Vliv světové finanční krize na vývoj cen nemovitostí v České republice

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Vliv světové finanční krize na vývoj cen nemovitostí v České republice Bakalářská práce Autor: Adam Kuchtiak Makléř Vedoucí práce: Ing. Stanislav Heczko,PhD. Praha Červen 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji,ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdána elektronická podoba práce je identická s její tištenou verzí,a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, dne 30.června 2014 Adam Kuchtiak

3 Poděkování Na tomto míste bych rád poděkoval Ing. Stanislavu Heczkovi,PhD. Za jeho odborné vedení,cenné rady a připomínky,které mi při psaní této bakalářské práce udělil.

4 ANOTACE Světovou ekonomiku zasáhla v roce 2007 hospodářská krize dosud nevídaných rozměrů. Ta spustila lavinu problémů, které zasáhly kaţdou zemi v menším či větším rozsahu a téměř kaţdou oblast hospodářského a sociálního ţivota. Výjimkou nebyl ani český trh nemovitostí. Ten zasáhla krize na konci roku Jelikoţ je trh nemovitostí obzvláště náchylný na vlivy ekonomické nestability, znamenala sníţení poptávky, propad cen nemovitostí a jejich následnou stagnaci. Bakalářská práce se zabývá problematikou dopadu hospodářské krize na vývoj cen nemovitostí na českém realitním trhu v oblasti bytů, rodinných domů, pozemků a nemovitostí neslouţících k bydlení. Klíčová slova: hospodářská krize, nemovitosti, trh nemovitosti, ceny nemovitostí ANNOTATION Hit the world economy in 2007 until the economic crisis of unprecedented proportions. That triggered an avalanche of problems that affected every country in varying degrees, and nearly every area of economic and social life. An exception was neither the Czech real estate market. That crisis hit in late As the real estate market particularly susceptible to the effects of economic instability, marked reduction in demand, the housing bust and subsequent stagnation. Bachelor thesis deals with the impact of the economic crisis on the real estate prices on the Czech real estate market of apartments, houses, land and real estate not serving housing. Key words: economic crisis, real estate, real estate market, property prices

5 OBSAH ÚVOD FINANČNÍ KRIZE A JEJÍ DRUHY Krize v kontextu globalizace Dějiny finančních krízí posledních let Druhy finančních krizí PRŮBĚH SVĚTOVÉ FINANČNÍ KRIZE Období před velkou hospodářskou krizí Příčiny finanční krize Vlastní průbeh světové finanční krize Následky finanční krize Poučení z krize TRH NEMOVITOSTÍ V ČR Faktory ovlivňující trh nemovitostí Segmenty trhu nemovitostí Nemovitosti Cena nemovitostí Oceňování nemovitostí Financování nemovitosti Zdanění převodu nemovitosti Stav trhu nemovitostí v České republice Rezidenční nemovitosti Komerční nemovitosti Pozemky Prognóza vývoje realitního trhu v České republice VLIV SVĚTOVÉ FINANČNÍ KRIZE NA VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ V ČESKÉ REPUBLICE Vývoj cen bytů Vývoj cen bytového nájemného Vývoj bytové výstavby Vývoj cen rodinných domů Vývoj cen pozemků

6 4.4 Vývoj cen komerčních nemovitostí Vývoj cen nájemního komerčních nemovitostí Výstavba komerčních nemovitostí ZÁVĚR SEZNAM POUŢITÉ LITERARURY ÚVOD Roky 2007, 2008 a 2009 se zapsaly do světových dějin jako období velké hospodářské krize. Krize, která propukla v USA v roce 2007 se obrovskou rychlostí změnila na krizi celosvětovou. Zpočátku se jevila jako hypoteční, později se změnila na finanční, aţ nabyla globální charakter a postihla téměř všechny země světa, kterých se dotkla ve větší či menší míře, kde následně došlo ke zpomalení ekonomického růstu ve všech segmentech ekonomiky. Propuknutí krize bylo výsledkem dlouhodobého ekonomického vývoje, i přesto svět překvapila, neboť předpovědi analytiků mluvili o dlouhodobém růstu ekonomiky. Světová hospodářská krize přiměla i Českou republiku k uvědomění si své existenční sepětí s vývojem ekonomiky v jiných částech světa. I kdyţ to v roce 2007 vypadalo, ţe americká hypoteční krize nebude mít v České republice ţádné významné důsledky, lpění českého finančního trhu na finanční trhy jiných zemí způsobila, ţe česká ekonomika byla krizí také zasaţena. Postihlo ji zvýšení nezaměstnanosti, růst úrokových sazeb, pokles celkové ekonomické stability. Důsledky hospodářské krize pocítil i trh nemovitostí a to se projevilo propadem cen téměř na všech jeho polích. Cílem předloţené práce je analýza vývoje cen nemovitostí v České republice v období velké hospodářské krize. V souvislosti s tím je práce v širším kontextu věnována samotné hospodářské krizi, zejména jejím příčinám a důsledkům globálního aspektu. První kapitola se zabývá souvislostmi propuknutí hospodářské krize zejména z pohledu 6

7 celkové globalizace světa a nárůstu globální spotřeby. Následně stručně prezentuje dějiny finančních krizí minulých let. Druhá kapitola v podstatné části analyzuje jednotlivé příčiny, které bezprostředně viděli ke vzniku hospodářské krize, její samotný průběh a následky, které jsou s ní spojeny. Samostatná část kapitoly se věnuje následnému vývoji po krizi. Podstatou třetí kapitoly je analýza trhu nemovitosti obecně a jejích základních atributů a faktorů, které mají na něj vliv. Druhá část kapitoly popisuje aktuální stav trhu nemovitosti v České republice. Poslední kapitola je podrobnějším rozborem jednotlivých oblastí trhu nemovitosti v České republice z aspektu vývoje cen na něm během velké hospodářské krize. Kapitola se blíţe zabývá analýzou vývoje cen na trhu bytů, rodinných domů, pozemků a na trhu komerčních nemovitostí. 1 FINANČNÍ KRIZE A JEJÍ DRUHY Krize nevzniká jako náhlý krizový fenomén, ani jako cyklický ekonomický fenomén. Mnoho krizových faktorů vzniklo po roce 1990 a po roce 1995, přičemţ se rozvíjely bez pozornosti vlád a kontrolních mechanismů. Narůstání krizových jevů se urychlilo po kolapsu technologických trhů v březnu 2000 a paradoxně bylo jakoby překrytých krátkou konjunkturou v období Ve skutečnosti promeškání období zásahů proti krizovým jevem vytvořilo prostor pro konjunkturu, zároveň ale umoţnilo rozvoj kumulovaného vlivu rizikových faktorů. Krize se nejen posílila, ale ukázalo se, ţe tyto faktory jiţ není moţné zvládnout izolovaně. Virtualizace finančního sektoru, jeho odtrţení od reálné ekonomiky, kreativní upravování výsledků národních ekonomik a spoléhání se na automatismus návratu ke globální nerovnováze, ale i nerespektování důsledků globalizace, liberalizace, deregulace a privatizace vedlo ke kumulaci negativních a rozporných procesů v ekonomice a společnosti. Absence etiky v ekonomice i společnosti, morální a etický hazard jen umocnily sílu a pronikavost negativních procesů. Důsledkem bylo nejen prohloubení krizových jevů, ale i celkové přeskupení moţností obnovit rovnováhu a vyřešit klíčové problémy - dluhová krize, měnová krize, potravinová a energetická krize, krize globální spotřeby, zavedení etického rozměru do ekonomiky. Komplikovanost vztahů ekonomiky se tedy výrazně zvýšila. (Staněk, Ivanová, 2011, s. 5) 7

8 1.1 Krize v kontextu globalizace Vývoj společnosti posledních 200 let je zaloţen na trvalém růstu a expanzi spotřeby, avšak tato spotřeba je jiţ v úplně jiném vývojovém procesu jako skutečné bohatství vyjádřené finančními trhy a tento vnitřní rozpor mezi těmito dvěma fenomény vede k opakovaným krizím. Tuto disparity se společnost snaţila vyřešit pomocí technologického můstku, případně jiných principů, jakými byla teorie blahobytu a podobné, ale ukázaly se jako nereálné. Poslední období je však charakterizováno uvolňováním úplných vazeb vnitřní diferenciace a polarizace na všech národních liniích i globální ekonomice. I země, které disponují významnými zdroji energetických médií bojují s obrovskou chudobou, protoţe z nich profitují nadnárodní transnacionální korporace i domácí elity, které jim dovolili toto nerostné bohatství vyuţívat. Rozpornost současného globálního světa je určována i touto polarizací bohatství a chudoby. Transformace plánovitě ekonomik na trţní ekonomiky posunula svět k zásadnímu zhoršení celkové situace a polarizace bohatství a chudoby v globálním světě. Skutečná příčina vzniku finančních krizí tedy spočívá v zásadním rozporu mezi vývojem spotřeby, polarizací bohatství a chudoby a virtualizaci finančního světa. I přes zásah bank, které se snaţí zvýšit likviditu cíleným poskytováním peněz a opatřeními, které mají dopad finančních krizí eliminovat, se ukazují tyto podpory neefektivní. V současnosti dochází ke kontinentalizaci ekonomiky a finančního světa. Hodnota národní měny se pomalu stává virtuální veličinou ovlivněnou geopolitickými a jinými vlivy. I na základě uvedených faktorů vývoje a globalizace světa je rozměr dopadů s kaţdou krizí podstatně delší a drtivější. (Staněk, 2010, s. 55) Při hledání odpovědi na otázku, zda byla příčinou velké hospodářské krize globalizace finančního trhu nebo jiná příčina, je nezbytné pochopit následující fakta: Současný vývoj světové ekonomiky je mnohem více ovlivněn transnacionalizací společnosti neţ kdykoliv v minulosti. Současné korporace mají obrovskou sílu, působí v celém světě, jejich roční obrat se rovná hrubému domácímu produktu menších a středně velkých zemí. Jejich vnitřní finanční toky nelze identifikovat, z čehoţ vyplývá, ţe vlastní výpočty hrubého domácího produktu vykazují výraznou chybovost. Současný vývoj ekonomiky je mnohem více ovlivňován válkami a geopolitickými procesy. Rozpad bipolarity, který změnil svět na unipolární pod dominancí 8

9 Spojených států a ten je dále transformován do mnoha pólů světa. To směřuje k vlastnímu ekonomickému procesu, ale i vlastnímu procesu řešení krizí Narůstá význam energetiky. Energetika se stává podstatným prvkem národních ekonomik, dochází k spekulativním obchodům s energetickými mediace. To také představuje výrazný posun od klasické ekonomiky zaloţené na národních ekonomikách. (Staněk, 2010, s. 60) V současnosti existuje nejen silný transmisivní mechanismus globalizace v oblasti zboţí, sluţeb a kapitálu, ale i fenomén přenosu krizí z jedné země do zbytku světa. Rychlost přenosu poslední velké hospodářské krize poukazuje na vysokou míru synchronizace světové ekonomiky. (Workie, 2012, s. 16) Je třeba podotknout, ţe ekonomika v posledních čtyřech desetiletích je charakterizována přesunem těţiště od výroby k finančnictví, coţ signalizuje novou etapu, etapu monopolně - finančního kapitálu. Právě tato financializace kapitálu způsobuje stále větší a stále častěji praskající bubliny se stále ničivějšími dopady a hrozbami, prohlubování stagnace ekonomiky charakterizovanou pomalým růstem, přibýváním nadbytečných výrobních kapacit a zvyšováním nezaměstnanosti. (Foster, 2009, s. 92) 1.2 Dějiny finančních krízí posledních let Dosavadní teorie vycházely z principu sinusové vývoje, na jejímţ základě po Kondratěvovské zimě nutně nastává Kondratěvovská jaro, léto, podzim a znovu zima, včetně strukturálních problémů a finančních krizí, přičemţ spouštěčem těchto krizí bývá znovu nafouknutí určitého druhu akcií či trhů. Analýza posledních 200 let ukazuje, ţe délka Kondratěvovských podzimů se pohybuje v rozmezí 12 aţ 16 let a délka Kondratěvovských zim v rozpětí 3 aţ 10 let, mění se ale mechanismus opakování se výkyvů, nelze jiţ hovořit o pravidelném cyklickém opakujícím se vývoji. Jedno je ale jisté, finanční krize tu byly a v budoucnu nadále budou. (Staněk, 2010, s. 47) Z chronologického hlediska se v posledních třiceti letech ve světě vyskytly následující krize: americká bankovní krize ( ) chilská finanční krize ( ) latinskoamerická dluhová krize ( ) japonská finanční krize ( ) 9

10 skandinávská bankovní krize ( ) krize evropského směnného mechanismu ( ) druhá mexická finanční krize ( ) krize české koruny (1997) asijská finanční krize ( ) ruská finanční krize (1998) brazilská finanční krize ( ) turecká finanční krize (2000) argentinská krize ( ) americká hypoteční krize (započatá 2007). (Kislingerová, 2010, s. 23) Zde je moţné vidět chronické i relativně krátkodobé krize. Většina byla řešena demokratickými prostředky a zůstala relativně uzavřená ve svém regionu. Některé krize měli dopad na partnerské organizace, banky a věřitelské státy. Věda se snaţila o vytvoření podrobných analýz jednotlivých krizí, které by vysvětlovali průběh a mechanismy krize. Příčiny jednotlivých krizí byly různé. Někdy krizi způsoboval nadměrně vysoký zahraniční dluh, jindy snaha udrţet určitý kurz vlastní měny v přikázaném pásmu jako fázi přípravy na budoucí kurzové uspořádání. V jiných případech byla krize důsledkem prohraných ekonomik. (Kislingerová, 2010, s. 23) Hospodářská krize započatá v roce 2007 má s předešlými krizemi mnoho společného v oblasti zahraničního obchodu, spotřeby, investic a mobility globálního kapitálu, má však od předchozích krizí i základní odlišnosti. První odlišností je to, ţe narozdíl od předchozích měla synchronizovaný dopad, jelikoţ poměrně rychle postihla téměř všechny země světa. Druhým faktorem je, ţe narozdíl od ostatních krizí tato způsobovala nejvýraznější zpomalení aktivit světové ekonomiky. Třetí rozdílem je, ţe narozdíl od krizí minulého století spojených s nárůstem protekcionismu, se velká hospodářská krize vyznačuje snahou o koordinovaný společný postup. (Workie, 2009, s. 24) Velká globální krize se v mnohém podobá krizím, které se od druhé světové války objevovaly v intervalech od 4 do 10 let. Na rozdíl od ostatních však velká globální krize značí konec éry expanze úvěrů vázaných na dolar jako na mezinárodní rezervní měnu, I předchozí krize byly součástí jakéhosi boom - bustu, kteří trval posledních 60 let, ta poslední však byla jeho vyvrcholení. (Soros, 2013, s. 28) 10

11 První mezinárodní bankovní krize typu superbubliny nastala v roce 1982 a byla důsledkem postupného navyšování salda v suverénních státech během inflačního období 70 - tých let. Mezinárodní finanční orgány zasáhly poskytnutím dostatečné sumy peněz na zaplacení pohledávek těchto států. Následně probíhaly podobné finanční krize na lokální úrovni další velká mezinárodní krize nastala v letech Ta měla svůj původ v Asii, kde mnoho zemí navázalo své měny na dolar a pouţilo půjčky denominované v této měně k financování domácího růstu. V tomto případě zasáhl Mezinárodní měnový fond. No i přesto se finanční krize rozšířila do ostatních zemí světa. Další superbublinou byla high - tech bublina, která praskla v roce Byla následkem nadhodnocení zásob, narozdíl od předchozí se lišila pouţíváním umělých finančních nástrojů a sofistikovaných technik řízení rizik. Způsobila boom v bytové výstavbě, dopad této bubliny byl však i mimo bytovou sféru. Tento boom dosáhl svého vrcholu v roce 2006, způsobil finanční krizi v roce 2007 a byl ukončen aţ zhroucením se v řijnu (Soros, 2013, s. 7-8) Krize v jiţní Americe v letech 2002 a 2003 byly následkem nezodpovědné politiky vládních výdajů a zadluţování. Argentinské a brazilské problémy se týkaly zejména státního rozpočtu. Země se staly platebně neschopnými a během několika let se ocitli na okraji bankrotu, aţ nakonec musel argentinský prezident vyhlásit její platební neschopnost. Krize z roku 1998 otřásla především Ruskem. Znehodnotila se většina úspor ruského obyvatelstva, coţ výrazně zasáhlo domácí spotřebu. Převáţná část ruských firem se rozhodla přeţít exportem a uskutečňováním masivní expanze v oblasti energetických médií a jejich vývozu. Krize v roce 2000 byla důsledkem boomu internetových firem. V letech 1995 aţ 2000 byly vkládány obrovské investice do technologických firem v oblasti počítačových a telekomunikačních technologií. V tomto období byly dvě třetiny úspor amerických domácností vkládané na nákupy akcií na akciových trzích. V březnu 2000 došlo k prasknutí internetové bubliny a rozsah ztrát se vyšplhal na 7 bil. USD, coţ znamenalo propad akciových trhů a znehodnocení úspor amerických domácností, které si později tyto domácnosti pokoušeli vykompenzovat hypoteční expanzí. (Staněk - Ivanová, 2011, s ) 1.3 Druhy finančních krizí Teorie rozlišuje tři modely finančních krizí, a to: krize, které jsou důsledkem rozpočtového deficitu ze strany vlád, 11

12 krize, které jsou výsledkem konfliktu mezi pevným devizovým kurzem a snahou vést expanzivní měnovou politiku, krize související s bankovním sektorem a morálním hazardem při úvěrování. 1 (Siroková) Krize nepochybně primárně vzniká v oblasti finanční, zapříčiněná je neschopností trhu reagovat na ekonomický vývoj. Věda rozeznává krizi měnovou, bankovní, dluhovou a systematickou. Dále rozlišujeme krizi chronickou a akutní, téţ regionální nebo globální. (Kislingerová, 2010, s. 21) Základními typy finančních krizí je tedy: Měnová krize Měnová krize představuje znehodnocení domácí měny, které je důsledkem spekulativních útoků prostřednictvím devizového kurzu. Na její identifikaci se pouţívá index devizových tlaků EMP (index market pressure). Ve světovém měřítku dochází nejčastěji k tomuto typu finanční krize. Bankovní krize Souvisí s nedostatečným dohledem, procesem finanční liberalizace a nedostatečným regulováním bankovního sektoru. Můţe být následkem neočekávaného výběru vkladů v nadměrném mnoţství v důsledku nepředvídatelné události, téţ v důsledku špatné struktury splatnosti investici. Jejich vznik můţe být spojen s rozvojem nových investičních nástrojů s cílem dosáhnout co nejvyšší zisky. Bankovní krizi můţe vyvolat i masivní příliv zahraničního kapitálu v podobě úvěrové expanze. Krize zahraničního dluhu Krize zahraničního dluhu nastává, pokud stát není schopen splatit vládní či soukromý zahraniční dluh. Vlády v důsledku nízkých úrokových sazeb čerpají úvěry ze zahraničí. Nesplácení zahraničního dluhu pak souvisí s faktory jako příjmy ze zahraničního obchodu, nastavením politického systému nebo změnami na finančním trhu. Krizi lze řešit poskytnutím zahraničního kapitálu v podobě zahraničních investic. Systémová krize Nejhorší následky má systémová krize, která má podobu váţného selhání finančních trhů. V souvislosti s touto krizí roste nezaměstnanost a veřejný dluh. 2 (Siroková) 1 Dostupné na: 12

13 2 PRŮBĚH SVĚTOVÉ FINANČNÍ KRIZE Roky 2007, 2008 a 2009 se do světových dějin zapíší jako časy skutečné globální hospodářské krize. V tomto období se zrodila ekonomická recese s vlastnostmi počítačového viru, neobyčejně nápaditá, adaptabilní a vysoce inovativní. Faktem je, ţe krize byla očekávaná snad deset let a její vyhlíţení přicházelo ve vlnách. Během této doby se přihodilo několik různých zpomalení a náznaků problémů. Tento stav vedl k soustavnému podceňování rizik. V důsledku dynamického celosvětového růstu se na její hrozbu nějak zapomínalo. Proto se stalo, ţe vlastnosti této nejnovější svět zaskočili a vyvedly z rovnováhy. Světová odborná a politická veřejnost posbírala všechny síly k tomu, aby připravila účinný recept na boj s touto krizí a objevilo se mnoho názorů na její řešení a různých státních regulačních a dotačních zásahů, které se později ukázaly jako faktory, které krizi ještě více prohloubily. (Kislingerová, 2010, s. 10) 2.1 Období před velkou hospodářskou krizí V průběhu posledních dvaceti let došlo přibliţně k devíti krizím pouze na území samotných Spojených států amerických. Průměrná délka recese trvala 11 měsíců. Poslední hospodářská krize, která propukla ve Spojených státech měla strukturální jiné důvody. Její kořeny sahají aţ do roku 2000, ve kterém došlo ke zhroucení akcií technologických trhů. Podnikový sektor se minimálně od roku 1993 dostával do problémů přeplácení svých investičních a jiných expanzních akcí a tak většina podniků úverovala své akcie prostřednictvím emitování podnikových dluhopisů. Emitování podnikových dluhopisů sice souviselo s hodnocením ratingových agentur, ale podobně jako při auditorském hodnocení těchto firem docházelo k nadhodnocování reálné hodnoty emitovaných akcií. Malé a středně podniky byly financovány zčásti různými prostředky státní podpory a části úvěry poskytnutými bankami. Velké podniky národního a nadnárodního typu byly financovány prostřednictvím emitování akcií na kapitálových trzích. Vedle této dualitě finančního trhu vznikl i další sektor, který významně ovlivnil ekonomiku posledních dvaceti let. Banky se postupně začaly orientovat na poskytování úvěrů obyvatelstvu. To způsobilo úvěrovou expanzi, při které došlo k nárůstu spotřebních a hypotečních úvěrů. V souvislosti s tím došlo k výraznému přeskupení finančních toků v rámci vytváření zdrojů na úvěrování podnikové sféry, bank a obyvatelstva. Podstatný průlom nastal i v oblasti přímých a 2 Dospupné na: 13

14 nepřímých daní. Státem narůstaly výdaje na penzijní systémy a zdravotnictví, proto bylo nutné zvýšit objem finančních prostředků. V polovině 90 - tých let se přeneslo těţiště pozornosti z přímých daní na nepřímé daně, především spotřební a daň z přidané hodnoty. Fyzickým a právnickým osobám tak postupně poklesly přímé daně, ale podniky se dostaly do neřešitelné situace, na kterou se snaţili reagovat sníţením vlastních nákladů a s tím spojenou změnou struktury zaměstnávání, zaváděním flexibilních řešení zaměstnávání. V případě tlaku na podniky docházelo k častějšímu odchodu těchto podniků do daňových rájů. Většina transnacionálních korporací má zdaňovací místa v daňových rájích. To pro národní vlády znamenalo výrazný úbytek příjmů do rozpočtu. (Workie, 2009, s. 219) V letech 1999 aţ 2006 se v mnoha amerických městech hodnota nemovitostí zvýšila na dvojnásobek. Banky udělovaly půjčky i rizikovým klientům v tomto čase jiţ lze sledovat sekuritizaci úvěrových rizik bank, tedy jejich prodávání na kapitálových trzích. Od roku 2004 začaly postupně růst úrokové sazby. V roce 2007 se nesplácení úvěrů s variabilním úrokovými sazbami, které umoţňovaly odklad splátek, zvýšilo na 20%. 2.2 Příčiny finanční krize Období před krizí se vyznačovalo vysokým globálním ekonomickým růstem, nadhodnocování cenných papírů, vznikem bubliny na trhu s nemovitostmi, nadprůměrnými cenami komodit. Předkrizové období charakterizoval i úvěrový boom rozvinutých, rozvojových a transitívnych ekonomik. Finanční trhy se začaly inovovat, coţ umoţnilo i nárůst spekulativních transakcí včetně globální virtuální likvidity. (Workie, 2009, s. 19) Na vzniku krize v roce 2007 se podíleli dva významné faktory. Prvním bylo dlouhodobé narušování stability ekonomického systému vnějšími vládními zásahy v podobě snahy vytvořit takové prostředí vykazující vysokou úroveň bydlení pro široké vrstvy a tedy i obrovský přesun kapitálu do oblasti realit a stavební činnosti. Do oblasti bydlení byly umístěny prostředky jako vládní pobídky, dotace, daňové úlevy, nezdaněné hypoteční zástavní listy, vládní záruka za činnost agentur nabízejících úvěry, podpora stavebního spoření. Druhým faktorem byla nová situace na mezinárodních finančních trzích. V současné době je moţné provádět různé typy obchodů, v mnohem větších objemech a rychlosti, jako v minulosti. Trh je ovlivňován nejen nabídkou a poptávkou, ale i jiným faktory. Trhy jsou pod stále větším vlivem politicky motivovaných rozhodnutí, situace na trzích je ovlivňována novými finančními nástroji, čímţ dochází k soustavné 14

15 deformaci těchto trhů. Z toho důvodu dochází k přijímání nových regulatorních opatření, většinou v bankovní sféře a při správě portfolií. (Kislingerová, 2010, s ) Faktem je, ţe podstatnou příčinou globální krize byl prudký nárůst globální spotřeby, s který úzce souvisela úvěrová expanze v oblasti spotřebních a hypotečních úvěrů a úvěrů poskytovaných malým a středním firmám. Tím postupně došlo k navýšení úvěrové zátěţe obyvatelstva a malých a středních podniků. Tento celkový stav související s výrazným navyšováním výrobních kapacit byl vyrovnáván dalším nárůstem úvěrové expanze, coţ v konečném důsledku narazilo na hranice globální spotřeby. V návaznosti na tento stav však příjmy obyvatelstva nerostly zdaleka takovým tempem, jakým rostla globální spotřeba. Navíc příjmy obyvatelstva se z velké části ztratily z důvodu spekulativních obchodů. V důsledku nízkých úrokových sazeb se snadno získávali peníze na podporu projektů, které by jinak za jiných okolností nikdo neuvěřil a které by za jiných okolností byly určeny na problematický vývoj. Na základě uvedeného se dá zobecnit jednu z hlavních příčin globální krize, a to poskytování toxických úvěrů. (Workie, 2009, s ) Finanční krize, která měla svůj původ ve Spojených státech, byla způsobena přeúvěrováním amerických domácností v systému hypotečních, studentských a dalších půjček. Mnohé deriváty, které byly vydávány k těmto půjčkám byly nakupovány evropskými, čínskými, japonskými a dalšími bankami a fondy, z tohoto důvodu nabyla globální povahu. Ve spojených státech docházelo k jejich přílišnému přeceňování v důsledku růstu platební neschopnosti při jejich splácení. Finanční krize měla dopad nejen na banky, ale i pojišťovny a další instituce. (Workie, 2009, s ) Během realitního boomu se navzdory rostoucím cenám domů zvýšil počet hypotečních věřitelů. I navzdory vysokým cenám domů byly úrokové sazby nízké a nízké byly i měsíční splátky úvěrů. Pro případ, ţe by byly i tak vysoké, byly připraveny prostředky, které umoţňovaly výchozí vstupy ještě sníţit. Těmito byly například variabilní úrokové sazby s marketingovou " vějičkou " nízkých úrokových sazeb, které měly být zrušeny po napřed stanoveném úvodním období, které trvalo obvykle 3 aţ 5 let. Téměř nulové úroky bez nutnosti sloţení akontace způsobily, ţe si zájemci kupovali ještě draţší nemovitosti. Do tohoto ne ideálního stavu se navíc realitní spekulanti začali věnovat seskupování domů za účelem jejich prodeje za vyšší ceny. Majitelé domů povaţovali enormní růst cen jejich nemovitostí za přirozený jev a vyuţívali nízké úrokové sazby na refinancování svých nemovitosti za účelem čerpání hotovosti z jejich hodnoty. Tímto 15

16 způsobem se dařilo udrţet i zvyšovat úroveň spotřeby navzdory stagnujícím mzdám obyvatelstva. (Foster, 2009, s ) Snadná dostupnost úvěrů zvyšuje poptávka po nich, čímţ se přímo úměrně zvyšuje hodnota majetku, důsledkem čehoţ je opětovné navyšování úvěrů. Bublina se začne tvořit, pokud začnou lidé kupovat domy a předpokládají, ţe své hypotéky mohou refinancovat se ziskem. (Soros, 2013, s. 28) Později paradoxně v důsledku strachu z příchozí krize a potřeby vytvoření finančních rezerv nastala krize poptávky u spotřebitelských subjektů. Tedy finanční krize a krize poptávky se staly základem globální ekonomické krize započaté v roce Jistým faktorem, který jistě napomohl k prohloubení krize byla ztráta důvěry v další liberalizaci mezinárodního obchodu. (Kislingerová, 2010, s. 28) Dalším vlivem bylo vyčerpání nabídkového šoku, coţ vedlo k zpomalení světové ekonomiky. Dynamika růstu ekonomiky byla určována třemi zásadními nabídkovými šoky. První byl v devadesátých letech 19. století v souvislosti s rozvojem zpracovatelského průmyslu. Druhý nastal ve čtyřiceti a padesáti letech 20. století a souvisel s rozvojem masové produkce a nadnárodních společností. Třetí období rozmachu nabídky činila polovina devadesátých let 20. století v souvislosti s počítačovou komunikační revolucí. V období mezi jednotlivými nabídkovými šoky byly období vyčerpaných nabídek. Ve spojení s jinými činiteli způsobilo tato stagnaci nabídky světovou hospodářskou krizi. (Kislingerová, 2010, s. 28) Rozhodující roli při vzniku realitní bubliny hráli mimorozvahové kanály zřizovány bankami a známé jako strukturální investiční divize. Virtuální banky, jejichţ úkolem bylo provádění operací se zajištěnými dluhovými obligacemi. Tyto subjekty financovali své nákupy zajištěných dluhových operaci krátkodobými spekulacemi na trzích s cennými papíry tím, ţe čerpali krátkodobé úvěry na investice do dlouhodobých aktiv. Hypoteční banky uzavíraly dohody "o směně úvěrových selhání" s finančními institucemi, na základě kterých poukazovali bankám sjednání čtvrtletní platby jako výměnu za výplatu velkých částek odškodného pro případ, ţe by strukturální investiční divize postihl pokles finančních rezerv. Pro banky to představovalo rizika, které se jim údajně podařilo přenést jinam. (Foster, 2009, s. 95) Obecně se tvrdí, ţe k poslední krizi došlo zejména z důvodu selhání kontrolních mechanismů především na nadnárodní úrovni. V posledních letech se ale přijalo mnoţství 16

17 legislativních norem, které měly jasně informovat činnost finančních trhů i podnikové sféry. Především to byl Sarbanesov - Oxleyho zákon přijatý v USA po krachu firmy Enron a firmy WordCom. Tyto firmy vykazovaly netransparentní finanční operace, tunelování vnitřních rezerv, úplné uvolnění mechanismů z hlediska účetních principů. Sarbanesov - Oxleyho zákon významně zasáhl do vnitrofiremních informačních a finančních toků, umoţnil transparentnost nové činnosti auditorů ve vztahu k hodnocení firem. Na straně druhé, legislativní úpravy let 2006 a 2007 vytvořily moţnost rychlého obchodování v rámci komoditních trhů a podstatně niţších jistot, vytvořil se prostor pro vyuţití pákového efektu při finančních a investičních operacích. Nevyhnutelným důsledkem bylo zvýšení objemů obchodů na komoditních trzích o více neţ 600 %. Celkově se zvýšily spekulativní obchody a došlo k velkému rozkývání cen těchto komodit. Ve velké míře to ovlivnilo stabilitu vývoje cen ropy a plynu na světových trzích. (Staněk, Ivanová, 2011, s ) Narušení systému mezibankovních půjček, které jsou základem finančního systému jako celku bylo posledním spouštěčem velké globální krize. Banky zůstaly odkázány na své prostředky a nemohly důvěřovat svým partnerům. V zájmu zajištění vyšší škály instituci musely banky vloţit obrovské mnoţství peněz a úvěrů do obrovského mnoţství cenných papírů. (Soros, 2013, s. 30) 2.3 Vlastní průbeh světové finanční krize Jiţ v březnu 2007 trhy a úřady věděli o hrozící hospodářské krizi, avšak si nechtěli tento problém připustit. Další skoro čtyři měsíce, akcie rostly, banky dále půjčovaly peníze, hospodářský růst pokračoval a nezaměstnanost byla nízká. To platilo pro celý svět. První skutečný náznak krize se projevil na přelomu července a srpna Poprvé pocítili krizi kapitálové trhy s rizikovými dluhopisy odvozenými od rizikových hypoték cestou sekuritizace. Sekuritizace umoţnila, aby se z velkého počtu dlouhou vytvořili dluhopisy obchodovatelné na věřitelských trzích. Americké banky v té době poskytovaly rizikové hypotéky a prodávali dále v ostatních zemích. Toto rozprostření rizika mělo vést ke sníţení jeho koncentrace, ale ve skutečnosti se zvýšila skutečná hodnota rizika. (Kohout, 2009, s. 16) Na podzim 2007 se krize z úseku segmentu trhu se sekuritizovanými cennými papíry přesunula do bankovnictví a zasáhla i Evropu. V tomto období vypukla i krize britské hypoteční banky Northern Rock. Tato banka čerpala většinu zdrojů formou emisí cenných papírů. V důsledku ochlazení tohoto trhu se Northern Rock dostala do problémů. 17

18 Současně jiţ v Americe probíhala krize amerických nevyhovujících hypoték a problémy měli i některé evropské banky, které investovaly do derivátů zaloţených na amerických hypotékách. Vznikla situace, v níţ si uţ banky nedůvěřovali a vyhýbali se mezibankovním obchodem. To následně vedlo k prudkému poklesu likvidity na mezibankovních trzích a trzích krátkodobých úvěrů v podobě cenných papírů. Na nich fungovala i banka Northern Rock. (Kohout, 2009, s. 23) Skutečnost, ţe tento stav ještě nikdo nepovaţoval za krizi, potvrzuje i fakt, ţe Národní úřad pro ekonomický výzkum prohlásil aţ začátkem prosince roku 2008, ţe americkou ekonomiku postihla recese, která začala jiţ v prosinci roku Ve čtvrtém čtvrtletí 2008 byl zaznamenán nejvyšší pokles HDP v zemích OECD od roku 1960 na meziroční bázi poklesl o 1,1%. V prosinci se míra inflace zvýšila na 1,5% a tedy dosáhla své nejvyšší úrovně za rok Ceny energií meziročně poklesly o 6%. Průměrná inflace se zvýšila z 2,5% v roce 2007 na 3,7% v roce 2008 v zemích OECD. Cena ropy ve třetím čtvrtletí poklesla o 53%. V USA čtvrtém čtvrtletí 2008 byl zaznamenán pokles HDP o 6,2%. oproti předchozímu čtvrtletí. Výrazně se prohloubila recese, poklesla soukromá spotřeba, investiční výdaje a export, výrazně se sníţily podnikatelské investice a zpomalila se tvorba zásob. 3 (Národná banka Slovenska, 2009) Rok 2008 také znamenal hospodářský propad v zemích, které měly pevnou vazbu svých měn na zlato. Pevná vazba na zlato byla špatnou konstrukcí a nemohla dlouhodobě fungovat. Šlo o Litvu, Lotyšsko a Estonsko. (Kohout, 2009, s. 58) Poslední čtvrtletí roku 2008 gradovala akutní fáze finanční krize, která smetla Wall Street, zdrvila Rusko, způsobila velké škody v Číně a způsobila první státní bankrot v západní Evropě v poválečném období na Islandu. (Kohout, 2009, s. 79) V prvním čtvrtletí 2009 poklesla ekonomika eurozóny srovnání s předchozím čtvrtletím o 2,5% a ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku o 4,6 %. Oproti východisku roku se evropská měna znehodnotila o 4,3 %. 4 (Národná banka Slovenska, 2009) Do dubna 2009 vláda a FED utratili, půjčili nebo poskytly záruky celkově ve výši 12 bil USD. Mezi další opatření, kterými se angaţovali v zlepšování hospodářské situace 3 [ ] 4 [ ] 18

19 byly nízké úrokové sazby, přímá podpora spotřebitelů a vlastníků nemovitosti, znárodnění hypotečních gigantů Fannie Mae a Fread Mac, pojišťovny AIG, banky City Group a jiných, poskytli garance na produkty peněţního trhu, pojištění vkladů, finanční pomoc bankám a úvěrovým trhům, funkci věřitele první instance a pomoc korporátnímu sektoru. (Workie, 2009, s. 49) Globální ekonomická aktivita po krachu významné investiční banky Lehman - Brothes výrazně poklesla. Pokles se v prvním čtvrtletí 2009 ve srovnání s předchozím ještě prohloubil. V prvním čtvrtletí 2009 pokračovalo zmírnění cenového vývoje, coţ bylo značně ovlivněno bazickým efektem vývoje světových cen surovin a výraznou kontrakcí ekonomické aktivity. Na prohlubování krize reagovaly centrální banky dalším sniţováním úrokových sazeb. Federální rezervní systém nezměnil měnověpolitickou sazbu, která byla téměř na nulové úrovni. 5 (Národná banka Slovenska, 2009) Ve druhém čtvrtletí 2009 globální ekonomika dále klesala, avšak oproti prvnímu čtvrtletí dynamika poklesu zpomalila a globální obchod se začal dostávat do fáze postupné normalizace. Hrubý domácí produkt v zemích OECD ve druhém čtvrtletí 2009 stagnoval, zatímco v předchozím čtvrtletí poklesl o 2,1%. Ve druhém čtvrtletí došlo k nárůstu indikátorů důvěry v zemích OECD. I hospodářství USA zaznamenalo v druhém čtvrtletí 2009 sniţování ekonomické aktivity, ale dynamika poklesu se výrazně zpomalila. 6 (Národná banka Slovenska, 2009) V roce 2010 začala postupně obnova globálního ekonomického růstu a jeho meziroční nárůst činil 5 % oproti poklesu o 0,5 % v předchozím roce. V první polovině bylo tempo oţivení rychleji neţ v druhé polovině, coţ souviselo s odezníváním fiskálních stimulů z roku Rozvíjející se ekonomiky dosáhli vyšší dynamiku růstu díky silnému domácímu poptávky, zachování původních hospodářských opatření a přílivu kapitálu. Vyspělé ekonomiky byly poznamenány slabým domácí poptávkou, stagnujícím realitním trhem a obavami z udrţitelnosti veřejného dluhu. Zahraniční obchod v roce 2010 vzrostl o 2,1 % oproti poklesu 0,9 % v předchozím roce. V oblasti vývoje cen se v roce 2010 zvýšila inflace v důsledku výrazného růstu cen energetických i neenergetických komodit. Průměrná roční inflace dosáhla v rozvinutých ekonomikách 1,5 % oproti 0,1 % v předchozím roce, v rozvojových ekonomikách 6,2 % oproti 5,2 % v předchozím roce. Hospodářství eurozóny vzrostlo v roce 2010 o 1,7 % oproti roku Hospodářská 5 [ ] 6 [ ] 19

20 aktivita byla oţivena především nárůstem světové poptávky, coţ se projevovalo kladným příspěvkem čistého exportu eurozóny. Míra nezaměstnanosti se ustálila na 10%, vzrostla spotřebitelská důvěra. 7 (Výročná správa Národnej banky Slovenska, 2010) M. Workie zformuloval hospodářský vývoj v USA během krize podle jednotlivých nejvíce dotčených oblastí: Poskytování úvěrů V roce 2009 expanzi hospodářského cyklu brzdila slabší nabídka a poptávka po úvěrech. Tato omezení zasáhly zejména malé firmy a spotřebitele. V 95 % bank se bankovní standardy při poskytování úvěrů velkým a středním firmám nezměnily a jen v 5,5 % došlo k jejich zmírnění. Pro malé firmy se podmínky nezměnily v 96 % a dokonce 4 % bank přistoupily k jejich zpřísnění. Důvodem pro opatření bank byla menší tolerance rizik, nejistý ekonomický výhled a problémy v jednotlivých sektorech hospodářství. Komerční banky zpřísnily v roce 2009 podmínky zejména pro hypoteční úvěry. Koncem roku 2009 aţ 37 % bank zaznamenalo pokles poptávky po spotřebitelských úvěrech. Nezaměstnanost V roce 2010 se poprvé od roku 2007 zaznamenal pozitivní přírůstek zaměstnanosti a lidí pobírajících mzdu. V lednu a únoru 2010 se sníţil počet nezaměstnaných mírně, avšak v březnu se opět zvýšil. Od prosince roku 2007 do roku 2010 ztratily lidé v USA více neţ 7 mil. pracovních míst. Soukromá spotřeba Více neţ 70 % hospodářských aktivit v USA tvoří domácí spotřebitelské výdaje. Na přelomu let 2008 a 2009 se osobní výdaje na spotřebu poprvé od roku 1958 reálně sníţily, jejich oţivení nastalo v roce 2009 a v prvním čtvrtletí Tyto výdaje byly utlumeny vysokou nezaměstnaností a poklesem příjmů, sníţením majetku v důsledku poklesu cen nemovitostí a rozšířením důchodové nerovnováhy společnosti. Maloobchodní prodej se začal zvyšovat v druhé polovině roku Pokles příjmů domácnosti činil v období let ,6 %. Trh s nemovitostmi Bublina na realitním trhu byla jednou z hlavních příčin hospodářské krize. Následně prudce poklesly ceny domů a majetku domácnosti. V důsledku toho byl v USA 7 [ ] 20

21 vytvořen program na podporu 7,5 milionu vlastníků domů, kterí se dostali do prodlení při splácení hypoték. V roce 2009 bylo přijato několik opatření, které pomohly pozvolně růstu prodeje domů, např. federativní úleva na dani pro kupujícího nebo změny ve splátkách hypotečních úvěrů. Deficit zahraničního obchodu Spojené státy působily v globální ekonomice jako čistý importér, co se v domácí ekonomice projevilo nárůstem rozdílů mezi výrobou a spotřebou. Deficit zahraničního obchodu bezprostředně k růstu deficitu běţného účtu platební bilance. Prezident Obama ve své zprávě o stavu Unie v roce vyjádřil záměr zdvojnásobit export USA během příštích pěti let. Deficit zahraničního obchodu se v roce 2009 zmenšil o 45 %, avšak bylo to způsobeno zejména niţším importem. (Workie, 2010, s ) 2.4 Následky finanční krize V důsledku hospodářské krize došlo ke zhoršení stavu veřejných financí v mnoha státech, ke zvýšení jejich zadluţenosti, ke zhoršení makroekonomické rovnováhy v podobě vyšší míry inflace, k nárůstu výdajů na podporu nezaměstnanosti, dramaticky poklesly finanční a nefinanční aktiva, ceny komodit a nemovitosti. Důsledkem finanční krize bylo i celkové sníţení výkonnosti firem působících v těchto odvětvích. (Workie, 2009, s. 38) Je nepochybné, ţe splasknutí americké realitní bubliny znamenalo stagnaci a klesnutí cen domů, vlnu nesplácených hypoték a globální ekonomickou krizi kvůli finanční nákaze a poklesu americké spotřeby. Panika se mezi obyčejnými lidmi a na samotných finančních trzích šířila od pádu trhu se substandardními hypotékami v červenci 2007 a dotkla se všech sektorů: hypoték s variabilními úrokovými sazbami, cenných papírů, pojistitelů dluhopisů, komerčních hypotečních úvěrů, firemních dluhopisů, půjček na automobily, kreditních karet i studentských půjček. Pod tlakem se ocitly banky, hedgeové fondy a finanční trhy. Ekonomická krize se negativně projevila na růstu nezaměstnanosti, v oslabení spotřeby a investic a v poklesu výroby a zisků. (Kislingerová, 2010, s. 33) V důsledku velké hospodářské krize došlo k masivnímu propadu hodnoty cenných papírů, oslabily se budoucí výnosy z cenných papírů, následně se spustil jejich masivní prodej na kapitálových trzích. Dotčený byl zejména trh s nemovitostmi. Hodnoty cenných papírů i nemovitostí výrazně poklesly, coţ úzce souviselo s panikou vyvolanou obavami z následků finanční krize, která zasáhla nejen bankovní sektor, ale i vlády, investorů a 21

22 spotřebitelů. Finanční krize měla za následek zvýšení míry globální nezaměstnanosti ve všech zemích. (Workie, 2009, s. 29) 2.5 Poučení z krize K problematice budoucího vývoje hospodářské situace a předpokladů vzniku dalších hospodářských krizí uvedeme názor teoretika J. R. Shillera, který se racionálně dívá na budoucnost a při svých úvahách připouští lidskou nedokonalost, strach a chamtivost a v této souvislosti dospěl k následujícímu: Problémy, které tendence spekulativních trhů generovat občasné bubliny představují pro tvůrce politik a regulačních opatření, jsou velice komplexní. Při formulování opatření, jeţ by měla problémy způsobené spekulativními bublinami řešit, musí vzít zákonodárce plně v úvahu naše teprve se rozvíjející chápání charakteru těchto bublin. Bohuţel povaha spekulativních bublin je neobyčejně sloţitá a nestálá, a proto nelze očekávat, ţe bychom někdy byli schopni plně zdokumentovat konkrétní roli určité politiky nebo opatření v dosaţení našeho cíle dlouhodobé hospodářské prosperity. V neposlední řadě si ve svobodné společnosti nemůţeme dovolit chránit lidi před všemi následky jejich vlastních chyb. Lidí nelze zcela ochránit, aniţ bychom jim odepřeli moţnost dosáhnout vlastního uspokojení. Rovněţ nelze zcela ochránit společnost před dopady vzedmutí iracionální exuberance nebo před dopady iracionálních pesimisticko - emocionálních reakcí, které jsou samy o sobě součástí lidské povahy. (Shiller, 2010, s. 256) P. Kohout při svých analýzách hospodářské krize zformuloval svá zjištění, které pojmenoval jako poučení z krize roku 2008 : Ukázalo se, ţe prognózy makroekonomických analytiků nejsou uţitečné. Předpovědi ohledně krize nebyly včasné a nebyly ani zaloţené na nestranných úvahách. Ukázalo se, ţe kdyţ má centrální banka na výběr mezi bankovní krizí a neomezeným chrlením peněz, zvolí nadměrné chrlení peněz, tedy expanzivní měnovou politiku a tím se vyhnout hospodářské krizi. Třetí fakt se týká volených politiků. Pokud je politik vystaven rozhodování mezi pádem bank a pádem ekonomiky na jedné straně a obrovským nárůstem dluhu na straně druhé, volí raději nárůst dluhů, tedy expanzivní rozpočtovou politiku. Čtvrté zjištění se týká rychlosti šíření inforrmací. Faktem je, ţe nejdůleţitější informace se dostanou do rozhodovacích center nejpomaleji. První zprávy o 22

23 hospodářských problémech přicházeli jiţ počátkem roku Trh s rizikovými sekuritizovanými dluhopisy zachytil problémy aţ koncem července 2007, akciové burzy aţ koncem října Na jaře v roce 2008 si velká část odborníků nepřipouští fakt, ţe hospodářská krize nastala. Informace se šířily pomalým tempem i navzdory rozšířeným informačním technologiím, coţ zřejmě souviselo se sloţitostí dané situace. Je nutno podotknout, ţe nejdříve si krizi všimli obchodníci, aţ později politici. Páté zjištění souvisí s volatilitou. Výkyvy na trzích jsou silnější neţ výkyvy reálné ekonomiky. Výška poměru volatility trhů k volatilitě ekonomiky vystupuje v době krize do vysokých hodnot. Tuto nadměrnou kolísavost v době krize nejde vysvětlit ţádným racionálním finančním modelem. Některé ekonomiky vyvázli z krize lépe, jiné hůře, co vyplývá z odlišných rozpočtových a měnových politik. Euro není všelék. Ba dokonce jeho zavedení můţe vyvolat problémy větší neţ jsou přínosy spojené s odstraněním měnového rizika. Společná evropská měna v prvním desetiletí její zavedení vedla k silným výkyvům ekonomické rovnováhy. Euro usnadnilo sice pohyb kapitálu, ale s tím související i šíření neţádoucích aktivit. Regulace a účetní předpisy, které upravovaly fungování finančních trhů nebyly adekvátní. Někde byly přehnaně přísné, jinde zas nebyly vůbec. Devátý fakt se týká národních měn, ani oni nejsou zárukou na stabilitu ekonomiky. Nejvíc byl finanční krizí postiţením Island, právě proto, ţe jeho měnová politika byla vadná. Jeho úrokové sazby byly příliš nízké a to lákalo spekulativní kapitál. Přísun velkého objemu peněz tam způsobil velikou inflaci a úvěrovou expanzi. Největší stabilitu si udrţeli banky, které byly postiţeny krizí v nedávném období. Česká zkušenost z roku 1997 vedla ke konzervativní politice, téměř ţádným hypotékám v cizích měnách. Podobně na tom bylo i Slovensko a skandinávské země. Relatívně dobře dopadlo i Mexiko, které mělo negativní zkušenost z roku (Kohout, 2009, s. 173) G. Soros sledoval průběh hospodářské krize a analyzoval superbubliny a při svém bádání dospěl k jistým zjištěním, z nichţ vyvodil jak sám tvrdí "vodítka pro nutnou reformu": 23

24 Právě proto, ţe trhy jsou nakloněny tvorbě bublin, musí finanční orgány odpovídat za prevenci vzniku těchto bublin. Avšak bez schopnosti tyto bubliny rozpoznat nemohou ani učinit regulační opatření. Při kontrole bublin nestačí získat kontrolu nad penězi, je nezbytné ovládat i úvěrový systém. Nejznámějším prostředkem je stanovení minimálních poţadavků na kapitál a na marţi. Potřebným je také změnit poměr hodnot půjček a skutečných hodnot komerčních a trţných hypoték. Kromě rizik, které ovlivňují samotných účastníků, existuje ještě i systémové riziko. Účastníci mohou tyto systémová rizika ignorovat, zatímco budou vţdy své pozice, regulátoři tato rizika ignorovat nesmějí. Pokud se mnoho účastníků ocitne na jedné straně, pozice nemohou být likvidovány, aniţ by došlo k dopadu na celý finanční systém, který by se mohl projevit i kolapsem. Z toho vyplývá, ţe pozice všech účastníků musí být sledovány pro včasnou detekci nerovnováhy určitých finančních derivátů, které jsou náchylné k vytváření skrytých nerovnováhy, proto musí být regulovány, omezovány nebo i zakázané. (Soros, 2013, s. 67) Ze záplav informací, které vyšly navenek po propuknutí krize v roce 2008 vyvodil M. Workie celou řadu bezprostředních příčinných souvislostí propuknutí krize, které nazval institucionalizace morálního hazardu. K nejznámějším projevem tohoto hazardu patří: Zkreslování a zatajování údajů o reálném vývoji ekonomiky, růstu HDP, nezaměstnanosti, inflaci a pod. Vládní podpora averze vůči regulování a tolerování různých způsobů obcházení dohledu nad finančními trhy. Nedůsledný přístup k původnímu chování auditorských a ratingových agentur, zejména těch největších a nejvlivnějších. Podpora a tolerování zneuţívání sofistikovaných, kvantitativních metod hodnocení, respektive mlţení rizik na finančních trzích. Formy protikrizových opatření, které v konečném důsledku odškodňují, dokonce odměňují hlavních aktérů krize na úkor postiţených. Tolerování podmínek umoţňujících krajní nadhodnocování odměňování manaţerů finančních korporací, které v době krize nabývá často nezakrytě parazitický charakter. 24

25 Nejen tolerování, ale také zjevná či skrytá podpora daňových rájů, prostřednictvím nichţ státy umoţňují obrovské daňové úniky zdrojů příjmů svých rozpočtů, které jim pak chybí při plnění funkcí, zejména sociální. Logistický vliv, případně přímá účast nejsilnějších finančních korporací na formování charakteru a zaměření činnosti klíčových mezinárodních institucí, u kterých se zintenzivňuje oprávněná kritika základních aspektů jejich činnosti, včetně jejich sloţení a zastoupení států v nich, způsobu rozhodování a zaměření jejich činnosti, nedostatečné plnění úkolů, které vyplývají z civilizačně ţádoucího usměrňování procesu globalizace, nevyváţené aţ diskriminační vytváření podmínek hospodářských vztahů mezi vyspělými a rozvojovými zeměmi a jiné. (Workie, 2010, s ) Podle P. Staněka a P. Ivanové je moţné v souvislosti s finančními krizemi sledovat následující rizika, které mohou ovlivnit světovou ekonomiku: šok ze sílícího vlivu Číny na světovou ekonomiku, ropný šok týkající se vývoje cen ropy na světových trzích, šok z likvidity týkající se výrazného přebytku volné likvidity, který umoţňuje úvěrování a financování takových projektů, které by za normálních podmínek nikdy financovány nebyly, obavy z vývoje v USA, rychlý růst cen potravin, inflace, politická a geopolitická nestabilita ve světě, prohlubující se nepoměr v příjmech, která způsobuje růst chudoby. (Staněk, Ivanová, 2011, s. 52) Na závěr ještě uvedeme slova P. Kohouta, který k otázce budoucího ekonomického směrování světa a moţných budoucích krizí zaujal negativistický postoj a vyjádřil jej následovně: Finanční krize z let byla v zásadě jen epizoda. Drahá lekce, za které je třeba vzít si poučení, jak se finanční systém, soukromý i veřejný, nemá řídit a regulovat. Následná recese z roku 2009 byla rovněţ jen epizoda. Ano, velmi nepříjemná, ale svým způsobem poučná a nakonec moţná i uţitečná. Skutečná krize přijde později. A bude hodně drastická. Nepůjde jen o trochu větší výkyv. Nastane delší temné období, kdy se na první desetiletí 21. století bude vzpomínat jako na éru blahobytu. Skutečnost je 25

26 taková, ţe během následujících několika desetiletí nás čekají najméně tři, moţná čtyři zásadní problémy. Tyto problémy mají globální charakter a netýkají se pouze ekonomiky. Jde o demografický posuv, vyčerpání přírodních zdrojů a o nadcházející krach předluţeného sociálního státu, který hrozí většině vyspělých zemí. (Kohout, 2009, s. 179) 26

27 3 TRH NEMOVITOSTÍ V ČR Realitní trh umoţňuje dobrovolnou výměnu zboţí a sluţeb a slouţí jako prostředek přístupu k nemovitostem, kde je jeho úkolem zajistit, aby podnikatelé a jiné subjekty měly dostatek příleţitostí na výběr vhodné nemovitosti z několika hledisek jako například místa, druhů budov a podmínek pro pronájem prostor pro jakékoli oblasti podnikání. Na realitním trhu se prodávají nemovitosti, jejich cena stoupá a klesá a poptávka s nabídkou se mění. Na realitním trhu se uskutečňují všechny transakce spojené s převodem vlastnických práv na pozemky a budovy. Tento posun můţe být dočasný nebo permanentní od jednoho subjektu k druhému výměnou za odměnu, obvykle peněţního charakteru. V současnosti jiţ realitní trh není samostatným trhem, ale je integrovanou součástí globálních finančních trhů, coţ na jedné straně usnadňuje přístup k investičním prostředkům, na straně druhé je zdrojem nemalých rizik. V rozvinutých zemích je realitní sektor schopen poskytovat institucionálním investorům spolehlivé informace o povaze rizikovosti a návratnosti nemovitosti a o vzájemné vazbě návratnosti nemovitosti ve vztahu k jiným třídám finančních aktiv a z hlediska inflace. Mechanismus fungování realitního trhu je zaloţen na trţních principech zajišťujících setkávání nabídky a poptávky, výsledkem čehoţ jsou rovnováţné ceny nemovitostí a sluţeb a je zaloţen i na regulativních prvcích státu, které určují rámcová pravidla jeho fungování, jehoţ cílem je jeho funkčnost a ochrana investorů. Realitní trh se vyznačuje určitými vlastnostmi, které jsou pro něj specifické: Nabídka a poptávka. Nabídka a poptávka jsou ve vzájemné působnosti a ovlivňují cenu nemovitosti. Průběţně se nabídka a poptávka mění, tím způsobují pohyb cen. Cena se zvyšuje růstem poptávky, poklesem nabídky se sniţuje. Naopak, pokud se poptávka sníţí nebo zvýší nabídka, ceny klesají. Cena se nemění, pokud se nabídka a poptávka sníţí nebo zvýší najednou. Realitní trh má lokální charakter. Jeho trvalou vlastností je tedy místo, protoţe nemovitost přirozeně není moţné přesunout na výhodnější místo. Segmentace trhu představuje působení několika různých trhů na místním trhu. Můţe mít několik odlišných způsobů včetně typu nemovitosti a cenové kategorie. Nastavení realitního trhu. Při změně nabídky a poptávky se rychlost změny cen odhaduje standardizací a mobilitou. Ceny se nastavují pomalu, pomalá je i výstavba a rekonstrukce, tím se přímo zpomaluje nabídka. Nabídka na realitním trhu reaguje pomalu, ale poptávka se můţe měnit rychle. (Adamuščin, Koloman, 2011, s ) 27

28 3.1 Faktory ovlivňující trh nemovitostí Realitní trh je ovlivněn kapitálovým trhem, zejména vývojem peněţní masy a dostupností úvěrů. Jinými faktory, které mají vliv na realitní trh jsou demografický vývoj, změny v příjmech, vkusu a preferencích spotřebitelů. Cena nemovitosti je z velké části determinována diferencovanou polohovou rentou. Polohová renta je výsledkem výhodnosti polohy dané nemovitosti, přitom není závislá na její uţitečnosti. Realitní trh ovlivňují i administrativní omezení a příkazy vydávané příslušnými centrálními a místními orgány státní správy a orgány územní samosprávy, ovlivňuje ho i trh pracovní síly prostřednictvím výstavby bytových domů. Realitní trh funguje jako indikátor ekonomické situace a prostřednictvím svých cen kopíruje výkyvy hospodářství. Realitní trhy jsou navázány i na stavebnictví, kterém úspěšné podnikání závisí na mnoţství aktérů, jako jsou stavebníci, klienti, architekti, bankéři, soudní znalci, realitní agenti, pojistitelé a jiní. Faktory, které mají vliv na cenu nemovitosti jsou: Stálost nemovitosti - upnutí stavby k pozemku, čehoţ důsledkem je, ţe její hodnotu ovlivňuje politická a ekonomická situace v dané oblasti. Dlouhodobost nemovitosti - díky ní ví investor odhadnout hodnotu budoucích příjmů z nemovitosti. Trvanlivost nemovitosti - i ta je faktorem, kterým se posuzuje dlouhodobá investice do nemovitosti. Segmentace trhu - trh ej tvořen několika místními trhy, které rychle reagují na místní ekonomickou a politickou aktivitu. Investoři, kteří hledají pomoc přes ochranná opatření, vţdy zmenší riziko. Riziko na trhu - je vţdy relativně vysoké. (Adamuščin, Koloman, 2011, s. 26) 3.2 Segmenty trhu nemovitostí Nemovitosti Věcmi v právním smyslu jsou ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které jsou uţitečné a jejich nejdůleţitějším dělením je dělení na věci movité a nemovité. Občanský zákoník definuje nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Právě tyto jsou předmětem realitního trhu. 28

29 Pozemek je individuální část zemského povrchu, bez ohledu na substrát, kterým je pokrytý. Je to část zemského povrchu oddělená hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhu pozemku nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemku. Ve všeobecném jazyce se také pouţívá pojem parcela, přičemţ parcelou je pozemek, který ej geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. (Bradáč, Fiala, 1996, s. 13) Stavba se v právních předpisech vyskytuje ve dvou významech - občanskoprávním a stavebněprávním. Ze stavebního zákona vychází, ţe stavbou je veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se povaţuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Občanskoprávní předpisy neobsahují přesné vymezení pojmu stavba. Z charakteru občanskoprávních vztahů vychází, ţe jejich předmětem můţe být jen taková stavba, která tvoří věc v právním smyslu, přitom není důleţité, zda její postavení předcházelo povolení nebo zda byla provedena kolaudace. Stavbou bude tedy i rozestavěná stavba, pokud rozestavěnost dosáhla takový stupeň, ţe z něj lze usuzovat podobu a rozsah objektu po jeho dokončení. (Bradáč, Fiala, 1996, s. 14) Součástí věci je podle Občanského zákoníku vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Součást věci sdílí právní reţim věci. Součástí stavby jsou její přístavby, nástavby a stavební úpravy - vestavby. Součástí pozemku jsou porosty, stavba není součástí pozemku. Příslušenství věci je podle občanského zákoníku samostatnou věcí, není součástí věci a je charakterizováno jako věc, která patří vlastníku věci hlavní a je jim určena k tomu, aby byla s hlavní věcí trvale spojena. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. Důleţitou roli v oblasti nemovitostí má i katastr nemovitostí. Podle katastrálního zákona je katastr nemovitostí veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Katastr je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněţitých plnění, k ochraně ţivotního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové 29

30 péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů Cena nemovitostí Je nepochybným faktem, ţe na realitním trhu hraje nejdůleţitější roli cena, která je jeho směrodatným ukazatelem. Na začátek je ale třeba odlišit pojmy cena nemovitosti a hodnota nemovitosti, které nejsou totoţné a toto odlišení má na realitním trhu podstatný význam. Hodnota není skutečně zaplacená poţadovaná nebo nabízená cena. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi nemovitostí, kterou lze koupit na jedné stárne a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se stanoví odhadem a vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka. Cena je poţadována, nabízena nebo skutečně zaplacená částka za nemovitost a můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Ceny lze rozdělit do následujících kategorií: Cena zjištěná - označována i jako administrativní, je cena zjišťována podle cenového předpisu. Cenu je však moţné dohodnout v libovolné výšce odchylně od předpisu. Cena pořizovací - cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u staveb v době postavení). Cena reprodukční - cena, za kterou by bylo moţné stejnou nebo srovnatelnou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení, které odpovídá průměrnému opotřebení věci stejně staré a přiměřené intenzity pouţívání a sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují její okamţité uţívání. Výnosová hodnota - představuje součet všech budoucích čistých příjmů z nemovitosti, odúročených na současnou hodnotu, zjišťuje se z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o náklady na provoz. Obecná cena - také trţní cena, je cena, za kterou lze stejnou nebo srovnatelnou nemovitost v daném místě a v daném čase prodat neboť koupit, zjišťuje se obvykle porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupí obdobných věcí v daném místě a čase Výchozí cena - cena pro nové stavby, bez odpočtu opotřebení. (Bradáč, Fiala, 1996, s ) Cenu nemovitostí ve velké míře ovlivňuje okamţitá kupní síla obyvatelstva. V období sníţené kupní síly obyvatelstva, kdy jsou finanční prostředky pouţívané pro 30

31 uspokojování základních potřeb, klesá poptávka po nemovitostech. Prodávající tak musí sníţit cenu, aby se kupujícímu zdála výhodná. Se zvyšující kupní silou se zvyšují i ceny nemovitostí. Samozřejmě cenu nemovitosti ovlivňují i její samotné vlastnosti jako je poloha, parkovací moţnosti a podmínky v obci, v níţ se nachází, jako ţivotní prostředí, infrastruktura, pracovní příleţitosti a jiné. (Bradáč, Fiala, 1996, s. 341) Oceňování nemovitostí Na realitním trhu je obzvláště důleţité ocenění nemovitosti. Toto konstatování má svůj zvláštní význam zejména v případě hypotečního financování nemovitosti. Stavby a pozemky se oceňují různými způsoby a z různých hledisek. Oceňování staveb o o o První metodou je oceňování nákladovým způsobem. Podstatné jsou náklady nezbytné pro postavení stavby. Pokud jsou tyto náklady stanovené k datu postavení stavby, jedná se o cenu pořizovací, pokud jsou stanoveny k datu ocenění, jde o cenu reprodukční, sníţenou o opotřebení. Druhou metodou ej metoda výnosová, tedy zohledňují se čisté výnosy, doba po kterou budou tyto výnosy dosahované a za jakých nákladů. Třetí metodou je stanovení ceny srovnávacím způsobem, tedy porovnáním s jiţ realizovanými koupí a prodejem stejných nebo podobných nemovitostí. (Bradáč, Fiala, 1996, s. 75) Oceňování pozemků o o Na ocenění pozemku je moţné pouţít metodu výnosovou, za předpokladu, ţe je pronajatý. Výnos je závislý na jeho poloze a velikosti a na tom, jaká stavba je na něm postavena, v případě nezastavěného pozemku na tom, jaká je v daných podmínkách reálné nejvýnosnější stavba na něm povolena. U mnoha pozemků však výnosy vypočítat nejde, například parky. Pokud je pro dané území vyhotovena cenová mapa, bude mít zpravidla přednost před jinými metodami. Cenové mapy jsou grafické elaboráty, ze kterých je moţné zjistit cenu pozemku, vytvářejí se obvykle získáním údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti, jejich zpracováním a vloţením do mapy. 31

32 o Indexová metoda spočívá ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje na konkrétní podmínky. (Bradáč, Fiala, 1996, s ) Oceňování pro úvěrové řízení o V současnosti vydávají banky své vlastní metodiky pro oceňování nemovitostí a své vlastní seznamy smluvních odhadců, kteří pro ně popisují odhady. Banka má v zájmu vypočítat obecnou cenu, za kterou by se dala nemovitost v nejbliţší době prodat pro případ, ţe dojde k nesplacení úvěru. (Bradáč, Fiala, 1996, s. 443) Financování nemovitosti Hlavním typem financování nemovitosti je financování prostřednictvím úvěru, přičemţ na realitním trhu se nejvíce vyuţívá hypoteční úvěr, tedy takový úvěr, jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Na základě smlouvy o úvěru vzniká mezi bankou a dluţníkem závazkový právní vztah. Zastavovaná nemovitost se nemusí nacházet na území České republiky, můţe se jednat o jinou nemovitost, neţ ta která je z prostředků hypotečního úvěru financována, zastavování nemovitost můţe být i ve vlastnictví třetí osoby. Vlastníkem nemovitosti se můţe stát některý z dluţníků, všichni dluţníci, případně i třetí osoba, která není dluţníkem. Banky obvykle poskytují úvěry ve výši 70 aţ 80% hodnoty zastavené nemovitosti. Nemovitost oceňuje soudní znalec a takto oceněna hodnota je zpravidla niţší neţ hodnota trţní. Banka se také zaměřuje na bonitu dluţníka, proto posuzuje příjmy, vzdělání, věk a jiné ukazatele. V případě financování nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru, musí být uzavřeny tři smlouvy - úvěrová smlouva, zástavní smlouva a kupní smlouva. Úvěrovou smlouvu uzavírá banka jako poskytovatel úvěru s dluţníky. Zástavní smlouva, kterou se zřizuje zástavní právo ve prospěch banky pro případ, ţe dluh nebude řádně splácen, je uzavírána mezi bankou a vlastníkem nemovitosti, Nakonec se uzavře kupní smlouva mezi vlastníkem nemovitosti a zájemcům o nemovitost. (Klein, 2009, ) Zdanění převodu nemovitosti Daň z převodu nemovitosti je upravená v zákoně o dani dědické, darovací dání a dani z převodu nemovitosti. Pod převodem nemovitosti se rozumí úplatný převod vlastnictví k nemovitosti, tedy prodej nemovitosti na základě kupní smlouvy. Poplatníkům 32

33 daně je v případě převodu za úplatu prodávající. Kupující je ručitelem. Pokud jde o výměnu nemovitosti, platí daň prodávající i kupující. Předmětem daně z převodu nemovitosti je tedy úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Pokud jde o nemovitost na území České republiky, vybírá se daň z převodu bez ohledu na státní občanství jeho účastníků. Sazba daně činí 4% ze základu daně. Přiznání podává poplatník místně příslušnému správci daně, tedy příslušnému finančnímu úřadu nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němţ došlo k převodu nebo přechodu Převod nemovitosti je v České republice zdaněn i daní z příjmu. Poplatníkům je v tomto případě prodávající. V případě této daně je třeba odlišit, zda je poplatníkem fyzická nebo právnická osoba, téţ zda je nemovitost zahrnuta do obchodního majetku a zda se jedná o prodej domu, bytu nebo jiné nemovitosti. V případě prodeje domu nebo bytu zákon stanoví podmínky pro osvobození od daně z příjmu. (Klein, 2009, s ) 3.3 Stav trhu nemovitostí v České republice Rezidenční nemovitosti Domy a byty tvoří v České republice přes 90 % hmotného majetku domácností. Spolu s hodnotou ostatních budov a staveb tvoří 85 % čisté hodnoty hmotných fixních aktiv v ekonomice. Domy a byty tvoří hmotný majetek České republiky spolu s ostatními budovami, stavbami a strojními investicemi a tento majetek činil v roce 2012 částku 16,4 biliónů korun. Z toho stavby mají podíl ve výši 85 %, přičemţ pouze domy a byty 4,5 bil. Kč a ostatní budovy a stavby 9,4 bil. Kč. Od roku 2008 je zaznamenán růst investic velmi pomalu, meziroční přírůstky stavebních investic jsou v posledních letech minimální. Čistá hodnota ostatních budov a staveb v roce 2012 poprvé v historii ČR meziročně dokonce poklesla o 0,3 %. Ceny domů začaly růst jiţ v první čtvrtletí 2013, zejména v regionech mimo Prahu. První pololetí 2013 zaznamenalo výraznější růst cen domů. V druhém čtvrtletí, po prakticky čtyřletých meziročních poklesech, začaly kupní ceny bytů růst. V Praze však stouply ceny bytů jiţ v prvním čtvrtletí, ve druhém pak o 3 %. Výrazně zdraţily byty v Praze 1 (+8,4 %), v ostatních městských částech s výjimkou Prahy 2, 6 a 7 stouply ceny bytů také o relativně silných 5,2 %. Nabídkové ceny bytů mimo Prahu se v 4. čtvrtletí 2013 po 18 čtvrtletích meziročního poklesu dostaly do kladných hodnot. Co se týče investic do vlastního bydlení, na byt si obyvatel Prahy našetří za 6,5 roku, na rodinný dům za téměř 20 let. 33

34 3.3.2 Komerční nemovitosti V období let 2006 aţ 2012 se v České republice postavily komerční nemovitosti (nebytové budovy) za téměř 146 mld. Kč, z toho jedna čtvrtina v Praze. Nejvíce investic bylo vynaloţeno na budovy pro obchod (41,1 mld. Kč), z toho 87 % z důvodu silné expanze obchodních řetězců bylo rozděleno do jednotlivých krajů České republiky. V oblasti hotelníctvi se mimo Prahu staví také hotely, na regiony připadá 91,5 % z prostavěných 11,7 mld. Kč. V Praze se staví převáţně administrativní budovy, ve sledovaném období byly z celkové částky 34,6 mld. Kč více neţ dvě třetiny investovány v Praze. 8 (Český statistický úřad, 2014) Pozemky Ceny pozemků v České republice se odvíjejí od mnoha faktorů, velký význam má i účel jejich vyuţití - ať jsou určeny na stavbu nebo na zemědělské účely. Druhy pozemků se dělí na stavební pozemky, louky, zemědělská půda, lesy, komerční pozemky, zahrady a vodní plochy. Nejdraţší pozemky se nacházejí v blízkosti Prahy. Největší zájem je o pozemky se spojením vesnice a blízkosti města a tam, kde je blízko výjezd dálnice. Jejich cenu ovlivňuje i dostupnost inţenýrských sítí, tedy kanalizace, elektřiny, plynu a vodovodu. Cenu zvyšuje, pokud je k pozemku nějakým způsobem vyřešený přístup. Dalším faktorem je infrastruktura, okolí pozemku a jeho občanská vybavenost Prognóza vývoje realitního trhu v České republice Jednou za dva roky vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí obsáhlou analýzu českého trhu nemovitostí Trend Report. Na té z let 2012 a 2013 se podílela řada předních odborníků z různých oblastí. U příleţitosti jejího zveřejnění nejen bilancovali, ale hlavně hovořili o aktuálních trendech a výhledech do budoucna. Profesor J. Frait z České národní banky očekává, ţe se v roce 2015 oţiví česká ekonomika a trh práce. Zpracoval v reportu pasáţe věnované vlivu makroekonomického vývoje na ceny nemovitostí v České republice i ve světě. Jeho prognóza na příští roky je optimistická, avšak připouští, ţe do ní nejsou zahrnuta rizika, která mohou postihnout Evropu v důsledku ukrajinské krize. Jiným rizikovým faktorem je podle něj vysoká zadluţenost mnoha evropských států a jejich 8 [ ] 9 [ ] 34

35 domácností, která se bohuţel stále prohlubuje. Ve své analýze se odborníci zaměřili na následující oblasti: Bytová výstavba. V bytové výstavbě se v roce 2014 ţádné významné změny neudály. Navzdory aktuálním prohlášením některých developerů, ţe poptávka opět roste a ceny jdou nahoru, se předpokládá, ţe v roku 2014 se příliš mnoho nových bytů nepostaví, výjimkou je Praha, moţná Brno. V regionech bude počet prodávaných nových bytů naprosto nevýznamný. Celkově se odhaduje prodej na 4800 aţ 5200 jednotek. Ceny v průměru zůstanou na stejné úrovni. Optimističtější vypadá vývoj ve výstavbě rodinných domů. Stále se staví a budou stavět, přičemţ převaţuje individuální způsob výstavby (95 %). Co se týče pozemků, jejich cena stále mírně poroste, zejména v závislosti na kvalitě. Jako zajímavá příleţitost do budoucna se jeví bydlení pro seniory, kterých rapidně přibývá. Zatím však zřejmě tento segment rezidenční výstavby neumějí developeři ani investoři komerčně vyuţít. Kanceláře. Kanceláře se staví pořád dál (v roce 2013 by zaznamenán 15% meziroční nárůst). Avšak míra jejich neobsazenosti v minulých dvou letech vzrostla na 13,2 %. V roku 2014 se plánuje dokončení dalších m 2 a v roce 2015 aţ m 2. Ceny nájmů klesají. To se projevilo i v poklesu nejvyššího dosaţeného nájemného v centru Prahy, které se po třech letech ocitlo na 19,5 aţ 20,5 EUR/m 2. Kanceláře sou i tak stále výnosově atraktivní. Maloobchodní prostory. Maloobchodní prostory postihl pokles spotřebitelské poptávky, zvýšená citlivost na ceny, neochota zákazníků dojíţdět a také rozvoj internetových obchodů, přibývají další stovky tisíc metrů čtverečních nových ploch. Předpokládá se, ţe nové obchodní plochy budou přibývat pomaleji, šanci mají investičně levnější retail parky, poroste význam vnitroměstských nákupních center. Zejména u větších nákupních center se předpokládá, ţe budou zvyšovat svou efektivitu. Trh průmyslových nemovitostí. Trh průmyslových nemovitostí zaznamenal v roce 2013 oţivení čisté poptávky po pronájmu moderních skladových a výrobních prostor. Některé průmyslové parky však jiţ naplnily svou maximální kapacitu a developeři proto hledají vhodné pozemky pro další výstavbu. Nejatraktivnější zůstává Praha, Brno a pozemky přiléhající k dálnici D5. Předpokládá se však, ţe nová poptávka po průmyslových prostorách v letech 2014 aţ 2015 můţe klesnout, a to v důsledku 35

36 restrikcí EU na poskytování vládních pobídek, které sniţují hranici finančních pobídek ze stávajících 40 % na 25 % z celkového mnoţství investic. Noví investoři. Klíčovým faktorem vývoje na českém trhu nemovitostí je financování. Důsledky krize na trhu financování nemovitostí odezněly a došlo k meziročnímu nárůstu investic o 103 %. Současným pozitivním trendem je větší ochota úvěrovat investiční transakce do nemovitostí neţ riskantnější developerské projekty. Také novým trendem je zvýšená investiční aktivita nebankovních subjektů, jako jsou pojišťovny, penzijní a investiční fondy, ale také skupiny movitých privátních lokálních investorů soustředěných na nákup nemovitostí generující cash flow. Jejich podíl na financování trhu nemovitostí stoupl mezi roky 2012 a 2013 ze 40 na 45 % a v budoucnu se očekává, ţe i nadále poroste. Hypoteční financování. Co se týče hypotečního financování, lze do budoucna u úrokových sazeb očekávat stagnaci nebo mírný růst. Ovšem za předpokladu, ţe do ekonomického vývoje nevstoupí inflační faktor, který by zvýšil tlak na jejich růst. Ceny nemovitostí postihne stagnace, k mírnému zvýšení můţe dojít pod vlivem zrušeného osvobození stavebních pozemků od DPH, které platí od Developerský trh však jiţ na tuto situaci zareagoval tak, ţe někde ceny u nových nemovitostí mírně zvýšil uţ na konci loňského roku. Právo a daně. V roce 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník a některé daňové změny, které ovlivní realitní trh. Dopad by se měl projevit ve vyšší právní nejistotě a také ve zvýšených nákladech na právní poradenství, a to aţ v řádu milionů korun. Také lze předpokládat, ţe se realitní trh bude letos potýkat s určitými problémy zejména u nově zavedené DHP z pozemků (vymezení pojmu pozemek pro účely DPH, sazba daně u pozemků pod sociální stavbou atd.). Přesnější specifikaci by mohla přinést úprava, kterou připravuje Ministerstvo financí ČR, a předpokládá se, ţe začne platit v roce (Rysková, 2014) 10 [ ] 36

37 4 VLIV SVĚTOVÉ FINANČNÍ KRIZE NA VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ V ČESKÉ REPUBLICE I kdyţ počátky finanční krize byly zaznamenány jiţ v roce 2007, český realitní trh pocítil první turbulence aţ v druhé polovině roku Tento pokles se začal zejména v rezidenčním sektoru nemovitostí. Jiţ od začátku roku 2008 se zpomalila výstavba a poklesla i poptávka po rezidenčních nemovitostech. V roce 2009 se krize na českém realitním trhu ještě prohloubila a to v důsledku poklesu celkové investiční aktivity. Krize se následně dotkla všech segmentů trhu nemovitostí a způsobila pokles cen téměř ve všech jeho oblastech. Vlivem finanční krize a ochladnutím poptávky zaznamenal trh rezidenčních nemovitostí ve třetím a čtvrtém čtvrtletí roku 2008 a v prvním pololetí roku 2009 podstatnou redukci růstových temp u nabídkových cen a jejich následný velmi prudký meziroční pád. V období těchto let došlo na českém trhu s byty k jevu, který lze vzhledem k relativně prudkému cenovému poklesu tohoto typu aktiva nazvat prasknutím cenové bubliny. Pokles poptávky byl výrazný ve druhé polovině roku 2008, kdy největší developerské společnosti ohlásily meziroční sníţení zájmu o nové bydlení o 10 aţ 20 %. Na podzim 2008 došlo na trhu s rezidenčními nemovitostmi k cenové korekci (sniţování cen rezidenčních nemovitostí). Ve třetím čtvrtletí roku 2008 došlo po třinácti kvartálech růstu faktické meziroční stagnaci cen rezidenčních nemovitostí (nárůst pouze o 0,2 %). První čtvrtletí roku 2009 však jiţ zaznamenalo meziroční pokles, jenţ se ve druhém čtvrtletí 2009 dále prohloubil, aţ se dostal na historicky nejniţší úroveň dynamiky (pokles o 5,5 %). Ve třetím a ve čtvrtém čtvrtletí roku 2009 došlo na trhu rezidenčních nemovitostí 37

38 v České republice nejprve k meziročnímu růstu cen o 0,5 % a následně k opětovnému meziročnímu poklesu o 1,2 % Vývoj cen bytů Celkový pokles cen bytů v krizi představuje 9,1 %. Pokles se lišil pro nové a staré nemovitosti a lišil se také podle regionu. Na závěr roku 2008 byl pokles cen nejvýraznější, v některých případ poklesly byty aţ o 20% během jednoho pololetí. Vývoj cen nebyl u jednotlivých typů bytů ani regionů stejný. Byty v kategorii 1+1 byly krizí postiţeny nejméně, coţ vyplývá z toho, ţe jsou nejvhodnější pro mladé páry či rozvedené jedince a poptávka po nich je proto vysoká. V nich ceny polevily o necelých 18 %, naopak obydlí 3+1 ztratila od září 2008 do dubna 2010 téměř čtvrtinu své hodnoty. Tato kategorie bytů klesla nejvíce proto, ţe byly nejvíce předraţené. Kategorie bytů 4+1 zaznamenala pokles menší, protoţe poptávka po nich vzrostla ve chvíli, kdy díky poklesu cen začaly být pro rozrůstající se majetkově slabší rodiny dostupné. 12 Tabulka č. 1: Porovnání cen bytů v roce 2008 a 2010 O kolik spadly ceny bytů od počátku krize* Ceny Ceny změna v % Kč Kč -17, Kč Kč -19, Kč Kč -23, Kč Kč -21,82 ČR celkem Kč Kč -21,08 Zdroj: EuroNet Media, * jedná se o nabídkové ceny, které jsou většinou vyšší neţ ceny, za které se nemovitost nakonec prodá. Křivky vývoje nabídkových a realizovaných cen si však jsou podobné v_roce_2009.pdf [ ] 12 /ekonomika.aspx?c=a100408_125657_ekonomika_spi [ ] 38

39 Podle databáze Ministerstva financí ČR, kterou vytváří finanční úřady na základě daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí od konce roku 2006 do konce roku 2008 rostly realizované ceny rychleji neţ ceny nabídkové. Jiná cenová situace byla v Praze. Tu v roku 2005 nabídkové i skutečně realizované ceny bytů rostly pomaleji neţ ve zbytku České republiky. V Praze teda nabídkové ceny za pět let vzrostly pouze o 40 % oproti 65 % růstu v ostatních oblastech. Odlišný je byl i vývoj skutečně realizovaných cen oproti odhadu nabídkových, kde ani ve 2. čtvrtletí 2010 neklesly pod ceny nabídkové (vztaţeno opět k roku 2005), resp. jejich rozdíl zůstal přibliţně na stejné úrovni jako v roce V celé České republice se v průběhu posledních dvou let ceny nemovitostí propadly směrem dolů. Hodnota cen paneláků klesala dvakrát rychleji neţ domů v cihlové zástavbě. Ceny nemovitosti se však v jednotlivých regionech vyvíjely odlišně, některých regionů se krize dotkla více, jiných méně. Paneláky v průměru zlevnily o třicet procent, v některých regionech, jako například v Hradci Králové, aţ o čtyřicet. Nejvýraznější pokles ceny má nejenom Praha, ale i Plzeň, Ostrava, Hradec Králové, Zlín nebo Karlovy Vary. Nejmenší pokles cen byl zaznamenán v Brně, Pardubicích a Písku. 14 Tabulka č. 2: Porovnání cen bytů v roce 2008 a 2010 v jednotlivých regionech Jak se vyvíjely ceny v regionech (září 2008 až duben 2010) Ceny Ceny změna v % Brno město Kč Kč -14,36 České Budějovice Kč Kč -27,86 Hradec Králové Kč Kč -30,92 Ostrava Kč Kč -21,55 Pardubice Kč Kč -14,86 Písek Kč Kč -14,36 Plzeň město Kč Kč -19,13 Přerov Kč Kč -20,16 Tábor Kč Kč -25,51 Zlín Kč Kč -23,04 Zdroj: EuroNet Media, * jedná se o nabídkové ceny všech kategorií bytů Ceny nemovitostí v Praze propadli nejvíc. Bylo to v důsledku toho, ţe ceny nemovitostí v Praze byly asi nejvíce nafouknuté a ztratily v předchozích letech kontakt s reálnou kupní silou. Z grafu lze vyčíst, ţe ceny bytů Praze vzrostly od roku 2005 do roku 13 [ ] 14 /ekonomika.aspx?c=a100408_125657_ekonomika_spi [ ] 39

40 2008 téměř o 1.5 mil.. Kč. Od roku 2008 ceny postupně klesaly, největší pokles byl zaznamenán v letech 2009 a Ceny nových bytů v Praze klesly od počátku roku 2009 do konce roku 2012 o 7,8 %. Ceny starších bytů klesly více, v Praze od svého maxima ve 3. čtvrtletí roku 2008 klesly koncem roku 2012 o 14,1 %. 15 Graf č. 1: Vývoj cen nemovitostí v Praze Zdroj: Vývoj cen bytového nájemného I přes současný nárůst poptávky ze strany zájemců o nájemní bydlení, z dlouhodobého hlediska táto poptávka stagnuje, a to zejména z důvodu současného nasycení trhu volnými byty k pronájmu. Trţní nájemné je nájemné vznikající na základě vzájemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Trţní nájemné teda odráţí vztah nabídky a efektivní poptávky na lokálním trhu s byty v jednotlivých městech. V roce 2008 vzrostla meziročně poptávka po pronájmech bytů v průměru o více neţ 5 %. V roce 2009 činily tyto odhady 10 % 15 %. Trţní nájemné České republice v roce 2009 zaznamenalo průměrně pomalejší pokles v porovnání s cenami bytů. Na konci roku 2009 představoval 15 [ ] 40

41 pokles 3,9 %. Největší propad cen bol zaznamenaný v Praze, kde došlo k meziročnímu poklesu cen o 12,47 %. K podobnému poklesu došlo u měst Plzeňského (-11,5 %) a Středočeského (-10,1 %) kraje. Ceny trţního nájemného meziročně klesly na většině území České republiky. Výjimku představují Ústecký a Jihomoravský kraj. Na konci roku 2009 pokleslo nájemné v meziročním porovnání o 3,8 %. Nejvyšší průměrné ceny nájemného vykazuje hlavní město Praha, kde nájemník v průměru za standardní byt zaplatí Kč bez poplatků Vývoj bytové výstavby Od poloviny devadesátých let, a to i navzdory působení vlivu finanční krize v roce 2008, docházelo aţ do roku 2009 v České republice ke konstantnímu převisu počtu zahajovaných bytů nad dokončovanými. Na trhu nemovitostí se v průběhu let developerského rozmachu vytvořila zásoba v podobě rozestavěných bytů. Následná finanční krize měl i přesto zasáhla i bytovou výstavbu. V roce 2009 byla zahájena výstavba bytů. V porovnání s rokem 2008 to představuje pokles o 14,3 %. Počet zahájených bytů dál klesal ve všech čtvrtletích roku Ve druhém a čtvrtém Čtvrtletí nastal největší meziroční propad aţ o 21,2 % ve srovnání se tejnými obdobími předchozího roku. Počet zahájených bytů v roce 2009 klesl poprvé po 15 letech pod úroveň počtu bytů dokončených. V roce 2009 došlo k nárůstu oproti předchozímu roku o 0,4 %. Počet dokončených bytů stoupal v prvním, druhém i čtvrtém kvartále roku 2009, ve třetím čtvrtletí byl však zaznamenán znovu propad ve výši 8,8 %, jenţ průměrné hodnoty roku 2009 dorovnal téměř na úroveň roku V meziročním srovnání se na trhu nacházelo o cca rozestavěných bytů méně neţ v roce 2008, avšak o rozestavěných bytů více neţ v roce Hospodářská krize měla dopad i na ceny stavebních prací. Ty za 11 let od roku 1997 do roku 2008 stouply o 70 %. V roce 2008 se ale růst zastavil a aţ na drobné výkyvy zůstávají ceny do dnešních dnů stabilní oce_2009.pdf [ ] 17 [ ] 41

42 Graf č. 2: Vývoj cen výstavby bytových domů Zdroj: Data ČSÚ 4.2 Vývoj cen rodinných domů Rodinné domy zaznamenaly ze všech nemovitostí nejmenší pokles cen. V období let 2000 aţ 2008 vzrostly ceny o 64 %, coţ činí meziroční nárůst o 7 %. Nejhodnotnější rodinné domy jsou stejně jako u jiných nemovitostí v Praze. Ceny rodinných domů nedávají velký prostor na jejich sniţování i v důsledku toho, ţe náklady na stavby a provoz rodinného domu se dostávají na stejnou hodnotu, někdy převyšují trţní hodnotu starších domů, navíc v oběhu cirkuluje mnohem více bytů, neţ domů Ceny rodinných domů klesly během hospodářské krize o necelých 5%, ale stejně jako u ostatních nemovitostí bylo zaznamenáno sníţení poptávky po nich [ ] 42

43 Graf č. 3: Vývoj cen domů ve srovnání s ostatními nemovitostmi Zdroj: ČSÚ 4.3 Vývoj cen pozemků V letech 2000 aţ 2008 byl zaznamenán nárůst ceny stavebních pozemků aţ o 83 %. Markantní byl rozdíl cen v jednotlivých krajích. Nejrychleji tempo růstu bylo zaznamenáno v Praze, kde jsou pozemky nejdraţší v České republice, aţ o 111,2 %. Nejmenší nárůst byl zaznamenán v Ústeckém kraji, jen o 45,7 %. Průměrný roční nárůst dosáhl svého vrcholu v roce 2007, kde meziročně vzrostl o 11,1 %. V roce 2008 byl pokles 43

44 pouze 2,8 %, coţ bylo následkem sníţení poptávky a strachu developeři a stavitelů z očekávaného vývoje sniţování cen. V následujícím roce 2009 došlo k prvnímu většímu sníţení a to zejména v méně lukrativních oblastech aţ o 15%. Praha a jiné krajská města si ceny drţely, v některých částech došlo i k mírnému růstu cen, jelikoţ v těchto městech poptávka vysoce převyšuje nad nabídkou V Praze na rozdíl od cen bytů k poklesu cen stavebních pozemků na výstavbu rodinných domů velmi nedošlo. Dva mírné poklesy nastali na přelomu let 2007 a 2008 a 2009 a Od ledna do října 2010 jiţ byl nárůst průměrné ceny 1m2 více jak o 500 Kč, coţ je však nárůst o 12%. Za toto období roku 2009 cena narostla o 5%, v roce 2008 pak o 9% Vývoj cen komerčních nemovitostí V důsledku mnoţství nepronajatých ploch, dlouhodobé povaze smluv a obecné absenci bublin v segmentu je trh komerčních nemovitostí mimořádně atraktivní pro investory, kteří chtějí bezpečně investovat do nemovitostí s přiměřenou návratností. Krize se však dotkla i tohoto segmentu Podle indexu kapitálové hodnoty komerčních nemovitostí společnosti C&W, která sleduje vývoj českého realitního trhu od prvního čtvrtletí roku 2003, dosáhl trh jako celek vrcholu ve třetím a čtvrtém čtvrtletí roku 2007 a dna ve třetím čtvrtletí roku Druhé dno recese přineslo další, velmi mírný pokles, který skončil ve čtvrtém čtvrtletí roku Od roku 2012 údaje naznačují stálý a solidní růst kapitálové hodnoty nemovitostí a trh jako celek se vrátil na úroveň roku V roce 2008 došlo k meziročnímu poklesu objemu realizovaných transakcí o cca 60 % na mil. EUR, coţ představuje nejniţší hodnotu od roku V České republice proběhly v roce 2008 především transakce na kancelářském a retailovém trhu. Tak výrazný pokles poptávky se projevil v poklesu cen. Následně pokles hospodářského růstu a nadměrná nabídka vedly také k nárůstu míry neobsazenosti jak pro kancelářský trh (nárůst z cca 6 % ze začátku roku na 9 % ke konci roku, tak pro trh logistických a průmyslových nemovitostí (nárůst z lednových 10 % na 17,2 % ve 3. čtvrtletí 2008; v prosinci 2008 se pak míra neobsazenosti sníţila k úrovni 15,6 %). Realizovaná nabídka nových kancelářských prostor v Praze pro rok 2009 v reakci na to zaznamenala meziročně 19 [ ] 20 [ ] 44

45 pokles o 55 %. Na trhu logistických a průmyslových nemovitostí pak zhruba v polovině roku 2008 došlo k faktickému zastavení nové výstavby. 21 Graf č. 4: Vývoj hodnoty komerčních nemovitostí dle indexu CRECVI; meziroční změna v procentech Zdroj: Vývoj cen nájemního komerčních nemovitostí Vývoj nájemného je přímo závislý na vývoji poptávky po koupi konkrétních typů komerčních nemovitostí. V roce 2010 pokračoval pokles průměrných cen nájmů, a to v sektoru rezidenčních i korporátních nemovitostí. V důsledku poklesu poptávky po práci, nedošlo k vnitřní migraci pracovní síly v rámci České republiky, na základě toho ani k zvýšení poptávky po různých typů nájmů od ubytoven aţ po byty. V případě administrativních budov došlo u více neţ třetiny nájemních smluv k negociacím mezi nájemci a vlastníky jejichţ výsledkem bylo uzavření nových smluv za niţší nájemné

46 Pokles zaznamenaly i nájmy prodejních a skladových prostor. U pronájmů průmyslových prostor byl zaznamenán největší procentní propad nájmů byl zaznamenán Výstavba komerčních nemovitostí Podle dát o komerčních nemovitostech, které byla sledovaná útvarem statistiky stavebnictví ČSÚ, bylo v období , charakterizované krizovým propadem v roce 2009, následným oţivením a dále ztrátou tempa růstu s vyústěním do recese v roce 2012 a V tomto období bolo vloţených nejvíce investicí do výstavby obchodních center. Ta se podílela 28,2 % na celkových 145,6 mld. Kč investic za období v komerčních nemovitostech. Byli za ne postavené budovy pro obchod, administrativní budovy, budovy pro průmysl a skladování, pro dopravu a telekomunikace, hotely a také stavby kulturního a vzdělávacího charakteru. Objem peněz vloţených do budov pro obchod byl 41,1 mld. Kč. Největší investice byly paradoxně v letech, kdy se české ekonomice nedařilo (v roce 2009 činily 9,2 mld. Kč, v roce to bylo ,2 mld. Kč). 23 Graf č. 5: Vývoj výstavby vybraných typů komerčních nemovitostí v letech (v mld. Kč) 22 [ ] 23 [ ] 46

47 Zdroj: ČSÚ ZÁVĚR Trh nemovitostí je místo, které je náchylné k tvorbě spekulativních bublin. Jedním z faktorů, který přispěl ke vzniku spekulativní bubliny bylo dlouhodobé narušování stability ekonomického systému vnějšího vládnímu zásahy v podobě snaze vytvořit takové prostředí vykazující vysokou úroveň bydlení pro široké vrstvy a tedy i obrovský přesun kapitálu do oblasti realit a stavební činnosti. Druhým významným faktorem byla úvěrová expanze v oblasti poskytování hypotekárních a spotřebitelských úvěrů. Citlivý je zejména trh domů a bytů, tedy bydlení lidí, moţná i právě díky psychologickému významu těchto míst. Ta poslední realitní bublina, která praskla v roce 2007, nebyla ani zdaleka první. Společnost se potýká s realitními výkyvy uţ od konce devadesátých let. Po roce 2000 došlo k realitnímu boomu v mnoha městech Austrálie, Číny, Francie, Hongkongu, Irska, Itálie a jiných vyspělých států. Poslední realitní boom, 47