cen bytů mimo Prahu, což ukázalo, že naplatí trend, že vývoj cen v Praze určuje budoucí vývoj v ČR.

6 Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v ČR ( , 2005=100) Nabídkov é ceny Realizov ané ceny 1Q/04 2Q 3Q 4Q 1Q/05 2Q 3Q 4Q 1Q/06 2Q 3Q 4Q 1Q/07 2Q 3Q 4Q 1Q/08 2Q 3Q 4Q 1Q/09 2Q Zdroj: CZSO Nabídkové ceny nemohou odrážet skutečně realizovanou poptávku Realizované ceny jsou ve skluzu oproti cenám nabídkovým Podle rozdílu mezi nabídkovými cenami a skutečnými kupními cenami lze usoudit podhodnocenost nebo nadhodnocenost cen požadovaných realitními kanceláři

7 Ceny bytů v regionech ČR v letech 1999 až čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí čtvrtletí rok 1999 rok 2000 rok 2001 rok 2002 rok 2003 Celkem ČR Hlavní město Praha Praha 1 Středočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Moravskoslezský kraj Největší kolísání v Plzeňském kraji Extrémní růst cen bytů v Karlovarském kraji Zdroj: CZSO

8 2004q q q q04 průměr q q q q04 průměr q q q q04 průměr q q q q04 průměr q q02 průměr pol Ceny bytů v regionech ČR v letech 2004 až 2008 Celkem ČR Hlavní město Praha Praha 1 Středočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Olomoucký kraj Moravskoslezský kraj V roce 2003 největší propad Plzeňský a Olomoucký kraj až o 14,6% Zdroj: CZSO

9 Prostorová diferenciace cen bytů v ČR Problémové a zaostávající regiony Dominance Prahy a Středních Čech Rozdílné ceny bytů

10 Deset měst s nejdražším bydlením

11 Ceny bytů v krajských městech Plzeň

12 Ceny bytů ve vybraných městech

13 Ceny bytů ve vybraných městech ČR v srpnu 2009 (Kč) Praha Mělník Jihlava Ostrava Brno Olomouc Klatovy Karviná Beroun Nymburk Znojmo Cheb Benešov Zlín Tábor Ústí n. Lab Karlovy Vary Č.. Budějovice Opava Děčín Hr.. Králov lové Rakovník Prostějov Česká Lípa Plzeň Kolín Šumperk Bruntál Kladno Blansko Přerov Sokolov Pardubice Liberec Břeclav Semily Ml. Boleslav Kroměř ěříž Žďár r nad Sáz Most Kutná Hora Havl.. Brod Frýdek-Místek Chomutov Zdroj: cenybytu.idnes.cz, převzato z Institutu regionálních informací

14 Děkujeme za pozornost Hezký den