Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ bytové jednotky č. 860/14, umístěné v bytovém domu v ulici Moskevská č.p. 860, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, kat. území Vršovice, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/ Praha 3 Č. j. 132 EX 1080/11-44 Posudek obsahuje celkem 19 stran textu včetně titulní strany a 19 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech vyhotoveních. VYHOTOVENÍ č. 4

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ bytové jednotky č. 860/14, umístěné v bytovém domu v ulici Moskevská č.p. 860, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, kat. území Vršovice, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost nebo Byt ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: jeden milion čtyři sta padesát tři tisíce korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 18 tohoto posudku. 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace Povinného Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Infrastruktura Občanská vybavenost Majetkoprávní vztahy Územní plán Cenová mapa stavebních pozemků OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry místností Bytu... 5 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 7 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu... 8 Obrázek č. 5: Výřez z Cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. ½ bytové jednotky č.p. 243/4 (dále též jako Nemovitost nebo Byt ), který náleží do objektu bytového domu č.p. 243, č.p. 244 a č.p. 245 na parcele parc. č. 94, parc. č. 95 a parc. č. 96 (dále též jako Bytový dům ), včetně spoluvlastnického podílu, vše kat. území Chlumec u Chabařovic, obec Chlumec, zapsané na listu vlastnictví č Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti povinné - paní Jindry Kropáčkové a zástupce Zhotovitele - pana Ivana Korčáka. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace Povinného Vlastnický podíl: 1/2 Jméno: Kropáčková Jindra RČ: /097 Trvalé bydliště: Moskevská 860/80, Praha 10 Vršovice, Vlastnický podíl: 1/2 Jméno: Kaprálková Dagmar Trvalé bydliště: Bellušova 1867/50, Praha 13 Stodůlky,

5 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří bytová jednotka č. 860/14 (id. ½), dispozice 2+1 (v současnosti využívaná jako dispozice 3+kk) umístěná v 2. NP bytového domu v ulici Moskevská č.p. 860, včetně spoluvlastnického podílu 80/2646 na společných částech domu a pozemku, vše kat. území Vršovice, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č Bytový dům je klasický rohový činžovní dům z cihelného zdiva s šikmou střechou a pálenou krytinou, s 6-ti nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Bytový dům leží na pozemku parc. č. 1200, LV Vnější obhlídkou lze konstatovat, že Bytový dům je v dobrém technickém stavu odpovídajícímu stáří. Byla opravena střecha, prostor schodiště a částečně vyměněny okna v bytových jednotkách. V domě je zaveden výtah. Bytový dům byl původně ve vlastnictví Lidového bytového družstva Praha 10. Prohlášením vlastníka došlo na rozdělení tohoto bytového domu na bytové a nebytové jednotky. V přízemí bytového domu je umístěna restaurace Waldeska, která využívá i pozemek před bytovým domem k provozování letní zahrádky. Tato nebytová jednotka je stále ve vlastnictví Lidového bytového družstva Praha 10. Vlastní Byt je v horším technickém stavu s původním vybavením. V některých místnostech jsou vidět na stropech mapy po zatečení z horních bytů v minulosti a v místnosti bývalé kuchyně jsou patrné i trhliny ve zdivu. Vytápění je zabezpečeno lokálními plynovými topidly WAV, ohřev vody plynovým kotlem umístěným v koupelně. Tabulka č. 1: Výměry místností Bytu 1 Typ plochy Výměra (m 2 ) Pokoj 1 20,3 Pokoj 2 22,3 Kuchyň 14,4 Koupelna 2,9 WC 1,2 Předsíň 13,4 Komora 3,9 Komora 1,5 Celkem 79,9 Sklepní kóje 1.1 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v bytovém domě v Praze 10 - Vršovicích, v ulici Moskevská 860/80, PSČ Souřadnice 50 04'02.73"N, 14 27'35.93"E Jedná se o rušnou křižovatku ulic Vršovická a Moskevská, naproti továrny KOH-I-NOOR. 1 Zdroj: Prohlášení vlastníka 5

6 Zvláště ulice Vršovická je velmi frekventovaná silnice. Ulicí Vršovická i Moskevská procházejí tramvajové trati. V okolí se vyskytují převážně obdobné bytové domy. Vršovice jsou pražská čtvrť a katastrální území na jihovýchodě širšího centra, součást městské části i městského obvodu Praha 10. Sousedí se Strašnicemi, Vinohrady, Nuslemi a Michlí Dopravní poměry V docházkové vzdálenosti od nemovitosti jsou zastávka Koh-i-noor (tramvajových linek č. 4, 7, 22, 24, 55, 57 a59) či autobusových linek č. 101, 124, 139). Parkování automobilem je omezené na ulici před Nemovitost a v okolí. 1.3 Infrastruktura V Nemovitosti je zavedený elektrický proud, veřejný vodovod, kanalizace i plynové vedení. 1.4 Občanská vybavenost V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 2 Zdroj: www. wikipedia.org 6

7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 7

8 1.5 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, exekučním příkazem k prodeji a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 1.6 Územní plán 3 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu DU - urbanisticky významné plochy a dopravní spojení Plochy zahrnující vybraná náměstí, shromažďovací prostory, lávky a vybrané specifické plochy. Funkční využití: Náměstí, shromažďovací a pěší prostory. Obslužné a nemotoristické komunikace funkční skupiny C5a D5, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, lávky. Upravené zpevněné plochy podél vodních ploch, náplavky a tělesa hrází, snížená nábřeží. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, drobná zařízení sloužící pro obsluhu sportovní funkce vodních ploch, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV, nezbytná zařízení související s provozováním vodních ploch, zařízení přístavišť osobní lodní dopravy. Stavby, zařízení a plochy pro provoz PID. Parkovací a odstavné plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Zeleň (související s vymezeným funkčním využitím). 3 zdroj: Územní plán sídelního útvaru hl. m. Prahy 8

9 OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m 2 prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. 1.7 Cenová mapa stavebních pozemků 4 V Cenové mapě stavebních pozemků hl. m. Prahy je pozemek parc. č , k.ú. Vršovice uveden s cenou Kč/m 2. Obrázek č. 5: Výřez z Cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy 4 Zdroj: Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy 9

10 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Městská část Prahy - Vršovice, je převážně zastavěna obdobnými klasickými činžovními domy. Území je stabilizované a poměrně vyhledávané vzhledem k dobrému dopravnímu spojení a dostupností služeb. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme její současné využití k bytovým účelům za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako bytová jednotka je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s byty v městské části Prahy Vršovice. Mírný meziroční růst kupních cen bytů v loňském druhém čtvrtletí tažený jejich vývojem v hlavním městě Praze spolu s výraznějším růstem cen domů během prvního pololetí ukazuje, že trh rezidenčních nemovitostí již zřejmě ožívá. V loňském druhém čtvrtletí, po prakticky čtyřletých meziročních poklesech, začaly obecně kupní ceny bytů růst. V Praze však stouply ceny bytů již v prvním čtvrtletí, ve druhém pak o 3 %. S ohledem na vývoj cen pražských bytů lze podle minulých zkušeností předpokládat, že cenové oživení dorazí i do ostatních regionů České republiky. Ceny domů začaly růst již v první čtvrtletí 2013, zejména v regionech mimo Prahu. Po vrcholech růstu cen domů a bytů za konjunktury, jejich strmém poklesu za krize bez následného oživení, se v poslední době začíná trh s nemovitostmi zlepšovat. Zhruba pětiprocentní průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů z období konjunktury začaly klesat až ve chvíli, kdy se ceny bytů dostaly na pomyslné dno. Na konci roku 2013 měli obyvatelé ČR půjčeno na bydlení 852,3 mld. Korun. Investice domácností do hmotného majetku vrcholily za konjunktury v roce Od té doby, s výjimkou roku 2010, se objem finančních prostředků vynaložených domácnostmi na pořízení hmotného majetku každoročně snižuje. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 10

11 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na 11

12 její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě Vršovicích. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: 5 Porovnávaná nemovitost č. 1 Nově zrekonstruovaný byt 3+KK, 2x balkón, 101m 2, s parkovacím místem pod domem. Byt je i plně zařízen (v ceně). Nachází se v sedmém patře panelového domu s výhledem do vnitrobloku a na okolní cihlové domy. Zatím je v družstevním vlastnictví, převod do OV je do roka a půl. 5 Zdroj 12

13 Anuita je plně uhrazena. V suterénu domu je parkovací stání přímo proti vjezdové bráně a u výtahu. Součástí převodu členských práv je i podíl na pronajatých nebytových prostorech v domě. Měsíční náklady činí, vč. fondu oprav, do Kč. Porovnávaná nemovitost č. 2 6 Byt 3+1/2x L, 83 m², cihla, Praha 10 - Vršovice, ul. Žitomírská. Byt je v 2. patře osmipatrového domu s výtahem. V bytě je zděné jádro, celkový stav je udržovaný. Koupelna je s vanou, WC samostatné. Podlahy jsou plovoucí a keramická dlažba, vestavěné skříně, vytápění plynové. Parkování na komunikaci u domu. Budova má plastová okna. V místě se nachází veškerá občanská vybavenost. Velmi dobré dopravní spojení s centrem. Porovnávaná nemovitost č. 3 7 Byt 2+1, 62 m 2. Cihlový dům, u zastávky tramvaje Kubánské náměstí. Velmi tichý a světlý byt s okny do zeleně vnitrobloku. Okna plast z roku 2013, zateplení fasády domu z roku Podlahy marmoleum. Byt je umístěn v 4. patře s výtahem. Možnost dispoziční úpravy bytu. Byt je nezařízen, v kuchyni zůstává kuchyňská linka s myčkou a pračkou. Bezproblémové parkování za domem. 6 Zdroj: 7 Zdroj: 13

14 Porovnávaná nemovitost č. 4 8 Atypický dvoupodlažní byt 3+1 se dvěma koupelnami v 5. patře činžovního domu s výtahem. Nachází se v lokalitě na rozhraní Vinohrad a Vršovic. Byt má výhled na vinohradské vily a do udržované zahrady ve vnitrobloku. Jedná se o půdní vestavbu s malým vnitřním dřevěným schodištěm. Každá místnost v bytě má samostatný vchod: prostorná předsíň s vestavěnými skříněmi, velký obývací pokoj propojený s kuchyní, dvě ložnice, koupelny: jedna se sprchovým koutem, WC a bidetem, ve druhé je vana a WC. V kuchyni je linka, elektrický sporák, digestoř, myčka a lednička s mrazákem, jinak je nezařízený. Plynové ÚT (kotel pouze pro tento byt), elektrický boiler pro ohřev vody. Bezpečnostní dveře. K užívání je udržovaná zahrada ve vnitrobloku domu. Klidná zelená ulice s parky v okolí - Heroldovy sady a Grébovka, výborná dostupnost MHD - zastávka tramvají za rohem, nedaleko je Náměstí Míru - metro A. Porovnávaná nemovitost č. 5 9 Byt 3+kk o výměře 106 m 2 v osobním vlastnictví, který se nachází v 5.NP cihlového domu s výtahem. Dům je přímo naproti kostela Svatopluka Čecha ve Vršovicích na Praze 10, hned u zastávky tramvaje a autobusu. Kromě výborné dopravní dostupnosti je výhodou také velice dobrá občanská vybavenost okolí a výhledy ze všech oken bytu. Obývací pokoj s kuchyní a jeden z pokojů má výhled na parčík s kostelem, okna druhého pokoje a lodžie nabízí pohledy do vnitrobloku se zelení. Dále je v bytě velká komora využívaná jako šatna, prostorná hala s vestavěnými skříněmi, spíž, koupelna se sprchovým koutem, záchod. K bytu patří také sklep o velikosti 5 m 2. 8 Zdroj:

15 Porovnávaná nemovitost č Byt 3+kk na Praze 10 Vršovice, v těsné blízkosti Havlíčkových sadů a parku Gröbovky o dispozici 3+kk o výměře 80 m 2, který se nachází ve zvýšeném přízemí rekonstruovaného cihlového pětipatrového domu. Bytová jednotka je v družstevním vlastnictví s plně splacenou anuitou a možností okamžitého převodu do osobního vlastnictví. Byt je po kompletní rekonstrukci. Koupelna je s vanou a samostatné WC. Kuchyň na míru s vestavěnými spotřebiči. Dostatek úložných prostor je řešen vestavěnými skříněmi. Na podlaze v kuchyni, koupelně a WC položena dlažba, v pokojích jsou parkety. K bytu náleží sklep a je možno využívat společné prostory (sušárna, kolárna) a zahrady. V místě veškerá občanská vybavenost. Porovnávaná nemovitost č Byt 3+kk po kompletní rekonstrukci (2014) o ploše 80,8 m², v 3.NP domu s výtahem, Praha 10 - Vršovice, Vršovická ul. Dispozičně se jedná o velmi prostornou kuchyň s jídelním koutem a obývací pokoj (obě místnosti přístupné z chodby) a prostornou ložnici (přístupnou z obývacího pokoje). Toaleta umístěna samostatně, koupelna je vybavena vanou. Byt má vlastní kombinovaný plynový kotel. Nová kuchyňská linka vč. spotřebičů je součástí kupní ceny. 10 Zdroj: 11 Zdroj: 15

16 Porovnávaná nemovitost č Byt dispozičně řešeny jako 2+kk, 47m 2, v ulici Na louži, Praha 10 - Vršovice. Byt je po kompletně rekonstrukce a úplně zařízený. Byt je v osobním vlastnictví. Dům bude také po rekonstrukci do prosince 2014: okna, nový výtah, střecha, stoupačky, sklepní kóje, schránky a společné prostory. Možnost pronájmu parkovacího nebo garážového stání ve dvorní části domu. Veškerá občanská vybavenost. Stanice metra A Náměstí Míru je vzdálena 15 minut chůzí, zastávky autobusu a tramvaje se nachází v docházkové vzdálenosti (2 min). V nejbližším okolí jsou veškeré služby denního charakteru např. nákupní centrum Eden, pošta, poliklinika, bankovní instituce a Úřad městské části Prahy 10. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 12 Zdroj: 16

17 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena: a) Cena obvyklá (tržní hodnota) id. ½ bytové jednotky č. 860/14, umístěné v bytovém domu v ulici Moskevská č.p. 860, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, kat. území Vršovice, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena id. ½ bytové jednotky č. 860/14, umístěné v bytovém domu v ulici Moskevská č.p. 860, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, kat. území Vršovice, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č činí k datu ocenění : Kč Slovy: jeden milion čtyři sta padesát tři tisíce korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. Povinná výslovně zakazuje používání fotografií Bytu k jiným účelům, než je uvedeno v tomto znaleckém posudku. 17

18 3 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: Ing. Andrea Paslerová V Praze dne

19 4 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha 19

20 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

21 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

22 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

23 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 13 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 14 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 13 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s