ZNALECKÝ POSUDEK. Karla Čapka 1435/ Beroun 1. Podklad pro provedení exekuce. CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/ Ústí nad Labem

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2010 obvyklé ceny bytové jednotky č. 1435/10, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 339, nemovitost zapsaná na LV č pro k.ú. Beroun, obec Beroun. Vlastník nemovitosti : Účel posudku : Vypracováno pro : Vypracoval : Raková Gabriela Karla Čapka 1435/ Beroun 1 Podklad pro provedení exekuce Ing. Jan Kunc CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/ Ústí nad Labem Ing. Zdeněk Stadlbauer Školní 945/ Plzeň V Plzni dne : Znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky z

2 - 2 - Znalecký posudek byl vypracován pomocí metodiky tržního oceňování nemovitostí CEDUK Praha, pověřeného k vydávání dokladu o kvalifikaci s celostátní platností MŠMT ČR dne , pod číslem akreditace /93-34/302 a pod číslem osvědčení 07/ZN1 z ,MŠMT ČR dne pod číslem akreditace /93-34/302, číslo osvědčení 07/ZN1 z Na nemovitý majetek je pohlíženo podle obecných zásad, plynoucích z mezinárodních standardů ocenění a v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění. Obvyklá cena nemovitosti je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem nemovitosti mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací a znají všechna fakta o předmětu prodeje. Při ocenění by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou významně ovlivnit hodnotu majetku. Mezi ně patří historie a podstata nemovitosti, realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí, předpokládané výnosy z nemovitosti, ekologické zatížení, věcná břemena apod. Ocenění je stanoveno podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjí s rozvojem tržního hospodářství, soukromého podnikání a stabilizací finanční politiky. Pro toto ocenění byly zvoleny následující metody ocenění : 1) Stanovení věcné hodnoty nemovitosti 2) Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti. Tato metoda je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základem pro budoucí peněžní toky je výnos z nájemního vztahu, náklady na dosažení, zajištění a udržení výnosů a kapitalizační míra. 3) Porovnání tržních hodnot. Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a z informací je možno vyhodnotit hodnotu staveb a hodnotu pozemku. Pro stanovení aktuální hodnoty je přihlédnuto i k současné nabídce realitních kanceláří v regionu. 4) Stanovení tržní hodnoty nemovitostí po zvážení předchozích výsledků. Protože u různých nemovitostí má věcná hodnota různý význam, výnosová a porovnávací metoda jsou poplatné kvalitě vstupních údajů, je vhodné stanovit tržní hodnotu nemovitosti po celkovém zhodnocení situace s vhodně individuálně zvolenými vahami jednotlivých hodnot. Návrh tržní hodnoty vyjadřuje názor odhadce na zájem trhu nemovitostí o koupi nemovitosti daného druhu v dané lokalitě a v daném čase. Prohlašuji,že toto posouzení jsem provedl podle svého nejlepšího vědomí a svědomí, na základě objektivního hodnocení všech dostupných podkladů, skutečností a poskytnutých informací objednatelem a to nestranně, bez jakéhokoliv ovlivňování zainteresovanými stranami.

3 ZADÁNÍ OCENĚNÍ A PODKLADY 1.1 IDENTIFIKACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI V tomto znaleckém posudku je oceňována bytová jednotka č. 1435/10, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 339 m 2, nemovitost zapsaná na LV č pro k.ú. Beroun, obec Beroun. Vlastníkem oceňované nemovitosti je Raková Gabriela, K.Čapka 1435/10, Beroun 1.2 ÚČEL OCENĚNÍ Znalecký posudek o ocenění uvedené nemovitosti je vypracován pro potřeby exekučního řízení. 1.3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Místní šetření - Fotodokumentace 2. POPIS NEMOVITOSTI : 1.1 Místopis, základní údaje Beroun je městem s plnou infrastrukturou a občanskou vybaveností. V městě je soustava škol, zdravotnická zařízení, soustava obchodů a služeb. V místě je také částečná nabídka pracovních příležitostí. 3. VĚCNÁ HODNOTA Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné, nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání, stanovené pomocí některé ze známých metod. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou : - zastavěná plocha - obestavěný prostor

4 stáří stavby - reprodukční pořizovací cena na jednotku obestavěného prostoru, zastavěné plochy, případně délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit, či stanovit : - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměny jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení U pozemků a vodních ploch se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí, nebo geometrického plánu, z druhu pozemku. Uváží se také umístění pozemku v dané obci a vychází se z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro potřeby tohoto ocenění je věcná hodnota nahrazena cenou zjištěnou dle oceňovacího předpisu MF ČR. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku umístěnou v budově tvořené jedním bytovým domem č.p v Berouně, Karla Čapka 4. Budova se nachází v Plzeňském Předměstí. Stanice veřejné dopravy je v docházkové vzdálenosti od budovy. Ul. Karla Čapka, z níž je přístup do budovy, má zpevněný povrch. Budova je napojena na inženýrské sítě el. energie, vodovod, kanalizace, zemní plyn, rozvody telekomunikací, teplo a teplá voda. Město Beroun patří k jednomu z měst okresu Beroun, Středočeského kraje. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka 1435/10 b) Pozemky b 1 ) Pozemek par.č. st. 4340

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka 1435/10-25 Bytová jednotka je umístěna v městě Beroun, v 3. podlaží - 2. patru domu v ulici Karla Čapka 1435/4. Budova má celkem 4 podlaží. Na každém podlaží jsou 4 byty. Jednotka je umístěna v budově, která je tvořena jedním volně stojícím bytovým domem - č.p Jedná se o typovou panelovou budovu přibližně čtvercového tvaru. Opláštění je tvořeno parapetními pásovými panely se skleněnými meziokenními vložkami. Střecha je plochá dvouplášťová s vnitřními svody. Schodiště je dvouramenné s betonovými schody s teracovým povrchem. Okna jsou plastová a zdvojená. Vchodové dveře do budovy jsou dřevěné, prosklené, vstupní dveře bytů dřevěné, ostatní dveře jsou hladké sololitové plné, popř. prosklené a opatřené nátěrem. Bytová jádra jsou prefabrikovaná. Byty mají na podlahách PVC a keramickou dlažbu. Schodiště je opatřeno teracovým povrchem. V budově je rozvod studené vody, el. energie 230 a 400 V, kanalizace, plynu, tepla, společné televizní antény, instalace telekomunikací a kabelové televize. V bytech jsou osazeny běžné zařizovací předměty plynové popř. kombinované sporáky, vany, umyvadla a dřezy s příslušnými výtokovými armaturami, WC mísy se splachovacím zařízením a kuchyňské linky. Budova není vybavena osobním výtahem. Kolaudace budovy byla provedena v roce Budova je prakticky v původním stavu, byly provedeny jen nejnutnější opravy. Vybavení vlastní bytové jednotky : dřez 1 ks sporák plynový 1 ks vana ; 1 ks umyvadlo 1 ks WC mísa vč. splachovací nádrže 1 ks kuchyňská linka vč. pracovní desky 1 ks Nemohl jsem provést kontrolu jednotky, protože při místním šetření nebyl nikdo přítomen. Proto údaje uvedené v tomto propočtu vycházejí z fotodokumentace předložené objednatelem a z údajů zjištěných na internetu. Jednotlivé hodnotící znaky jsou uvedeny v následujícím propočtu.

6 - 6 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 30 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt 3+1: = 70,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 70,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 70,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 70,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,742 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00

7 - 7 - poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,742 * 1,000 * 1,000 = 0,742 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,742 = ,97 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = ,97 Kč/m 2 * 70,00 m 2 = ,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,90 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,10 Kč Spoluvlastnický podíl: 70 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,10 Kč * 70 / = ,53 Kč Bytová jednotka 1435/10 - zjištěná cena = ,43 Kč Bytová jednotka je zatížena věcným břemenem užívání, provozování, přístupu, provozování, údržby a oprav domovní předávací stanice tepla. Toto věcné břemeno nemá vliv na cenu nemovitosti. b) Pozemky b 1 ) Pozemek par.č. st Jedná se o pozemek zastavěný jedním bytovým domem, který tvoří budovu. Pozemek je vedený jako zastavěná plocha a nádvoří - bytový dům. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří, st ,00 400, ,- byt. dům Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,20

8 - 8 - Mezisoučet ,20 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,10 Pozemek par.č. st zjištěná cena = ,10 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti věcná hodnota Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytová jednotka 1435/10 = ,43 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,43 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Bytová jednotka 1435/10 = ,43 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,43 Kč ,- Kč 4. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena jako součet diskontovaných předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu. Výpočet je proveden za předpokladu konstantních příjmů po dostatečně dlouhou dobu. Odhadce předpokládá, že nemovitost je schopna zvyšování nákladů vzhledem k inflaci kompenzovat zvyšováním výnosů z pronájmu. Výnosová hodnota se zjistí u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat všechny náklady související s nemovitostí, například průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod.. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro jednotlivou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu : - stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu - stanovení odpovídající kapitalizační míry - využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou hodnotu Byt není pronajat, výnosová hodnota není zjišťována.

9 OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji nebo odvozením ceny z jiné funkčně související věci. Tato metoda pro oceňování nemovitostí je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získaných informací je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak hodnotu pozemku. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však obtížně nedostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení. Porovnání tedy musí někdy vycházet i z realitní inzerce a inzerce na internetu. Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno ověřit, jak inzerovaná cena určité nemovitosti v čase klesá, až z inzerce nabídka zmizí. Nemovitost se pravděpodobně prodala za cenu blízkou poslední požadované. V dalších výpočtech se vychází z předpokladu, že cena nemovitosti nemůže být vyšší, něž cena obdobné nemovitosti inzerované k prodeji a obdobně nejvyšší dosažitelné nájemné nemůže být vyšší, než inzerované požadované nájemné. Ceny realitní inzerce budou upraveny podle odlišnosti nemovitosti v jejich umístění, provedení, stavu, velikosti pozemků apod. Údaje z realitní inzerce porovnávaných nemovitostí byly získány na internetových stránkách realitních serverů a z periodických tiskovin realitních kanceláří. Soubor porovnatelných nemovitostí : V Berouně, tř. Míru byl prodán v 12/2009 byt 3+1 výměry 71 m 2 za Kč. ( Kč/m 2 ) V Berouně, Švermově ul. se nabízí byt 3+1 výměry 71 m 2 za Kč. (datum vložení inzerátu ), cena byla v 01/2010 snížena V Berouně, Švermově ul. se nabízí byt 3+1 výměry 75 m 2 za Kč. (datum vložení inzerátu ) V Berouně, Švermově ul. se nabízí byt 3+1 výměry 84 m 2 za Kč. (datum vložení inzerátu ), cena byla snížena Pro porovnání je vybrán prodaný byt v Berouně, tř. Míru. Porovnání provedeno bez plochy sklepa. Nevýhodou oceňovaného bytu je skutečnost, že nemá výtah. Pro účely objektivního porovnání jsou použity následující korekční koeficienty : I FO MO V Z inflační index faktor fyzického opotřebení faktor morálního opotřebení faktor vybavení faktor závad

10 P VY R Vel faktor polohy faktor využitelnosti faktor reálné prodejnosti faktor velikosti porovnávaných vzorků Faktor Popis Koeficient I Cena bytů stagnuje, či mírně klesá 0,95 FO Vzorky rovnocenné 1 MO Vzorky rovnocenné 1 V Oceňovaná nemovitost nemá výtah 0,98 Z Vzorky rovnocenné 1 P Vzorky rovnocenné 1 VY Vzorky rovnocenné 1 R Vzorky rovnocenné 1 Vel. Vzorky rovnocenné 1 70,00 m 2 x Kč/m 2 x 0,95 x 1 x 1 x 0,98 x 1 x 1 x 1 x 1 x 1 = ,- Kč ,- Kč 6. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA A REKAPITULACE Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Podle zákona o oceňování se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo podobné služby v obvyklém obchodném styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V předchozích kapitolách byly provedeny výpočty ceny nemovitosti metodou věcné hodnoty, výnosovou metodou a porovnávací metodou. Každá z použitých metod má své klady a zápory, různou vypovídací schopnost podle znalci dostupných podkladů a jeho subjektivního pohledu. Rekapitulace výsledků ocenění nemovitosti : 1) Věcná hodnota nemovitosti ,- Kč 3) Výnosová hodnota nemovitosti nestanovována 3) Porovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč

11 Výsledkem ocenění je objektivní zhodnocení tržní hodnoty nemovitosti, kterou je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v současných podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuelní, či jiné zájmy vybočující z běžné praxe. Při prodeji v dražbě je dosažená cena zpravidla nižší, než při dlouhodobém prodeji realitní kanceláří. S přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po analýze cen zjištěných jednotlivými metodami, po zvážení a vyhodnocení všech zjištěných skutečností, odhaduji pro prodej v exekuci : tržní hodnotu výše uvedené nemovitosti na částku : ,- Kč slovy : jedenmiliončtyřistatisíc korun českých Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nemá žádné jiné doklady, než ty, které jsou uvedeny v tomto ocenění nemovitosti a nejsou mu známy žádné jiné skutečnosti, které by mohly mít vliv na vypracování tohoto ocenění. Zpracovateli tohoto znaleckého posudku nejsou známá žádná práva a závady spojené s nemovitostí, mimo těch, které jsou uvedena v tomto znaleckém posudku. Tato cena je stanovena bez jakékoliv zástavy, věcné břemeno uvedené na výpisu z KN nemá vliv na cenu nemovitosti. V Plzni dne Ing. Zdeněk Stadlbauer Školní Plzeň Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1240/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2010. Ing. Zdeněk Stadlbauer

12 E. Seznam příloh : 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Fotodokumentace 4. Situace území