CPI BYTY, a.s. VÝROČNÍ ZPRÁVA 2012

Transkript

1 VÝROČNÍ ZPRÁVA 2012

2 Výroční zpráva 2012 KLÍČOVÉ HODNOTY Společnost CPI BYTY v číslech Hrubý příjem z nájmu (v tis. Kč) Investice do nemovitostí (v tis. Kč) Vlastní kapitál (v tis. Kč) Provozní zisk (v tis. Kč) 74,58% Procento obsazenosti (bytů) Počet bytů 92 Počet zaměstnanců Celková aktiva (v tis. Kč) 2

3 Výroční zpráva 2012 OBSAH Klíčové hodnoty... 2 Osoby odpovědné za výroční zprávu Zpráva nezávislého auditora... 5 krátce o společnosti cpi byty... 7 Úvodní slovo ředitele společnosti CPI BYTY... 8 Portfolio společnosti CPI BYTY Základní data o bytovém portoliu Společnosti CPI BYTY Investice Zákaznický servis Podpora nájmu Orgány Společnosti CPI BYTY Valná hromada Společnosti CPI BYTY Dozorčí rada Společnosti CPI BYTY Představenstvo Společnosti CPI BYTY Management Společnosti CPI BYTY Principy odměňování členů dozorčí rady a představenstva Společnosti CPI BYTY a managementu Společnosti CPI BYTY Vnitřní kontrola a zpráva o rizicích Kodex řízení a správy společností Zpráva o SPOLEČNOSTI CPI BYTY Údaje o Společnosti CPI BYTY Hospodářský vývoj v České republice Domácí trh v České republice Ocenění nemovitostí Analýza výnosů a rozvahy Financování Informace o vlastním kapitálu Ostatní Společenská odpovědnost Výzkum a vývoj Životní prostředí a lidské zdroje Zpráva předstanvestva o vztazích mezi propojenými osobami za rok Finanční výkazy

4 Výroční zpráva 2012 OSOBY ODPOVĚDNÉ ZA VÝROČNÍ ZPRÁVU 2012 Čestné prohlášení Při vynaložení veškeré přiměřené péče podává výroční zpráva 2012 podle našeho nejlepšího vědomí věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření společnosti CPI BYTY za rok 2012 a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření společnosti CPI BYTY a nebyly v ní zamlčeny žádné skutečnosti, které by mohly změnit význam této zprávy. Praha, 29. března 2013 Mgr. Marek Stubley Předseda představenstva CPI BYTY, a.s. Ing. Zdeněk Havelka Člen představenstva CPI BYTY, a.s. 4

5 Výroční zpráva 2012 Z PRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA 5

6 Výroční zpráva

7 Výroční zpráva 2012 KRÁTCE O SPOLEČNOSTI CPI BYTY Společnost CPI BYTY, a.s. (dále také jen Společnost CPI BYTY nebo Společnost ) je druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení v České republice. Bytový fond Společnosti CPI BYTY čítá v současné době bytů na Severní Moravě, v Severních a Středních Čechách včetně Prahy. Nemovitostní portfolio doplňují nebytové prostory, které jsou pronajímány za tržní nájemné. Hlavním předmětem podnikatelské činnosti Společnosti CPI BYTY je pronájem a správa nemovitostí. Zaměstnanci Společnosti CPI BYTY poskytují nájemcům komplexní služby v oblasti pronájmu a správy nemovitostí. Cílem Společnosti je rozvíjet potenciál svého nemovitostního portfolia a navyšovat jeho komerční hodnotu. Spolupráce mezi nájemci a podpora vzájemných vztahů jsou klíčovými body prosperujícího podnikání v oblasti nájemního bydlení. Společnost CPI BYTY je součástí Skupiny CPI, předního českého holdingu na trhu nemovitostí zabývajícího se investicemi, developerskou činností a správou nemovitostí. V oblasti nemovitostí se pohybuje od konce 90. let. Skupina rozvíjí své aktivity v České a Slovenské republice napříč všemi segmenty na trhu nemovitostí. Skupina CPI vlastní a spravuje přes 550 tis. m 2 maloobchodních prostor, 230 tis. m 2 kancelářských prostor, 14 hotelů s více než lůžky a přibližně 160 tis. m 2 prostor určených pro lehký průmysl a ke skladování. V posledních letech se Skupina CPI úspěšně etablovala mezi přední investory a developery na domácím trhu nemovitostí. Svým konzervativním a odpovědným přístupem postavila základ pro stabilní a dlouhotrvající prosperitu celé Skupiny. Mezi silné stránky Skupiny CPI patří její dobrá orientace v domácím tržním prostředí podpořená několikaletými zkušenostmi, silným finančním základem a diverzifikací nemovitostního portfolia. 7

8 Výroční zpráva 2012 ÚVODNÍ SLOVO ŘEDITELE SPOLEČNOSTI CPI BYTY Vážený akcionáři, Vážení obchodní partneři, Společnost CPI BYTY, a. s. není na trhu pod vlastním názvem příliš dlouho, před dvěma lety však navázala na práci společností spravujících a provozujících nájemní domy po celé České republice již několik desetiletí. V současnosti je Společnost CPI BYTY s téměř bytovými jednotkami druhým největším provozovatelem nájemního bydlení v zemi a svou pozici neustále posiluje jak vůči lokálním konkurentům, tak v očích státních institucí, obchodních partnerů a především široké veřejnosti. První nájemní portfolio koupila mateřská společnost realitního holdingu koncem devadesátých let 20. století. I přes dlouho přetrvávající spekulace o správnosti takové investice, vycházejících především ze zakonzervovaného regulovaného trhu, nakonec Společnost CPI BYTY dokázala, že šlo o krok prozíravý a z dnešního pohledu také úspěšný. Nájemní bydlení představuje dlouhodobě stabilní portfolio s dosud trvale rostoucími tržbami, které se nemalou měrou podílejí také na celkovém pozitivním hospodářském výsledku realitního holdingu CPI Group. Nájemní bydlení však představují také velmi náročný realitní obor. Společnot CPI BYTY eviduje přes nájemníků žijících v patnácti městech České republiky. Správa portfolia tak obnáší každodenní komunikaci s tisícovkami rodin, péči o jejich individuální potřeby a požadavky a celkové zajištění kvality a bezpečnosti jejich života spolu s pravidelným kontaktem s dodavateli energií, služeb i technické podpory. Bytový fond zahrnuje více než m 2, jejichž technickou správu zajišťuje Společnost CPI BYTY sama, včetně jednání s dodavateli nebo zajištění základních stavebních a technických prací. Investice do nemovitostí navíc dlouhodobě rovnoměrně rostou. V porovnání k uplynulým letům činí tato suma za rok 2012 celkem 7, 4 miliardy korun oproti roku 2011 (7,07 miliardy korun), respektive roku 2010 (6,8 miliardy korun). Hospodářské výsledky Společnosti CPI BYTY, potažmo výši tržeb z pronájmu, dlouhodobě ovlivňovala státní regulace nájemného, která byla přijetím zákona 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného částečně uvolněna. Proces deregulace definitivně skončil 31. prosince 2012, kdy byl s dvouletým odstupem uvolněn trh také v Praze, Slaném a Liberci. Díky ukončení platnosti výše uvedeného zákona je možné novou výši nájemného nastavit pouze dohodou nájemce a pronajímatele. Takto smluvně nastavené činže výraznou měrou přispívají k růstu tržeb z pronájmu a dlouhodobě pozitivně ovlivňují nejen výsledky dceřiné Společnosti CPI BYTY, ale celé skupiny CPI. Předem definována výše nájemného navíc umožňuje lépe rozložit investiční plány do revitalizace bytového fondu, které v roce 2012 dosáhly bezmála 400 milionů korun. Právě díky rostoucím investicím do revitalizace bytového fondu došlo k mírnému poklesu brutto tržeb z pronájmu z celkových 464,9 milionů korun v roce 2011 na 446,2 milionů korun v roce Na kladném výsledku se projevil také prodej bytových jednotek v Praze Letňanech, který však snížil hodnotu majetku o zhruba 16 %, z 10,3 miliard korun v roce 2011 na 8,6 miliard korun v roce Investovalo se ve všech regionech a ve všech oblastech. První z masivních programů oprav, kterým byla výměna plastových oken, byl oproti původnímu plánu dokončen s desetiměsíčním předstihem. Ke konci roku 2012 tak byla vyměněna plastová okna u všech vybraných bytů. Společnost financovala také oblast sociální, jako jsou program prostupného bydlení v Litvínově nebo nové Komunitní centrum v Třinci, které se podílejí na lepším životě celých městských čtvrtí. Řada nastartovaných investičních programů bude pokračovat i v následujících letech. Významnou kapitolou je také výrazné snížení dlužných částek na nájemném a postupné vypořádávání se s nájemníky, kteří svým chováním nebo přístupem narušují život v domech a jejich okolí, což opět přispívá 8

9 Výroční zpráva 2012 k celkově atraktivnějšímu prostředí v jednotlivých lokalitách a zvyšuje jejich obchodní potenciál. Právě v roce 2012 se podařilo zastavit odchod nájemníků z bytů Společnost CPI BYTY, který byl v předchozích dvou letech způsoben právě deregulací nájemného, respektive jeho zvyšováním, a zajistit pozitivní saldo v počtu pronajatých a vrácených bytů. Míra obsazenosti za rok 2012 dosáhla uspokojivých 74,5 %, přičemž část bytů figurujících v evidenci neobsazených jednotek představuje byty v dlouhodobější rekonstrukci nebo byty zakonzervované bez dalšího záměru k pronájmu (např. v oblasti litvínovského Janova). Rád bych tímto poděkoval všem svým kolegům, pracovníkům Společnosti CPI BYTY, kteří za uplynulý rok odvedli obrovský kus práce, ať už spojený s terénní prací v rámci technické správy domů, nebo s programy oprav a investic. Svůj lví podíl na klidnějším a finančně jistějším životě nájemníků, potažmo trvalejších vztazích Společnosti CPI BYTY a nájemníků, mají také nově zavedení referenti, kteří svou radou či fyzickou asistencí pomohli již tisícovkám nájemníků, a kteří se mohou pochlubit až 70% úspěšností v získávání sociální pomoci zejména v případě seniorů. Neméně významná je práce kolegů v jednotlivých klientských centrech nebo v kancelářích, kde se zpracovává a účtuje veškerá agenda spojená s každým z bytů. Velký dík patří také obchodníkům, kteří se v Centrech bytových nájmů věnují získávání nových nájemníků. Ti všichni přispívají ke stále pozitivnějšímu vnímání nájemního bydlení jako samozřejmé a plnohodnotné alternativy bydlení v očích široké veřejnosti. Jsem přesvědčen, že hodnota kdysi velmi podceňovaného realitního oboru dnes roste nejen fyzicky, ale také v povědomí odborné i laické veřejnosti nájemních bytů v České republice představuje velmi významný podíl rezidenčního trhu, který přispívá mimo jiné také např. k sociální stabilitě, a díky masové regeneraci sídlišť k podpoře druhotné zaměstnanosti skrze stavební zakázky. Správa rozsáhlého bytového fondu klade vysoké nároky na individuální přístup, flexibilitu a předvídavost. To vše se spolu se zkvalitňováním služeb a odpovědnými investičními kroky snaží Společnost CPI BYTY uplatňovat ve prospěch dlouhodobých, kvalitních nájemních vztahů, které jsou zárukou prosperity společnosti i celého holdingu. Praha, 29. března 2012 Ing. Daniel Bacík Ředitel CPI BYTY, a.s. 9

10 Výroční zpráva 2012 PORTFOLIO SPOLEČNOSTI CPI BYTY Deregulace nájemného v posledních dvou letech ( ) měla výrazný dopad na portfolio Společnosti CPI BYTY. První vlna deregulace nájemného proběhla na konci roku Nájemné bylo na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem postupně navyšováno. Deregulace nájemného ve zbývajících městech České republiky vstoupila v platnost po 31. prosinci Společnosti CPI BYTY se tato změna týkala ve městě Praha, Slaný a Liberec. Po letech podhodnocené výše nájemného, omezeného řízení a investic do residenčního portfolia nájemního bydlení došlo k významné změně v lednu Tržní podmínky jsou nyní příznivější a velmi nízké hodnoty posledních let začaly výrazně narůstat, což se pozitivně projevilo nárůstem tržeb z nájmu. Základní data o bytovém portoliu Společnosti CPI BYTY Počet bytů: Počet domů: Celkový počet m 2 bytů: Celkový počet nájemců:

11 Výroční zpráva 2012 Tabulka 1 Byty Společnosti CPI BYTY k 31. prosinci 2012 Města Byty Oblast Česká Lípa Česká Lípa Litvínov - Janov 612 Janov Jablonec 66 Liberec 51 Liberec Nové Město pod Smrkem 196 Litvínov Most 72 Litvínov Praha Letňany 688 Praha Třinec Český Těšín 368 Třinec Ústí nad Labem Teplice 22 Chlumec 32 Ústí nad Labem Děčín 194 Slaný 77 Oblast Česká Lípa Oblast Česká Lípa zahrnuje téměř bytů v České Lípě, které byly v roce 2011 pronajímány za tržní nájemné. Česká Lípa představuje stabilní a vyvážené portfolio s dalším investičním potenciálem. 69,09 % obsazenost počet bytů tisíc Kč tisíc Kč roční příjem z nájmu investice do nemovitostí 107 tisíc m 2 6,30 % pronajímatelná plocha hrubá výnosnost 11

12 Výroční zpráva 2012 Oblast Liberec Liberecká oblast zahrnuje byty v Liberci, Novém Městě pod Smrkem a Jablonci. Vzhledem k počtu bytových jednotek se jedná o minoritní portfolio poskytující stabilní dlouhodobý příjem. 79,26 % 313 obsazenost počet bytů tisíc Kč tisíc Kč roční příjem z nájmu investice do nemovitostí 20 tisíc m 2 7,77 % pronajímatelná plocha hrubá výnosnost Oblast Litvínov Litvínovská oblast zahrnuje nemovitosti v Litvínově (kromě oblasti Litvínov Janov), které Společnost CPI BYTY koupila v roce Toto residenční portfolio již bylo částečně revitalizováno a nyní je začleněno do několika investičních programů. 70,64 % obsazenost počet bytů tisíc Kč tisíc Kč roční příjem z nájmu investice do nemovitostí 128 tisíc m 2 6,54 % pronajímatelná plocha hrubá výnosnost 12

13 Výroční zpráva 2012 Oblast Janov Tato oblast se skládá z bytů v oblasti Litvínov Janov, které Společnosti koupila společně s byty v Litvínově v létě Janov představuje komplikovanou oblast, která vzhledem k nižší společenské třídě obyvatelstva čelí léta nevyřešeným problémům. Společnost CPI BYTY se rozhodla zavést sérii úsporných opatření, které mají vliv nejen na hospodárnost, ale také na život nájemců. Snížení počtu místních bytových jednotek odpovídá snížené poptávce po bydlení v této oblasti. V souvislosti s odstraňováním nechtěného sociálního jevu se již tak komplikovaná situace zhoršuje. 29,18 % 612 obsazenost počet bytů tisíc Kč tisíc Kč roční příjem z nájmu investice do nemovitostí 44 tisíc m 2 3,15 % pronajímatelná plocha hrubá výnosnost Oblast Praha Oblast Praha zahrnující byty v Praze-Letňanech představuje nejstarší bytové portfolio vlastněné společností CPI BYTY. Tyto byty spadaly do regulovaného nájemného až do konce roku Vzhledem k vysokému koeficientu, srovnatelné tržní úrovni a regulovaným nájmům v této oblasti byly v roce 2013 zvýšeny pouze náklady na externí služby. Neočekáváme zásadní nárůst tržeb jako v případě jiných měst. 92,39 % 688 obsazenost počet bytů tisíc Kč tisíc KČ roční příjem z nájmu investice do nemovitostí 44 tisíc m 2 4,52 % pronajímatelná plocha hrubá výnosnost 13

14 Výroční zpráva 2012 Oblast Ústí nad Labem Oblast Ústí nad Labem zahrnuje byty v Ústí nad Labem, Teplicích, Chlumci, Děčíně and Slaném. S výjimkou Slaného, města podstoupila proces deregulace a zavedení tržního nájemného již před dvěma roky. Region Ústí představuje opět stabilní portfolio, kde Společnost CPI BYTY investuje stovky milionů korun českých do obnovy residenčního bydlení a rozvoje služeb pro nájemce. 78,61 % obsazenost počet bytů tisíc Kč tisíc Kč roční tržby z nájmu investice do nemovitostí 158 tisíc m 2 7,41 % pronajímatelná plocha hrubá výnosnost Oblast Třinec Oblast Třinec se skládá z bytů v Třinci a Českém Těšíně. Počtem bytů v této oblasti se jedná o největší portfolio vlastněné Společností CPI BYTY. Z tohoto důvodu byly největší investice do obnovy domů a bytů provedeny zde, stejně jako masivní podpora služeb zákazníkům. Vzhledem k vysokému počtu bytů vlastněných Společností CPI BYTY nemá Společnost v této oblasti výraznou konkurenci. Obsazenost bytů patří dokonce k nejvyšším v celé České republice. 80,41 % obsazenost počet bytů tisíc Kč tisíc Kč roční příjem z nájmu investice do nemovitostí 271 tisíc m 2 6,97 % pronajímatelná plocha hrubá výnosnost 14

15 Výroční zpráva 2012 Investice V roce 2010 se Společnost CPI BYTY pustila do významné obnovy svého residenčního bydlení, což by mělo nejen zvýšit hodnotu nemovitostí jako takových, ale také dlouhodobě zhodnotit nájemní smlouvy a trvale zvýšit obsazenost bytů. Plánované opravy a investice jsou vždy připravovány několik let dopředu. Určit požadavky residenčního bydlení je vždy náročné. V případě Společnosti CPI BYTY se jedná o téměř bytů rozdílného stáří, kvality a technických vlastností, tudíž potřeby oprav jsou naprosto odlišné. Společnost rozčlenila investice a opravy do několika základních programů. Nová okna Společnost CPI BYTY si jako jednu z vybraných priorit stanovila nahrazení starých dřevěných oken novými plastovými, které by zlepšily pohodlí bydlení a přispěly ke znatelné úspoře nákladů na topení. Vzhledem k počtu bytů a jejich regionálnímu rozložení se jednalo o časově a organizačně náročný úkol. Výměna oken původně plánovaná na období byla dokončena na konci roku Výměna oken v Praze je kvůli ukončení deregulace nájemného naplánována na jaro Na konci roku 2012 byla plastová okna namontována do celkem bytů, což představuje celkové investice ve výši 140 mil. Kč za posledních dva a čtvrt roku. Z hlediska Společnosti CPI BYTY se jednalo o nejvýznamnější realizovaný a dokončený investiční program co se objemu týče. Kromě zlepšení kvality bydlení měly tyto projekty i množství vedlejších efektů včetně úspory nákladů na topení, a vyjednávání s nájemníky v souvislosti s výměnou oken. Nová okna, úsilí o snížení energetické zátěže domácností a cílené snižování nákladů navíc vyústily k dalším investicím zahrnujícím namontování měřičů tepla, či náročnější změny ohřevu vody v domech s plynovým vytápěním (jako v Třinci). Obnova vchodových dveří a společných prostor Dalším významnou činností v oblasti investic do bydlení, která započala na konci roku 2011, je obnova a modernizace vstupních dveří a společných prostor vstupní haly. Pouze během roku 2012 bylo alokováno více než 25 mil. Kč zejména na výměnu vchodových dveří, opravu podlah uvnitř a v okolí budovy, výměna zvonků, telefonů, schránek, výmalbu a další modernizace společných prostor. Oblast Investice v roce 2012 v tis. Kč Česká Lípa Litvínov Třinec a Český Těšín Ústí nad Labem Nové město pod Smrkem 500 Celkem Výměna výtahů V roce 2012 se Společnost CPI BYTY pustila do rozsáhle výměny výtahů a opravy výtahových šachet s cílem zejména zvýšit bezpečnost a zároveň dodržet platnou legislativu a splnit technické požadavky. V první a druhé fázi realizované v roce 2012 si vyžadovaly investice výši 26 mil. Kč. Výměna výtahů byla provedena ve všech oblastech s výjimkou České Lípy, kde budou práce pokračovat v roce Oprava střechy a balkónů Stav střech a balkónů, které jsou vystaveny nejvíce vlivům počasí a které trpí konstrukčními defetky vyvolanými výstavbou před několika lety a minulými rekonstrukcemi, znamená dlouholetý problém. Oprava vybraných střech představovala další významný program, který vyžadoval v roce 2012 investice ve výši více než 26 mil. Kč. Tento objem peněz vystihuje, jak rozsáhlá a obtížná oprava v Třinci, Českém Těšíně, Ústí nad Labem a Litvínově byla. Zbývající střechy budou opraveny v následujících letech. 15

16 Výroční zpráva 2012 Rekonstrukce balkónů patří mezi další velké investice. Ve městech Třinec, Ústí nad Labem, Česká Lípa, Litvínov a Nové Město pod Smrkem bylo opraveno 730 balkónů a náklady na tuto akci činily 10 mil. Kč. Oblast Opravy střechy v roce 2012 v tis. Kč Česká Lípa 0 Litvínov Třinec a Český Těšín Ústí nad Labem Nové město pod Smrkem Celkem Třinec: Centrální zásobování vodou, modernizace potrubí a nová kanalizace V mnoha bytech v oblasti Třinec a Český Těšín byla vzhledem ke stáří a vzhledu činžovních domů nutnost oprav mimořádně nezbytná. Mimoto bylo potřeba vynaložit i další investice. Bylo nezbytné vyřešit otázku bezpečnosti v bytech, kde proběhla výměna starých dřevěných oken za nová plastová. Tento problém se týkal mnoha třineckých bytů s plynovým topením. Kombinace nových těsnících plastových oken a plynových přístrojů byla riziková, tudíž se rozhodlo o provedení dvou hlavních investic najednou. Společně s výměnou oken bylo do 430 bytů zavedeno centrální topení. Tyto opravy byly provedeny v ulici Jablunkovská, Reymontova, Nerudova, náměstí T.G.M. a náměstí Palackého. Práce potřebné pro modernizaci a zavedení vody stály 20 mil. Kč. Ve čtyřiceti bytech v ulici Kapitána Nálepky bylo modernizováno vodní potrubí a byly instalovány dodatečné měřicí přístroje na vodu. Dům v Dolní Líšné postoupil výrazné změny. Celkem 160 bytů bylo ke konci roku 2012 připojeno ke kanalizačnímu systému a bylo zde instalováno potrubí s pitnou vodou. Vybavení bytů měřicími přístroji a přístroji měřící snížení nákladů Téměř 50 mil. Kč bylo investováno do opravy nájemních bytů Společností CPI BYTY v roce Další desítky milionů korun byly proinvestovány na místní opravy zahrnující opravu střech, komínů, venkovních schodišť, potrubí, kanalizace, elektrické instalace, výměnu vodovodního potrubí, výměnu podlah, malování a jiné práce. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2012 proběhla instalace digitálních měřících přístrojů tepla (E-ITN), díky nimž budou moci nájemci okamžitě pozorovat úsporu nákladů. 16

17 Výroční zpráva 2012 Zákaznický servis Financování proběhlo nejen na vylepšení technického stavu budovy, ale také pro rozvoj služeb, které Společnost CPI BYTY poskytuje svým nájemníkům. Společnost CPI BYTY vytvořila síť klientských center pro vybrané regiony, které poskytují komplexní zabezpečnostní, informační a technický servis pro zúčastněné nájemníky. V roce 2012 byla zavedena zcela nová služba pro nájemníky. Tato nová služba se týká zřízení nové funkce mluvčího pro vztahy s nájemníky, který pracuje na různých klientských centrech. Implementace těchto specializovaných úředníků byla nutná nejen vzhledem k rostoucímu množství otázek nájemníků a jejich obtížím v jednání s úřady, ale také kvůli potřebě vypořádat se s nově zavedenou novelou občanského zákoníku a měnícími se podmínkami nájmu. Mluvčí pro vztahy s nájemníky se specializují především na sociální oblast. To zahrnuje oblast podmínek příspěvků na bydlení nebo příspěvků s bydlením spojených, nebo vyřizování požadavků specifických skupin nájemníků, jako jsou matky samoživitelky, zdravotně postižení nebo starší osoby. Poptávka po těchto službách je obrovská a práce úředníků je přínosem jak pro nájemníky samotné, tak pro Společnost CPI BYTY. Úředníci jsou povinni zaměřit se na mnohem více než jen poradenství. Jejich práce také vyžaduje aktivní pomoc při jednání s úřady, kterou ocení zejména starší nájemníci. Úspěch se pak odráží ve stabilizaci měsíčních plateb, větší bezpečnosti obyvatel a v mnoha případech ve finanční pomoci a snížení dluhů nájemníků. Sdílení informací s nájemníky je předpokladem pro dlouhodobý a důvěrný vztah. Webové stránky Společnosti se v poslední době staly základním prostředkem komunikace. Nájemníci mohou na webových stránkách najít nejen aktuální informace přímo související s jejich regionem nebo městem, ale i širokou škálu rad a doporučení týkající se nájemního bydlení, oficiální dokumenty, vzory smluv ke stažení a samozřejmě všechny potřebné kontakty. Webová stránka Společnost CPI BYTY poskytuje také přístup k intranetu a vnitřnímu registračnímu systému a systému vykazování založeném na invididuálních heslech. Vše je k dispozici nájemníkům. Zde je možné najít všechny informace o bytu, závazcích a úhradách. Nájemníci jsou také schopni komunikovat s technickým oddělením řízení o potřebách, které mají. Od roku 2012 jsou tyto informace také šířeny prostřednictvím elektronických zpráv. Tato informace se týká změny otevírací doby klientského centra, dat plánovaných oprav, výpadků proudu, ohrožení, atd. Tuto službu je navíc možno využívat prostřednictvím SMS zpráv. S ohledem na různé věkové skupiny nájemníků Společnosti CPI BYTY není web jediným zdrojem informací. Běžné jsou také vývěsky u vstupů, pravidelné informativní y a informace na pobočkách Společnosti CPI BYTY. Již tři roky vydává Společnost CPI BYTY časopis pro své nájemníky. Tento časopis je zdarma distribuován do poštovních schránek nájemníků a jeho cílem je především informovat a šířit základní informace týkající se (nejen) bydlení v bytech Společnosti CPI BYTY. Podpora nájmu Pro podporu nájemního bydlení vytvořila Společnost CPI BYTY síť klientských centrem v každém regionu s názvem "Centrum bytového nájmu", které poskytují kompletní služby týkající se zprostředkování nabídky dostupných bytů, jejich pronájmů a setkání zúčastněných stran. Součástí webových stránek je nově inzertní sekce dostupných bytů s volbou vyhledávacích filtrů. Počet návštěvníků a zejména velikost inzertní sekce roste každým rokem, díky níž došlo k nárůstu počtu uzavřených nájemních smluv. Společnost CPI BYTY používá tuto sekci také k podpoře svého vlastního podnikání, k propagaci svých pozemků a budov. Kromě využití inzertních a propagačních prostředků společnosti využívá Společnost CPI BYTY v omezené míře také externí reklamní kanály. S ohledem na sjednocování image Společnosti a posílení vnímání jejích správních, technických a řídících služeb, hodlá Společnost CPI BYTY představit zásadní změnu vizuální prezentace. Implementace tohoto nového vizuálního stylu společnosti CPI BYTY proběhne v roce

18 Výroční zpráva 2012 ORGÁNY SPOLEČNOSTI CPI BYTY V souladu se stanovami jsou orgány Společnosti valná hromada, představenstvo a dozorčí rada, přičemž valná hromada jako nejvyšší orgán volí a odvolává členy představenstva a členy dozorčí rady. Výkonným orgánem je management Společnosti. Společnost nemá zřízeny další výkonné či kontrolní orgány ani výbory. V souladu s 44 odst. 3 zákona č. 93/2009 Sb. vykonává činnost výboru pro audit dozorčí rada Společnosti. Valná hromada Společnosti CPI BYTY Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti CPI BYTY. Do výlučné působnosti valné hromady náleží zejména: rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu představenstvem nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností, rozhodování o zvýšení základního kapitálu nebo o pověření tím představenstva podle článku 41 stanov Společnosti CPI BYTY či o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči Společnosti proti pohledávce na splacení emisního kurzu, rozhodnutí o snížení základního kapitálu a o vydání dluhopisů podle 160 zákona č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen Obchodní zákoník ), volba a odvolání členů představenstva, volba a odvolání členů dozorčí rady, s výjimkou členů dozorčí rady volených a odvolávaných zaměstnanci, schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v zákonem stanovených případech i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo o úhradě ztráty a stanovení tantiém, rozhodování o odměňování členů představenstva a dozorčí rady, rozhodnutí o kotaci účastnických cenných papírů Společnosti podle zvláštního právního předpisu a o zrušení jejich vyřazení z obchodování na oficiálním trhu, rozhodnutí o zrušení společnosti s likvidací, jmenování a odvolání likvidátora včetně určení výše jeho odměny, schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku, rozhodnutí o fúzi, převodu jmění na jednoho akcionáře nebo rozdělení, popřípadě o změně právní formy, schvalování smluv uvedených v 67a Obchodního zákoníku či zastavení podniku, schválení jednání učiněných jménem společnosti do jejího vzniku podle 64 obchodního zákoníku, schválení ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku a smlouvy o tichém společenství a jejich změn, rozhodnutí o dalších otázkách, které Obchodní zákoník nebo stanovy zahrnují do působností valné hromady. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní akcionáři mají akcie, jejichž jmenovitá hodnota činí alespoň 30 % základního kapitálu Společnosti. S jednou akcií o jmenovité hodnotě 100 tis. Kč je spojen jeden hlas. Valná hromada rozhoduje podle 186 odstavce 1 Obchodního zákoníku většinou hlasů přítomných akcionářů, pokud zákon nebo stanovy Společnosti CPI BYTY nevyžadují většinu jinou. V záležitostech podle 186 odstavce 2 Obchodního zákoníku vyžaduje zákon dvoutřetinovou většinu hlasů přítomných akcionářů. V záležitostech podle 186 odstavce 3 Obchodního zákoníku vyžaduje zákon i souhlas alespoň tří čtvrtin hlasů přítomných akcionářů majících tyto akcie. Stejně tak tříčtvrtinovou většinu přítomných akcionářů zákon vyžaduje k rozhodnutí otázek vyjmenovaných v 186 odstavce 4 Obchodního zákoníku. Souhlas všech akcionářů, jejichž akcie se mají spojit, je třeba podle 186 odstavce 5 Obchodního zákoníku k platnému rozhodnutí valné hromady o spojení akcií. 18

19 Výroční zpráva 2012 Další úpravu jednání a způsobu rozhodování valné hromady, stejně jako účast na valné hromadě a práva akcionářů na valné hromadě, způsob svolání valné hromady a náhradní valnou hromadu upravují stanovy Společnosti CPI BYTY. Dozorčí rada Společnosti CPI BYTY Dozorčí rada je kontrolním orgánem Společnosti CPI BYTY a přísluší jí veškerá práva v rozsahu obecně závazných právních předpisů, stanov a usnesení valné hromady Společnosti CPI BYTY. Dozorčí rada dohlíží na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti CPI BYTY. Dozorčí radě přísluší zejména: přezkoumávat řádné, mimořádné, konsolidované i mezitímní účetní závěrky a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztráty a předkládat své vyjádření valné hromadě, svolat valnou hromadu, vyžadují-li to zájmy Společnosti CPI BYTY, předkládat valné hromadě a představenstvu své vyjádření, doporučení a návrhy, nahlížet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti Společnosti CPI BYTY a kontrolovat, zda účetní zápisy jsou řádně vedeny v souladu se skutečností a zda podnikatelská činnost Společnosti CPI BYTY se uskutečňuje v souladu s právními předpisy, stanovami a pokyny valné hromady. Dozorčí rada je způsobilá se usnášet, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení ve všech záležitostech projednávaných dozorčí radou je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina všech, nikoliv jen přítomných, členů dozorčí rady. Složení, ustavení a funkční období dozorčí rady, svolávání zasedání dozorčí rady, zasedání dozorčí rady, povinnosti členů dozorčí rady a tantiémy a odměny členů dozorčí rady upravují stanovy Společnosti CPI BYTY. Členy dozorčí rady Společnosti CPI BYTY k 31. prosinci 2012 byli: Ing. Pavel Semrád, předseda dozorčí rady od 15. března 2010 Mgr. Josef Štolba, člen dozorčí rady od 8. června 2011 JUDr. Radovan Vítek, člen dozorčí rady od 8. června 2011 Představenstvo Společnosti CPI BYTY Představenstvo je statutárním orgánem, jenž řídí činnost Společnosti CPI BYTY a jedná jejím jménem. Představenstvo rozhoduje o všech záležitostech Společnosti CPI BYTY, které nejsou závaznými právními předpisy či stanovami Společnosti CPI BYTY vyhrazeny do působnosti valné hromady nebo dozorčí rady. Představenstvu přísluší zejména: realizovat usnesení valné hromady; svolávat řádnou valnou hromadu nejméně jednou ročně, případně mimořádnou valnou hromadu v souladu s ustanoveními 181 a 193 Obchodního zákoníku a stanov Společnosti CPI BYTY; zabezpečovat obchodní vedení Společnosti CPI BYTY včetně řádného vedení účetnictví Společnosti CPI BYTY; předkládat valné hromadě: o návrhy na změny stanov Společnosti CPI BYTY; o návrh na změnu výše základního kapitálu a vydání dluhopisů; o návrh na přeměnu, sloučení, splynutí nebo rozdělení Společnosti CPI BYTY; o návrh na zrušení Společnosti CPI BYTY s likvidací a podílu na likvidačním zůstatku; 19

20 Výroční zpráva 2012 o zprávu o podnikatelské činnosti Společnosti a o stavu jejího majetku, obchodní a finanční politice; o řádnou účetní závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo vypořádání ztrát včetně stanovení výše způsobu výplaty dividend a tantiém; předkládat dozorčí radě o zprávy týkající se činnosti Společnosti CPI BYTY, které si dozorčí rada vyžádá; o ke schválení všechna svá rozhodnutí, u nichž si dozorčí rada vyhradila předchozí souhlas podle článku 19 odst. 3 písm. e) stanov Společnosti CPI BYTY. Představenstvo je způsobilé se usnášet, jsou-li na jeho zasedání přítomni všichni členové představenstva. K přijetí rozhodnutí ve všech záležitostech projednávaných na zasedání představenstva je zapotřebí, aby pro ně hlasovali všichni členové představenstva. Jestliže s tím souhlasí všichni členové představenstva, může představenstvo hlasovat písemně nebo pomocí prostředků sdělovací techniky i mimo zasedání. Hlasující se pak považují za přítomné. O výsledku hlasování se na nejbližším zasedání představenstva učiní zápis. Složení, ustanovení a funkční období představenstva, svolání zasedání představenstva, zasedání představenstva, povinnosti členů představenstva a tantiémy a odměny členů představenstva upravují stanovy Společnosti CPI BYTY. Členy představenstva k 31. prosinci 2012 byli: Mgr. Marek Stubley, předseda představenstva od 15. března 2010 Ing. Zdeněk Havelka, člen představenstva od 15. března 2010 Milan Trněný, člen představenstva od 15. března 2010 Management Společnosti CPI BYTY Vrcholovým vedením je Management Společnosti CPI BYTY, který je odpovědný za řízení jednotlivých organizačních jednotek Společnosti CPI BYTY. Jeho organizační struktura je založena na specializaci podle podnikových funkcí. Ředitel Daniel Bacík Finanční ředitel Šárka Raková Technický ředitel Luděk Zelinka Obchod & Marketing Daniel Bacík Finanční účetnictví Účtování nájemného Region Čechy Region Morava Regionální obchodní týmy Reklamace, žaloby a deregulace Reporting, PR 20

21 Výroční zpráva 2012 Členové vrcholového managementu Společnosti jsou: Daniel Bacík, ředitel Společnosti CPI BYTY Ředitel Společnosti CPI BYTY přímo řídí společnost a vykonává rozhodnutí představenstva. Přímými podřízenými jsou finanční ředitel a technický ředitel. Šárka Raková, finanční ředitelka Společnosti CPI BYTY Finanční ředitel je odpovědný za finanční řízení Společnosti CPI BYTY. Ing. Luděk Zelinka, technický ředitel Společnosti CPI BYTY Technický ředitel je odpovědný za správu všech nemovitostí ve vlastnictví Společnosti CPI BYTY. Pracovní adresa členů managementu Společnosti CPI BYTY je Špitálské náměstí 3517-A617/1, Ústí nad Labem. Principy odměňování členů dozorčí rady a představenstva Společnosti CPI BYTY a managementu Společnosti CPI BYTY Společnost CPI BYTY nemá stanoveny žádné principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a managementu. O odměňování členů dozorčí rady a představenstva rozhoduje na základě 187 odst. 1 písm. g) Zákona č. 513/1991 Sb. Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, valná hromada Společnosti CPI BYTY. O výši mzdy členů managementu rozhoduje představenstvo Společnosti CPI BYTY. Orgán Mzdové náklady za rok 2012 (v tis. Kč) Představenstvo 0 Dozorčí rada 0 Management Členové managementu Společnosti neměli za rok 2012 žádné peněžní ani nepeněžní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti. Mzdy nemají variabilní složku. Členům managementu jako zaměstnancům Společnosti CPI BYTY neplynuly v roce 2012 v porovnání s ostatními zaměstnanci Společnosti CPI BYTY žádné výhody. Ve vlastnictví členů dozorčí rady, členů představenstva, ostatních osob s řídící pravomocí a osob jím blízkých nejsou žádné akcie vydané Společností CPI BYTY a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností CPI BYTY, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. Prohlášení U členů dozorčí rady, členů představenstva a managementu Společnosti CPI BYTY neexistují žádné střety zájmů. Vnitřní kontrola a zpráva o rizicích Nezbytnou součástí systému kontroly jsou vnitřní směrnice Společnosti CPI BYTY vztahující se k účetnictví, jejichž podstatou je určení postupů, odpovědných osob i termínů jednotlivých úkonů. Mezi interní předpisy využívané Společností CPI BYTY patří především podpisový a odpovědnostní řád, oběh účetních dokladů, účtový rozvrh, vnitřní předpis upravující pravidla týkající se dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku, pravidla týkající se problematiky zásob, pravidla pro účtování nákladů a výnosů, předpisy upravující problematiku inventarizací, předpisy upravující pravidla pro účtování o opravných položkách, tvorbě a zúčtování rezerv, pravidla pro sestavení účetní závěrky a další interní předpisy. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběžné kontroly vazeb mezi jednotlivými účty v oblasti dlouhodobého majetku, zásob, krátkodobého finančního majetku a v oblasti zúčtovacích vztahů. Proces 21

22 Výroční zpráva 2012 kontroly je průběžně vyhodnocován a v případně zjištěných nedostatků, jsou učiněny kroky k rychlé nápravě a k jejich dalšímu zamezení. Účetní výkazy jsou čtvrtletně předkládány managementu Společnosti CPI BYTY. Systém vnitřní kontroly ve Společnosti CPI BYTY spočívá jak na interní předpisové základně obsahující kontrolní mechanismy a aktivní činnosti dozorčího orgánu, tak i na externím auditu, který je prováděn dvakrát do roka (předběžný audit a audit za běžné účetní období). Výsledky externích auditů jsou předkládány představenstvu a dozorčí radě Společnosti CPI BYTY, která k vyvození důsledků a následných kroků z toho nálezu pověřuje management Společnosti CPI BYTY. Kontrola interních procesů jednotlivých oddělení spadá plně do kompetence a odpovědnosti jednotlivých členů managementu Společnost CPI BYTY. Členové managementu Společnost CPI BYTY jsou v rámci vnitřní kontroly odpovědni za: spolehlivost a sdílení informací, dodržování obecně závazných právních norem a interních předpisů, ochranu majetku a správné využívání zdrojů, dosahování stanovených cílů. K 31. prosinci 2012 byla Společnost CPI BYTY vystavena následujícím rizikům, která vyplývají z finančních aktiv a finančních závazků: Kreditní riziko Kreditní riziko představuje riziko ztrát, kterým je Společnost vystavena v případě, že třetí strany (např. nájemci) nesplní svůj závazek vůči Společnosti vyplývající z finančních nebo obchodních vztahů Společnosti. Společnost je vystavena kreditnímu riziku zejména při pronájmu (primárně pohledávky z obchodních vztahů) a finančních aktivitách, včetně vkladů v bankách a finančních institucích, transakcích v zahraničních měnách a jiných finančních instrumentech. Riziko likvidity Riziko likvidity představuje riziko krátkodobého nedostatku likvidních prostředků k úhradě splatných závazků Společnosti zejména vůči bankám a dodavatelům. Společnost využívá různé nástroje plánování likvidity k monitorování rizika nedostatku finančních zdrojů. Mezi tyto nástroje patří například: udržování dostačujícího množství likvidních zdrojů; flexibilní využívání bankovních půjček nebo kontokorentu; projekce budoucích peněžních toků z běžné činnosti. Tržní riziko Tržní riziko zahrnuje možnost negativního vývoje hodnoty aktiv Společnosti CPI BYTY v důsledku neočekávaných změn tržních podmínek, jako jsou měnové kurzy nebo úrokové sazby. Riziko úrokové sazby se vztahuje především k dlouhodobému dluhovému financování Společnosti CPI BYTY, u nichž je v podstatné míře sjednána pohyblivá úroková sazba. Tyto závazky převážně zahrnují bankovní úvěry. Riziko odchodu klíčových osob Riziko odchodu klíčových osob představuje riziko, že Společnost CPI BYTY nebude schopna udržet a motivovat osoby, které jsou klíčové z hlediska schopností Společnosti CPI BYTY vytvářet a uskutečňovat klíčové strategie Společnosti CPI BYTY. Mezi klíčové osoby Společnosti CPI BYTY patří členové managementu Společnosti CPI BYTY. 22

23 Výroční zpráva 2012 Závislost Společnost CPI BYTY na pronájmu nemovitostí Vzhledem ke skutečnosti, že Společnost CPI BYTY podniká v oblasti pronájmu nemovitostí, jsou její hospodářské výsledky závislé na existenci nájemců ochotných a schopných platit nájem a provozovat nemovitosti vlastněné Společností CPI BYTY. Pokud by došlo k významné ztrátě nájemců, mohla by tato skutečnost negativně ovlivnit hospodářskou a finanční situaci Společnosti CPI BYTY. Riziko předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany současných či budoucích nájemců Riziko předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany současných či budoucích nájemců představuje riziko, že Společnost CPI BYTY (jako pronajímatel) nebude v případě předčasného ukončení nájemní smlouvy schopna okamžitě nalézt jiného nájemce ochotného uzavřít nájemní smlouvu za srovnatelných podmínek. Riziko související s vývojem tržního nájemného Významnou oblastí podnikání Společnosti CPI BYTY je nájemní bydlení. Postupné uvolňování regulovaného nájemného na základě zákona o jednostranném zvyšování nájemného, mělo pozitivní dopad na hospodářské výsledky Společnosti CPI BYTY. Deregulace nájemného byla ukončena v České republice k 31. prosinci 2012 a od té doby jsou nájmy všech bytů určovány pouze na základě tržních podmínek. Tržní nájemné na rozdíl od regulovaného nájemného odráží vztah nabídky a efektivní poptávky na lokálním trhu s byty. Společnost CPI BYTY je tedy vystavena riziku, že tržní nájemné může mít v budoucnu i klesající tendence a to pokud by nabídka nájemních bytů v podstatné míře převážila poptávku po nájemním bydlení (např. v důsledku oživení ekonomiky se zvýší příjmová situace jednotlivců, hypoteční úvěry budou opět snadněji dostupné, čímž se zvýší zájem o vlastní bydlení). Případné snižování tržního nájemného by mohlo mít negativní dopad na hospodaření Společnosti CPI BYTY. Závislost Společnosti CPI BYTY na míře zadlužování cílové skupiny nájemců Společnost CPI BYTY je do jisté míry závislá na platební schopnosti cílové skupiny nájemců, avšak není v jejích možnostech ovlivnit jejich platební morálku. Celkové zvyšování zadlužení domácího rozpočtu, může v konečné podobě vést k neplacení sjednaného nájemného, což by mohlo negativně zasáhnout cash flow Společnosti CPI BYTY a zároveň zvýšit náklady na soudní procesy a vymáhání pohledávek. Změna životního stylu či životní úrovně mohou negativně ovlivnit zájem o nájemní bydlení Budoucí případné změny preferencí nájemců, trendů v bydlení nebo zvýšení životní úrovně obyvatelstva dané lokality mohou vést k výraznému snížení zájmu o nájemní bydlení. Nárůst preference vlastního bydlení oproti nájemnímu může v konečném důsledku znamenat významnou ztrátu nájemců. Riziko spojené s nízkou likviditou nemovitostí Riziko investování do nemovitostí je spojeno s jejich nízkou likviditou. Na rozdíl od finančních aktiv je prodej nemovitostí složitější a dlouhodobou záležitostí, což může negativně ovlivnit výnosnost investice do nemovitostí. Riziko poškození nemovitostí a nenadálá potřeba oprav V případě že nemovitosti vlastněné Společností jsou podstatně poškozeny přírodní nebo nějakou jinou nepředvídatelnou událostí nebo se vyskytne nenadálá potřeba oprav, je možné, že tato událost podstatně sníží tržní hodnotu nemovitostí. Stejný efekt se může vyskytnout, pokud Společnost řádně neudržuje nemovitosti ať z nedostatku likvidity nebo z jiných důvodů. Rizika spojená s pojištěním majetku Společnosti Společnost CPI BYTY uzavřela smlouvy na pojištění majetku. Pojištění majetku Společnosti je sjednáno, aby krylo 100% hodnoty pojištěného majetku. Nicméně Společnost nemůže garantovat, že platby pojistného nebudou mít negativní dopad na její aktiva a ekonomickou a finanční situaci způsobenou nedostatkem peněžních prostředků. 23

24 Výroční zpráva 2012 Riziko zahájení insolvenčního řízení Se zahájením insolvenčního řízení proti dlužníkovi jsou obecně spojeny určité právní účinky (zejména omezení týkající se možnosti dlužníka nakládat se svým majetkem), které nastanou bez ohledu na to, zda je insolvenční návrh opodstatněný či nikoli. Obecně tedy nelze vyloučit, že i v případě podání neopodstatněného návrhu na zahájení insolvenčního řízení proti Společnosti CPI BYTY, by Společnost CPI BYTY byla omezena po neurčitou dobu v dispozici se svým majetkem, což by se mohlo negativně projevit na finanční situaci Společnosti CPI BYTY. Kodex řízení a správy společností Společnost CPI BYTY nepřijala závazně žádný kodex řízení a správy společnosti. Společnost CPI BYTY dodržuje všechna ustanovení Obchodního zákoníku týkající se práv akcionářů především jejich práva ovlivňovat Společnost CPI BYTY v určitých základních věcech, jako jsou volba členů představenstva a změny stanov. Společnost CPI BYTY řádně svolává valné hromady a zajišťuje rovné zacházení se všemi akcionáři. Při plnění svých zákonných povinností Společnost CPI BYTY pravidelně informuje o finanční situaci, výkonnosti, vlastnictví a řízení. Nad rámec svých zákonných povinností Společnost CPI BYTY průběžně informuje o všech podstatných záležitostech mající dopad na její činnost. Důvodem, proč Společnost CPI BYTY nevytvořila ani nepřijala žádný kodex, je především skutečnost, že akcie emitované Společnost CPI BYTY nejsou veřejně obchodovány a také existující jednoduchá akcionářská struktura s jediným akcionářem. 24

25 Výroční zpráva 2012 ZPRÁVA O SPOLEČNOSTI CPI BYTY Údaje o Společnosti CPI BYTY Společnost CPI BYTY, a.s., se sídlem Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, PSČ , IČ , vznikla 14. listopadu 2000 zápisem do obchodního rejstříku a byla založena na dobu neurčitou. Svou činnost provádí v souladu s českým právním řádem, podle právního předpisu 513/1991 Sb., Obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Předmětem podnikání je dle článku 3 stanov Společnosti CPI BYTY platných k 31. prosinci 2012: - pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, - výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona. Společnost CPI BYTY byla zapsána do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka Dokumenty jsou uloženy ve sbírce listin a ve Společnosti CPI BYTY. Kontaktní údaje: CPI BYTY, a.s. Václavské náměstí 1601/ Praha 1 tel.: fax: info@cpibyty.cz Mateřskou společností Společnosti CPI BYTY je společnost Czech Property Investments, a.s., se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ , IČ , která připravuje konsolidované finanční výkazy a konsolidovanou výroční zprávu v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) a s mezinárodními účetními standardy (IAS), jak byly přijaty Evropskou unií. V roce 2012 nebyla učiněna žádná veřejná nabídka na převzetí akcií Společnosti CPI BYTY. Společnost CPI BYTY neučinila veřejnou nabídku na převzetí akcií jiných společností a její obchodní činnost nebyla přerušena. Společnost CPI BYTY nebyla zapojena do právního, administrativního nebo arbitrážního soudního řízení, které by mohlo mít významný dopad na její finanční situaci. Společnost CPI BYTY není účastníkem žádných smluv, které by vstupovaly v platnost, byly změněny nebo ukončeny v událostech týkající se změny vlastnictví Společnosti v souvislosti s nabídkou na převzetí Společnosti. Společnost neuzavřela žádné smlouvy se členy představenstva nebo zaměstnanci, na základě kterých by byla vázána brát do úvahy ukončení jejich funkce nebo pracovního poměru v souvislosti s převzetím společnosti. CPI BYTY nevytvořila žádný program, na jehož základě by zaměstnanci a členové představenstva mohli získat podíl na cenných papírech Společnosti, opce nebo jiná práva k cenným papírům za lepších než-li tržních podmínek. 25

26 Výroční zpráva 2012 Hospodářský vývoj v České republice Uvedená makroekonomická data a související komentáře byla uveřejněna Českým statistickým úřadem (pokud není uvedeno jinak). Ukazatel Období Odhad * HDP ,1% 0,1% Index spotřebitelských cen ,3% 2,1% ILO míra nezaměstnanosti 4Q ,2% 7,.3% * Zdroj: Ministerstvo Financí České republiky Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2012 hrubý domácí produkt očištěný o cenové, sezónní a roční výkyvy poklesl meziročně o 1,7 % a čtvrtletně o 0,2%, v souladu s předběžnými očekáváními. Celkově byl v roce 2012 hrubý domácí produkt nižší o 1,1 % oproti roku 2011; v průběhu roku se postupně prohluboval pokles v rámci meziročního srovnání. Meziroční, čtvrtletní a stejně tak i celkový vývoj byl negativně ovlivněn vývojem výstavby, která poklesla z důvodu nízké investiční aktivity jak obchodních společností, tak státního sektoru. Navíc bylo zhoršení ve čtvrtém čtvrtletí významně ovlivněno poklesem výroby a to především poklesem výroby v automobilovém průmyslu. Horší výsledky ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím 2011 bylo možné sledovat i u zemědělství a služeb. Naopak pozitivní dopad na hrubý domácí produkt mělo zvýšení spotřební daně na tabákové výrobky vztahující se ke skladovým zásobám, které budou zdaněny v roce Míra inflace, tedy zvýšení průměrného indexu spotřebitelských cen za dvanáct měsíců končících prosincem 2012 v porovnání s průměrným indexem spotřebitelských cen za předcházejících dvanáct měsíců, byla 3,3 % v prosinci Tato míra přestavuje zvýšení o 1,4 procentního bodu oproti roku 2011, kdy byla evidována nejvyšší míra inflace za poslední čtyři roky. Index spotřebitelských cen vzrostl meziměsíčně o 0,1%. Meziměsíční vývoj byl zapříčiněný růstem cen potravin a nealkoholických nápojů. Meziročně vzrostly spotřebitelské ceny na 2,4 % v prosinci (2,7 % v listopadu). Obecná míra nezaměstnanosti v souladu s ILO definicí (věková skupina let) dosáhla 7,2 % ve čtvrtém čtvrtletí 2012, což bylo o 0,7 procentního bodu více než minulý rok. Rozdílné metody výpočtu ukazatelů vedou k rozdílům mezi obecnou mírou nezaměstnanosti (ILO) a registrovanou mírou nezaměstnanosti podle Ministerstva práce a sociálních věcí České republiky (MPSV ČR). Vývoj ukazatelů byl podobný pro obě dvě míry. Registrovaná míra nezaměstnanosti MPSV ČR dosáhla 8,7 % ve čtvrtém čtvrtletí 2012, což bylo o 0,6 procentního bodu více než minulý rok. Domácí trh v České republice Domácí trh v České republiky byl v minulém roce ovlivněn následujícími událostmi: Evropská Unie přijala nejvíce zemí v tomto regionu v letech 2004/2007, což se odrazilo v důvěře v domácí a zahraniční poptávky a ovlivnila tak přístup bank k výstavbě. To vedlo k boomu ve stavebnictví. Již v květnu 2007 rostoucí krize ukázala svoje první dopady na trh střední s východní Evropy (CEE) odtok zahraničního kapitálu. Počátkem října 2008 světová finanční krize začíná ovlivňovat region nedostatek domácí poptávky. Mírné oživení domácího sektoru začalo až po září Na základě HB indexu, průměrná cena bytů mírně poklesla o 1,3 procentních bodů během čtvrtého čtvrtletí Index HB pro byty dosáhl hodnoty 93,6 k 31. prosinci Index HB je pravidelně zveřejňován Hypoteční bankou, a.s. a je založen na reálných odhadech tržní ceny nemovitostí. Index HB jako takový je pro Českou republiku kalkulován jako celek a pro tři typy nemovitostí - byty, domy a pozemky. Jako základ 100,0 byla vybrána cena nemovitostí k 1. lednu

27 Výroční zpráva 2012 Rok 2012 byl rok velice stabilních cen nemovitostí a historicky nízké úrokové míry. V prosinci 2012 byla průměrná úroková míra 3,17 %, což je nejnižší úroveň od vzniku hypotečního trhu v České republice v roce Společnost CPI BYTY působí na specifické části domácího trhu v České republice, jelikož jádro obchodní činnosti představuje pronájem bytů. Segment pronájmu bytů byl ovlivněn státní regulací nájemného, která byla částečně uvolněna přijetím zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Představitelé státu přijali požadavky vlastníků nemovitostí a stanovili pravidla a míry, která měly postupně zvyšovat regulované nájemné v průběhu čtyř let. Proces deregulace byl nakonec ukončen 31. prosince 2011 ve všech městech a obcích s výjimkou měst nad obyvatel a regionu Středních Čech, kde regulace skončila 31. prosince Počet nájemných bytů v režimu regulovaného a smluvního nájemného před uplynutím platnosti zákona k 31. prosinci 2010 ukazuje uvedený graf. Státní regulace ve zbývajících bytech (v případě CPI BYTY především v Praze, Slaném a Liberci) bude končit k 31 prosinci Z důvodu převažujícího podílu bytů v Praze, kde regulované nájemné je většinou porovnatelné s aktuálním tržním nájemným, Společnost neočekává výrazné zvýšení nájemného, pouze mírné úpravy vzhledem k umístění nájemných domů. Budoucí růst tržeb bude pokračovat na základě běžných dohodnutých růstových měr. Graf 1 Podíl regulovaného a tržního nájemného v roce 2010 Tržní nájemné 27% Regulované nájemné 73% Ocenění nemovitostí Finanční výkazy Společnosti CPI BYTY k 31. prosinci 2012 byly připraveny v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (International Financial Reporting Standards - IFRS), které obsahují aplikaci fair value metody. Protože investice do nemovitostí vlastněné Společností CPI BYTY musí být stanoveny ve fair value (present value), je doporučeno pravidelné ocenění nezávislým expertem těchto nemovitostí. Ocenění portfolia nemovitostí je založeno na základě reportu, který vydává společnost DTZ, UGL company (DTZ). Společnost DTZ a Společnost UGL Services se spojili pod jednotnou světovou značkou DTZ, a UGL company. Společnost DTZ, a UGL company je světová jednička v oblasti služeb pro nemovitosti. Organizace má stálých zaměstnanců a externích zaměstnanců, kteří zahrnují smluvní zaměstnance pracujících ve 27

28 Výroční zpráva 2012 více jak 208 kancelářích a 52 zemích. V České republice poskytuje nájemcům a investorům na místním, regionálním a mezinárodním rozsahu z titulu vedoucího postavení komplexní řešení v oblastni nemovitostí. DTZ v České republice má 80 zaměstnanců pracující ve dvou kancelářích. Graf 2 Hodnota Investic do nemovitostí (v tis. Kč) Investice do nemovitostí K 31. prosinci 2012 dosáhla hodnota investičního majetku výše tis. Kč ( tis. Kč). Graf 3 Podíl Investic do nemovitostí 2012 Oblast Třinec 30% Oblast Liberec 2% Oblast Janov 3% Oblast Česká Lípa 12% Oblast Litvínov 13% Oblast Praha 21% Oblast Ústí nad Labem 19% 28

29 Výroční zpráva 2012 Analýza výnosů a rozvahy V roce 2012 dosáhla Společnost CPI BYTY čistého zisku ve výši tis. Kč ( tis. Kč). Čisté negativní výnosy z pronájmu a souvisejících služeb byly převážně ovlivněny výdaji na opravy a údržbu. Graf 4 Čistý zisk v roce 2011 a 2012 (v tis. Kč) Daň z příjmu Čisté finanční náklady Ostatní čisté provozní výnosy Čisté výnosy z pronájmu a služeb Vykázaný zisk za rok 2012 byl pozitivně ovlivněn ziskem z přecenění investic do nemovitostí v celkové výši tis. Kč ( tis. Kč). Hrubý příjem z nájmu pro rok 2012 dosáhl výše tis. Kč ( tis. Kč) a v porovnání s minulým rokem tento příjem vzrostl o tis. Kč (o 4,21 %). Graf 5 Příjem z nájmu 2012 (v tis. Kč) Oblast Třinec Oblast Ústí nad Labem Oblast Praha Oblast Litvínov Oblast Česká Lípa Oblast Liberec Oblast Janov Byty Nebytové prostory 29

30 Výroční zpráva 2012 Celková aktiva v roce 2012 poklesla o tis. Kč. Největší podíl na celkových aktivech představují investice do nemovitostí ve výši tis. Kč ( tis. Kč). Největší podíl na celkových závazcích představují úročené úvěry a výpůjčky v celkové výši tis. Kč ( tis. Kč). Graf 6 Struktura celkových aktiv (v tis. Kč) Ostatní aktiva Pohledávky z obchodních vztahů a jiné pohledávky Ostatní investice Investice do nemovitostí V roce 2012 prodala Společnost CPI BYTY dluhopisy CPI2021 zpět mateřské společnosti, která je původním emitentem těchto dluhopisů. 30

31 Výroční zpráva 2012 Financování Na základě rozhodnutí představenstva došlo v roce 2012 ke zrušení dluhopisů SPOBYT 5,25/13. Tyto dluhopisy byly ve vlastnictví Společnosti CPI BYTY od roku 2007, navíc byly zastaveny ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. a práva k prodeji dluhopisů byla omezena. Graf 7 Úročené závazky k 31. prosinci 2012 (v tis. Kč) Finanční leasing Půjčky od třetích stran Půjčky od spřízněných osob Bankovní půjčky Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Nejvyšší podíl z úročených závazků k 31. prosinci 2012 představuje bankovní úvěr poskytnutý společností Raiffeisenbank, a.s. ve výši tis. Kč ( tis. Kč). V roce 2012 došlo ke splacení úvěru v celkové výši tis. Kč a zaplacení úroků z tohoto úvěru ve výši tis. Kč. Informace o vlastním kapitálu Akcie Kmenové akcie na majitele jsou vydané v listinné podobě o nominální hodnotě 100 tis. Kč za akcii a nejsou kótovanými cennými papíry. Celková jmenovitá hodnota emise tak činí tis. Kč. Výnos z akcie je zdaňován podle Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daň se vybírá srážkou při výplatě dividendy. Akcie Společnosti CPI BYTY jsou zasatveny ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. jako záruka za poskytnutý bankovní úvěr. Změny osoby majitele listinných akcií se provádějí jejich předáním a rubopisem v souladu se zákonem o cenných papírech. Majitel akcie nemá žádné výměnné či předkupní právo, akcie nemají omezená hlasovací práva ani jiná zvláštní práva Výplatu dividend zabezpečuje představenstvo Společnosti CPI BYTY v souladu s rozhodnutím valné hromady, která určuje místo výplaty a den výplaty dividend. Nejpozdějším dnem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro výplatu dividend. Neurčí-li rozhodnutí valné hromady jinak, je dividenda splatná do jednoho roku ode dne, kdy bylo přijato usnesení valné hromady o rozdělení zisku. Po zrušení Společnosti CPI BYTY s likvidací má akcionář právo na podíl na likvidačním zůstatku. Akcie Společnosti BYTY nejsou obchodovány na žádném veřejném ani regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu. 31

32 Výroční zpráva 2012 Údaje o základním kapitálu Základní kapitál Společnosti CPI BYTY je splacen v plné výši a nepodléhá žádným opčním ani výměnným právům. Společnost CPI BYTY není přímým ani nepřímým držitelem vlastních akcií. Podmínky pro změny výše základního kapitálu a práv vyplývajících z akcií uvedených ve stanovách Společnosti CPI BYTY jsou v souladu se zákonem. Akcionářská struktura Společnosti CPI BYTY k 31. prosinci 2012 byla následující: Akcionář Podíl na základním kapitálu Czech Property Investments, a.s. 100,00% Celkem 100,00% Společnosti CPI BYTY nejsou známy informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv. Údaje o vlastním kapitálu Hodnota vlastního kapitálu k 31. prosinci 2012 činí tis. Kč a tvoří jej: základní kapitál (2 000 tis. Kč), kapitálové fondy ( tis. Kč), rezervní fondy (400 tis. Kč), nerozdělené zisky/neuhrazené ztráty ( tis. Kč). Oproti roku 2012 došlo k poklesu vlastního kapitálu společnosti CPI BYTY o tis. Kč. Pokles vlastního kapitálu byl ovlivněn převážně rozhodnutím o výplatě dividendy v celkové výši tis. Kč v prosinci Závazek Společnosti vznikající z toho rozhodnutí byl plně započten proti pohledávkám za jediným akcionářem (dividenda nebyla vyplacena v hotovosti). Graf 8 Struktura vlastního kapitálu (v tis. Kč) Rezervní fond Základní kapitál Kapitálové fondy Nerozdělený zisk / ztráta