ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 64/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 64/2012 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 354 Na pozemku parc. č.: st.377 Pozemky parc. č.: st.377, 13/5 Ostatní stavby: Venkovní úpravy. Vlastník stavby: SJM Trávníček Jan a Trávníčková Jana, Dlouhá 354, Ráječko, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Trávníček Jan a Trávníčková Jana, Dlouhá 354, Ráječko, 1 / 1 Katastrální území: Ráječko LV č.: 604 Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Ráječko Část obce: Ráječko Ulice: Dlouhá Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ: U Pískovny 890/ Praha 8 tel.: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 7 stran textu včetně 4 stran příloh. Hypoteční banka 2011 verze

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Ráječko Katastrální území: Ráječko Ulice: Dlouhá Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 3+1 zastavěná plocha 1NP: 121 m 2 obestavěný prostor: m 3 podlahová plocha - obytná část 238 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 28 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemek se zahradou., Rovinné pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z veřejné komunikace. Na pozemky je přivedena přípojka elektřiny, vodovodu a zemního plynu. výměra pozemků celkem: m 2 jednotková cena 400 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Vesnice Ráječko spadá do okresu Blansko a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Blansko. Obec Ráječko se rozkládá asi čtyři kilometry severně od Blanska. Leží také v turisticky atraktivní oblasti Moravského krasu. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice dle platného MLO 1249 obyvatel. Protéká zde řeka Svitava. V obci Ráječko je základní vybavenost - jak základní škola tak i mateřská, obecní úřad, obchod, restaurace, benzínové čerpadlo, sportovní klub. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Dolní Lhota. V místě je autobusová doprava. Jedná se o příměstskou lokalitu s vesnickým stylem bydlení kde za prací, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět do okolních měst, zejména do Blanska. Popis / dispozice: Samostatně stojící rodinný dům, podsklepený a se 2.NP. Střecha sedlová s krytinou z Al. plechu. Obvodové zdivo z plynosilikátových tvárnice, stropy keramické. Vnitřní i vnější omítky jsou dvouvrstvé z MVC. V koupelnách a na WC je keramická dlažba s keramickými obklady. V kuchyních je plynový a elektrický sporák. Podlahy v pokojích jsou z PVC nebo s textilií. Na chodbách je keramická dlažba. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné hladké. Schody monolitické betonové. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn i na tuhá paliva. El. instalace je světelná i motorová. RD je napojen na veřejný vodovodní řád. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Dispozice RD: - suterén: garáž, tech. místnost (vinárna) s krbem, chodba, prádelna, sklady - přízemí: byt 3+1 s koupelnou a WC, 2 balkony, lodžie - 1.patro: byt 3+1 s koupelnou a WC, 2 balkony, lodžie Přístup k nemovitosti je z veřejné asfaltové komunikace na ulici Dlouhá. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s 12. Dveře hladké plné dveře běžným povrchem 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb - 3 -

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha suterén 121,10 m 2 46,09 m 2 sklep (vinárna) 15,27 m 2 0,50 7,63 m 2 kotelna 4,40 m 2 1,00 4,40 m 2 uhelna 6,05 m 2 1,00 6,05 m 2 chodba 7,00 m 2 0,50 3,50 m 2 prádelna 12,00 m 2 0,50 6,00 m 2 sklep 10,00 m 2 0,50 5,00 m 2 garáž 27,00 m 2 0,50 13,50 m 2 přízemí 121,10 m 2 95,84 m 2 ložnice 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 šatna 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 WC 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 koupelna 3,85 m 2 1,00 3,85 m 2 hala se schodištěm 22,18 m 2 1,00 22,18 m 2 pokoj 23,65 m 2 1,00 23,65 m 2 ložnice 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 balkon 2,50 m 2 0,50 1,25 m 2 balkon 5,00 m 2 0,50 2,50 m 2 lodžie 6,80 m 2 0,50 3,40 m 2 1.pato 121,10 m 2 95,83 m 2 ložnice 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 šatna 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 WC 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 koupelna 3,85 m 2 1,00 3,85 m 2 hala 22,18 m 2 1,00 22,18 m 2 pokoj 23,65 m 2 1,00 23,65 m 2 ložnice 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 balkon 2,50 m 2 0,50 1,25 m 2 balkon 5,00 m 2 0,50 2,50 m 2 lodžie nezasklená 6,80 m 2 0,50 3,40 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: Kč 1. K prodeji RD 5+1 v Ráječku, UP 150m 2, na ulici 9.května. Jedná se o cihlový, patrový, částečně podsklepený rodinný dům, který je v původním stavu. Vhodná celková rekonstrukce. Dům je vhodný i jako sídlo firmy. Všechny sítě jsou zavedeny přímo v domě. Kanalizace a voda obecní, plynový kotel. K domu patří velice hezká zahrada s nádvořím. Možnost vjezdu do domu a dvojgaráže. Na pozemku se nachází i hospodářské budovy, které je možné přestavět na dvě garáže. Dům je postaven z pálených cihel, s velice dobrým základem. Tloušťka obvodového zdiva 70 cm! Možnost půdní vestavby. Celková výměra zastavěné plochy a nádvoří je 214 m2 a parcely 225 m2. Celková plocha je 439 m2. Obec Ráječko je vyhledávaná lokalita na Blanensku s veškerou občanskou vybaveností a výbornou dostupností do Brna (vlak 30 min) a Blanska (2 km). Porovnání - menší podlahová plocha, vyřešené právní vztahy. 2. Prodej kompletně zrekonstruovaného domu v Ráječku, vhodného k podnikání i k bydlení, UP160m 2, pozemek 181m 2. Jedná se o patrovou koncovou řadovou nemovitost, nepodsklepenou, se sedlovou střechou. K domu náleží menší předzahrádka za domem možnost posezení. Z domu je překrásný výhled na krajinu Moravského krasu. Kolaudace proběhla v roce Byla provedena celková rekonstrukce- nástavba a nová střecha s dvojitou živičnou krytinou, nové omítky, podlahy, zateplení fasády, plastová okna, nové topení, elektřina, rozvody vody a odpadů. Také interiér domu prošel celkovou rekonstrukcí - sádrokartonové podhledy se zabudovaným osvětlením - led-diody(nízká spotřeba elektřiny), nové schodiště, dlažba, nové sociální zařízení. IS: plyn, obecní vodovod, elektřina 220,380 V, kanalizace. Dispozice: 1 NP : předsíň, 3 x pokoj, 2x koupelna a WC, šatna, tech. místnost s plynovým kotlem (využívaná i jako prádelna), schodiště do 2 NP : kuchyně, 3x pokoj, 2x koupelna a WC, šatna. Vytápění a ohřev vody - plynový kotel. V současné době je obýváno - 4 -

5 2.NP. RD má široké možnosti dalšího využití - bydlení, penzion, kanceláře, sídlo firmy, atd. vzhledem k výhodné poloze - cca 5 km od Blanska, 30 km od Brna, blízkost Moravského krasu, výborná dopravní dostupnost (IDS), veškerá občanská vybavenost). Porovnání - lepší stav (po rekonstrukci), vyřešené právní vztahy. 3. Prodej netradičního rodinného domu 5+1 Ráječko, pouze 4 km od města Blanska, ležícího na okraji Moravského krasu, dobře dostupného pomocí IDS, na vlaku i autem.rd má zastavěnou plochu 100 m2, vedle domu zahradu, garáž, skládek, pozemek má celkem 425 m2. V současné době je dům v rekonstrukci, má však již zcela novou střechu, betonová krytina Bramac, nová eurookna. Dům je částečně podsklepen, v přízemí jsou 2 pokoje, kuchyň, koupelna, samostatné WC, šatna a terasa. Podkroví je velmi citlivě navrženo - 3 pokoje, koupelna, WC, šatna a terasa. Do domu je zavedena elektřina 220/380 V, voda, kanalizace a plyn. Dům je možné, díky své poloze, využít i na podnikání. V obci Ráječko jsou jak základní škola tak i mateřská, obecní úřad, obchod, restaurace, benzínové čerpadlo, sportovní klub. Porovnání - menší podlahová plocha, vyřešené právní vztahy. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka RD 5+1 Ráječko Kč Nabídka Rk/snížení ceny o 15% RD 2x3+1 Ráječko Kč Nabídka Rk/snížení ceny o 15% RD 5+1 Ráječko Kč Nabídka Rk/snížení ceny o 15% Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 zahrada: 13/5 892 m Kč/m 2 Celkem: m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 238m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 072Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 604 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.470/2012-n ze dne od EURODRAŽBY. CZ a.s. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kladné stránky nemovitosti: - zděná budova se 2 byty (2 x 3+1) - napojení na IS v rozsahu: elektřina, vodovod a zemní plyn (kanalizace do vlastní jímky na vyvážení) - k dispozici garáž v suterénu i možnost parkování ve dvoře Zápory nemovitosti: - RD není zateplen dle současných technických požadavků na úsporu tepla u obytných budov - RD má původní vybavení z r RD má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV - lokalita kde je možný pouze vesnický styl bydlení a za pracovními příležitostmi, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět Komentář ke kupní ceně: Kupní cena oceňované nemovitosti není známa. Stanovení obvyklé ceny: Na základě porovnávací hodnoty, zjištěných kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti na ,-Kč

6 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Elektronicky odesláno: Počet souborů: 9 Hypoteční banka 2009 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 64/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.64/2012. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 6 -

7 Fotodokumentace ze dne Pohled z ulice. Pohled ze zahrady. Kuchyně v 1.patře. Koupelna v 1.patře. Obývací pokoj v přízemí. Schodiště do 1.patra