ANALÝZA PODMÍNEK ZAVEDENÍ JEDNOTNÉ CENOVÉ MAPY STAVEBNÍCH POZEMKŮ V ČR

Transkript

1 ANALÝZA PODMÍNEK ZAVEDENÍ JEDNOTNÉ CENOVÉ MAPY STAVEBNÍCH POZEMKŮ V ČR GALL Jaroslav, Ing., PEŠŤÁK Jaroslav, Ing. ČVUT Praha, fa stavební, katedra mapování a kartografie, Thákurova 7, Praha 6 Dejvice jaroslav.gall@fsv.cvut.cz, jaroslav.pestak@fsv.cvut.cz ABSTRAKT Tento příspěvek je zaměřen na problematiku cenových map v ČR. Česká republika postrádá systematickou, legislativně upravenou celostátní evidenci cen nemovitostí, kterou by zprůhlednila trh nemovitostí a usnadnila i nyní obtížně dosažitelné důvěryhodné stanovení obvyklé ceny jednotlivého pozemku. Jak vyplývá z názvu, příspěvek má za cíl analyzovat stav a možnosti řešení cenové mapy především stavebních pozemků pro území ČR. Cenová mapa by zřejmě měla být zahrnuta do již existujícího IS. Možností se jeví ISKN, či GIS, využívaný ve státní správě. Dále je předmětem řešení volba podkladové mapy. Součástí analýzy jsou také příklady řešení problematiky cenových map v jiných státech Evropy a dalších státech. Úzká souvislost cenových map a územně plánovacích dokumentů předurčuje cenové mapy stát se podkladem pro rozhodování o umístění investic na území města a díky úzké zpětné vazbě se zároveň tyto investice okamžitě v cenové mapě projeví. Ať už se jedná o investice obecní či privátní (komerční). Příkladem mohou být nově vytvářená rozvojová území, především průmyslové zóny, ale i nové rezidenční čtvrti. ANALÝZA STAVU CENOVÝCH MAP V ČR 1. ÚVOD Důležitým projevem tržních vztahů v území je trh s nemovitostmi a s tím související tvorba jejich cen. Cena pozemků je nejúplnějším ekonomickým ukazatelem, který sdružuje účinky stávající urbanistické struktury a vývojových faktorů (využití lokalizačních podmínek, atraktivita lokality, její vybavení, územně technické vlastnosti apod.) Témata hromadné oceňování pozemků a cenové mapy spolu velmi úzce souvisí. Hromadné oceňování pozemků je proces, při kterém se ve vymezeném časovém a za použití jednotné metodiky a technologie oceňuje velké množství obdobných předmětů. Výsledky hromadného ocenění by měli sloužit jako důležitý zdroj dat pro cenové mapy. Cenové mapy zejména z titulu svého nepovinného zpracování orgány územních samospráv, nevytvářejí v celorepublikovém rámci systémový nástroj řešení základních ekonomických měřítek v území. Z toho vyplývá, že Česká republika postrádá systematická, legislativně upravená celostátní evidence cen nemovitostí, která by zprůhlednila trh, a tím usnadnila i nyní obtížně dosažitelného důvěryhodného stanovení obvyklé ceny jednotlivého pozemku. [3] Dlouhodobě není zpracována jednotná metodika pro tvorbu cenových map. V současné době má jen velmi málo měst (18 platných) zpracovanou cenovou mapu pozemků. Tato situace přináší negativní stav při oceňování majetku pro daňové účely. Rovněž příprava deregulace nájemného od roku 2002 bude zřejmě vyžadovat zřízení map obvyklého nájemného, bez kterých by nebylo možno tento proces prakticky uskutečnit bez enormního nárůstu sporů o výši nájemného. A právě tyto mapy, bez cenových map pozemků nebude možno vypracovat. 2. CENOVÉ MAPY Zpracování cenových map stavebních pozemků se řídí zákonem [9], kde v 10, odstavec (2) najdeme také definici cenové mapy: Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Cenové mapy slouží především k: - oceňování stavebních pozemků na území obce či města převážně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa stavebních pozemků zároveň může být nástrojem vedoucím k nápravě možných daňových křivd, způsobených mechanickou aplikací oceňovacích vyhlášek. - vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých druhů nemovitostí v daném místě a čase.

2 - respektováním územně plánovacích dokumentací a závěrů územního řízení, přispívá nepřímo k podpoře urbanistické a investiční politiky obce či města. - jako pomůcka pro ostatní investory a může být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, sloužit může tedy i pro poskytování úvěrů, půjček a podobně. - svou informační hodnotou a všeobecnou dostupností pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu nemovitostí. Databáze statisticky vyhodnocených cenových údajů platných v určitém období, kterou cenová mapa vždy je, může být v budoucnu využita jako jeden z pramenů historicko-ekonomických studií o posuzovaném území, obci či městě a jeho rozvoji v daném období. Cenové mapy by mohly vytvářet základnu pro výpočet daně z nemovitosti, případně být výchozím podkladem pro výpočet obvyklé výše nájemného a eventuální tvorbu cenových map nájmů. Zpracovatelé cenových map mají-li respektovat zákony ČR musí důsledně vycházet ze sjednaných cen, tedy z těch cen, za které se smluvní koupě a prodej pozemků prokazatelně v právě minulém období realizoval.cenové mapy stavebních pozemků se tak stávají důležitým dokumentem vypovídajícím o trhu se stavebními pozemky, tak jak se choval v daném místě a čase. 3. ANALÝZA získávání informací Informace o aktuálním stavu cenových map v České republice jsem získal pomocí průzkumu elektronickou poštou, dále jsem využil webové stránky obcí, firem a úřadů, a v neposlední řadě osobní setkání se zainteresovanými osobami. Průzkum jsem prováděl během dubna Elektronickou poštou jsem rozeslal dotazníky na adresy obcí (ve většině případů na odbor správy majetku), které vlastní CM, ať v platné či neplatné verzi [8]. Cílem dotazníku bylo získat informace o motivaci obcí k zavedení CM, jejich potřeb, využívaném software, přibližných nákladů na zavedení a aktualizaci, dodavatelská firma a zjištění možností pro zvýšení přínosu cenových map. Dále jsem obeslal společnosti, které se zabývají tvorbou CM [12]. Od firem jsem se snažil získat informace především o rozvoji cenových map možných řešeních v budoucích letech. S několika zástupci těchto firem jsem se setkal osobně. Dále mám v plánu navštívit zástupce ministerstva financí a také zástupce Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), a to ohledně možnosti zahrnutí informace o ceně pozemku v Informačním systému katastru nemovitostí (ISKN). Tab.1: Statistika odeslaných a doručených dotazníků obcí % % firem % % počet obcí s CM % počet doručených dotaz % 100% počet odpovědí 32 64% 73% VÝSLEDKY DOTAZNÍKU Do výsledného vyhodnocení dotazníků jsem zařadil odpovědi s nejvíce vypovídající hodnotou. Jak vyplývá z předchozí tabulky, na dotazník odpovědělo 73% obcí, kterým byl doručen. Naopak, u firem jsem se setkal s opačnou odezvou 26%, i když jsem zaslání dotazníku opakoval. Průzkum stále ještě probíhá, jeho definitivní výsledky předpokládám v září OBCE Nejprve uvádím přehled počtu obcí v ČR. Jejich celkový počet, obce s platnou či neplatnou CM, a počet obcí nad obyvatel, u kterých by bylo vedení platné CM bylo přínosem. Co samy obce považují za přínos CM je blíže uvedeno v následující kapitole 5.

3 Tab.2: Podíl obcí s CM (platnou i neplatnou) dle počtu obyvatel Počet obyvatel počet obcí % < % % % % % % % > % % 5. ZAVEDENÍ CM JEDNOTLIVÝMI OBCEMI Hlavními důvody zavedení cenové mapy obce je především vytvořit cenovou základnu pro rozhodování městských orgánů ve vztahu majetkoprávním transakcím města, zjištění skutečné tržní ceny pozemků a stanovení ceny obvyklé pro realizaci odprodejů pozemků ve vlastnictví města a pro stanovení výše nájmů. Dále poskytnout odborné i laické veřejnosti v prostředí postupně se rozvíjejícího trhu s nemovitostmi jednak efektivní a jednoduchý nástroj k stanovení ceny zjištěné pozemků pro daňové účely a kromě toho i zdroj informací o cenových relacích funkčně vymezených skupin pozemků na území města. Stanovení ceny pozemků slouží především pro: a dále pro: - stanovení cenových pásem, tržní vztahy, racionální využívání pozemků, prodejní cena pozemků a z ní odvozené - pozemková daň, nájemní cena pozemků - případnou privatizaci bytového fondu ve vlastnictví města - prodej pozemků při majetkoprávním vypořádání pro nepodnikatelské účely (např. prodej pozemků pod garážemi, dokoupení části zahrady apod.) - orientace v cenách pozemků ve funkčně vymezených skupinách pozemků na území města - pronájem pozemků pro podnikatelské i nepodnikatelské účely v případech, kdy se cena z cenové mapy shoduje s cenou obvyklou, použitou pro stanovení nájemného - daňové účely - přehled o transakcích s pozemky na území obce - zamezení daňových úniků Kdo využívá CM: - úřady (např. výpočet daně) - realitní kanceláře - občané Režijní ceny stavebních pozemků bývají stanoveny v návaznosti na vybavenost území, např. inženýrské sítě, infrastruktura apod., s cílem cenově zvýhodnit méně zainvestované části obce a podpořit tím investice na území obce.

4 Některá města, která mají neplatnou CM ji využívají jako hrubě orientační pomůcku pro vnitřní potřebu magistrátu. Příklad využití cenové mapy pro prodej pozemků v městě Olomouc [14] Při prodeji si nechává standardně zpracovat znalecký posudek, který vychází z cenové mapy. Výše nájemného za pronájem pozemků vychází z níže uvedených pravidel, ale v konkrétním případě může být nájemné stanoveno i odlišně. Pozemky určené k podnikání dle zón: zóna A a B - 15% z ceny pozemku dle cenové mapy zóna C a D - 10% z ceny pozemku dle cenové mapy Zóny jsou přesně definovány a přístupné např. na internetových stránkách města : U pozemků, které nejsou v CM oceněny, vychází Magistrát z ceny 800,- Kč/m 2 stanovené podle vyhlášky 540/2004 Sb. pro město Olomouc. 6. MAPOVÉ PODKLADY PRO CM Nejčastějším mapovým podkladem je katastrální mapa (KM), která je ovšem v digitální podobě (DKM) přibližně v ¼ katastrálních územích. Dalším podkladem jsou územní plány, Státní mapa 1: rastrová a ortofotomapy. Rozhodnutí, jaký mapový podklad a v jakém měřítku je závislé především na hustotě a velkosti oceňovaných objektů v mapě. V městské zástavbě budou bloky zřejmě menší (měřítko 1: :5 000) než v mimo obec (1: :10 000). DKM Digitální katastrální mapa v měřítku 1:1000 by byla využitelná pro cenové mapy, kde jsou oceňovány jednotlivé parcely či menší bloky parcel (zónový typ). V současné době je však DKM pokryto necelých 30% katastrálních území a lze jen těžko odhadnout, kdy bude DKM platná pro celou ČR. DKM je tvořena v grafickém prostředí MicroStation. SM5 A SMR5 Státní mapa 1:5000 (dále jen SM 5 ) je jedním ze státních mapových děl. Je tvořena třemi složkami složkou katastrální, výškopisnou a topografickou. Podkladem složky katastrální je digitální katastrální mapa (DKM) nebo katastrální mapa digitalizovaná (KM-D), SM 5 se zpracovává od roku 2001 a spolu se Státní mapou 1:5000 rastrovou (SMR5) postupně nahrazuje stávající analogovou Státní mapu 1:5000 odvozenou. Výškopisná složka (vrstevnice) pro cenové mapy není příliš podstatná a topografickou složku tvoří digitální ortofoto. Podobně jako u DKM je problémem aktuální stav, nyní je pokryto SM5 a SMR5 necelých 60% území ČR. [5] ZABAGED Základní báze geografických dat je digitalizovaný model území ČR, odvozený z mapového obrazu Základní mapy České republiky 1: Mohl by sloužit zřejmě jako přehledová mapa. ZABAGED má charakter GIS integrujícího prostorovou složku vektorové grafiky s topologickými relacemi objektů a složku atributovou obsahující popisy a další informace. Báze je tvořena v grafickém prostředí MicroStation a GIS prostředí MGE (Intergraph) využívající relační databáze ORACLE. [5] Správcem a poskytovatelem dat DKM jsou katastrální úřady, u SM5, SMR5 a ZABAGED je to Zeměměřický úřad. 7. ZPRACOVATELÉ CM Nejčastějším zpracovatelem cenových map je firma HP Servis Praha Ing. Pavel Vorlíček (např. Praha, Brno, Olomouc) ve spolupráci s firmou Kolpron Praha s.r.o. Ing. Jan Suchý. Přehled zpracovatelů cenových map stavebních pozemků obcí k viz příloha č SOFTWARE PRO TVORBU A SPRÁVU CM Vlastní tvorba cenové mapy spočívá v práci s databází sjednaných cen a s příslušným mapovým podkladem, dle požadavků města, pro které je cenová mapa zpracována. Pro grafické zpracování výstupů cenové mapy jsou nejčastěji

5 využívány produkty firem ESRI (ArcInfo, ArcView) a Bentley (MicroStation a jeho nadstavby) a GISel (T-mapy). Dalšími mohou být např. Map Info či Terls (Kopprea). Pro vlastní ocenění jsou využívány komerční programy pro tržní i úřední oceňování majetku (např. TOMAS fi. Konces s.r.o., NEMOsystem fi ČiSoft s.r.o. apod.) V zásadě ve závisí na tom, v jakém systému město provozuje svůj GIS. Bližší informace o využívaných GISech v obcích nalezneme v článku [13]. VYUŽITÍ GIS [13] Firmy, které nabízejí GIS, a jejich software je tedy potenciální produkt pro implementaci cenové mapy. Využitelný GIS software a zdroje dat pro cenové mapy: Arc/Info - GIS databázová podpora ArcView získání dat, kontrola a analýza ArcSDE uložení dat v relačních databázích ArcIMS doručení dat přes internet MapObjects, ArcObjects, Visual Basic, Java programování aplikací AutoCAD kreslení plánů budov Tab. č. 3:V současném světě geografických informačních systémů dominují tyto firmy [13] : FIRMA PRODUKT FORMÁTY VEKT. DAT ESRI (Arcdata Praha) Intergraph ArcGIS a jeho nadstavby ArcIMS (publikace v síti) GeoMedia a jeho nadstavby GeoMedia WebMap (publikace v síti) SHP Bentley MicroStation a jeho nadstavby DGN Autodesk Map a jeho moduly DWG, DXF MapInfo MapInfo MIF, MID Katastr nemovitostí ISKN VFK Formát, který je v GIS pro města a obce nejvíce podporovaný představuje SHP firmy ESRI, následovaný formáty Autodesku a katastru nemovitostí VFK. Druhou skupinu představují formáty rastrových dat (TIFF, GeoTIFF, JPEG, GIF, BMP, CIT, PNG a řada dalších). Tyto formáty jsou využívány při zobrazování rastrových map. Ne každý software podporuje všechny formáty. Nejvíce podporované jsou formáty TIFF, BMP, CIT a JPEG. Atributové tabulky jsou pak často ukládány ve formátu DBF. Mnohem modernější přistup je ukládaní veškerých dat do relačních databází. Tab. č. 4:Příklady konkrétního řešení MIS: FIRMA Gepro s.r.o. Praha T-mapy s.r.o., Hradec Králové PRODUKT Misys Misys Web (publikace v síti) T-WIST (komplexní IS)

6 GISel (prohlížečka) T-Map server (publikace v síti) Geovap s.r.o. Pardubice CityWare, GeoStore, M-View 9. MOŽNOSTI ZÍSKÁNÍ CENOVÉ MAPY NA OBCI Dle vyhlášky [11] je obec povinna bezplatně poskytnout cenovou mapu k nahlédnutí veřejnosti. 9 obcí má svou cenovou mapu přístupnou pomocí webových stránek. Ostatní obce umožňují získat cenovou mapu v analogové podobě (zpoplatněno), na CD (zpoplatněno) či telefonicky (jen údaje o konkrétní parcele, nikoliv hromadně- např. Mladá Boleslav). 10. NÁKLADY NA POŘÍZENÍ A AKTUALIZACI CENOVÝCH MAP Z odpovědí na dotaz nákladů na pořízení a aktualizaci cenových map vyplývá, že náklady nezávisí až v takové míře na velikosti obce, jako spíše na způsobu softwarovém zpracování, vedení, a způsobech prezentace cenové mapy. Je tedy třeba rozlišovat, zda se jedná o zpracování včetně GIS, nebo vytvoření aplikace pouze pro cenovou mapu, dále po jakém období je cenová mapa aktualizována apod. Ceny jsou tedy v podstatě neporovnatelné. Tab. č.5: Příklady nákladů na pořízení a aktualizace některých obcí, v porovnání s počtem obyvatel v daném Počet obyvatel obce [tis] 0, cena zavedení CM [Kč v tis.] cena aktualizace/rok [Kč v tis.] Zdroje údajů pro cenové mapy Hlavním zdrojem pro získávání údajů o cenách pozemku je katastr nemovitostí, respektive kupní smlouvy, ve kterých jsou uvedeny ceny za konkrétní nemovitost, či za skupinu nemovitostí. Tento postup je poměrně komplikovaný a časově náročný. Vyžaduje totiž vyhledávání údajů o uskutečněných prodejích přímo v kupních smlouvách. A to přesto, že tyto údaje již existují v elektronické podobě. Finančnímu úřadu je placena kupujícím daň z převodu nemovitosti. Tudíž má k dispozici údaje o prodeji. Tyto informace jsou předávány Statistickému úřadu, který z nich stanovuje koeficient prodejnosti a následně Ministerstvu financí- odboru cen. Bylo by možné, jak technicky, tak legislativně, využít tento zdroj pro sběr dat o cenách a jednoznačně tak zefektivnit a zrychlit tvorbu či aktualizaci cenové mapy? V dnešní době by po technické stránce problém být neměl. Přístup k datům MF by mohl jít přes zadavatele (město). Získání informace o ceně jednotlivého pozemku není jednoduchá. Pod jednou smlouvou se obvykle prodává soubor nemovitostí bez stanovení dílčích cen jednotlivých nemovitostí a kupní cena může zahrnovat i movité věci - příslušenství domu. Co se týče podkladové mapy, dalším zefektivněním tvorby cenové mapy by byla zajisté aktuální, kvalitní a především kompletní digitální katastrální mapa (DKM) na území obcí (alespoň obcí s více než obyvateli). Pomocnou funkci tvoří informace získané např. soukromé databáze oceňovatelů či inzerce prodeje nemovitostí realitních kanceláří. 12. CENOVÉ MAPY V PRAXI VEŘEJNÉ SPRÁVY [14] Podle Cenového věstníku 2/2005 (viz. příloha č. 5) vyplývá počet aktivních cenových map v České republice, dále těch které nebyly vytvořeny podle 24 vyhlášky č. 178/1994 Sb. a jejich platnost skončila dnem a těch, které byly zrušeny k jinému datu. Z grafu č. 1 je jasně viditelné, že nejvíce (56%) cenových map bylo zrušeno v důsledku zavedení nové legislativy.

7 Obr. č. 1: Stav CM v České republice k % 36% 56% Aktivní Zrušené k Zrušené k jinému datu Zdroj : Cenový věstník 2/2005 Zřejmě nejčastějším důvodem je finanční náročnost pořízení a aktualizace. Návratnost této investice je spíš v dlouhodobějším horizontu a spočívá v tom, že platná, kvalitní a aktuální cenová mapa především zprůhledňuje trh s nemovitostmi a transakce, které s nimi probíhají. Nehledě na snadnější orientaci pro investory, ale i pro běžné kupujících a prodávajících. Jedná se tedy především o službu občanům. Některá města však přesto nevidí důvod proč by měla platit za pořízení takovéhoto dokumentu, kdy nemá vazbu na daň z nemovitosti, která je přímým výnosem rozpočtu města. V některých případech městům vyhovuje, že neexistuje celoměstský přehled o cenách pozemků. Dalším důvodem bývá nízká úroveň znalostí, jakým způsobem využít cenovou mapu, jak pro obec, tak pro jednotlivé občany. Co se týče znaleckého posudku, ten se použije i v případě existence cenové mapy. Jeho zpracování je následně výrazně jednoduší, rychlejší a pro občana levnější. Příklady zrušení CM [14]: 1 - Cenová mapa Plzně byla vytvořena na základě vykonstruovaných administrativních cen, z tohoto důvodu byla MF zrušena. Tímto způsobem zanikl větší počet cenových map. 2 - V roce 2000 a 2001 upozornil zpracovatel cenové mapy Radu města Opavy na fakt, že při aktualizaci cenové mapy by došlo k pokrytí cenou v mapě jen na 30% území (z důvodu výkladu metodiky MF). Proto rada města rozhodla cenovou mapu zrušit. 13. VHODNOST ZAVEDENÍ CM DO IS MĚSTA NEBO DO ISKN Jak vyplývá z odstavce 5., důvodů pro pořízení cenové mapy obec je celá řada. Závisí na posouzení zastupitelstva, zda je přínos pro danou obec dostatečný. Podle hodnocení obcí, které mají svou cenovou mapu, jednoznačně převažují kladné reakce a spokojenost s nemalou investicí do pořízení a aktualizace cenové mapy. U malých obcí je však problém s počtem identifikovaných sjednaných cen, kterých není tolik, aby bylo mono sestavit kvalitní cenovou mapu. Bylo by tedy vhodné, aby cenové mapy měly velká města, např. od bývalých okresních měst výše (obce nad obyvatel). Dalším problémem se však ukazuje úroveň technického vybavení obcí a současná legislativa. Musel by se o všem najít arbiter, který by ohlídal vztahy mezi jednotlivými mapami a cenovou úrovní porovnatelných obcí.

8 Názory zástupců firem na dotaz, zda existuje způsob zavedení CM pro ČR jednotným způsobem, případné využití např. ISKN : Jakékoliv direktivní zavádění cenových map by udělalo více škody ne užitku. Ta města, která si cenovou mapu dobrovolně pořídí, vědí proč tak činí a také se o její správu, aktualizaci, poskytování informací veřejnosti apod. velmi dobře starají. Navíc důsledkem zájmu je i skutečnost, e si zpravidla najímají na tvorbu cenových map nezávislé zpracovatele, kteří nepodléhají zájmům ani místních politiků, ani místních lobby, nebo chtějí v cenové mapě získat skutečný obraz cen po pozemků ve městě. VORLÍČEK Nikoli, vezměte příklad z katastrálních výtěžků. Obrovské náklady na sběr informací. Údaje se kterými by museli vlastníci souhlasit by se dostaly na LV, katastr nemá na to odborníky a není titul podle kterého by se to KN vkládalo. Pokud by tuto databázi neudržoval katastrální úřad - kdo? HOSTAŠ Nikoli, vezměte příklad z map BPEJ. Kvalita zemědělských pozemků se mění mnohem méně, přesto rebonitace prováděná na základě technického průzkumu v terénu je v obrovském skluzu, stojí velké peníze a její význam je omezený pro daně (minimální výtěžnost) a pozemkové úpravy. HOSTAŠ Další příklad evidence produkčních bloků (ajax). Obrovské náklady na pořízení s účelem čerpání dotací. Chybí ekonomické opodstatnění. HOSTAŠ Tvorba cenové mapy vyžaduje místní znalost - potřeba lokálních pracovníků. Porovnejte různé ročníky např. CMSP Brna. Některé oceněné pozemky z CMSP vypadly, protože nedocházelo k pohybu a současná definice cen v CMSP je takto postavená. HOSTAŠ Je otázkou, zda z uzavřených kupních smluv je státní úředník schopen vybrat ty, které řeší nezastavěné pozemky a ještě je oprostit od některých deformovaných cen. ERBEN Ano, pokud bude zpracována ve většině větších obcích, podmínkou je ale asi jednotná digitální forma. SUCHÝ 14. MOŽNOSTI KOMPLEXNÍHO ŘEŠENÍ CM Jak vyplývá z předchozího odstavce č.13, zúčastnění se příliš nepřiklánějí k jednotnému celorepublikovému vedení cenové mapy. V současné době se jeví jako nejschůdnější vedení cenové mapy v již existujících zaběhnutých informačních systémech jednotlivých měst a obcí. Jistě by však bylo přínosné, kdyby databázi MF mohli využívat zpracovatelé cenových map. Zároveň by bylo vhodné uvažovat o propojení databází cen jednotlivých pozemků, které jsou nyní v provozu s databází katastru nemovitostí ISKN. Výstupem by byla rozšířená informace o obecnou cenu za m 2 na listu vlastnictví. Což by si zřejmě vyžádalo příslušné legislativní úpravy. MOŽNOSTI ZAVEDENÍ INFORMACE O CENĚ POZEMKU DO ISKN Do ISKN by bylo možno po úpravách zavádět údaje o ceně nemovitosti, datový model má příslušné položky, ale pro určité nevyjasněnosti a z časových důvodů nebylo zpracování cenových údajů do ISKN, nasazeného v roce 2001, zařazeno. Dosud se uvažovalo spíše s přebíráním cenových údajů ze smluv a tedy s dílčím, výběrovým naplňováním příslušných položek, nikoliv s propojením s cenovými mapami. Uvádět informace o ceně pozemku na výpisu z KN, který má povahu veřejné listiny a kdy by jen některé LV by měly údaj o ceně pozemku není zatím vhodné. Nebylo by totiž možné na výpisu z KN uvádět případně převzaté údaje z cenových map, za které by katastrální úřad nemohl ručit. Problém v oceňování je však v tom, že listina, podle které se zapisuje do katastru, nezná cenu jedné nemovitosti, ale vždy cenu všech nemovitostí na ní uvedených najednou. Vzhledem k tomu, že nelze v tom okamžiku oddělit např. dům od pozemku, je nutné zapsat cenu jako celek. Takže propojení s databází, která existuje pro cenovou mapu, zřejmě není možné na 100%. Domnívám se, že problém byl již zadán k analýze zhotoviteli aplikačního programového vybavení. Dalším problémem je závaznost informace (jeji garance). Obsah katastru je stanoven zákonem, cena pozemku není v současné době údajem katastru.

9 ZÁJEM FINANČNÍHO SEKTORU V roce 2004, na popud Asociace bank, která by příslušné údaje v ISKN uvítala, byly úvahy o zařazení cenových údajů obnoveny. Zatím však byla jediná schůzka pracovní skupiny, věc je stále ve stádiu úvah a do nejbližších verzí ISKN, nejméně pro tento rok, se zařazením cenových údajů nepočítá. Uživatele z finančního sektoru tedy zajímá reálná kupní cena nemovitosti, tu ale často známe pouze ke skupině nemovitostí (stavební parcela, dům a zahrada), takže evidovat ji pro jednotlivé nemovitosti je prakticky nemožné. Přesto by takovou informaci asociace bank ČR uvítala a uvažuje se reálně o jejím zavedení, jinými slovy, že by se u nově převáděných nebo zapisovaných nemovitostí začala do KN zaznamenávat. Z uvedeného vyplývá, že uvádět tuto informaci na LV by se dalo jen v případě, že uvedená skupina nemovitostí by byla totožná s nemovitostmi zapsanými na LV. 15. PŘÍKLADY ŘEŠENÍ PROBLEMATIKY CM V ZAHRANIČÍ Mezi země, kde mají nejlépe propracovaný systém cenových map určitě patří Litva, Německo, USA a Austrálie. Ve svém průzkumu jsem se snažil získat obecné informace o využití a formě cenové mapy v několika evropských i mimoevropských zemí. Toto je jen stručný přehled. Celá problematika si zaslouží daleko hlubší a přesnější analýzu. Největší komplikací při této analýze bylo získání správných kontaktů na osoby, které se oceňováním a především cenovými mapami zabývají. Do zahraničí bylo rozesláno přes 220 ových dotazníků do 21 zemí, z toho se vrátilo 50 odpovědí z 10, s více či méně uspokojivou odpovědí LITVA Informační systém nemovitostí v Litvě Tento pobaltský stát s postupně se rozvíjejícím realitním trhem používá LVT (systém daně z hodnoty nemovitosti), jako jeden z prvních začala zavádět cenové mapy. Významnou pomoc v oblasti majetkových daní Litvě poskytly především severské státy (Švédsko, Dánsko, Holandsko) a také USA. Státní centrální registr (State Enterprise Centre of Register) byl zřízen s úkolem začlenění všech evidovaných nemovitostí a katastrálních dat do jednoho systému, založeného na GIS platformě. Data z katastru právě tak jako data o budovách, stavbách, provozovnách a bytech byly postupně začleněny do Informačního systému nemovitostí (Real Property Information System - RPIS). Právní, zákonně existující a geografické podklady byly také integrovány do tohoto systému. Oddělení SECR GIS užívá ArcGIS ke správě centrální databáze, propojení dat s atributy, a poskytovat mapy na internetu. 33 datových vrstev je udržováno pomocí ArcSDE, zahrnující administrativní hranice, středové body budov, adresová pole, zóny cen nemovitostí, topografické objekty, využití půdy, klady map, a ortofotomapy. SECR vykonává ocenění nemovitostí. Tento oceňovací systém podporuje trh nemovitostí a podporuje daňový systém založený na ceně nemovitosti. GIS je důležitou součástí Hromadného oceňovacího systému (Mass Appraisal System). Zpřístupněním parcel, registru a tržních informací z jediné databáze, oceňovací systém je použit k výpočtu hromadné ceny nemovitostí umístěných v územích a je založen na předepsaných principech definovaných frekvencí aktualizace tržních dat. Počítá se tedy s periodickým přeceněním ceny nemovitostí v závislosti na tržních změnách. Litevské daně z majetku zahrnují pozemkovou daň, která je aplikována na jak městské tak venkovské pozemky, a daň z nemovitosti, která je uplatněna na cenu nemovitosti (kromě pozemku). Základní hodnota pro pozemkovou daň z nemovitosti závisí na koeficientu produktivity pozemku a je přizpůsobena faktorům včetně městsko-ekologických podmínek, dostupnost inženýrství zařízení, a tak dále. Zdanitelná hodnota pro daň z nemovitostí se odvíjí podle koeficientu lokality. V současné době oddělení GIS realizuje novou aplikaci pro centrální databázi Katastru nemovitostí (RPCR) nazvanou SDEGATE. Aplikace pracuje tak, že zjišťuje kopie dat v zájmové oblasti z centrální databáze pomocí ArcSDE, uzavírá tuto zájmovou oblast po dobu úprav či prohlížení dat a vkládá je zpět do databáze. Například, koncový uživatel může v některé z poboček definovat zájmovou plochu vstupem přes nějaký mnohoúhelník, reprezentující tuto oblast v SDEGATE. SDEGATE kontroluje, zda nějaký jiný uživatel, provádějící aktualizaci geodat uzamkl tuto oblast. Jestli tato oblast je odemknutá, SDEGATE se připojí k ArcSDE, vytáhne data, pošle je uživateli, pak se odpojí od databáze a dává uzavřít danou oblast podle jejího identifikátoru zjišťujícího totožnost oblasti v zvláštní tabulce uvnitř databáze. Žádný jiný uživatel nemůže editovat odebírané data až do jejich vrácení zpět do databáze. Když koncový uživatel udělal všechny nezbytné změny a vloží data zpět, SDEGATE provede kontrolu dat pro vložení aktualizace databáze a odemkne zájmovou plochu. Koncový uživatel může kdykoli dostat informaci o oblasti, která jsou v ArcSDE upraveny z jakékoli GIS počítačové stanice.

10 Obr. č. 2: Architektra systému SECR také vyvinul aplikaci pro doručení katastrální mapy integrované do RPCR přes Internet, s použitím IMS technologie. Uživatel může dostat různé druhy informací o nemovitostech včetně ortofotomapy, administrativních hranice, hranice katastrálních jednotek a bloků, parcel, cenových zón, středové linie ulic a tak dále. Vše z jeho vlastního počítače. Informační zónová mapa Nejprve si vyberete samosprávný územní celek. Dále je zde přehledná tabulka s konkrétními zónami seřazená podle jména, kde je vidět číslo a název zóny, a průměrnou cenu za pozemky (Jednotka je Lt/100 m2).: 1) komerční 2) stavební 3) průmyslové a skladové 4) zahradní kolonie 5) zemědělské Pak si můžete vybral konkrétní zónu a vidíte mapu. Cena za jednotku parcely nemusí odpovídat uvedené průměrné tržní hodnotě. Hodnota specifické parcely totiž může záviset na lokalitě a další charakteristických rysech a je odhadnuta použitím vzorce odvozeného pro tuto specifickou zónu. Tab. č. 6: Příklad informace o zóně: Číslo zóny: 58.1 Název zóny: Zujūnų seniūnijos Antežerių k., Buivydiškių k., Gineitiškių k., Pašilaičių k., Zujūnų k.; Avižienių seniūnijos Avižienių k., Gilužių k., Tarandės k. Průměrná cena komerčních pozemků, Lt/100 m Průměrná cena stavebních pozemků, Lt/100 m Průměrná cena průmyslových a skladových pozemků, Lt/100 m Průměrná cena zemědělských pozemků, Lt/100 m

11 Obr. č. 3: Zónová mapa zóny označené žlutou a ohraničené tmavě zelenou Tab. č.7: Stav Cenových map v Litvě STÁT KONTAKT FORMA MAPY OBSAH MAPY ÚČEL CM AUTOR MAPY SOFTWARE ÚZEMÍ NAPOJENÍ NA KATASTR LITVA vert@kada.lt webové stránky: (State Enterprise Centre of Registers) skenovaný městský plán doplněný zónovými liniemi tržní cena cenová mapa je využívána především pro určování daní z nemovitostí Státní centrální registr (State Enterprise Centre of Register) ArcGIS, ArcSDE celé území Litvy přímé propojení s katastrálními daty PODKLAD. MAPA MĚŘÍTKO ZÁKON skenovaná topografická mapa, katastrální mapa volitelné směrnice pro tvorbu cenové mapy pozemků schválené ministerstvem zemědělství podle nařízení č. 515 z 23. prosince 2002.

12 15.2 SPOLKOVÁ REPUBLIKA NĚMECKO Oceňování pozemků a proces rozvoje měst v SRN V Německu jsou rozmanité způsoby vývoje městských nemovitostí a poskytování stavebních pozemků. Žádný způsob však předem nezaručuje úspěch. Z různých nástrojů je nutné zvolit ten vhodný nástroj, který odpovídá stávajícím okolnostem, předpokladům, které je jsou zákonné a efektivní, a také hledaným výsledkům. Důležitými faktory jsou umístění lokality, počet vlastníků půdy a jejich ochoty účastnit se projektu určených pro rozvoj města, finanční situace samosprávné obce, zamýšlená doba a projektové náklady. Znalost kapitálových hodnot půdy a bonitace pozemků je rozhodující pro úspěšný městský vývoj ve jeho další strategické plány a projekty. To umožní efektivně financovat určité části městského vývoje a motivovat vlastníky půdy při procesech městského rozvoje. Dosažitelnost na internetu: informace na obrazovce je bezplatná, 15 za úřední otisk k standardní výstupu ceny pozemku, za stažení zpráva o situaci na trhu nemovitostí (kompletní verze; v závislosti na rozhodnutí dozorčí rady) - slevy jsou možné -, bezpečný přesun dat pomocí SSL-kódování, účet je měsíčně automaticky zvednut. Standardní hodnoty pozemků musí být odhadnuty pro každou část Německa. Ale to je ponecháno na místní Komisi oceňovacích odhadců, zda chtějí použijí schéma nebo mapu. Je to tržní cena, která je požadovaná ve federálních stavebních předpisech (sec. 196 Federal Building Code). Hodnota pro daňový systém (například daň z dědictví nebo darování nemovitosti) jsou kombinovány se základní pevnou hodnotou ceny pozemku. Cenová hodnota je založena na hodnotě v cenové mapě (datum: ). Zákon nazývá se "Bewertungsgesetz" sec. 145 et seqq. Obr. 4: Příklad cenové mapy města Frankfurt (Hesensko) Standardizovaný IS o ceně pozemků Každé hlavní město jednotlivých zemí SRN má cenovou mapu. Tvorba cenových map se liší mezi jednotlivými spolkovými zeměmi. SRN má 16 států a je velmi obtížný dát jednoznačnou odpověď na systém cenových map v Německu.

13 Každý kraj i velká města mají Komora cenových znalců (Commitee of Valuation Experts). Jejich aktivity zahrnují: úřední odborné posudky a konzultace, ocenění, výroční standardy pozemkových cen, produkce standardních základních cenových map, zprávy o situaci na trhu s nemovitostmi. Jejich cílem je poskytovat GIS, e-government, svobodu informací, a dostupnost digitálních informací. Zaměření datových sad: datová sada standardizovaných pozemkových cen, zpráva o situaci na poli nemovitostí, úřední mapové topografické sady, městské plány, a georeferencované souřadnice objektů. Očekávaný směr zlepšení: adresa jako základní vyhledávací funkce a digitální databáze pro kapitálovou hodnotu půdy jako náhrada za skenované mapy. Všechny základní data jsou zdarma pro prohlížení i stahování. Plné zprávy o situaci na trhu a úřední tiskové digitální výstupy jsou však poskytované za poplatek. Cenová mapa integrovaná do GISu usnadňuje práci. Umožňuje klientům, kteří jsou připojeni k městskému GISu a platí za připojení. Standardní cenová mapa pozemků, kterou si mohou zaplatit je založena na podkladu městského plánu v měřítku 1: Je plánováno, že úřady a veřejné i soukromé instituce budou mít přístup k těmto informacím. Bude stanovena základní cena pro určité vrstvy. Doplňkové vrstvy, jako je cenová mapa, musí být placený jednotlivě. Jak soukromá osoba si můžete koupit celou mapu na v papírové podobě, část mapy nebo právě informaci o ceně pro jednu konkrétní nemovitost. Jediná možnost, jak se podívat na mapu bez placení je, když klient přijde do kanceláře Komory oceňovacích znalců. Například právě teď ve Frankfurtu je cena za získání přístupu k cenové mapě pro jednu pracovní stanici 400 Euro/rok. Cena pro jednotlivou cenovou informaci pro jednu nemovitost je přibližně 15 Euro. Tato cena odpovídá průzkumu v Hesensku. Jiné státy v Německu mají jiné poplatky. Vytvoření cenové mapy v Hesensku stálo přibližně EUR Zdroj: Christine Helbach, Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main Geschäftsstelle, Braubachstraße Frankfurt am Main christine.helbach@stadt-frankfurt.de web: DALŠÍ ZDROJE Na internetu je řada přístupů k cenovým mapám, za připojení k nim se ovšem platí. Většina z nich je pouze v německém jazyce. Webová stránka s kontakty na státní úředníky z Komory cenových odhadců a znalců (Commitees for Valuation Experts): ( Další webové strnáky: Tab. č.8: Stav Cenových map v Německu STÁT KONTAKT FORMA MAPY OBSAH MAPY SPOLKOVÁ REPUBLIKA NĚMECKO viz předchozí odstavec skenovaný městský plán doplněný zónovými liniemi aktualizováno 1-2x ročně tržní cena

14 ÚČEL CM AUTOR MAPY SOFTWARE ÚZEMÍ NAPOJENÍ NA KATASTR PODKLAD. MAPA MĚŘÍTKO ZÁKON pro větší města je efektivnější spravovat IS, jehož je CM součástí Výbor odhadních znalců (Commitee of Valuation Experts) Autodesk MapGuide + Explorel + Java Plug-in. ArcView, ArcGIS MicroStation, ALK-GIAP Sicad SD-GIS AKS (automatically purchase price system) všechna hlavní města spolkových republik a některá další větší města Neexistuje žádné přímé spojení s daty katastru. V Hesensku je však většina zaměstnanců z oceňovacích výborů umístěná na katastrálních úřadech. Základ pro oceňovací mapy je ve většině případech katastrální mapa (M 1:5000) ale ne nutně. Dále to může být topografická mapa nebo městský plán 1: : "Bewertungsgesetz" sec. 145 et seqq. Federal Building Code Section 192 et seqq SLOVENSKO Cenová mapa na Slovensku není veřejný dokument a proto ho města nemusí uveřejňovat slouží tedy pouze pro potřeby města. Zákon, týkající se cenové mapy byl zrušen v roce Veřejně přístupnou cenovou mapu má město Zvolen ( Neveřejnou cenovou mapu mají města Bratislava, Bánská Bystrica, Bardějov a Lučenec. Podle MF Slovenské republiky by cenová mapa neměla regulovat trh s nemovitostmi. Cena by se měla co nejvíce přiblížit tržní, ze které se vypočítává sazba daně. Skutečná cena při prodeji není závazná. Momentálně existuje řada různých sazeb daně a výjimek z nich podle typu pozemku, stavby či bytu. 1 - Bratislava V Bratislavě slouží cenová mapa pro převod vlastnictví nebytových prostor především v centru. Mapa ho rozděluje na 7 lokalit, ve kterých se suma za prodej 1m 2 pohybuje od Sk. Cena se zvyšuje o 20%, pokud má nemovitost výlohu, a snižuje, pokud je místnost v suterénu. V Bratislavě slouží cenová mapa pro převod vlastnictví nebytových prostor především v centru. CM určuje způsob stanovení výše ceny za nebytové prostory pro účely převodu vlastnictví nebytového prostoru na soukromé účely resp. právnické osoby.ve smyslu zákona č. 182/1993 Z.z. ve znění pozdějších předpisů a všeobecně závazného nařízení hlavního města Slovenské republiky Bratislava č. 6/1995 ve znění změn a doplňků. Ceny nemovitostí (z roku 2003) dle vyhlášky Cena bytů pode kategorie od 2200 do 5300 Sk /m2 Cena pozemků

15 Bratislava 1500 Sk/m2 Košice, Banská Bystrica, Piešťany, Starý Smokovec, Štrbské Pleso, Tatranská Lomnica, Trenčianské Teplice 800 Sk/m2 Trnava, Trenčín, Nitra, Žilina, Prešov, Poprad, Zvolen, Lip. Mikuláš, Martin obce nad 15-tisíc obyv. obce s 5-tis. až 15-tisíc obyv. obce s 2-tis. až 5-tis. obyv. obce do 2-tisíc obyv. 500 Sk/m2 150 Sk/m2 150 Sk/m2 70 Sk/m2 20 Sk/m2 2 - Zvolen V současné době má město Zvolen cenovou mapu pouze v papírové podobě, brzy se však připravuje spuštění v elektronické podobě. Cenová mapa bude zahrnuta do městského informačního systému. Cenovou mapu tržních cen město využívá na určení cen při prodeji a pronájmu nemovitostí ve vlastnictví města Zvolen. Pro účely určování výšky minimálního nájemného za pozemky ve vlastnictví města se území města rozděluje na 4 zóny podle cenové mapy města. Určení minimální sazby za prodej pozemků: I. zóna 3 500,-Sk /m2 II. zóna 2 500,-Sk /m2 III. zóna 1 000,-Sk /m2 IV. zóna 500,-Sk /m2 Určení minimální sazby roční úhrady nájemného za užívání pozemků: I. zóna 400,-Sk /m2 II. zóna 300,-Sk /m2 III. zóna 200,-Sk /m2 IV. zóna 100,-Sk /m2 Určení minimální sazby roční úhrady za užívání nebytových prostor: I. zóna 3 000,-Sk /m2 II. zóna 2 000,-Sk /m2 III. zóna 1 000,-Sk /m2 IV. zóna 500,-Sk /m2 3 - Bánská Bystrica CM je zde používána od roku 1996 a slouží pro lepší zhodnocení pozemků při prodeji (vyšší cena tržní než dle vyhlášky) a je zakreslena do samostatných papírových katastrálních map. CM zpracovává firma Bonit a cena aktualizace se pohybuje přibližně okolo Sk ročně. Cenová mapa v Bánské Bystrici je závazná pro znalce a zároveň se podle ní řídí město při prodeji pozemku, nikoliv dle vyhláškové ceny. Vyhlášková cena za m 2 pozemku je 800 Sk, cena v CM se pohybuje od 200 Sk na okraji města až po 3000 Sk v centru. Cena v mapě není závazná není pro prodávajícího závazná, pouze orientační. 4 - Bardejov - Cenová mapa města v digitální vektorové formě -ukázka

16 Každá cenová oblast má k sobe připojené textově-číselné údaje o ceně za pronájem a o ceně při prodeji nemovitostí. Zpracování cenové mapy v prostředí GIS programu MapInfo Professional 4.1 umožňuje pohodlné a rychle přiřazení nemovitostí do příslušné cenové oblasti. Obr. 5 Ukázka cenové mapy města Bardějov v programu MapInfo Professional Tab. č.9: Stav Cenových map na Slovensku STÁT KONTAKT FORMA MAPY OBSAH MAPY ÚČEL CM AUTOR MAPY SOFTWARE ÚZEMÍ NAPOJENÍ NA SLOVENSKO mesto@zvolen.sk Web: Skenovaný městský plán s vyznačenými liniemi zón V současné době je pouze v papírové podobě, brzy se však připravuje spuštění v elektronické podobě. Cenová mapa bude zahrnuta do MIS v mapě je minimální tržní cena, za kterou lze nemovitost prodat nebo pronajímat Pomoc při oceňování městského majetku při prodeji pozemků Společnost CORA Geo, s.r.o., Zvolen - Geo Media, Bardejov - MicroStation, MapInfo Professional Města Zvolen, Bratislava, Bardějov, Lučenec Informace (čísla parcel) vycházejí z katastrální mapy

17 KATASTR PODKLAD. MAPA MĚŘÍTKO Skenovaný městský plan 1: ZÁKON Zákon týkající se cenové mapy byl zrušen v roce VELKÁ BRITÁNIE (VB) Mapování hodnoty půdy v VB je v podstatě v počátcích. S vyspělým realitním trhem mají určité omezení v možnostech dalšího rozvoje. V porovnání s velkým celkovým množstvím nemovitostí je málo evidovaných cen stavebních pozemků v jednotlivých lokalitách. V VB se objevilo několik pokusů oceňování menších oblastí (například Oxford, Liverpool) které měly prověřit z praktického hlediska problematiku cenových map k účelu zdanění. Tato cvičení byla uskutečněná k přijetí hodnot pozemků bez nějakého rozvoje daného území, to znamená bez prodeje či poskytnutí ceny nemovitostí. Místní daňový systém v VB spoléhá na hodnotu dokončených budov. Pro další pravidelnou aktualizaci ocenění, která je bude v roce 2007, je plánováno hodnotit všechny domy v Anglii použitím automatizovaného oceňovacího modelu. Právě byl dokončen počáteční sběr dat a nyní dochází k procesu nastavování základních hodnot (kalibrace) pro model. david.c.hughes@voa.gsi.gov.uk KATASTR NEMOVITOSTÍ Na katastru nemovitostí je vedena indexová bezešvá mapa Anglie a Walesu, která ukazuje všechny registrované nemovitosti. Nyní není tato indexová mapa k dispozici online. Je však možné obdržet část této indexové mapy vztahující se ke konkrétnímu území na požádání elektronickou formou. Nicméně, tato informace neukazuje hodnotu pozemku. Navíc je tato služba zpoplatněna. Webové stránky pro vyhledání cen nemovitostí jsou k dispozici na: Tab. č.10: Stav Cenových map ve Velké Británii STÁT KONTAKT FORMA MAPY VELKÁ BRITÁNIE Tony Vickers se v poslední době intenzivně zabývá cenovými mapami a hledá způsoby, jak je vytvořit pro území měst Velké Británie. Působí na univerzitě v Kingstonu. webové stránky: tonyvickers@phonecoop.coop zatím se jedná po zkušební projekty jedná se o vektorovou topologickou mapu, ve které nejsou zobrazeny skutečné vlastnické hranice ani hranice parcel

18 OBSAH MAPY ÚČEL CM AUTOR MAPY SOFTWARE ÚZEMÍ NAPOJENÍ NA KATASTR PODKLAD. MAPA ZÁKON v mapě je obsažena tržní cena zdrojem jsou data z transakcí, získaná z vládní organizace pro oceňování (Valuation Office Angency) určení skutečné ceny vlastněného pozemku, která je použita pro spravedlivý výpočet daně z nemovitosti možnost provádět správnější rozhodnutí a plánování využití území Jonathan Black (správce GIS, Oxfordshire) jonathan.black@whitehorsedc.gov.uk Mark Thurstain (firma Goodwin of Geofutures) MTG@geofutures.com Tony Vickers (Kingston University School of Surveying, London) Arcview and Mapinfo vlastní model propojený s ArcGIS proběhl malý počet experimentů v několika menších lokalitách (např.oxford a Liverpool) bez přímého napojení na katastr topologická mapa (obsahuje silnice, objekty, hranice parcel,..) žádný zákon se netýká přímo ceny pozemku či cenové mapy 15.5 FINSKO KOHONEN mapa je užívaná pro analýzu realitního trhu v některých lokalitách Finska. Údaje o prodejních cenách nemovitostí jsou doplněny topografickou informací o okolním prostředí nemovitosti a údajích o budově. Zdrojem těchto dat je Finský centrální registr obyvatel (Population Registr Center of Finland). Prodejní ceny a účinky jejích jednotlivých složek jsou analyzovány. Kohonenova mapa je užívána pro sestavení údajů zahrnující složky důležité při oceňování a tvoření skupin. Odchylky v prodejních cenách mohou být analyzovány pomocí prodejního cenového indexu. Zvláštní důraz je kladen na lokalitu. Porovnání sousedních cen ve skupinách mohou zřetelně poukázat na změny prodejních cen nemovitostí. Týká se to především těchto faktorů: Atraktivní místa, lokální centra, pobřeží, letiště, hlavní cesty a ulice, železnice a vysokonapěťové dálkové vedení. Hodnocení podobných pozemků v sousedství ukazuje poměrně přesné odhady prodejních cen. Odchylky mohou být zobrazeny sdružováním do skupin podobných prodejů podle požadovaných položek či proměnných. Rozdíly mezi průměrnými prodejními cenami ukazuje vliv jednotlivých položek jako je životní prostor, rok výstavby, stav a vybavení, výměra parcely a další složky jsou důležité. Kohonenova mapa je užívaná pro realitní analýzy trhu. Oceňování nemovitostí vychází z porovnání podobných prodejů nemovitostí v sousedství a nebo porovnání celých skupin ze sousedních prodejů. Umístění je analyzované v pěti stupně: - Skupina sousedních prodejů; - Změny místní prodejní cena;

19 - Profil podle vzdálenosti; - Nepřetržitá časová okna; - Nejmenší a největší hodnoty; Ukázka cenové mapy Skupiny jsou ukázané na mapě. Jedna skupina 63 sousední parcel je vybrána - červený bod. Prodejní cena pozemků ve skupině je srovnávána s odpovídající hodnotou ocenění a průměrný cenový rozdíl (v procentech) znázorňuje skupinový symbol. Obr. č. 6 Ukázka Kohonenovy cenové mapy Podobná cena je nalezeno v širším sousedství a dané parcely jsou zobrazeny na prostřední mapě - černě. Vzdálenost k těmto parcelám může být pětinásobná, než je vzdálenost parcela ve skupině - levý a střední obrázek - růžově. Tab. č.11: Stav Cenových map ve Finsku STÁT KONTACT FINSKO Eero Carlson, National Land Survey of Finland, Helsinki University of Technology Department of Surveying, Institute of Real Estate Studies eero.carlson@nls.fi webové stránky: FORMA MAPY skanovaná mapa doplněná symboly a číselnými údaji aktualizace dat byla prováděna průběžně

20 OBSAH MAPY ÚČEL CM AUTOR MAPY SOFTWARE ÚZEMÍ NAPOJENÍ NA KATASTR PODKLAD. MAPA MĚŘÍTKO zprůměrňované obvyklé ceny souborů nemovitostí přehled podobajících se nemovitostí v rezidenčních čtvrtích 6 nejbližších hodnot v topologickém sousedství odchylky v prodejních cenách zahrnutých do porovnání cen Jednalo se pouze o analýzu tržních cen, kdy výsledky byly publikovány na webových stránkách autora. Sytém není dále využíván Autorem Softwaru pro Kohonenovu mapu je E. Carlson a je doplněn užíváním softwaru Smallworld GIS Smallworld GIS je používán pro katastrální i topografická data obsahující budovy v Národním Finském Zeměměřickém Úřadě (National Land Survey of Finland) info o Smallworld GIS na webu: nebo gens-info@ge.com nemovitosti určené k bydlení v Helsinkách jednogenerační rodinné domy v regionu hlavního města Helsinek rekreační pozemky ve Finsku zemědělská půda v Seinäjoki ne neskenovaná mapa bylo využito několik variant >1:5000, 1: AUSTRÁLIE Obr. č. 7 Ukázka cenové mapy ve státě Victoria (Austárlie)